Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Резолютивная часть решения объявлена 05.10.15 г., мотивированное решение изготовлено 08.10.15 г.

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Курова О.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кальницкой Н.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 г. Тверь к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, г. Тверь с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора: ООО «Андреев Капиталъ» г. Тверь; ООО Региональное агентство оценки «Консультирование, экспертиза собственности» г. Тверь

об урегулировании разногласий

при участии:

истца – ФИО2 – представителя

ответчика – ФИО3 –представителя,

третьих лиц: не явились, извещены надлежаще,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику, согласно которому просит урегулировать разногласия, возникшие между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Департаментом по управлению имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) - нежилого помещения I общей площадью 31,8 кв. метров, этаж 1, кадастровый номер 69:40:0400066:307, расположенного по адресу: <...>, изложив пункт 1.2., Приложение № 2 договора в следующей редакции:

1.1. Пункт 1.2. договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) изложить в следующей редакции:

«Согласно отчету № 525-14н об оценке рыночной стоимости имущества, составленного в соответствии с законодательством РФ об оценочной независимым оценщиком ООО «Региональное агентство оценки «Консультирование, экспертиза собственности» рыночная стоимость объекта на дату 21.11.2013 года составляет 2720 000 (два миллиона семьсот двадцать тысяч) руб. в том числе НДС 414915,25руб.».

1.2. Приложение №2 к договору купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) График оплаты в рассрочку арендуемого имущества - нежилое помещение общей площадью 31,8 кв. м., расположенного по адресу: <...>. изложить в редакции, изложенной в резолютивной части иска.

Ответчиком заявлено ходатайство о проведении оценочной экспертизы,  представил копию платежного поручения № 187 от 06.03.15г. на сумму 15000руб. в подтверждение перечисления денежных средств в сумме 15000руб. на депозитный счет арбитражного суда.

Определением суда от 01.06.2015г.  ходатайство ответчика о назначении по делу оценочной экспертизы удовлетворено,  по делу назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту РЭА Центр «Перспектива» ФИО4.

Установлен срок проведения экспертизы – до 01.07.2015г., срок представления заключения в арбитражный суд – до 10.07.2015г.

25.06.2015г. в арбитражный суд Тверской области от РЭА Центр «Перспектива» поступило экспертное заключение.

Определением от 15.07.15г. возобновлено производство по делу и назначено судебное заседание по рассмотрению дела по существу.

01.10.2015г. от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому истец просит суд:

1.      Урегулировать разногласия, возникшие между ИП ФИО1 и Департаментом по управлению имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) - нежилого помещения I общей площадью 31,8 кв. метров, этаж 1, кадастровый номер 69:40:0400066:307, расположенного по адресу: <...>, изложив пункт 1.2. в следующей редакции:

1.1. Пункт 1.2. договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) изложить в следующей редакции:

«Согласно отчету №143 от 24.06.2015 года о рыночной стоимости объекта недвижимости, составленного в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности независимым оценщиком ООО «РЭА центр «Перспектива» на дату 21.11.2013 года, установить стоимость продажи нежилого помещения, подлежащую уплате в бюджет города Твери, в размере 2 898 426 (два миллиона восемьсот девяносто восемь тысяч четыреста двадцать шесть) рублей без НДС».

2.      Абзац 2 и 3 пункта 2.2. договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) - нежилого помещения I общей площадью 31,8 кв. метров, этаж 1, кадастровый номер 69:40:0400066:307, расположенного по адресу: <...> изложить в следующей редакции:

«Начисление процентов на сумму, подлежащую оплате в бюджет города, производится на остаток задолженности, с учетом фактически уплаченных сумм основного долга. Начисление процентов производится по формуле:

ПР= СДх1/3 ставки рефинансирования (%)

12 месяцев

где: Пр – сумма  процентов в месяц;

СД - остаток задолженности».

3.      Приложение №2 к договору купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) График оплаты в рассрочку арендуемого имущества - нежилое помещение общей площадью 31,8 кв м., расположенного по адресу: <...> изложить в следующей редакции:

ГРАФИК

оплаты в рассрочку арендуемого имущества - нежилое помещение общей площадью 31,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Тверь ,бул. ФИО5, д. 19

Третьи лица, будучи надлежаще извещены о времени и месте рассмотрения дела в заседание суда своего представителей не направили

  На основании изложенного, в соответствии со ст. 156 АПК РФ, судебное разбирательство проводится в отсутствие указанных лиц.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования с учетом представленного ранее ходатайства об уточнении исковых требований, пояснил, что уточнение исковых требований обусловлено принятием им стоимости, определенной в экспертном заключении РЭА Центр «Перспектива».

