Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Голубевой Л.Ю., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем Кальницкой Н.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью "РИМ", г. Тверь,

к Администрации города Твери, г. Тверь,

третьи лица не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора:

Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации г.Твери, г. Тверь,

Общество с ограниченной ответственностью «Тверской продукт», г. Тверь,

ФИО1, г. Тверь,

ФИО2, г. Тверь,

о признании недействительными пункта 3 дополнительного соглашения, Приложения № 1 к нему и установления размера арендной платы за земельный участок из расчета площади доли арендуемого земельного участка 1 656,7 кв. м. с применением коэффициента Ксэо по ставке 1,0

при участии в заседании

от истца- ФИО3, по доверенности,

от ответчика- ФИО4, по доверенности,

от Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации г.Твери – ФИО4, по доверенности,

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью «РИМ», г. Тверь (далее- Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к Администрации города Твери ( далее- Администрация, ответчик) и Департаменту Управления имуществом и земельными ресурсами города Твери (далее- Департамент) о признании недействительным пункта 3 дополнительного соглашения № 86-1 от 21.05.2013 к Договору аренды земельного участка от 13.09.2007 № 0384-з/07, Приложения № 1 к дополнительному соглашению № 86-1 от 21.05.2013 к Договору аренды земельного участка от 13.09.2007 № 0384-з/07Д, а также обязании Департамента произвести расчет арендной платы за земельный участок в отношении Общества в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности городского округа города Тверь, на основе кадастровой стоимости земельных участков, утвержденным решением Тверской городской Думы от 15.04.2009 № 36(76) в редакции решений Тверской городской Думы от 23.10.2009 № 221(261), от 27.05.2010 № 58 , а именно: из расчета площади доли арендуемого земельного участка 1 656,7 кв.м. с применением коэффициента социально-экономических особенностей (Ксэо) по ставке 1,4.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО1, гю. Тверь, ФИО2, г. Тверь, Общество с ограниченной ответственностью «Тверской продукт», г. Тверь ( далее- ООО «Тверской продукт»).

В судебном заседании 04.12.2013 года истец уточнил заявленные требования в части обязания применения коэффициента социально-экономических особенностей (Ксэо) по ставке 1,0. Уточнение иска принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

В оставшейся части истец поддержал заявленные требования. Истец считает, что в дополнительном соглашении № 86-1 от 21.05.2013 к Договору аренды земельного участка от 13.09.2007 № 0384-з/07 при определении размера арендной платы за часть земельного участка с кадастровым номером 69:40:02 00 102:0016, расположенного по адресу: г. Тверь, Московский район, ул. Левитана, д. 28, неправомерно указана площадь земельного участка 1729 кв. метра (следовало указать 1 656,7 кв. м, рассчитанную с учетом сведений об общей площади здания, полученной в БТИ), и неверно применен коэффициент социально-экономических особенностей (Ксэо) по ставке 4,0, поскольку Общество не осуществляет торговлю алкогольной продукцией и основным видом его деятельности является сдача помещений в аренду.

Ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований по основаниям, указанным в отзыве на заявление, считает правомерным использование в формуле расчета площади доли земельного участка для исчисления арендной платы, общей площади здания, исчисленного как сумма площадей частей здания, права на которые зарегистрированы в ЕГРП.

Ответчик также считает правомерным применение при расчете арендной платы коэффициента Ксэо по ставке 4,0, поскольку ООО «Тверской продукт», арендующий нежилое помещение у Общества, осуществляет розничную торговлю алкогольной продукцией.

Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц Общество с ограниченной ответственностью «Тверской продукт», г. Тверь, ФИО1, г. Тверь и ФИО2, г. Тверь, в судебное заседание не явились, отзыве не представили, что в соответствии с частью 3 статьи 165 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Департамент заявил о том, что не является надлежащим ответчиком по делу, поскольку не производил расчет арендной платы и не заключал оспариваемое дополнительное соглашение.

В судебном заседании 04.12.2013 года в соответствии со ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 11.12.2013 года. Объявление о перерыве размещено на официальном сайте Арбитражного суда Тверской области. После перерыва рассмотрение дела продолжено при участии тех же представителей участвующих в деле лиц.

