Гражданский кодекс часть 1

к ООО «Авиатор» г. Тверь, Администрации города Твери г. Тверь, Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами Администрации города Твери г. Тверь

о признании недействительными торгов в форме аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100120:1251 под комплексное освоение территории, договора аренды указанного земельного участка от 25.07.17г. №370-1, применении последствий недействительности указанного договора в виде возврата истцу вышеуказанного земельного участка и образованных из него земельных участков, признании недействительным договора комплексного освоения территории от 25.07.17г.

при участии:

истец:Бородулина Е.А. – начальник отдела, Гришин О.В. – начальник отдела

Администрация города Твери: Воробьева Ю.А. – главный специалист юридического отдела, Крукова Н.В. – главный специалист отдела судебной работы

ООО «Авиатор»: Гречина С.Г. – представитель

Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами Администрации города Твери: Воробьева Ю.А. – главный специалист юридического отдела

третье лицо: не явилось, извещено надлежаще

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к ООО «Авиатор» г. Тверь о признании недействительным договора аренды земельного участка № 370-1 от 25.07.2017 г. и применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции, о признании недействительным договора о комплексном освоении территории от 25.07.2018 г.

Определением от 19.12.2018 г. судом приняты обеспечительные меры о запрете ООО «Авиатор» г. Тверь совершать в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100120:1251 и (или) в отношении образованных из данного земельного участка земельных участков любые сделки, в том числе направленные на переход (возникновение) права аренды на земельный участок к третьим лицам; запрете Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области г. Тверь совершать какие-либо регистрационные действия в отношении: земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100120:1251 и (или) в отношении образованных из данного земельного участка земельных участков.

24.01.2019 г. от истца поступило уточнение исковых требований, согласно которого истец просит признать недействительным договор аренды земельного участка от 25.07.2017 г. № 370-1, заключенный между ООО «Авиатор» г. Тверь и Администрацией города Твери г. Тверь, и применить последствия недействительности сделки в виде возврата земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100120:1251, расположенного по адресу: г. Тверь, ул. 2-я Красина, путем передачи по акту приема-передачи в 10-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу, а также просит указать, что решение суда по делу является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области для государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок с кадастровым номером 69:40:0100120:1251, расположенный по адресу: г. Тверь, ул. 2-я Красина.

24.01.2019 г. от третьего лица поступил отзыв на исковое заявление, согласно которого третье лицо сообщает следующее:

«Территориальная зона, в которой расположен указанный участок, в соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Твери - зона многоэтажной (высотной) жилой застройки (9 этажей и выше) (Ж-4).

Разрешенное использование земельного участка: «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)».

В соответствии с постановлением администрации города Твери от 30.05.2017 № 679 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка под комплексное освоение территории» 06.07.2017 года был назначен аукцион на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100120:1251, площадью 103 864 кв. м, в границах, указанных в выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости под комплексное освоение территории. Адрес (описание местоположения): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Тверская область, город Тверь, улица Красина 2-я, с начальной ценой предмета аукциона в виде первого арендного платежа, определенного по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в размере 15 006 432 (пятнадцать миллионов шесть тысяч четыреста тридцать два) рубля, НДС не облагается.

Для участия в аукционе подана одна заявка от общества с ограниченной ответственностью «Авиатор», свидетельство о государственной регистрации юридического лица серия 69 № 002291543 от 03.12.2015, выданное Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № 12 по Тверской области, зарегистрированное по адресу: Тверская область, город Тверь, шоссе Петербургское, дом 95. Генеральный директор - Сальникова Ольга Владимировна.

В соответствии с пунктом 14 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие в аукционе, аукцион признается несостоявшимся (протокол заседания комиссии по проведению торгов на право заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении муниципального имущества, а также аукционов по продаже земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и аукционов на право заключения договоров аренды указанных земельных участков №108 от 06.07.2017).

Если единственная заявка на участие в аукционе и заявитель, подавший указанную заявку, соответствуют всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня рассмотрения указанной заявки обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора аренды, договора комплексного освоения территории находящегося в муниципальной собственности земельного участка. При этом договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100120:1251 заключается по начальной цене предмета аукциона.

При указанных обстоятельствах, администрацией города Твери были заключены вышеуказанные договора.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации администрация города Твери просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя».

В предварительном судебном заседании 25.01.2019 г. истец поддержал ходатайство об уточнении исковых требований.

Истец пояснил, что по договору аренды земельного участка № 370-1 от 25.07.2017 г. земельный участок размежеван, из данного земельного участка выделены другие земельные участки, в связи с чем, заявил, что исковые требования предъявлены только в отношении земельного участка с кадастровым номером 6964060100120:1251, образовавшегося после выделения из него ряда земельных участков

Ответчик иск не признал, представил отзыв на исковое заявление, согласно которого сообщает следующее:

«25.07.2017 г. между ООО «Авиатор» (Сторона 1) и Администрацией города Твери (Сторона 2) по результатам аукциона, проведенного на основании Постановления Администрации города Твери от 30.05.2017 № 679 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка под комплексное освоение территории», Приказа департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери от 01.06.2017 № 1074/р «О проведении аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка под комплексное освоение территории» были заключены:

1. договор аренды находящегося в муниципальной собственности
земельного (части земельного участка) с кадастровым номером 69:40:0100120:1251,площадью 103 864 кв. м., почтовый адрес ориентира: Тверская область, город Тверь,улица Красина 2-я № 370-1 (далее по тексту - Договор аренды) и

2. договор о комплексном освоении территории в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100120:1251, площадью 103 864 кв. м., почтовый адрес ориентира: Тверская область, город Тверь, улица Красина 2-я (далее по тексту - Договор комплексного освоения).

ООО «Авиатор» за участие в аукционе перечислило задаток в размере 15 006 432 рубля, что подтверждается платежным поручением № 81210 от 03.07.2017 года (платежное поручение прилагается).

Также, 000 «Авиатор» добросовестно выполняло взятые на себя обязательства по указанным договорам (подготовка, согласование и утверждение документации по планировке территории (далее по тексту-ППТ); экспертиза ППТ; межевание территории и т.д.), производило своевременно арендные платежи, которые на настоящий момент составляют 1 635 352 рубля.

Решением Тверской городской Думы от 13.04.2018 № 73 «Об утверждении перечня имущества, предлагаемого к передаче из муниципальной собственности города Твери в государственную собственность Тверской области», на основании акта о приеме-передачи объектов нефинансовых активов, земельный участок участка с кадастровым номером 69:40:0100120:1251 передан в собственность субъекта Российской Федерации Тверской области.

Во исполнение п. 4.3.9. Договора комплексного освоения, ООО «Авиатор» уведомил Министерство о том, что в соответствии с п. 4.3.8. указанного договора в результате проведенного межевания земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100120:1251 были образованы и поставлены на кадастровый учет земельные участки со следующими кадастровыми номерами:

1) 69:0100120:2896; 2) 69:0100120:2897; 3) 69:0100120:2898; 4) 69:0100120:2899;

5) 69:0100120:2900; 6) 69:0100120:2901; 7) 69:0100120:2902; 8) 69:0100120:2903:

9) 69:0100120:2904; 10) 69:0100120:2905; 11) 69:0100120:2906; 12) 69:0100120:2907.

