Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Закутской С. А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Яковлевой Н.Н., при участии представителей: от ответчика – Волощик О.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Тверской области, г. Тверь

к Открытому акционерному обществу «Савеловский машиностроительный завод», г. Кимры Тверской области

о взыскании 166 853 руб. 37 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Тверской области, г. Тверь (далее истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к Открытому акционерному обществу «Савеловский машиностроительный завод», г. Кимры Тверской области (далее ответчик, ОАО «СМЗ») о взыскании задолженности в сумме 166 853 руб. 37 коп., в том числе: долг по арендной плате в размере 125 120 руб. в рамках договора аренды от 28.06.2008г. № 148 за период с 01.01.09г. по 31.12.09г. и 41 729, 37 руб. – договорные пени.

Определением суда от 20.04.2010г. было принято встречное исковое заявление ОАО «Савеловский машиностроительный завод» к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Тверской области о взыскании 96 214 руб. 37 коп., в том числе: 84 590,26 руб. неосновательного обогащения и 11 624,11 процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 20.08.08г. по 01.04.10г.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству представитель истца по первоначальному иску поддержал заявленные исковые требования, пояснив, что 28.07.2008г. на основании распоряжения Территориального управления между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 148. По условиям договора ответчику был предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <...> ВЛКСМ, д. 11, кадастровый номер 69:42:07:09 41:0116, общей площадью 11 324 кв. м., под зданием корпуса № 1, находящегося в собственности ОАО «СМЗ». По условиям договора стороны определили, что условия договора аренды распространяют свое действие на отношения сторон, возникшие с 01.04.2008г. (регистрация перехода права собственности на объект недвижимости). В соответствии с расчетом арендной платы на 2008г. годовая арендная плата составила 125 124 руб. Поскольку период действия условий договора по внесению арендной платы за земельный участок распространен с 01.04.2008г., арендная плата по договору с 01.04.2008г. по 31.12.2008г. составила 93 846 руб., которые арендатор обязан был внести по 15.07.2008г.- 31 281 руб., по 15.10.2008г. – 62 565 руб. Сумму 93 846 руб. ответчик оплатил лишь 07.04.2009г. В связи с просрочкой платежа, на основании с п. 7.1 договора истцом были начислены пени в размере 16 235,36 руб., которые ответчиком не оплачены. Арендную плату за 2009г. ответчик не оплатил полностью, в связи с чем, за 2009г. задолженность по арендной плате ответчика составляет 125 124 руб., а пени – 25 494,01 руб. за период с 16.04.09г. по 27.02.10г. По встречному иску представитель исковые требования не признал, ссылаясь на то, что ОАО пользовалось земельным участком в спорный период, так как на нем располагается здание, принадлежащее ему на праве собственности.

В ходе судебного заседания представитель ответчика по первоначальному иску исковые требования не признал, по основаниям, изложенным в письменном отзыве, ссылаясь на то, что п. 2.2 договора, предусматривающий, что размер и условия внесения арендной платы распространяются на отношения, возникшие с 01.04.2008, является ничтожным, противоречащим законодательству, так как до 25.07.2008г. действовали арендные отношения на данный земельный участок, установленные между Территориальным управлением и ООО «Маг – Инвест» на основании договора аренды № 37 от 09.05.2005г. сроком на 49 лет. Данные арендные отношения были прекращены на основании распоряжения Территориального управления № 325 от 25.07.2008г. 20.08.2008г. Территориальное управление приняло Распоряжение № 379, которым было прекращено право краткосрочной аренды ОАО «СМЗ» и земельный участок предоставлен в собственность ответчику. Во исполнение данного Распоряжения между истцом и ответчиком было подписано Соглашение о расторжении договора от 20.08.2008г., а так же акт приема – передачи земельного участка. При этом, представители указывают на то, что несмотря на ничтожность п 2.2 договора № 148 от 28.07.2008г., ОАО «СМЗ» оплатило арендную плату, начисленную истцом за период с 01.04.2008г. по 31.12.2008г. в сумме 93 846 руб., то есть за 9 месяцев 2008г., а не за 27 дней.

По встречному иску представитель истца поддержал исковые требования, ссылаясь на то, что в период с 20.08.2008г. по 31.12.2008г. Территориальное управление неосновательно приобрело и сберегло денежные средства в размере 84 590,26 руб., оплаченные в качестве арендных платежей, так как в данный период договора аренды между сторонами не было, поскольку земельный участок находился уже в собственности истца согласно распоряжению ответчика от 20.08.08г. № 379.

Из материалов дела следует, что 09.08.05г. между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Тверской области и ООО «Маг-Инвест» был заключен договор аренды № 37 земельного участка площадью 11324 кв.м. с кадастровым номером 69:42:070941:0116, расположенного по адресу: <...> ВЛКСМ, д. 11 под здание корпуса № 1, сроком действия по 19.06.2054 года. Согласно условиям договора арендная плата за участок – 125 124 руб. в год. 09.09.2005г. в Едином государственном реестре прав на объекты недвижимости и сделок с ними была произведена государственная регистрация данного договора аренды.

15.11.07г. между ООО «Маг-Инвест» (Продавец) и ОАО «Савеловский машиностроительный завод» (Покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 3-Н, по условиям которого Продавец продал, а Покупатель купил объекты недвижимости, в том числе здание корпуса № 1, расположенное на спорном земельном участке. 27.12.07г. в Едином государственном реестре прав на объекты недвижимости и сделок с ними была произведена государственная регистрация перехода права собственности на данный объект недвижимости к ОАО «СМЗ».

25.07.08г. Управлением было принято распоряжение № 325 о прекращении права аренды ООО «Маг-Инвест» на спорный земельный участок и предоставлении этого участка ОАО «СМЗ» на праве аренды сроком на 11 месяцев.