После перерыва истец ходатайствовал о замене процессуального положения Департамента на третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора. Требования к Администрации истец сформулировал следующим образом: признать недействительным пункт 3 дополнительного соглашения № 86-1 от 21.05.2013 к Договору аренды земельного участка от 13.09.2007 № 0384-з/07, Приложения № 1 к дополнительному соглашению № 86-1 от 21.05.2013 к Договору аренды земельного участка от 13.09.2007 № 0384-з/07Д и установить размер арендной платы за земельный участок в отношении Общества в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности городского округа города Тверь, на основе кадастровой стоимости земельных участков, утвержденным решением Тверской городской Думы от 15.04.2009 № 36(76) в редакции решений Тверской городской Думы от 23.10.2009 № 221(261), от 27.05.2010 № 58, из расчета площади доли арендуемого земельного участка 1 656,7 кв.м. с применением коэффициента социально-экономических особенностей (Ксэо) по ставке 1,0.

Суд изменил процессуальное положение Департамента на третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора и принял уточнение заявленных требований в соответствии с требованиями ст. 49 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и объяснений представителей сторон, Обществом в порядке приватизации муниципального имущества путем аукциона приобретено в собственность нежилое помещение 1-го этажа III (№№ 1-3,7-15,15а,16-18,20-26,28-47,52-70,72,76,79-83) с кадастровым номером 69:40:02:00:102:0016:1/018579/37:10003/А по адресу: <...>, общей площадью 1506,7 кв.м. (договор купли-продажи недвижимого имущества № 74 от 27.02.2012, л.д. 20-22).

В соответствии с п. 4.1 указанного договора он обременен договором аренды нежилого помещения 1-го этажа III (№№ 1-3,7-15,15а,16-18,20-26,28-47,52-70,72,76,79-83) с кадастровым номером 69:40:02:00:102:0016:1/018579/37:10003/А, общей площадью 1506,7 кв.м от 01.03.2007 № 3723, заключенным с ООО «Тверской продукт» (л.д. 42-45).

Согласно дополнительному соглашению от 05.02.2013 года (л.д. 52) к договору аренды от 01.03.2007 года в соответствии с о ст. 617 ГК РФ к Обществу перешли права арендодателя по указанному договору.

Здание, в котором расположены приобретенные Обществом нежилые помещения, находится на земельном участке с кадастровым номером 69:40:02 00 102:0016, находящимся в муниципальной собственности.

Заключив дополнительное соглашение № 86-1 от 21.05.2013 года (далее- спорное дополнительное соглашение, л.д. 28-30) к договору аренды земельного участка от 13.09.2007 № 0384-з/07 (л.д. 37-41), Общество, наряду с гражданами ФИО2 и ФИО1, вошло в арендные правоотношения вышеназванного земельного участка под зданием со множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии с пунктом 3 спорного дополнительного соглашения для Общества установлены размер и условия внесения арендной платы за земельный участок. Так, согласно пункту 3.2 договора аренды земельного участка размер арендной платы за участок определяется в соответствии с расчетом арендной платы, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.

К спорному дополнительному соглашению прилагалось Приложение № 1 «Расчет размера арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в собственности городского округа г. Тверь, в соответствии с Положением «О порядке определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности городского округа город Тверь на основе кадастровой стоимости земельных участков» (л.д. 31). В соответствии с этим расчетом годовой размер арендной платы за занимаемый Обществом земельный участок составляет 596,08 руб. за квадратный метр, с учетом коэффициента социально-экономических особенностей 4,0.

Спорным дополнительным соглашением приложение № 2 к договору аренды земельного участка от 13.09.2007 № 0384-з/07 дополнено словами: «ООО «РИМ» вносит арендную плату за земельный участок площадью 1729 кв. м. под магазин (под торговлю и общественное питание) с 8.12.2012».

Общество, не согласившись с площадью арендуемого земельного участка, а также размером арендной платы, рассчитанной с применением коэффициента Ксэо, равного 4,0, обратилось в Арбитражный суд Тверской области с настоящим исковым заявлением.

Рассматривая дело, суд исходил из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 64, ст. ст. 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. Статьей 65 АПК РФ установлена обязанность лиц, участвующих в деле, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.
Исходя из положений п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с частью 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Пунктами 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с частью 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно части 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В соответствии с частью 2 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Решением Тверской городской Думы от 15.04.2009 года № 36(76) в редакции решений Тверской городской Думы от 23.10.2009 № 221 (261), от 27.05.2010 № 158) утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности городского округа город Тверь, на основе кадастровой стоимости земельных участков. (далее- Положение).