11 октября 2018 года ООО «Авиатор» обратилось в Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области (далее по тексту -Министерство) с Заявлением о предоставлении земельных участков, находящихся в государственной собственности Тверской области, без проведения торгов (вх. № 20006 от 11.10.2018 г.) (далее по тексту - Заявление).

В нарушение установленных законодательством сроков с ООО «Авиатор» не были заключены договоры аренды на вновь образованные земельные участки, в связи с чем, Общество обратилось в Федеральную антимонопольную службу России с заявлением о рассмотрении правомерности действий Министерства.

Решением ФАС России (исх. 04/98261.18 от 30.11.2018 г.) действия Министерства признаны незаконными, в адрес Министерства ФАС России было выдано предписание об устранении нарушений.

Согласно ст. 25 Правил землепользования и застройки города Твери, с изменениями от 09.06.2016 года (далее по тексту-ПЗЗ), переданный в аренду Обществу по результатам аукциона земельный участок с кадастровым номером 69:40:0100120:1251, площадью 103 864 кв. м., имеет кодовое обозначение зоны Ж4.

Зона Ж4 предназначена для размещения жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома высотой от девяти этажей и выше, включая подземные, разделенных на двадцать и более квартир), с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры, т.е для комплексного освоения. Комплексное освоение является высшей формой освоения территории.

Министерством не представлены в материалы дела доказательства, что на момент заключения Договора аренды Правила землепользования и застройки города Твери не соответствовали Градостроительному кодексу РФ в части установления территорий.

Обращаем внимание суда, что обязанность по приведению правил землепользования и застройки в соответствие с законодательством РФ возлагается на уполномоченные органы власти. ООО «Авиатор» не имело возможности влияния на данный процесс как при заключении договора аренды, так и в настоящий момент.

Кроме того, с момента заключения Договора аренды Общество произвело огромные финансовые вложения для выполнения иных обязательств по вышеуказанным договорам (проектирование, экспертизы, межевание и т.п.), которые составляют более 40000000 рублей.

В случае расторжения Договора аренды и Договора комплексного освоения земельного участка реальный ущерб ООО «Авиатор» составят более 55000000 миллионов рублей.

Учитывая изложенное, просим отказать в удовлетворении заявленных исковых требований о признании недействительными договора аренды земельного участка № 370-1 от 25.07.2017 г. и договора комплексного освоения территории от 25.07.2018 г.».

Ответчик пояснил, что не может документально подтвердить понесенные им убытки по комплексному освоению земельного участка в размере 55000000 руб.

Ответчик заявил ходатайство об отложении рассмотрения дела в предварительном судебном заседании.

Определением от 25.01.2019 г. суд удовлетворил ходатайство истца об уточнении исковых требований, как не противоречащее нормам ст. 49 АПК РФ.

Определением от 25.01.2019 г. суд отказал в удовлетворении ходатайства ответчика об отложении рассмотрения дела в предварительном судебном заседании.

18.03.2019г. от истца поступили письменные пояснения к иску, согласно которым истец поясняет следующее:

1. Министерство является в силу закона арендодателем по договору аренды земельного участка от 25.07.2017 № 370-1 на основании следующего.

На основании решения Тверской городской Думы от 13.04.2018 № 73 «Об утверждении перечня имущества, предлагаемого к передаче из муниципальной собственности города Твери в государственную собственность Тверской области» и в соответствии с распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 28.04.2018 № 465 земельный участок с кадастровым номером 69:40:0100120:1251 передан из муниципальной собственности города Твери в государственную собственность Тверской области.

Право собственности Тверской области на названный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 11.07.2018 № 69:40:0100120:1251-69/077/2018-4.

Статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В соответствии со статьей 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Как указано в Постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.10.2015 N Ф07-6837/2015 по делу № А26-6761/2014 «по смыслу статьи 617 ГК РФ при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382 и 387 ГК РФ, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона».

Верховный Суд Российской Федерации поддержал позицию Арбитражного суда Северо-Западного округа, оставив в силе указанное постановление и указав в определении от 10.02.2015 № 307-ЭС15-18978 по делу № А26-6761/2014, что на основании статьей 309, 310, 330, 608, 614, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений, изложенных в пунктах 23,24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в связи с переменой собственника помещений к новому правообладателю объекта недвижимости перешли все права и обязанности арендодателя по договору аренды, заключённого прежним собственником объекта недвижимости.

Данная позиция также нашла отражения в сложившейся судебной практике (Определение Верховного Суда РФ от 21.08.2018 № 310-ЭС18-12303 по делу № А83-5853/2016, Определение Верховного Суда РФ от 06.09.2018 № 310-ЭС18-13960 по делу № А83-5869/2016, Постановление ФАС Московского округа от 19.07.2011 № КГ-А40/7190-11 по делу № А40-70130/10-77-104, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.08.2012 по делу № А52-3516/2011).

Следовательно, в связи со сменой собственника, арендованного ответчиком имущества, прежний арендодатель - администрация города Твери, перестала быть стороной по договору аренды в силу закона.

Таким образом, на настоящий момент Министерство как собственник земельного участка с кад. № 69:40:0100120:1251 в силу закона является арендодателем по договору аренды земельного участка от 25.07.2017 №370-1.

2. Относительно оспаривания договора аренды земельного участка от 25.07.2017 № 370-1, заключенного по результатам аукциона, проведённого на основании постановления администрации г. Твери от 30.05.2017 № 679 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка под комплексное освоение территории», приказа департамента управления имуществом и земельными ресурсами Администрации г. Твери от 01.06.2017 № 1074/р «О проведении аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка под комплексное освоение территории» при неоспаривании результатов аукциона отмечаем следующее.

В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 5 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что статьей 12 ГК РФ предусмотрен перечень способов защиты гражданских прав. Иные способы защиты гражданских прав могут быть установлены законом.

Исходя из характера спорных правоотношений и существа нарушенного права юридические лица вправе осуществить выбор способа защиты нарушенного права по своему усмотрению с учётом статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (Определение Верховного Суда РФ от 26.08.2014 N4-KT14-16).

Основанием для обращения в суд послужило то обстоятельство, что названные договор аренды и договор о комплексном освоении территории заключены в нарушение требований ч. 7 ст. 9 Федерального закона от 03.07.2016 № 373-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 373-ФЗ). А именно данные договоры заключены после 01.07.2017 при отсутствии на карте градостроительного зонирования города Твери территорий, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территорий.

По общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных законодательством (п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Перечень оснований, когда торги (аукцион) могут быть признаны недействительными, содержится в п. 1 ст. 449 ГК РФ, к ним относятся:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленные законом.

