Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, предприниматель) обратился в арбитражный суд с уточненным заявлением, которым просит признать незаконным бездействие Управления Федеральной регистрационной службы по Тверской области (далее – УФРС, ответчик), выразившееся в не регистрации ипотеки в силу закона и об обязании ответчика немедленно осуществить государственную регистрацию ипотеки в силу закона в обеспечение долга по договору от 02.03.1998 № 1-1-527 на объект права - помещение парикмахерской на втором этаже двухэтажного дома общей полезной площадью 204,4 кв. м, основной площадью 141,2 кв.м, расположенного по адресу: <...>, имеющего кадастровый номер 69:48:08 02 34:0002:1/1226/36:1001:1005/В.

В обоснование своих требований заявитель сослался на наличие у него права залога на указанное помещение, возникшего в силу пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при отчуждении помещения на основании договора купли-продажи от 02.03.1998 ФИО2. Заявитель указывает, что при осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на помещение к покупателю в силу пункта 1 статьи 11 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ (далее – Закон об ипотеке) регистрирующий орган обязан был одновременно осуществить государственную регистрацию ипотеки. Кроме того, при последующем отчуждении помещения на основании договора купли-продажи от 21.12.2000, заключенного между ФИО2 и ФИО3, право залога за ФИО1 сохранилось в силу пункта 1 статьи 353 ГК РФ. Поэтому при последующей регистрации перехода права собственности регистрирующий орган также был обязан произвести государственную регистрацию ипотеки.

Ответчик с заявленными требованиями не согласился по основаниям, изложенным в письменном отзыве и дополнениях к нему. Считает, что заявитель необоснованно сослался на положения Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в редакции, действующей с изменениями, внесенными Федеральным законом от 11.02.2002 № 18-ФЗ. Полагает также, что заявителем пропущен процессуальный срок на оспаривание бездействия, поскольку о факте отсутствия государственной регистрации ипотеки и о нарушении в связи с этим его законных прав и интересов предпринимателю было известно более десяти лет.

Предприниматель процессуальный срок пропущенным не считает, поскольку, согласно его письменному заявлению, о нарушении его прав и законных интересов в связи с отсутствием государственной регистрации ипотеки ему стало известно лишь в судебном заседании 11.02.2010. В то же время представитель заявителя ФИО4 ходатайствовал о восстановлении пропущенного процессуального срока (протокол судебного заседания от 11-16 февраля 2010 г.), мотивировав его тем, что предприниматель с 1998 года неоднократно обращался в суды общей юрисдикции и в арбитражный суд с различными исковыми заявлениями, касающимися его прав на помещение парикмахерской.

Представители заинтересованных лиц – ФИО2 и ФИО3, надлежаще извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в заседание суда не явились, письменные отзывы указанные лица не представили. Ходатайство ФИО3 об отложении судебного заседания судом отклонено (протокол судебного заседания от 11-16 февраля 2010 г.). Дело рассматривается в отсутствие представителей заинтересованных лиц по правилам статьи 156 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, Между продавцом ФИО1 и покупателем ФИО2 (в лице ФИО6, действующего на основании доверенности) заключен договор от 02.03.1998 купли-продажи помещения парикмахерской, расположенного на 2-м этаже двухэтажного дома по адресу: <...>.

Пунктом 5 договора определена цена помещения парикмахерской – 88 083 руб., а также установлено, что денежные средства в указанной сумме подлежат уплате не позднее 01.06.1998. Согласно пункту 8 договора помещение передано продавцом покупателю.

Договор удостоверен нотариусом, зарегистрирован в Удомельском бюро технической инвентаризации (далее – БТИ) 03.03.1998 за номером 1-1-527. За ФИО2 зарегистрировано право собственности на помещения парикмахерской, о чем Удомельским БТИ выдано свидетельство от 18.12.1998 № 766.

Впоследствии ФИО2 продала помещения парикмахерской ФИО3 на основании заключенного между ними договора купли-продажи нежилых помещений от 21.12.2000. Право собственности ФИО3 на помещения парикмахерской зарегистрировано Учреждением юстиции Тверской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем выдано свидетельство от 19.01.2001 серии 69АА № 079291.