28.07.08г. Управлением и ОАО «СМЗ» был заключен договор аренды № 148 спорного земельного участка сроком действия по 14.06.09г., где стороны согласовали размер арендной платы – 125 124 руб. в год, а также, что условия договора, предусмотренные разделом 4 договора, распространяются на отношения сторон, возникшие с 01.04.08г.

20.08.08г. Управлением было принято распоряжение № 379 о прекращении права аренды ОАО «СМЗ» на спорный земельный участок и предоставлении этого участка ОАО «СМЗ» в собственность.

20.08.08г. было подписано соглашение о расторжении договора аренды между Управлением и ОАО «СМЗ», предусматривающее, что с момента регистрации права собственности на земельный участок ОАО освобождается от уплаты арендной платы за участок.

07.04.09г. ОАО «СМЗ» по платежному поручению № 1551 оплатило арендную плату по договору № 148 от 28.07.08г. за спорный земельный участок за 2008 год.

26.11.09г. между Управлением и ОАО «СМЗ» был заключен договор купли-продажи спорного земельного участка, а 07.12.09г. был составлен соответствующий передаточный акт.

08.04.10г. документы были сданы на осуществление регистрации перехода права собственности на спорный участок в Управление Федеральной регистрационной службы Тверской области.

На момент рассмотрения спора право собственности ОАО «СМЗ» на спорный земельный участок не зарегистрировано.

Поскольку ответчик по первоначальному иску не произвел арендных платежей в рамках заключенного договора за спорный земельный участок за 2009 год, то истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями, мотивируя их нормами ст. ст. 309, 314, 614 ГК РФ.

Истец по встречному иску заявил требования, ссылаясь на получение ответчиком неосновательного обогащения от ошибочно произведенных арендных платежей за спорный земельный участок за 2008 год, мотивируя нормами ст. ст. 1102, 1103, 1107 ГК РФ.

Проанализировав материалы дела, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам:

согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

В соответствии со ст. 552 ГК РФ по договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Данные нормы гражданского законодательства корреспондируются с нормами п. 1 ст. 35 ЗК РФ, которые предусматривают также, что права передаются на тех же условиях и в том же объеме, что были у прежнего собственника объектов недвижимости.

Как следует из материалов дела спорный земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, находился у продавца на праве аренды согласно договору аренды № 37, заключенному между Управлением и ООО «Маг-Инвест» (продавцом) 09.08.2005г.

В соответствии с п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.05г. № 11 право аренды в вышеуказанном случае переходит независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем объекта недвижимости (здания, сооружения) и собственником земельного участка.

Таким образом, на момент регистрации перехода права собственности на здание корпуса № 1 к ОАО «СМЗ» - 27.12.07г. к нему перешло право аренды земельного участка в рамках договора № 37 от 09.08.2005г.

В силу норм ст. ст. 450, 451 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон, либо по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

Правила статьи 65 АПК РФ предусматривают обязанность доказывания обстоятельств, на которые стороны ссылаются как на основания своих требований или возражений. Применительно к названной норме закона бремя представления доказательств о расторжении договора аренды № 37 от 09.08.05г. на момент заключения договора № 148 от 28.07.08г. возлагается на истца по первоначальному иску.

Арбитражный суд по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).

Истцом не представлено доказательств того, что договор аренды № 37 от 09.08.05г. был расторгнут по соглашению сторон, либо по решению суда на момент заключения договора № 148 от 28.07.08г., напротив, в распоряжении Управления от 25.07.08г. № 325 лишь предписывалось подготовить такое соглашение и зарегистрировать его (п. 2, 3).

Следовательно, ответчик по первоначальному иску пользовался земельным участком на условиях договора № 37 от 09.08.05г., а соответственно должен был производить арендные платежи.

Нормы ст.46 ЗК РФ предусматривают, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Поскольку факт использования спорного земельного участка в 2009 году ответчиком по первоначальному иску подтверждается материалами дела и не опровергается его представителем в судебном заседании, то требования истца о взыскании задолженности по арендной плате за 2009 год являются обоснованными и подлежащими удовлетворению, а требования по встречному иску не подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Истцом по встречному иску не представлено доказательств, что ОАО являлось собственником земельного участка с 20.08.08г. для уплаты соответствующего земельного налога, поскольку в конструктивной связи норм ст.ст. 223, 551 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя по договору купли-продажи возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Условиями договора аренды № 37 от 09.08.05г. предусмотрена возможность начисления пени в размере 0,1 % от просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Вместе с тем требования истца о взыскании пени в размере 41 729,37 руб. с учетом положений ст.404 ГК РФ и установленной вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тверской области от 09.07.09г. вины Управления в уклонении от направления ОАО «СМЗ» проекта договора купли-продажи спорного земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ суд находит необоснованными.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине подлежат отнесению на истцов и ответчика по первоначальному иску пропорционально удовлетворенным требованиям, но истец по первоначальному иску в силу норм ст. 333.37 НК РФ освобожден от ее уплаты.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 156, 167-170, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Открытого акционерного общества «Савеловский машиностроительный завод», г. Кимры, Тверская область, в пользу Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом по Тверской области, г. Тверь 125 124 руб. долга.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления отказать.

Взыскать с Открытого акционерного общества «Савеловский машиностроительный завод», г. Кимры, Тверская область, в доход федерального бюджета 4 753 руб. 72 коп. госпошлины в установленном законом порядке.

Исполнительные листы выдать взыскателям в порядке ст. 319 АПК РФ.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд г. Вологда в месячный срок со дня его принятия.

Судья С. А. Закутская