Как следует и судебной практики обязательность оспаривания торгов до оспаривания сделки купли-продажи возможно только в случае нарушения правил (процедуры) проведения торгов (Определение ВАС РФ от 30.11.2009 № ВАС-15958/09 по делу № A31-5354/2008, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.12.2005 № Ф04-8938/2005 (17807-А46-8).

Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 16.06.2016 № 305-ЭС15-6515 по делу № А41-2099/2011 указал следующее: «Вместе с тем, положения статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации о недействительности торгов, проведенных с нарушением правил, установленных законом, не исключают возможность самостоятельного оспаривания заключенных на торгах сделок по иным основаниям, не связанным с нарушениями процедурного характера.

При ином подходе следовало бы признать допустимость совершения на торгах договоров, игнорирующих любые требования закона, не относящиеся к порядку проведения торгов».

В Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.08.2012 № ВАС-8689/12 по делу № А32-9860/2011 содержатся аналогичные выводы: «То обстоятельство, что оспариваемая сделка была заключена по результатам торгов не исключает возможности оспаривание этой сделки по основаниям недействительности сделок, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации».

Следовательно, договор аренды земельного участка, заключённый по результатам аукциона, при проведении которого правила (процедура), установленные законом нарушены не были, может быть обжалован самостоятельно без признания такого аукциона недействительным.

Таким образом, оспариваемые договор аренды и договор о комплексном освоении, независимо от того, имеются ли основания для признания недействительными самих торгов, являются ничтожными в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ как договоры, нарушающие требования ч. 7 ст. 9 Федерального закона от 03.07.2016 № 373-ФЗ.

3. На основании пп. 3 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом

При этом Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 05.07.2001 № 154-0 отмечает, что право лица на аренду конкретного помещения возникает в силу гражданского договора; любая сторона в договоре аренды может зарегистрировать данный договор. Государственная регистрация договора аренды, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.

Таким образом, основанием возникновения права аренды является именно заключенный договора аренды, а не решение уполномоченного органа о проведении аукциона на право заключения такого договора.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

Согласно извещению о проведении аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка под комплексное освоение территории и информации, опубликованной на сайте torgi.gov.ru, дата проведения аукциона 05.07.2017, то есть за пределами 01.07.2018.

Соответственно, оспариваемый договор аренды под комплексное освоение не мог быть заключён ранее 01.07.2017 по результатам проведения названного аукциона.

В Определении Верховного Суда РФ от 19.09.2017 № 310-КГ17-12466 по делу № А14-7456/2016 при исследовании обстоятельств дела, отмечено, что возможность завершить уже начатую процедуру предоставления конкретного земельного участка должна быть установлена законом.

Федеральный закон № 373-ФЗ не содержит переходных положений, позволяющих заключить договор аренды земельного участка под комплексное освоение территории и договор о комплексном освоении территории после 01.07.2017, если процедура предоставления земельного участка для указанных целей начата на основании решения уполномоченного органа о проведении аукциона на право заключения такого договора аренды до 01.07.2017.

Хотя бы положениями п. 1 ст. 447 ГК РФ и предусмотрено, что договор заключается с лицом, выигравшим торги (аукцион), однако, при регулировании взаимоотношений сторон применению подлежат специальные, а не общие нормы гражданского законодательства.

По мнению Министерства, к спорным правоотношениям подлежат применению не общие нормы ГК РФ и ЗК РФ, а специальные нормы Федерального закона № 373-ФЗ, которые регулируют отношения, возникающие в связи с комплексным освоением территорий, содержащие запрет на заключение договоров о комплексном освоении территорий без установления на карте градостроительного зонирования территорий, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территорий.

Истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, указанных в 1 пункте просительной части искового заявления и просит суд принять его в следующей редакции:

Признать недействительным договор аренды земельного участка от 25.07.2017 № 370-1, заключенный между ООО «Авиатор» и администрацией города Твери, и применить последствия недействительности сделки в виде возврата ООО «Авиатор» земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100120:1251, и образованных из данного земельного участка земельных участков путем передачи Министерству по акту приема-передачи в 10-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

Остальную часть исковых требований истец оставляет без изменений.

Суд определил удовлетворить ходатайство истца об уточнении исковых требований, как не противоречащее нормам ст. 49 АПК РФ.

Истец поддерживает исковые требования в полном объеме с учетом уточнения иска.

Ответчик иск не признает, представил дополнительное обоснование к отзыву на иск, согласно которого считает требования истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

1. Отсутствие оспаривания результата торгов, на основании которых заключены Договор аренды земельного участка от 25.07.2017 г. №370-1 и Договор комплексного освоения территории от 25.07.2017 г., как основание отказа в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 ГК РФ арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрены определенные способы защиты гражданских прав. Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с рассматриваемым требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права потребовать исполнения определенного обязательства от ответчика, наличия у ответчика обязанности исполнить это обязательство и факта его неисполнения последним.

Из фактических обстоятельств и правовых оснований, изложенных Истцом в иске, усматривается, что по сути заявленных требований, Истец не согласен с результатами торгов, по причине допущенных нарушений со стороны отдельных его участников, а именно, заключение Договора аренды и Договора комплексного освоения территории через 24 дня после установленного срока (01.07.2017 г.), к которому уполномоченные органы власти муниципального образования город Тверь не привели существующие ПЗЗ к требованиям ГрК РФ в части зонирования территорий для комплексного развития. Однако, требование о признании таких торгов недействительными Истцом не заявлено.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (часть 1)

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (часть 2).

В силу статьи 449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица, в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными, в том числе, в случае если были допущены существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи, а так же если были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Согласно положениям части 4 статьи 17 Закона «О защите конкуренции», являющейся специальной нормой, нарушение конкурентных правил при проведении торгов, является основанием для признания судом соответствующих торгов недействительными.

Следовательно, торги являются способом заключения договора, по этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов, означает так же предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

С учетом изложенного, рассмотрение вопроса о недействительности спорного договора без рассмотрения вопроса о недействительности торгов в данном случае невозможно (Решение по делу №А40-229476/18).

2.Отсутствие у истца статуса Стороны Договора аренды и Договора комплексного освоения территории

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

П. 2 ст. 434 ГК РФ предусмотрено, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

П. 1 ст. 450 ГК РФ регламентировано, что изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 452 соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Моментом изменения Стороны в Договоре аренды является момент внесения изменений в Регистрационную запись о регистрации изменений Договора аренды, так как в силу п. 2 ст. 8.1. ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом, в том числе записи об обременениях таких прав.

Таким образом, ответчик не оспаривает, что право собственности Муниципального образования «Тверская область» на земельный участок с кадастровым номером 69:40:0100120:1251 возникает с момента государственной регистрации прав субъекта РФ на данный объект и внесения соответствующей записи в Единый кадастр недвижимости, а именно с 11.07.2018 г.

С 11.07.2018 г. у субъекта РФ - Тверской области, возникают правомочия собственника по владению, пользованию и распоряжению указанным земельным участком.