ФИО7, ссылаясь на то обстоятельство, что ФИО2 до настоящего времени не исполнила обязательство перед ним по оплате проданных помещений, и на возникновение в связи с этим залога в силу закона, полагая, что бездействие ответчика, выразившееся в не регистрации за ним ипотеки, является незаконным, обратился в суд с рассматриваемым заявлением.

При рассмотрении дела суд исходит из следующего.

Правоотношения, связанные с залогом, в том числе и недвижимого имущества, урегулированы параграфом 3 главы 23 ГК РФ, правила которого действовали и в период заключения договора купли-продажи от 02.03.1998.

В соответствии с частью 3 статьи 334 ГК РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

Статья 448 ГК РФ, действовавшая и в спорный период, устанавливает правила оплаты товара, проданного в кредит. Пунктом 5 данной статьи установлено, что если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно пункту 2 статьи 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

Пунктом 5 договора купли-продажи от 02.03.1998, заключенного между ФИО1 и ФИО2, была предусмотрена продажа помещения парикмахерской в кредит. Поскольку иного ни договором от 02.03.1998, ни действующим в тот период законодательством об ипотеке не предусматривалось, на основании пункта 5 статьи 448 ГК РФ возник залог в силу закона на проданное ФИО1 помещение парикмахерской. Ввиду неисполнения ФИО2 ее обязательства по оплате приобретенного имущества залог сохранился и в последующем.

Пунктом 1 статьи 131 ГК РФ установлено, что ипотека подлежит государственной регистрации. Статьей 11 Закона Российской Федерации от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге» также предусматривалось, что залог предприятия в целом или иного имущества, подлежащего государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в органе, осуществляющем такую регистрацию, если настоящим Законом не установлен иной порядок регистрации.

Заявитель полагает, что регистрирующий орган должен был самостоятельно, без какого-либо дополнительного заявления сторон договора купли-продажи от 02.03.1998, зарегистрировать залог на помещение парикмахерской при регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю на это помещение. Данная позиция заявителя является ошибочной в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 29 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей в спорный период) государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. Особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться также законом об ипотеке (пункт 5 указанной статьи).

На момент обращения сторон договора в БТИ и совершения им регистрационных действий вступил в силу Федеральный закон Российской Федерации от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке).

Пунктом 2 статьи 1 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей в спорный период) было установлено, что к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Статьей 20 Закона «Об ипотеке» был установлен порядок ее государственной регистрации. Пунктом 1 указанной статьи (в редакции, действовавшей в спорный период) было установлено, что государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодателя. Для государственной регистрации ипотеки должны быть представлены, в частности, доказательства уплаты регистрационного сбора (пункт 2 данной статьи). Согласно пункту 4 статьи 20 Закона об ипотеке ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки.

Данный порядок регистрации являлся общим как для регистрации ипотеки, возникшей в силу договора, так и для регистрации ипотеки, возникшей в силу закона, поскольку специальных правил, регулирующих порядок регистрации ипотеки, возникающей на основании закона, не было установлено.

Таким образом, в спорный период регистрация ипотеки, возникшей на основании закона, могла быть произведена регистрирующим органом исключительно на основании соответствующего заявления залогодателя.

ФИО1, являясь залогодателем помещения парикмахерской, с заявлением о государственной регистрации ипотеки в БТИ не обращался. При отсутствии такого заявления у БТИ отсутствовали какие-либо основания для ее регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.

Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

В соответствии с приведенной нормой при последующей продаже ФИО2 помещений парикмахерской ФИО3 по договору купли-продажи нежилых помещений от 21.12.2000 и регистрации перехода права собственности на данное имущество право залога ФИО1 сохранило силу.