Суд полагает возможным удовлетворить ходатайство истца об уточнении исковых требований как не противоречащее ст. 49 АПК РФ.

Ответчик поддержал ранее заявленные возражения, изложенные в отзыве от 12.02.2015г.

Исследовав материалы дела, заслушав истца, ответчика, арбитражный суд установил следующее.

Истец обратился в арбитражный суд с иском, ссылаясь на следующие обстоятельства.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - Истец), являясь арендатором нежилого помещения общей площадью 31,8 кв. метров (Нежилое помещение I, 1-й этаж, ком. №1-5), кадастровый номер 69:40:0400066:307, расположенного по адресу: <...> по договору аренды №4365 от 10 марта, 2011 года и дополнительного соглашения к нему от 15 ноября 2013 года обратилась к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (далее - Департамент) с заявлением  от 21.11.2013 г. (вх. №30/83-пр) о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение указанного арендуемого имущества в рамка Федерального закона от 22 июля 2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ). В ответ на обращение Истца Департаментом был подготовлен и передан заявителю 29.08.2014    года проект договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) без номера и даты по цене 5 254 237 рублей 29 копеек, определенной привлеченным Департаментом независимым оценщиком — ООО «Андреев Капиталь» по состоянию на 05.08.2014 года, с условием о рассрочке на 3 года и графиком платежей. Проект договора и приложения к нему были подписаны со стороны продавца.

Истец, не согласившись с определением рыночной стоимости нежилого помещения, указанной в проекте договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) б/н и б/д, на основании отчета №525-14н, составленного ООО РАО «Консультирование, экспертиза собственности», направил с сопроводительным письмом в Департамент (вх. от 26.09.2014 года) подписанный договор с протоколом разногласий относительно цены договора и порядка начисления процентов при рассрочке платежей в графике оплаты (Приложение №2). Согласно редакции покупателя цена договора составляет 2 720 000 рублей 42 коп. с учетом НДС, а проценты в размере одной трети ставки рефинансирования ЦБ России начисляются не на выкупную цену объекта, а на остаток задолженности.

Письмом от 08.10.2014 г. №30/3644, полученным 17 октября 2014 года, Департамент уведомил Истца, что отклоняет Протокол разногласий к договору купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества.

Первое разногласие в отношении договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) - далее Договор - вызвала стоимость помещения, определенная привлеченным Департаментом независимым оценщиком - в размере 5 254 237 рублей 29 копеек без учета НДС в отчете №14-243н. Истец полагает, что данный отчет независимой оценки ООО «Андреев Капиталь» является недостоверным.В отчете №14-243н ООО «Андреев Капиталъ» неправомерно определена стоимость имущества на 05.08.14г., а должна быть рассчитана, по мнению истца, на дату у обращения Истца в Департамент – 21.11.13г.

Помимо этого отчет №14-243н содержит ряд погрешностей в методах анализа и расчетах оценщика, выбранные им аналоги не являются сходными с объектом оценки по экономическим характеристикам.

Истец, не согласившись с ценой, определенной ООО «Андреев Капиталь», обратился к независимому оценщику - ООО РАО «Консультирование, экспертиза собственности». Экспертом была выполнена оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества на 21.11.2013 года и согласно отчету №525-14н составила 2 720 ООО рублей с учетом НДС, без учета НДС (414 915, 25 рублей) - 2 305 084 рублей 75 копеек.

Данный отчет по мнению истца, является достоверным, поскольку стоимость выкупаемого имущества определена на дату обращения Истца в Департамент с заявлением о приватизации - 21.11.2013 года, а также его достоверность подтверждена Экспертным заключением №069/2014/ТВЕРЬ на отчет №525-14н «об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 31,8 кв. м., расположенного по адресу: <...>», выполненным Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков» Экспертный совет, экспертом ФИО6 21.10.2014 года. Согласно указанному экспертному заключению сделаны вывод, что «существенных замечаний нет, экспертируемый Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности».

Таким образом, продажная стоимость нежилого помещения, указанная в 1.2. Договора должна определяться на основании отчета №525-14н, подготовленного ООО РАО «Консультирование, экспертиза собственности», и составлять - 2 720 000 рублей с учетом НДС, без учета НДС (414 915, 25 рублей) - 2 305 084 рублей 75 копеек.