В соответствии с Письмом Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству ГД ФС РФ от 22.01.2013 N 3.3-6/94 договор аренды влечет для собственника имущества, сдающего имущество в аренду (арендодателя), невозможность самостоятельного использования переданного в аренду имущества, следовательно, является обременением недвижимого имущества и, соответственно, выступает основанием для государственной регистрации такого обременения.

Аренда недвижимого имущества как обременение подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 3 ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрация прав государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Права же Арендодателя по оспариваемым Договору аренды и Договору о комплексном освоении территории возникают с момента государственной регистрации заключенного в письменной форме соглашения собственника земельного участка и арендатора о внесении изменений в Договора аренды земельного участка от 25.07.2017 г. №370-1.

До настоящего момента истцом изменений в оспариваемые Договоры не вносилось, в связи с чем, истец не является Стороной оспариваемых Договоров. Внесение соответствующих изменений в части наименования Арендодателя и реквизитов для оплаты арендной платы являются обязательными, но намеренно не выполняются истцом.

Согласно положениям статьи 608 ГК РФ, пункта 1 статьи 617 ГК РФ, а также разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данные в пункте 24 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель потерял правомочия в рамках Договора, поэтому требование о замене в договоре арендодателя правомерно..." (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31.01.2019 N Ф04-3188/2018 по делу N А45-6422/2017).

П. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством установлен иной способ зашиты права этого липа и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно абз. 2 п. 3 ст. 168 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Согласно судебной практики (Определению Конституционного Суда РФ от 18.07.2017 N 1784-0, Определение Верховного Суда РФ от 18.12.2017 N 310-ЭС17-18955 по делу N А84-3997/2016) недоказанность истцом наличия охраняемого законом интереса в признании сделки недействительной (ничтожной) является основанием для отказа судом в удовлетворении иска. Истец не доказал нарушение прав и интересов собственника земельного участка заключением и реализацией сторонами оспариваемых договоров, как и наличие материально-правового интереса, нарушаемого сделкой, в связи с чем, у суда отсутствуют основания удовлетворения заявленного ими искового заявления.

Подтверждение правовой позиции ответчика содержится в уточненном исковом заявлении истца, согласно доводам которого, истец не получал от ответчика арендную плату по Договору аренды в связи с тем, что так и не стал Стороной сделки, т.е. не принял на себя все предусмотренные оспариваемыми сделками права и обязанности.

П. 20 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 N 85 устанавливает, что при применении реституции обязанность по возврату всего полученного по сделке возникает у стороны в сделке. В связи с чем, и применение реституции, которая может быть только двусторонней, невозможно. Данный вывод содержится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 N 5944/12 по делу N А41-13664/07. Согласно данному Постановлению Президиума ВАС РФ, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. (Определение Верховного Суда РФ от 01.02.2018 по делу N 305-ЭС17-13675, А41-103283/2015).

Кроме того, двусторонняя реституция предполагает возврат Сторонами всего полученного по сделке, т.е. Арендатор обязан вернуть земельный участок, который получен им во временное владение, пользование и распоряжение по Договору аренды для комплексного освоения территории и благоустройства.

Указанные в предмете Договора индивидуализирующие характеристики земельного участка, не позволяют Арендатору вернуть арендуемый земельный участок в том же состоянии и с теми же характеристиками, что был принят по сделке по объективным обстоятельствам, которые не учтены истцом.

3.Невозможность применения реституции обусловлена несовпадением объекта оспариваемых Договоров и предмета исковых требований в части земельного участка, предоставленного в аренду.

В соответствии с п. 1.4. Договора о комплексном освоении территории, ООО «Авиатор» производит образование земельных участков в границах отведенной для комплексного освоения территории в соответствии с документацией по планировке территории. Образование земельных участков производится путем раздела/выдела земельных участков из исходного с сохранением исходного земельного участка, предоставленного в аренду, в измененных границах в соответствии с ч. 6 ст. 11.4. ЗК РФ.

В соответствии с п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи

В соответствии с п. 2 ст. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.12.2018) "О государственной регистрации недвижимости" к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

В соответствии с пп. 5, 9, 25 п. 4 ст. 8 ФЗ «О ГРН» в качестве основных сведений о земельном участке, позволяющих его идентифицировать указана площадь земельного участка, кадастровые номера земельных участков, из которых образован указанный участок, а также кадастровые номера земельных участков, образованных из искомого земельного участка.

В силу части 8 статьи 22 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), вступившим в силу с 1 января 2017 г., местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

Согласно выписке из ЕГРН, являющейся частью Договора аренды от 25.07.2017 г., на 31.03.2017 г. земельный участок с кадастровым номером 69:40:0100120:1251 имел площадь 103 864+/-24 кв.м. и не имел выделенных из него самостоятельных земельных участков.

Согласно выписке из ЕГРН на 14.03.2019 г. земельный участок с кадастровым номером 69:40:0100120:1251 имеет площадь 7536+/-24 кв.м. и имеет 12 самостоятельных земельных участков, выделенных из него.

Таким образом, индивидуализирующие признаки земельного участка, указанные в ст. 8 ФЗ «О государственном реестре недвижимости» не являются тождественными вне зависимости от схожести одной из характеристик - кадастровый номер, так как граница предоставленного в аренду земельного участка на момент заключения Договора аренды и граница земельного участка на момент предъявления искового заявления в суд координально отличается.

При этом, в нарушение действующего законодательства, в нарушение вынесенного предписания ФАС России, которое признано Арбитражным судом города Москвы законным, истец отказывается от передачи выделенных земельных участков в аренду на условиях исходного Договора аренды и Договора о комплексном освоении территории.

Пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка.

На основании межевого плана, подготовленного 28.03.2018 г. произведен раздел земельного участка 69:40:0100120:1251, в результате чего образовалось 12 самостоятельных земельных участков, указанных в выписке ЕГРН и исходный участок сохранен в измененных границах 19.09.2018 г.

До настоящего момента истцом не предпринято попыток реализовать правомочия собственника по распоряжению выделенными участками.

Таким образом, применение реституции в данном случае невозможно в виду отсутствия тождественности между объектом арендных прав на момент заключения Договора аренды и объектом арендных прав на момент обращения истцом в суд с исковыми требованиями.

4.Исполъзование в качестве основания признания недействительным договора неисполнение органами государственной власти возложенных на них функций по приведению ПЗЗ в соответствие в ГрКРФ как злоупотребление правом на судебную защиту.

Согласно мнению Верховного суда РФ (Апелляционное определение от 21.03.2018 г. № 78-АПГ17-27), законодательство о градостроительной деятельности регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, капитальному ремонту, а также по эксплуатации зданий, сооружений (пункт 1 статьи 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 8 статьи 1, частью 4.1 статьи 63 ГрК РФ правила землепользования и застройки представляют собой документ градостроительного зонирования, который утверждается в установленном законом порядке, и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

В соответствии с частями 4, 5.1 статьи 30 ГрК РФ на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон, а также в обязательном порядке устанавливаются территории, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, в случае планирования осуществления такой деятельности. Границы таких территорий устанавливаются по границам одной или нескольких территориальных зон и могут отображаться на отдельной карте.