В соответствии с пунктом 1 раздела 2 Положения годовой размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности городского округа город Тверь, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящего раздела, определяется по формуле:

Агод = Скадастр x Сап x Кинф x Ксэо x S,

где:

Скадастр - принимается равным действующему значению удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка по виду разрешенного использования (в рублях за 1 кв. м), кроме случаев, указанных в подпункте 1.1 данного пункта;

Сап - ставка арендной платы.

Кинф - коэффициент инфляции, который определяется по данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Тверской области согласно индексам потребительских цен по Тверской области по платным услугам, учитываемым службой государственной статистики при расчете индексов потребительских цен по полному кругу товаров и услуг. Значение коэффициента инфляции, применяемое для расчета размера арендной платы, ежегодно вводится на основании постановления администрации города в срок до 31 декабря текущего года.

Ксэо - коэффициент социально-экономических особенностей, учитывающий категорию арендатора, социальное значение его вида деятельности и целевое назначение земельного участка в соответствии с договором аренды земли. При использовании арендатором земельного участка по двум и более видам целевого использования арендная плата рассчитывается по каждой из установленных частей такого участка в соответствии с ее целевым использованием. Значение Ксэо устанавливается в соответствии с подпунктом 1.2 данного пункта;

S - площадь арендуемого земельного участка по договору аренды (в кв. м).

Согласно пункту 1.2. Положения значения коэффициента социально-экономических особенностей Ксэо устанавливаются с учетом социального значения вида деятельности, осуществляемой арендатором, целевого назначения земельного участка, указанного в договоре аренды, и размещения объекта на землях многоквартирных жилых домов (МЖД) или иных землях.

В частности, для земельных участков, предназначенных для размещения объектов розничной торговли, осуществляемой через объекты стационарной торговой сети, имеющие торговые залы (магазины, павильоны и пр.) торгующие алкогольной продукцией установлен коэффициент Ксэо , равный 4,0 . В случае, если земельный участок предназначен для размещения объектов розничной торговли, осуществляемой через объекты стационарной торговой сети, имеющие торговые залы (магазины, павильоны и пр.) не торгующие алкогольной продукцией, коэффициент Ксэо будет равен 1,4.

Для земельных участков, предназначенных для прочих видов деятельности, не поименованных в данной таблице, Коэффициент Ксэо составляет 1,0.

Согласно пункту 1.3 Положения документы, подтверждающие соответствующий вид деятельности, категорию арендатора, представляются арендатором в департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери.

Для подтверждения факта, что объект розничной торговли или предприятие общественного питания не занимается реализацией спиртных напитков, или для расчета арендной платы за земельный участок под социальные ряды арендатор представляет в департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери соответствующий документ из уполномоченного органа.

В соответствии с пунктом 8 Положения юридическим лицам и гражданам при передаче ими земельных участков в субаренду арендная плата с площади, переданной в субаренду, рассчитывается исходя из величины коэффициента социально-экономических особенностей Ксэо, относящейся к соответствующему виду деятельности субарендатора, согласно пункту 1.2 настоящего раздела данного Положения.

Анализируя содержание названных пунктов Положения, суд пришел к выводу, что для определения подлежащего применению коэффициента Ксэо, требуется учитывать не только вид деятельности арендатора (субарендатора) земельного участка, но фактически осуществляемый на нем вид деятельности.

Судом установлено и не оспаривается ответчиком, что принадлежащую ему на праве собственности часть нежилого помещения он сдает в аренду ООО «Тверской продукт», который использует указанное нежилое помещение под магазин, осуществляющий розничную торговлю алкогольной продукцией. При указанных обстоятельствах часть земельного участка, на котором находятся принадлежащие истцу помещения, сдаваемые в аренду ООО «Тверской продукт», фактически используется для осуществления на ней торговли алкогольной продукцией. В указанной ситуации суд считает правомерным применение ответчиком при расчете арендной платы за земельный участок, подлежащей внесению Обществом, коэффициента Ксэо равного 4,0.

Согласно пункту 5 Положения в случае, если в здании, находящемся на земельном участке, помещения используются несколькими лицами или по нескольким целевым назначениям (в соответствии с договором аренды), площадь соответствующей доли земельного участка для целей исчисления размера арендной платы определяется соответственно доле помещения, занимаемого для одного целевого назначения или одним лицом (согласно техническому паспорту), и рассчитывается по формуле:

Sа

Sду = (------ х Sзу),

Sзд

где:

Sду - площадь доли арендуемого земельного участка (кв. м);

Sа - площадь помещения, соответствующая одному лицу или для одного целевого назначения (кв. м);

Sзд - общая площадь помещений в здании (кв. м);

Sзу - общая площадь земельного участка (кв. м).