Второе разногласие вызвал порядок начисления процентов в Приложении №2 к Договору, а именно График оплаты в рассрочку арендуемого имущества - нежилого помещения общей площадью 31,8 кв м., расположенного по адресу: <...>.

Из положений пункта 2.2 Договора следует, что на сумму денежных средств, по уплате которых предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (8,25%). Уплата процентов производится одновременно с оплатой основного долга.

Приложением №2 к Договору определен график оплаты, согласно которому Департаментом рассчитана сумма выплачиваемых ему процентов по указанной выше ставке - 12 040 рублей 96 копеек ежемесячно из расчета суммы долга в размере 5 254 237 рублей 29 коп.

Истец полагает, что начисление процентов на предусмотренную договором цену продажи имущества без учета сумм, фактически уплаченных покупателем, означало бы оплату пользования денежными средствами, которые уже уплачены продавцу, что не соответствует правовой природе названных процентов. Следовательно, указанные проценты должны начисляться на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, а не на всю сумму, эквивалентную цене продажи объекта по договору.

Из буквального толкования Приложения №2 к Договору видно, что график оплаты предусматривает обязанность покупателя уплачивать проценты, начисленные на выкупную цену объекта без учета уменьшения ее на суммы платежей, подлежащих внесению в 2014-2017 годах. Такой порядок начисления процентов приведет к оплате пользования денежными средствами, которые уже уплачены продавцу и, соответственно, к возникновению на стороне продавца неосновательного обогащения, что не соответствует целям Закона №159-ФЗ.

В связи с изложенным Приложение №2 к Договору в редакции Департамента, устанавливающее график оплаты переданного в рассрочку имущества, в части расчета процентов противоречит законодательству, в том числе положениям статьи 5 Закона №159-ФЗ.

Поскольку частью 5 статьи 5 Закона N 159-ФЗ выбор порядка оплаты предоставлен субъекту малого и среднего предпринимательства, полагаю, что график оплаты в рассрочку арендуемого имущества должен быть изложен в редакции Истца, представленной в Протоколе разногласий, а именно: рассчитываться от продажной стоимости нежилого помещения - 2 305 085 рублей и с начислением процентов на остаток задолженности.

Поскольку разногласия сторонами не были урегулированы в досудебном порядке, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд, исходя из заявленных истцом предмета и оснований исковых требований, оценив обстоятельства дела по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании, имеющихся в деле доказательств, заслушав лиц участвующих в деле, пришел к следующим выводам:

В соответствии с ч. 1 ст. 64, ст. ст. 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. Статьей 65 АПК РФ установлена обязанность лиц, участвующих в деле, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание заявленных требований.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 3 ФЗ № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон об оценке).

В ходе судебного разбирательства судом установлено, и не оспаривается ответчиком, что заявление на приобретение арендуемого имущества от 21.11.13г. подано истцом с соблюдением требований вышеназванных норм, а также п.1 ст.3 Федерального закона РФ от 22.07.2008г. № 159-ФЗ и п.6 Информационного письма ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которому для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Из содержания статей 1, 2 и 4 АПК РФ следует, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно части 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Исходя из положений, статьей 446 ГК РФ предусмотрена возможность передачи преддоговорного спора на рассмотрение суда в том числе, в случае, если спор возник при заключении публичного договора (ст. ст. 426, 445 ГК РФ). Согласно ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Пунктом 2 ст. 1 ГК РФ установлено, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора. Из этого следует, что никто не может быть принужден к включению в договор какого-либо условия против его воли.

Из анализа положений статей 421 - 422 ГК РФ следует, что, закрепляя принцип свободы договора, законодатель установил, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

В соответствии с нормами гражданского законодательства договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (часть 1 статьи 432 ГК РФ).

В силу ст. 12 Закона об оценке итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание значительную разницу в итоговой величине рыночной стоимости объекта, возникшую по результатам его оценки различными оценщиками, суд назначил судебную оценочную экспертизу на предмет установления рыночной стоимости выкупаемого помещения, определенной на дату обращения истца к ответчику с заявлением о выкупе.

Исследовав и оценив заключение ООО «РЭА центр «Перспектива» от 24.06.2015г. № 143 по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что величина рыночной стоимости нежилого помещения I общей площадью 31,8 кв. метров, этаж 1, кадастровый номер 69:40:0400066:307, расположенного по адресу: <...>, определена в указанном отчете правомерно на дату подачи заявления – 21.11.13г.

Возражений относительно размера выкупной стоимости испрашиваемого имущества, определенного представленным отчетом, либо доказательств, свидетельствующих о его недостоверности, сторонами не заявлено.