Частью 7 статьи 9 Закона N 373-ФЗ закреплена обязанность уполномоченных органов привести правила землепользования и застройки в соответствие с требованиями ГК РФ в части установления территорий, в границах которых допускается осуществление деятельности по их комплексному и устойчивому развитию, в срок до 1 июля 2017 г.

Процедура подготовки и принятия правил землепользования и застройки, их утверждения и внесения в них изменений регламентированы статьями 30 - 35 ГрК РФ. Внесение изменений в правила землепользования и застройки осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 31 и 32 ГрК РФ (часть 1 статьи 33 ГрК РФ).

Определение градостроительного зонирования дано в пункте 6 статьи 1 ГрК РФ, где установлено, что градостроительное зонирование - это зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

Градостроительное зонирование производится в соответствии с ГрК РФ на основе документов территориального планирования. Из системного толкования норм ГрК РФ следует, что закреплен принцип первичности генерального плана поселения как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего в себе долгосрочные ориентиры их развития, перед правилами землепользования и застройки.

Таким образом, установление территориальных зон конкретизирует положения документов территориального планирования в целях определения правового режима использования земельных участков, не изменяя при этом назначение территории, отнесенной к функциональным зонам, а реализация документов территориального планирования осуществляется путем подготовки и утверждения документации по планировке территории (статья 26 ГрК РФ).

В силу части 1 статьи 41 ГрК РФ подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства.

Частью 1 статьи 41.1 ГрК РФ, введенной Законом N 373-ФЗ, также предусмотрено, что подготовка документации по планировке территории осуществляется в отношении выделяемых проектом планировки территории одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры, определенных правилами землепользования и застройки территориальных зон и (или) установленных схемами территориального планирования муниципальных районов, генеральными планами поселений, городских округов функциональных зон.

Зонирование территории, являясь частью процесса по развитию территории (в том числе городов и иных поселений), одновременно выступает одним из направлений градостроительной деятельности органов власти. Правила землепользования и застройки разрабатываются для того. чтобы создать условия устойчивого развития территорий населенных пунктов, вместе с тем также призваны обеспечивать права и законные интересы собственников и обладателей иных прав на земельные участки (пункт 1 части 1 статьи 30 ГрК РФ). Задача органов муниципальных образований при разработке правил землепользования и застройки обеспечить справедливый баланс между общественными интересами и правами частных лип путем согласования этих прав и интересов.

Согласно статье 1 ГрК РФ устойчивое развитие территорий - обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений (часть 3); деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории - осуществляемая в целях обеспечения наиболее эффективного использования территории деятельность по подготовке и утверждению документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения и необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, а также по архитектурно-строительному проектированию, строительству, реконструкции указанных в настоящем пункте объектов (часть 34).

Содержание приведенных норм в их системном единстве свидетельствует о том, что регламентация градостроительной деятельности направлена в первую очередь на обеспечение комфортной среды обитания, комплексного учета потребностей населения и территорий в развитии и необходима для согласования государственных, общественных и частных интересов в данной области в целях обеспечения благоприятных условий проживания.

Статьи 46.9 и 46.10 ГрК РФ определяют порядок и условия реализации положений генеральных планов и правил землепользования и застройки в части осуществления двух видов деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории: по частной инициативе, то есть по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества либо на основании решения органа местного самоуправления.

При этом сама процедура комплексного развития территории может быть реализована только после принятия и утверждения документов территориального планирования и градостроительного зонирования, а также определения в правилах землепользования и застройки территорий, в границах которых допускается осуществление деятельности по их комплексному и устойчивому развитию.

Таким образом, при принятии Решения о комплексном развитии территории, Администрация Муниципального образования «город Тверь» до принятия Решения о комплексном развитии территории установила наличие такой возможности и правовых условий для начала процедуры принятия Решения о комплексном развитии территории и проведении торгов с целью заключения Договора комплексного освоения территории и аренды передаваемого для этих целей земельного участка. Данное Решение истцом также не оспорено, целесообразность принятия такого Решения вопросов у истца не вызывает.

Так, согласно части 2 статьи 46.10 ГрК РФ решение о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления принимается уполномоченным органом местного самоуправления поселения, городского округа при наличии правил землепользования и застройки, предусматривающих территории, в границах которых допускается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

Приведенные положения действующего федерального законодательства свидетельствуют о том, что принятию решения о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, равно как и заключению договора либо соглашения при осуществлении комплексного развития территории по инициативе правообладателей, и их реализации предшествует установление в правилах землепользования и застройки территорий, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию.

Данный правовой акт опровергает довод истца о прямом запрещении заключения Договоров комплексного освоения территории без внесения изменений в ПЗЗ после 01.07.2017 г.

В соответствии с п. 2-3 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно п. 1 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае, суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения, отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или не наступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Истец в обоснование своих требований о недействительности сделки ссылается на нарушение при ее заключении норм действующего законодательства, в частности п. 8 ст. 9 ФЗ -373, при этом, истец не указал, что согласно п. 7 ст. 9 данного ФЗ в целях осуществления деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории утвержденные правила землепользования и застройки должны быть приведены в соответствие с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона), в части установления территорий, в границах которых допускается осуществление деятельности по их комплексному и устойчивому развитию, и применительно к таким территориям расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующих территорий объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетных показателей максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в срок до 1 июля 2017 года.

Таким образом, у ответчика отсутствовали основания для сомнений в законности заключения указанной сделки, так как на момент принятия Решения уполномоченным органом власти были утверждены Правила землепользования и застройки г. Твери, Решение о комплексном освоении территории не оспаривалось и является действительным, как и Решение о проведении торгов. Результаты торгов также не оспорены, в связи с чем, добросовестность Арендатора подтверждается имеющимися в деле документами.

Таким образом, отсутствие приведенных в соответствие с ГрК РФ Правил землепользования и застройки на 25.07.2017 г. не зависит от волеизъявления ответчика.

Ссылка истца, являющегося государственным органом субъекта РФ, на несоблюдение муниципальным органом власти требований действующего законодательства в части соблюдения возложенных на него обязанностей в установленные законом сроки, как основание недействительности сделки, а также незаконное бездействие, выразившееся в отказе от заключения Договоров аренды земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100120:1251, в нарушением выданного предписания контролирующего органа является злоупотреблением правом.

Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Считаем, что представленными в материалы дела документами подтверждается факт осуществления истцом правомочий собственника земельных участков в обход закона с противоправной целью сбережения имущества и полученных в казну муниципального образования г. Твери денежных средств и получения неосновательного обогащения, в виде размера арендных платежей за период действия Договора, реализация прав по которому Арендатором так и не была осуществлена, в также причинение ответчику убытков в виде стоимости затрат на получение услуг от третьих лиц в рамках Договора комплексного освоения территории от 25.07.2017 г..

