Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Пугачева А.А., при  ведении протокола судебного заседания секретарем Беляковой Я.А. при участии представителей истца (заявителя) —   не явился, ответчика –  ФИО1, от 3 лица- ФИО2, рассмотрев в судебном заседании дело по иску (заявлению) Конкурсного управляющего кооперативного хозяйства «ЕСФИРЬ» ФИО3, г.Тверь

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, г.Тверь

с участием ООО " Ярд"

об оспаривании решения,

УСТАНОВИЛ:

          Конкурсный управляющий кооперативного хозяйства «ЕСФИРЬ» ФИО3 (далее – заявитель) обратился в Арбитражный суд Тверской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (далее – ответчик) в котором просит признать незаконным решение об отказе государственной регистрации прав на недвижимое имущество - административное здание со встроенной шашлычной, общей площадью 165,6 кв.м, кадастровый номер 69:34:0070453:30, расположенное по адресу: <...>; обязать Управление Росреестра по Тверской области осуществить государственную регистрацию перехода прав на недвижимое имущество -административное здание со встроенной шашлычной, общей площадью 165,6 кв.м, кадастровый номер 69:34:0070453:30, расположенное по адресу: <...>, от Кооперативного хозяйства «ЕСФИРЬ» Обществу с ограниченной ответственностью «ЯРД».

         В обоснование заявленных требований указывает, что  требуемый учет необходим  ему для  завершения   распоряжения  реализованным объектом недвижимости.

         Ответчик требования не признал , пояснив, что  правовых оснований для проведения    регистрации перехода права у него не было, т.к. из  представленных документов не следовала  воля заявителя  на  требуемую реализацию  используемого под объектом недвижимости земельного участка.

Рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, суд  считает заявленные требования  не подлежащими удовлетворению.

          Согласно ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону и иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

          Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (ч. 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

           В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

          Согласно п. 2 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

          В силу абз. 1 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают такие обстоятельства - акты, изданные органами государственной власти и органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшем в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения, иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

          Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", если представленные документы отвечают требованиям ст. 18 Закона о регистрации и если иное не установлено законодательством РФ (п. 2 ст. 17 Закона о регистрации).

          В соответствии со ст. 13 и п. 1 ст. 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза представленных на регистрацию документов. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.

            В соответствии с абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

           Как следует из материалов дела, Решением Арбитражного суда Тверской области от 05.06.2017 по делу № А66-7497/2016 Коопхоз «Есфирь» признано несостоятельным (банкротом), наблюдение прекращено, в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев - до 05.12.2017; конкурсным управляющим утвержден ФИО3.

          Согласно протоколу о результатах продажи в электронной форме посредством публичного предложения имущества должника Коопхоз «Есфирь» № РАД-156645 от 15.04.2019г. победителем торгов по продаже имущества должника, выставленного на продажу сообщением от 22.01.2019 №3407897,размещенного на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве (далее - ЕФРСБ), а именно: Административное здание со встроенной шашлычной, назначением: нежилое, 2-этажное, общей площадью 165,6 кв.м., инв. № 1-908, лит. В, кадастровый номер 69:34:0070453:30 (ранее присвоенный кадастровый номер 69:34:0070453:11:7). расположенное по адресу: <...>, стало ООО «ЯРД».

          18 апреля 2019 года между ООО «ЯРД» и конкурсным управляющим Коопхоз «ЕСФИРЬ» ФИО3, уполномоченным на организацию и осуществление продажи имущества должника, заключен договор купли-продажи имущества по результатам проведения торгов в электронной форме путем публичного предложения № РАД-156645.

          Документы для осуществления государственной регистрации прав на указанное имущество поданы ООО «ЯРД» через Филиал № 4 г. Твери ГАУ МФЦ 29 мая 2019 года(регистрационный номер КУВД-001/2019-6537326/2).

          10 июня 2019 года от Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Нелидовского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Тверской области в адрес ООО «ЯРД» поступило Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2019-6537326/2.

         Основанием для принятия решения о приостановлении государственной регистрации послужило то обстоятельство, что Административное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 69:34:0070453:11, расположенном по адресу: <...> из которого образовалось два земельных участка с кадастровыми номерами 69:34:0070453:21 и 69:34:0070453:20, принадлежащие также на праве собственности должнику - Кооперативному хозяйству «Есфирь».

Всоответствии с п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено до 10 сентября 2019 года.

          В ходе мероприятий, направленных на устранение причин приостановки, государственной регистрации, ООО «ЯРД» установлено, что согласно сообщения о продаже имущества № 3779829, опубликованного 21.05.2019года на сайте ЕФРСБ, организатором торгов были объявлены повторные торги по реализации имущества должника в электронной форме путем публичного предложения.

         Данную процедуру разделили на несколько лотов, среди них числился Лот № 4 с начальной ценой 12 403 372,97 руб., который включает в себя земельный участок с кадастровым номером 69:34:0070453:20, общей площадью 1305 кв.м. расположенный по адресу: <...> находящийся в залоге АО «Россельхозбанк», с начальной ценой 432 000,00 руб. и расположенный непосредственно под административным зданием с кадастровым номером 69:34:0070453:30.         В этой связи 06.07.2019г. в адрес конкурсного управляющего ООО ЯРД» направлено предложение заключить договор о передаче земельного участка в собственность или расторгнуть договор купли-продажи здания от 18.04.2019г.         Вместе с тем, на предложение ООО «ЯРД» конкурсный управляющий не отреагировал,
возврат денежных средств, уплаченных в счет цены договора в размере 1 013 013,13 руб. не произвел, что послужило основанием для обращения в Управление Федеральной антимонопольной службы по Тверской области (с жалобой о нарушенииОрганизатором торгов - Арбитражным управляющим ФИО3 порядка организации и проведении торгов в форме публичного предложения о цене имущества должника - Кооперативное хозяйство «Есфирь» по лоту № 4 - земельный участок, кадастровый № 69:34:0070453:20.