Ответчик не подтвердил правомерность использования в расчетах площади доли арендуемого земельного участка в размере 1729,00 кв. м. Судом отклоняется ссылка ответчика на письмо Департамента управления имуществом и земельными ресурсами Администрации города Твери (л.д. 69), согласно которому при расчете площади доли арендуемого помещения следует использовать выписки из ЕГРП, согласно которым в здании по ул. Левитана,28 зарегистрированы права на нежилые помещения площадью 137,9 кв. м., 1063,9 кв. м., 538,7 кв.м., 1506,7 кв. м, а в муниципальной собственности находятся нежилые помещения площадью 667 кв.м, 30,1 кв.м., 26,6 кв.м., 16,9 кв.м., что в совокупности дает 3987,8 кв. м.

Ответчик соответствующие выписки, на которые идет ссылка в названном письме, не представил. Более того, выписки из ЕГРП могут подтвердить лишь площадь нежилых помещений, на которые зарегистрировано то или иное право и не свидетельствуют об общем размере площади нежилых помещений в здании, которая может быть определена только на основании данных БТИ.

Технический паспорт на здание вцелом с кадастровым номером 69:40:02:00:102:0016:1/018579/37:10003/А по адресу: <...>, отсутствует. Имеются лишь технические паспорта отдельные помещения в здании, в том числе, помещения, принадлежащие истцу.

При указанных обстоятельствах суд считает правомерным использование данных, представленных Тверским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по запросу Общества ( л.д. 64), согласно которым общая площадь нежилых помещений в здании с кадастровым номером 69:40:02:00:102:0016:1/018579/37:10003/А по адресу: <...>, составляет 4161,7 кв.м.

Таким образом, площадь доли арендуемого Обществом земельного участка должна составлять 1656,7 кв.м (1506,7/4161,7х4576,1).

Спорное дополнительное соглашение не содержит расчета площади земельного участка, за которую Общество обязано вносит арендную плату. Следовательно, Общество, при заключении спорного дополнительного соглашения было введено в заблуждение относительно существенных качеств его предмета (площади земельного участка, за которую Общество обязано вносить арендную плату).

При указанных обстоятельствах заявленные Обществом требования подлежат частичному удовлетворению: п. 3 Дополнительного соглашения № 86-1 от 21.05.2013 к Договору аренды земельного участка от 13.09.2007 года № 0384-з/07 в части указания площади доли земельного участка в размере 1 729 кв.м.,- подлежит признанию недействительным.

Размер арендной платы за земельный участок в отношении ООО «РИМ» следует установить из расчета площади доли арендуемого земельного участка 1 656,7 кв. м.

Заявленные требования в части признания недействительным приложения № 1 к дополнительному соглашению № 86-1 от 21.05.2013 к Договору аренды земельного участка от 13.09.2007 года № 0384-з/07 и использованию при расчете размера арендной платы коэффициента Ксэо 4,0 удовлетворению не подлежат.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК с Администрации города Твери в пользу истца подлежит взысканию 4000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела (п/п№ 226 от 05.09.2013).

Остальная часть судебных расходов по уплате государственной пошлины – 4000 руб. (п/п № 227 от 05.09.2013 года) подлежит оставлению на заявителе.

Руководствуясь ст. ст. 49, 163, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Арбитражный суд Тверской области

Р Е Ш И Л:

Заявленные Обществом с ограниченной ответственностью "РИМ", г. Тверь, ОГРН <***>, требования удовлетворить частично.

Признать недействительным п. 3 Дополнительного соглашения № 86-1 от 21.05.2013 к Договору аренды земельного участка от 13.09.2007 года № 0384-з/07 в части указания площади доли земельного участка в размере 1 729 кв.м.

Установить размер арендной платы за земельный участок в отношении ООО «РИМ» из расчета площади доли арендуемого земельного участка 1 656,7 кв. м.

В удовлетворении остальной части заявленных требований,- отказать.

Взыскать с Администрации города Твери в пользу истца 4000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела. Остальную часть судебных расходов оставить на заявителе.

Исполнительный лист выдать в соответствии с требованиями ст. 319 АПК РФ.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Вологда, в порядке и сроки, установленные АПК РФ.

Судья Л.Ю. Голубева