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Во исполнения договора аренды и Договора комплексного освоения ООО «Авиатор» понес убытки (реальный ущерб) в размере 159271563руб.51коп., а именно:

1. Произведена оплата работ за разработку проектной документации в сумме 25900000руб., что подтверждается следующими документами:

1.1. Договор о выполнении проектных работ № 67/П-1; 2 от 15.11.17г., акт № 9 от 20.12.18г., платежное поручение № 89655 от 26.12.18г. на сумму 5900000руб.;

1.2. Договор о выполнении проектных работ № 67/П-З от 15.11.17г., акт № 10 от 20.12.18г., платежное поручение № 89656 от 26.12.18г. на сумму 4600000руб.;

1.3. Договор о выполнении проектных работ № 67/П-5 от 10.12.17г., акт № 12 от 20.12.18г., платежное поручение № 89658 от 26.12.18г. на сумму 5200000руб.;

1.4. Договор о выполнении проектных работ № 67/П-4;6 от 10.12.17г., акт № 11 от 20.12.18г., платежное поручение № 89657 от 26.12.18г. на сумму 4800000руб.;

1.5. Договор о выполнении проектных работ № 67-ППТ/2 от 01.06.18г., акт № 8 от 20.12.18г., платежное поручение № 89654 от 26.12.18г. на сумму 700000руб.;

1.6. Договор о выполнении проектных работ № 67/П-8 от 10.12.17г., акт № 13 от 20.12.18г., платежное поручение № 89659 от 26.12.18г. на сумму 2900000руб.;

2. Задаток за участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка в размере 15000000руб., что подтверждается платежным поручением № 81210 от 03.07.17г.;

3. Договоры подряда:

3.1. Договор подряда №1-10/18СТР от 10.10.18г. на сумму 20000000руб.

Оплата произведена частично в размере 379202,83руб., что подтверждается платежным поручением № 89601 от 17.10.18г. В адрес ООО «Авиатор» выставлена претензия о взыскании задолженности по указанному договору на сумму 19620797руб.17коп. 3.2. Договор № ГП 30/10/2018-СТР от 30.10.18г. на сумму 98371563руб.51коп. Оплата произведена частично в размере 4487941руб.78коп., что подтверждается платежными поручениями №№89672 от 26.12.18г.; 89651 от 17.12.18г.; 89644 от 12.12.18г.; 89643 от 05.12.18г.; 89642 от 30.11.18г.; 89640 от 29.11.18г.; 89632 от 19.11.18г.; 34 от 14.02.19г.; 40274 от 13.02.19г.; 40273 от 08.02.19г.; 24 от 04.02.19г.; 21 от 30.01.19г.; 10 от 25.01.19г.; 9 от 18.01.19г. В адрес ООО «Авиатор» выставлена претензия о взыскании задолженности на сумму 93883621руб.73коп.

На основании вышеизложенного и ранее представленного отзыва, ответчик считает, что исковые требования истца удовлетворению не подлежат в полном объеме.

Истец заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства для формирования позиции по делу, поскольку полагает, что Администрацией города Твери была нарушена процедура проведения аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка под комплексное освоение территории.

Ответчик возражает против удовлетворения ходатайства истца.

Суд отказал в удовлетворении ходатайства истца об отложении судебного разбирательства.

Суд полагает возможным объявить перерыв в заседании суда до 11:00 26.03.2019г.

Информация о перерыве размещена на официальном сайте Арбитражного суда Тверской области в сети «Интернет».

После перерыва судебное заседание продолжено в 11:20 26.03.2019г., в том же составе, с участием тех же представителей.

25.03.2019г. от истца поступили письменные пояснения по делу, согласно которым уточняет правовую позицию относительно проведения администрацией г. Твери (далее - Администрация) аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка под комплексное освоение территории.

На основании пункта 6 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, часть 2 статьи 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) договор аренды земельного участка, заключённый по результатам торгов, и договор о комплексном освоении территории взаимосвязаны, взаимозависимы и должны заключаться одновременно.

Согласно части 8 статьи 9 Федерального закона от 03.07.2016 № 373-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее -Федеральный закон № 373-ФЗ) до приведения правил землепользования и застройки в соответствие с требованиями Градостроительного кодекса (в редакции настоящего Федерального закона), но не позднее 1 июля 2017 года заключение договоров о развитии застроенных территорий, договоров о комплексном освоении территорий допускается без установления на карте градостроительного зонирования территорий, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территорий.

Таким образом, в силу прямого указания закона заключение договоров о комплексном освоении территории при отсутствии в правилах землепользования и застройки отображения территорий, в границах которых возможно осуществление деятельности по комплексному развитию, после 01.07.2016г. не допускается.

Указанный договор аренды заключён сторонами на основании постановления администрации города Твери от 30.05.2017 № 679 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка под комплексное освоение территории», приказа департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери от 01.06.2017 № 1074/р «О проведении аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка под комплексное освоение территории» и протокола заседании комиссии по проведению торгов от 06.07.2017 № 108.

Согласно извещению о проведении аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка под комплексное освоение территории и информации, опубликованной на сайте torgi.gov.ru, дата проведения аукциона 06.07.2017г., то есть за пределами 01.07.2017г.

Соответственно, договор аренды под комплексное освоение не мог быть заключён ранее 01.07.2017г. по результатам проведения названного аукциона, и, как следствие, не мог быть заключён ранее 01.07.2017г. договор о комплексном освоении.

В силу части 1 статьи 41 Градостроительного кодекса подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства.

Частью 1 статьи 41.1 Градостроительного кодекса, введенной Федеральным законом № 373-ФЗ, также предусмотрено, что подготовка документации по планировке территории осуществляется в отношении выделяемых проектом планировки территории одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры, определенных правилами землепользования и застройки территориальных зон и (или) установленных схемами территориального планирования муниципальных районов, генеральными планами поселений, городских округов функциональных зон.

Статья 46.4 Градостроительного кодекса определяет порядок и условия реализации положений генеральных планов и правил землепользования и застройки в части осуществления деятельности по комплексному освоению территорий.

При этом сама процедура комплексного освоения территории может быть реализована только после принятия и утверждения документов территориального планирования и градостроительного зонирования, а также определения в правилах землепользования и застройки территорий, в границах которых допускается осуществление деятельности по их комплексному освоению.

Приведенные положения федерального законодательства свидетельствуют о том, что заключению договора о комплексном освоении территории предшествует установление в правилах землепользования и застройки территорий, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию.

На территории города Твери на момент заключения договора аренды и договора о комплексном освоении территории действовали правила землепользования и застройки города Твери, утвержденные решением Тверской городской Думы от 02.07.2003 № 71 (в редакции решения Тверской городской Думы от 09.06.2016 № 155, далее - ПЗЗ г. Твери).