        Решением Тверского УФАС России по делу №05-6/2-74-2016 от 29.07.2019г. жалоба ООО «ЯРД» признана обоснованной. Арбитражный управляющий Кооперативного хозяйства «ЕСФИРЬ» ФИО3 признан нарушившимтребования статьей 110, 111 и 139 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при организации и проведении торгов по реализации спорного имущества Кооперативного хозяйства «Есфирь» - Земельного участка.

           Арбитражному управляющему Кооперативного хозяйства «ЕСФИРЬ» ФИО3 и оператору электронной торговой площадки ОАО «Российский аукционный дом» выдано предписание о совершении действий, направленных на устранение нарушений порядка организации и проведения торгов (приложения №9, 10).

         Как установила комиссия Тверского УФАС России, земельный участок, входящий в состав Лота №4, реализовывался как имущество, находящееся в залоге у АО «Росселъхозбанк» на основании Положения о порядке реализации имущества Коопхоз «Есфирь», разработанного и утвержденного залоговым кредитором.

         Данное предписание заявителем исполнено, согласно сообщению №4039445 от 07.08.2019, размещенному на сайте ЕФРСБ организатор торгов - конкурсный управляющий аннулировал (отменил) торги по Лоту №4 на основания предписания Тверского УФАС России, выданного 01.08.2019г. за исх. №05-6/2-74-3498ВФ.

          Однако дальнейших мер, направленных на возобновление государственной регистрации прав, не предпринял.

          В частности, не внес ООО «ЯРД» какого-либо предложения о передаче прав на земельный участок в порядке, установленном ст.552 ГК РФ.

           Таким образом, земельный участок реализовывался Арбитражным управляющим отдельно от объекта недвижимости - Административного здания, размещенного на нем, что заявителем не отрицается, и  имущества -Земельного участка, на котором расположена Административное здание за собой (в том числе на любом этапе снижения цены продажи посредством публичного предложения снижения цены, в соответствии со статьей 138 Закона о банкротстве), либо реализации на торгах Земельного участка какому-либо лицу не приведет к выявлению экономически обоснованной цены имущества должника, поскольку участок, занятый чужой недвижимостью, не является привлекательным объектом для потенциальных покупателей.

      В качестве основания для признания решения незаконным заявитель указывает то обстоятельство, что в Уведомлении от 10.06.2019. регистратором не было предложено представить правоустанавливающих документов на земельный участок, и ссылается на нормы гражданского кодекса, регламентирующие переход права на земельный участок (ст.ст. 551­552 ГК РФ).

         При этом он не учитывает следующего.

         В соответствии с п. 1 ст.552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

        Вместе с тем, при условии, что одновременно с правами на Административное здание Покупателю по договору купли-продажи имущества по результатам проведения торгов в электронной форме путем публичного предложения № РАД-15664 права на земельный участок под Административным зданием, принадлежащего Продавцу на собственности, не передавались, представление правоустанавливающих документов во исполнение Уведомления от 10.06.2019г. не повлияло на решение регистрирующего органа на отказ в государственной регистрации по заявлению от 29.05.2019г. №КУВД-001/2019-6537326/2.

       Тот факт, что реализация имущества производилась Продавцом в рамках конкурсного производства не является основанием для проведения регистрации права на здание без земельного участка, при наличии императивных норм, запрещающих подобное отчуждение.

         Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В силу пункта 4 статьи 35 названного Кодекса отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев прямо указанных в данной норме.

         Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

          Распоряжение объектом недвижимости, исходя из принципа единства, производится вместе с земельным участком в пределах границ занятого отчуждаемым строением и необходимым для его использования.

Статья 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" по сути, предусматривает одновременную государственную регистрацию перехода прав на земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости только при условии, что продавец обладает правами, как на земельный участок, так и на расположенный на нем объект недвижимости. Положения указанной статьи направлены на предотвращение случаев искусственного разделения правообладания одним лицом земельным участком и расположенным на нем объектом недвижимости.

           Вместе с  тем, в рассматриваемом случае при подготовке к проведению торгов по продаже имущества должника данное имущество было разделено на отдельные лоты так, что утратилась взаимосвязь объектов недвижимости с земельным участком, на котором они расположены.

          Это привело к тому, что на момент вынесения оспоренного решения  ответчиком было установлено, что земельный участок был реализован отдельно от объектов недвижимости (зданий, строений),            следовательно, оспариваемое соглашение  о реализации  данного объекта недвижимости является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации  как договор, нарушающий требования подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

С учетом вышеизложенного, оснований для признания решения от 10.09.2019г. об отказе  в государственной регистрации прав на недвижимое имущество - административное здание со встроенной шашлычной, общей площадью 165,6 кв.м, кадастровый номер 69:34:0070453:30, расположенное по адресу: 1верская область, <...>  у суда  не имеется, в связи с чем жалоба конкурсного управляющего Коопхоз «ЕСФИРЬ» ФИО3 не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

  В удовлетворении заявленных требований отказать.

  Расходы по оплате госпошлины оставить на заявителе.

             Настоящее решение может быть обжаловано  в месячный срок в порядке, определенном АПК РФ, в  14 арбитражный апелляционный суд г. Вологда.

Судья:                                                                                            А.А. Пугачев