Проанализировав указанное экспертное заключение, учитывая отсутствие возражений обоих спорящих сторон, суд пришел к выводу о том, что оно соответствует требованиям Федерального закона №135–ФЗ и федеральных стандартов оценки, а определенная им рыночная стоимость является наиболее достоверной, в связи с чем суд принимает экспертное заключение в качестве допустимого доказательства, подтверждающего обоснованность цены сделки в размере 2898426 руб. (без учёта НДС). В данной части позиция ответчика незаконна и необоснованна.

Суд, признавая достоверность выводов судебной экспертизы по состоянию на 21.11.2013г., выполненному оценщиком ООО РЭА центр «Перспектива», учитывая отсутствие иных допустимых бесспорных доказательств, подтверждающих рыночную стоимость объектов недвижимости по состоянию на надлежащую дату - 21.11.2013г., и принимая во внимание имущественные интересы продавца и покупателя спорного имущества, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ в совокупности с имеющимися в материалах дела документы, а также, учитывая, что в силу положений подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операции по реализации государственного или муниципального имущества, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, не являются объектом обложения налогом на добавленную стоимость, считает возможным определить продажную цену объектов недвижимости в размере 2898426 руб. (без учета НДС) за нежилое помещение I общей площадью 31,8 кв. метров, этаж 1, кадастровый номер 69:40:0400066:307, расположенного по адресу: <...>.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Федерального закона от 28.12.2010 № 395-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 395-ФЗ), пункт 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации дополнен подпунктом 12, согласно которому не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Законом №159-ФЗ.

При реализации (передаче) с 1 апреля 2011 года (со дня вступления в силу пункта 2 статьи 1 Закона № 395-ФЗ) указанного недвижимого имущества покупателям, являющимся налоговыми агентами, указанные налоговые агенты (организации и индивидуальные предприниматели) не должны удерживать из выплачиваемых доходов, исчислять и перечислять в бюджет налог на добавленную стоимость при приобретении такого имущества.

При таких обстоятельствах пункт 1.2 подлежит включению в договор в уточнённой редакции истца, согласившегося с выводами эксперта.

Согласно  пункту 3 статьи 5 Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

В силу пункта 1 статьи 823 Гражданского кодекса Российской Федерации договорами, исполнение которых связано с передачей в собственность другой стороне денежных сумм или других вещей, определяемых родовыми признаками, может предусматриваться предоставление кредита, в том числе в виде аванса, предварительной оплаты, отсрочки и рассрочки оплаты товаров, работ или услуг (коммерческий кредит), если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 № 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами", в соответствии со ст. 823 Гражданского кодекса Российской Федерации к коммерческому кредиту относятся гражданско-правовые обязательства, предусматривающие отсрочку или рассрочку оплаты товаров, работ или услуг, а также предоставление денежных средств в виде аванса или предварительной оплаты.

Если иное не предусмотрено правилами о договоре, из которого возникло соответствующее обязательство, и не противоречит существу такого обязательства, к коммерческому кредиту применяются нормы о договоре займа (пункт 2 статьи 823 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Проценты, взимаемые за пользование коммерческим кредитом (в том числе суммами аванса, предварительной оплаты), являются платой за пользование денежными средствами. При отсутствии в законе или договоре условий о размере и порядке уплаты процентов за пользование коммерческим кредитом судам следует руководствоваться нормами ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Рассрочка оплаты стоимости выкупаемого имущества является по своей природе коммерческим кредитом, а проценты, предусмотренные частью 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ - процентами за пользование займом, подлежащими начислению на сумму, по уплате которой предоставлена рассрочка.

Начисление процентов на предусмотренную договором цену продажи имущества без учета сумм, уплаченных покупателем, как это предусмотрено пунктом 2.2 договора и приложением № 2 к договору купли-продажи «График оплаты в рассрочку арендуемого имущества», означало бы оплату пользования денежными средствами, которые уже уплачены продавцу, что не соответствует правовой природе этих процентов.

Из материалов дела следует, что условие пункта 2.2 и приложения № 2  договора купли-продажи понимается обеими сторонами как предусматривающее обязанность покупателя уплачивать проценты на выкупную цену объекта без учета уменьшения ее на суммы платежей, подлежащих внесению в 2014-2017 годах (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного суд признает условия пункта 2.2 договора купли-продажи и приложения № 2  к договору «График оплаты в рассрочку арендуемого имущества» в части расчета процентов противоречащими ч. 3 ст. 5 Закона № 159-ФЗ.