На карте градостроительного зонирования в составе 11113 г. Твери отсутствуют территории, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

Частью 7 статьи 9 Федеральный закон № 373-ФЗ закреплена обязанность уполномоченных органов привести правила землепользования и застройки в соответствие с требованиями Градостроительного кодекса в части установления территорий, в границах которых допускается осуществление деятельности по их комплексному и устойчивому развитию, в срок до 01.07.2017г.

Статьей 5 ППЗ г. Твери определено, что Администрация в области регулирования землепользования и застройки: принимает решения о подготовке документации по планировке территории города Твери; обеспечивает подготовку документации по планировке территории города Твери.

До настоящего времени обязанность, предусмотренная ч. 7 ст. 9 Федеральный закон № 373-ФЗ, Администрацией не исполнена.

Следовательно, на момент принятия Администрацией постановления от 30.05.2017 № 679 и департаментом управления имуществом и земельными ресурсами Администрации приказа от 01.06.2017г. № 1074/р, исходя из принципов добросовестности и разумности было очевидно, что до 01.07.2017г. ППЗ г. Твери не будут приведены в соответствие с требованиями Градостроительного кодекса в части установления территорий, в границах которых допускается осуществление деятельности по их комплексному и устойчивому развитию, и на момент проведения аукциона 06.07.2017г. на карте градостроительного зонирования в составе ППЗ г. Твери не будут установлены территории, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, и заключение договора аренды по результатам такого аукциона, и договора о комплексном освоении территории будет осуществлено в нарушение требований ч. 8 ст. 9 Федерального закона № 373-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по реализации принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав. При этом лицо совершает действия с незаконной целью или незаконными средствами, нарушая права и законные интересы других лиц и причиняя им вред или создавая соответствующие условия (Определение Верховного Суда РФ от 14.06.2016 N 52-КГ16-4).

Указанные выше обстоятельства свидетельствуют, что Администрация действовала заведомо недобросовестно, т.е. злоупотребила своим правом, поскольку, являясь уполномоченным органом в сфере градостроительной деятельности, не могла не осознавать, что ПЗЗ г. Твери ни на 01.07.2017г., ни на 06.07.2017г. не будут приведены в соответствие с требованиями Градостроительного кодекса.

С учетом этого принимая решение о проведении торгов орган местного самоуправления заведомо знал (с учетом даты окончания подачи заявок), что заключение договоров аренды и комплексного освоения территории не буде соответствовать императивному запрету законодателя.

Как следует из изложенного, Администрация и департамент управления имуществом и земельными ресурсами Администрации, принимая решение о проведении аукциона, своими действиями порождали правовые последствия в виде заключения договора аренды и договора о комплексном освоении территории в нарушение требований ч. 8 ст. 9 Федерального закона 373-ФЗ.

Одновременно от истца поступило ходатайство об объединении дел в одно производство, согласно которого Министерство сообщает следующее:

В обоснование искового заявления по настоящему делу указано то, что Администрация и Департамент, принимая решение о проведении оспариваемого аукциона, своими действиями порождали правовые последствия в виде заключения договора аренды и договора о комплексном освоении территории в нарушение требований ч. 8 ст. 9 Федерального закона 373-ФЗ.

Таким образом, дело № А66-19154/2018 и дело № А66-4067/2019, рассматриваемые по исковым заявлениям Министерства, связаны между собой по основаниям возникновения заявленных требований, а также представленным доказательствам.

В соответствии с ч. 2 ст. 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) арбитражный суд первой инстанции вправе объединить несколько однородных дел, в которых участвуют одни и те же лица, в одно производство для совместного рассмотрения.

Согласно ч. 2.1 ст. 130 АПК РФ в случае, если в производстве арбитражного имеются несколько дел, связанных между собой по основаниям возникновения заявленных требований и (или) представленным доказательствам, а также в иных случаях возникновения риска принятия противоречащих друг другу судебных актов, то суд по ходатайству лица, участвующего в деле, объединяет эти дела в одно производство для их совместного рассмотрения.

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 12.12.2018 № 301-ЭС18-20449 по делу № А29-8146/2017, определение от 05.04.2016 № 301-ЭС16-1838 по делу № А82-18237/2014, при нахождении в производстве нескольких дел с идентичным обоснованием исковых требований или при рассмотрении дел по исковым требованиям в отрыве друг от друга, которые могут привести к принятию противоречивых судебных актов, является основанием для объединения судом таких дел в соответствии с ч. 2.1 ст. 130 АПК РФ.

На основании изложенного, в соответствии с частями 2, 2.1 статьи 130 АПК РФ, Министерство просит суд объединить в одно производство дело № А66-4067/2019 и дело № А66-19154/2018.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме, просил суд удовлетворить ходатайство от 25.03.2019г. и объединить в одно производство дело № А66-4067/2019 и дело № А66-19154/2018.

Ответчик иск не признал, просит суд отказать истцу в удовлетворении ходатайства об объединение дел № А66-4067/2019 и № А66-19154/2018 в одно производство.

По итогам судебного заседания суд пришел к выводу о необходимости объединения настоящего дела с делом № А66-4067/2019 для совместного рассмотрения.

В рамках дела № А66-4067/2019 рассматриваются исковые требования Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области г. Тверь к Администрации города Твери г. Тверь и Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами Администрации города Твери г. Тверь с участием в деле в качестве третьего лица ООО «Авиатор» г. Тверь о признании торгов недействительными.

В рамках дел участвуют одни и те же лица, основанием требований является признание торгов недействительными и признание недействительным договора аренды земельного участка № 370-1 от 25.07.2017 г., заключенного по результатам этих торгов, как проведенных и совершенных в нарушение требований ч. 7 ст. 9 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 373-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечению комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившим силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации». Данные договоры были заключены после 01.07.2017 г. при отсутствии на карте градостроительного зонирования города Твери территорий, в границу которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному освоению и устойчивому развитию территорий, исследуются одинаковые документы, рассматриваются одинаковые доводы сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 130 АПК РФ истец вправе соединить в одном заявлении несколько требований, связанных между собой по основаниям возникновения или представленным доказательствам.

Таким образом, настоящее дело и дело № А66-4067/2019 являются однородными по существу рассматриваемых требований, в них участвуют одни и те же лица, поэтому данные дела подлежат объединению.

Определением 28.03.2019 г. суд объединил дело № А66-19154/2018 с делом №А66-4067/2019 с присвоением делу № А66-19154/2018

В предварительном судебном заседании истец поддержал исковые требования в полном объеме, пояснил, что не готов представить дополнительные документы, запрашиваемые определением суда от 28.03.2019 г.

Администрация города Твери г. Тверь и Департамент управления имуществом и земельными ресурсами Администрации города Твери г. Тверь представили отзыв на иск, согласно которого возражает против удовлетворения исковых требований по следующим основаниям:

«В соответствии с постановлением администрации города Твери от 30.05.2017 № 679 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка под комплексное освоение территории» 06.07.2017 года был назначен аукцион на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100120:1251, площадью 103 864 кв. м, в границах, указанных в выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости под комплексное освоение территории. Адрес (описание местоположения): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка.