Однако на момент регистрации перехода права собственности к ФИО3 (19.01.2001) статья 20 Закона об ипотеке действовала в приведенной выше редакции. То есть и в этот период для государственной регистрации ипотеки требовалось заявление залогодателя. При отсутствии такого заявления у Учреждения юстиции Тверской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним также отсутствовали основания для государственной регистрации ипотеки.

Федеральным законом Российской Федерации от 11.02.2002 № 18-ФЗ в пункт 2 статьи 20 Закона об ипотеке внесены изменения. Данной нормой в редакции указанных изменений установлены самостоятельные правила регистрации ипотеки в силу закона: государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется учреждением юстиции без представления отдельного заявления и без оплаты государственной регистрации.

Но в спорный период указанные изменения еще не были внесены, статья 20 Закона об ипотеке действовала в первоначальной редакции и не предусматривала ни возможности государственной регистрации ипотеки при отсутствии соответствующего заявления залогодателя, ни обязанности регистрирующего органа произвести в этом случае государственною регистрацию ипотеки.

Таким образом, бездействие БТИ в 1998 году, а также Учреждения юстиции Тверской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в 2000 году, выразившееся в не регистрации ипотеки в силу закона, являлось правомерным.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для признания оспариваемого бездействия незаконным.

Следует также признать обоснованными доводы ответчика о пропуске заявителем процессуального срока, установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ. В соответствии с данной нормой заявление о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

С момента совершения оспариваемого заявителем бездействия истекло более 9 лет. В течение этого периода ФИО1 неоднократно обращался как в арбитражный суд Тверской области, так и в суды общей юрисдикции с различного рода исковыми заявлениями, связанными с оспариванием сделок купли-продажи и прав ФИО2, ФИО3 на помещение парикмахерской. В ходе рассмотрения дел в судах ФИО1 указывал на наличие у него права залога на спорное имущество и на невнесение регистрирующим органом соответствующей записи в ЕГРП при регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателям.

В частности, на данные обстоятельства ФИО1 указал в ходатайстве об изменении основания иска от 02.08.2007, заявленного в рамках дела № А66-3112/2002, находящегося в производстве Арбитражного суда Тверской области (по иску ФИО1 о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права, выданного на имя ФИО3). ФИО1 еще в 2002 году в материалы указанного дела представлялись копии свидетельств о регистрации права собственности за ФИО2 и ФИО3, из которых следует, что обременение в виде ипотеки на помещение парикмахерской не зарегистрировано. Таким образом, на протяжении многих лет ФИО1 было известно об отсутствии факта государственной регистрации ипотеки, а, следовательно, и о нарушении его прав как залогодателя. Поэтому процессуальный срок на оспаривание бездействия ответчика заявителем пропущен, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Заявленное представителем ФИО1 ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока суд считает не подлежащим удовлетворению. Как указано выше, пропуск срока является существенным. Заявителем не приведено каких-либо объективных причин, препятствовавших своевременному обращению в суд с рассматриваемым заявлением. Тот факт, что на протяжении десяти лет ФИО1 обращался в суды с различными заявлениями, направленными на оспаривание прав ФИО2 и ФИО3 на спорное помещение, таким обстоятельством не является. Рассматриваемый срок является процессуальным сроком, а не сроком исковой давности, поэтому, вопреки доводам заявителя, правила о перерыве течения срока давности, установленные статьей 203 ГК РФ, к нему не применяются.

С учетом изложенного, суд отказывает в удовлетворении ходатайства о восстановлении пропущенного процессуального срока.

Заявленные требования удовлетворению не подлежат.

В связи с отказом судом в удовлетворении требований заявителя расходы по уплате государственной пошлины остаются на нем в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 110, 163, 156, 167-170, 197-201 АПК РФ,

Арбитражный суд Тверской области

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований ФИО1 о признании незаконным бездействия ответчика, выразившегося в не регистрации ипотеки в силу закона и обязании ответчика осуществить государственную регистрацию ипотеки на объект недвижимости отказать.

Расходы по уплате государственной пошлины оставить на заявителе.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Вологда в течение одного месяца с даты его принятия.

Судья

Басова О.А.