При таких обстоятельствах пункт 2.2 подлежит включению в договор в редакции истца.

В объём разногласий между сторонами не входят условия о порядке оплаты, обусловленные п. 2.1. Вместе с тем, суд счёл необходимым установить правовую определённость во взаимоотношениях сторон и установить начальный срок выкупа отличный от текста договора, поскольку он не учитывает наличие судебной процедуры урегулирования спора.

Приложение № 2 подлежит включению в договор так же в редакции истца, поскольку является производным от условий, установленных судом по п. 1.2, , 2.1, 2.2.

Таким образом, суд пришел к выводу о наличии оснований для утверждения всех спорных условий договора в редакциях истца.

В соответствии со ст. 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

На основании ст. 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Согласно ч. 1 ст. 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей.

Удовлетворение исковых требований в соответствии со статьей 110 АПК РФ является основанием для взыскания судебных расходов с ответчика, как со стороны не в пользу которой принят судебный акт.

Ответчиком представил копию платежного поручения № 187 от 06.03.15г. на сумму 15000руб. в подтверждение перечисления денежных средств в сумме 15000руб. на депозитный счет арбитражного суда. Указанные денежные средства подлежат перечислению с депозитного счета арбитражного суда на расчетный счет экспертной организации.

По правилам ст. 110 АПК РФ, в связи с удовлетворением иска, расходы по уплате госпошлины также относятся на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 421, 446 ГК РФ, ст.ст. 65,  101, 106, 110, 156, 169-171 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия между индивидуальным предпринимателем ФИО1 г. Тверь и Департаментом управления имуществом и земельными ресурсами Администрации города Твери, г. Тверь,  возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества  - нежилого помещения I, кадастровый номер 69:40:0400066:307, общей площадью 31,8 кв.м. этаж 1, находящегося по адресу: г. Тверь, бул. ФИО5, д.19,  а именно:

 Пункт 1.2. договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) изложить в следующей  редакции:

«Согласно заключению судебно-оценочной экспертизы №143 от 24.06.2015 года, составленного экспертом ООО «РЭА центр «Перспектива» ФИО4 на дату 21.11.2013г., установить стоимость продажи нежилого помещения, подлежащую уплате в бюджет города Твери, в размере 2 898 426руб. без учета НДС (18%)».

Абзац 2 и 3 пункта 2.2 договора купли-продажи изложить в следующей редакции:

        «При исчислении подлежащих уплате процентов Стороны понимают, что начисление процентов производится на остаток долга с учетом фактически уплаченных сумм основного долга (п. 12 Постановления Пленума Верховного суда РФ №13, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 14 от 08.10.1998).

Начисление процентов производится по формуле:

Сд х 1/3 ставки рефинансирования (%)

Пр ⁼---------------------------------------------------

                 12 месяцев

где:   Пр - сумма процентов в месяц;

Сд – остаток задолженности.»

  Пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции:

«Оплата цены нежилого помещения, подлежащей оплате в бюджет города, указанной в п.1.2 настоящего договора, производится Покупателем  в рассрочку, в течение трёх лет с даты вступления в законную силу настоящего судебного акта, в соответствии с графиком, прилагаемым к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью (Приложение № 2), но не позднее последнего календарного дня месяца. В случае если последний календарный день является выходным или праздничным днём, то срок оплаты переносится на первый рабочий день следующего месяца.»

Принять Приложение N 2 к договору "График ежемесячных платежей по оплате Объекта, приобретаемого в соответствии с договором купли-продажи" в следующей редакции:

    Срок рассрочки – 3года (36 месяцев)

    Ставка рефинансирования – 8,25% годовых

    Срок первого платежа – не позднее последнего календарного дня месяца, следующего за месяцем вступления в силу настоящего судебного акта

Взыскать с Департамента управления имуществом и земельными ресурсами Администрации города Твери, г. Тверь ОГРН <***>, ИНН <***> в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 г.Тверь ОГРНИП <***> ИНН <***>  4000руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Произвести оплату экспертизы ООО «РЭА центр «Перспектива»  с депозитного счета Арбитражного суда Тверской области в размере 15 000 руб. 00 коп. по счёту № 033 от 25.06.2015г. по реквизитам, указанным в счёте.

          Исполнительный лист выдать взыскателю после вступления решения в законную силу в соответствии со ст.319 АПК РФ.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд г.Вологда в месячный срок со дня его принятия.

Судья:                                                                             О.Е.Куров