Почтовый адрес ориентира: Тверская область, город Тверь, улица Красина 2-я, с начальной ценой предмета аукциона в виде первого арендного платежа, определенного по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в размере 15 006 432 (пятнадцать миллионов шесть тысяч четыреста тридцать два) рубля, НДС не облагается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

С заявлением об оспаривании торгов Министерство обратилось в Арбитражный суд Тверской области 22.03.2019, а торги проводились 06.07.2017, то есть с пропуском установленного годичного срока исковой давности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В настоящем случае Администрация и Департамент заявляют о пропуске срока исковой давности.

В соответствии с абзацем 2 статьи 449 ГК РФ торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Департамент и Администрация полагают, что при проведении торгов в форме аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной в земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100120:1251,под комплексное освоение территории не имелось ни одного из вышеперечисленных условий для признании торгов недействительными.

В обоснование иска Министерство указывает, что в силу части 8 статьи 9 Федерального закона от 03.08.2016 № 373-ФЗ с 01.07.2017 заключение договоров о комплексном освоении территорий не допускается без установления на карте градостроительного зонирования территорий, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территорий. Карта градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки города Твери, утвержденных решением Тверской городской Думы от 02.07.2003 №71 не содержит территории, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территорий.

Однако, полагаем, что несоблюдение данной нормы права не влечет недействительности торгов, в связи с отсутствие в ст. 449 ГК РФ данного случая.

Кроме того, на основании решения Тверской городской Думы от 13.04.2018 № 73 «Об утверждении перечня имущества, предлагаемого к передаче из муниципальной собственности города Твери в государственную собственность Тверской области» и в соответствии с распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 28.04.2018 № 465 земельный участок с кадастровым номером 69:40:0100120:1251 передан из муниципальной собственности города Твери в государственную собственность Тверской области. Право собственности Тверской области на названный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 11.07.2018 № 69:40:0100120:1251-69/077/2018-4.

Таким образом, Министерство при передаче земельного участка в государственную собственность субъекта из муниципальной не было лишено возможности знать о дате проведения аукциона.

При таких обстоятельствах, в исковом заявлении Министерством не приведено нормативно обоснованных оснований для признания торгов недействительными, просим в удовлетворении заявленных требований отказать»

ООО «Авиатор» г. Тверь представило отзыв на иск, согласно которого возражает против удовлетворения исковых требований по следующим основаниям:

«1)Нарушение срока заявления требований о признании результатов торгов недействительными;

2)Отсутствие предусмотренных законом оснований признания торгов недействительными;

3)Отсутствие у заявителя полномочий на обращение с иском в суд.

По первому основанию, третье лицо считаем, что исковые требования заявлены лицом за пределом установленного срока на оспаривание результатов торгов, требование нормативно не обосновано, полномочия заявителя документально не подтверждены.

1. В соответствии с п. 1 ст. 449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Как следует из документов, представленных заявителем в материалы дела, оспариваемые торги проведены 06.07.2017 года. С 07.07.2017 года начинает течь срок на оспаривание данных торгов, установленный ч. 1 ст. 449 ГК РФ. Последним днем предусмотренного законом срока оспаривания является 06.07.2018 года. Таким образом, исковое заявление подано за сроком исковой давности.

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со ст. 197 ГК РФ для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком. Правила статьи 195, пункта 2 статьи 196 и статей 198 - 207 настоящего Кодекса распространяются также на специальные сроки давности, если законом не установлено иное.

Ч. 1 ст. 199 ГК РФ устанавливает, что истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

На основании изложенного считаем, что данные исковые требования не подлежат удовлетворению в связи с истечением срока исковой давности.

2.В соответствии со ст. 449 ГК РФ, торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом. Заявитель ссылается на последнее основания данной нормы: были допущены нарушения правил, установленных законом.

Обращаем внимание суда, что согласно данному основанию речь идет о Правилах проведения торгов.

образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

Градостроительное зонирование производится в соответствии с ГрК РФ на основе документов территориального планирования.

Из системного толкования норм ГрК РФ следует, что закреплен принцип первичности генерального плана поселения как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего в себе долгосрочные ориентиры их развития, перед правилами землепользования и застройки.

Таким образом, установление территориальных зон конкретизирует положения документов территориального планирования в целях определения правового режима использования земельных участков, не изменяя при этом назначение территории, отнесенной к Функциональным зонам, а реализация документов территориального планирования осуществляется путем подготовки и утверждения документации по планировке территории (статья 26 ГрК РФ1.

Зонирование территории, являясь частью процесса по развитию территории (в том числе городов и иных поселений), одновременно выступает одним из направлений градостроительной деятельности органов власти. Правила землепользования и застройки разрабатываются для того, чтобы создать условия устойчивого развития территорий населенных пунктов, вместе с тем также призваны обеспечивать права и законные интересы собственников и обладателей иных прав на земельные участки (пункт 1 части 1 статьи 30 ГрК РФ). Задача органов муниципальных образований при разработке правил землепользования и застройки обеспечить справедливый баланс между общественными интересами и правами частных лиц путем согласования этих прав и интересов.

3)деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории - осуществляемая в целях обеспечения наиболее эффективного использования территории деятельность по подготовке и утверждению документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения и необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, а также по архитектурно-строительному проектированию, строительству, реконструкции указанных в настоящем пункте объектов (часть 34).

Таким образом, при принятии Решения о комплексном развитии территории, Администрация Муниципального образования «город Тверь» до принятия Решения о комплексном развитии

Заявитель в обосновании заявленных требований ссылается на ч. 8 ст. 9 ФЗ от 03.07.2016 г. №373-Ф3, в которой установлены правила подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории, в которых законодателем устанавливается срок осуществления градостроительного зонирования территорий на картах градостроительной документации путем отображения графически: до 01.07.2017 г. В связи с чем, предусматривается условие заключения Договора комплексного освоения территории: в случае наличия зоны комплексного освоения территории, передаваемой по Договору комплексного освоения территории, в градостроительной документации на 01.07.2017 г., она должна быть отражена графически на картографических материалах как отдельная зона «комплексного освоения территории».

Данные правила устанавливаются для градостроительной документации, а не для проведения торгов.

Правила проведения аукциона установлены ст. 448 ГК РФ, 39.11.-39.13. ЗК РФ. Истец в обоснование заявленных им требований не приводит нормативного обоснования нарушения Правил проведения торгов со ссылкой на указанные статьи, что свидетельствует об отсутствии нарушения правил при проведении торгов и, соответственно, оснований признания торгов недействительными.

Кроме того, Решение о проведении торгов в форме Постановления Администрации города Твери принято до срока, на который ссылается истец: 30.05.2017 г. (Постановление №679), Приказ о проведении аукциона принят уполномоченным органом также до аукциона: 01.06.2017 г. №1074/р. Данные акты не оспорены и действительны по настоящий момент.

Согласно п. 6 ст. 448 ГКРФ если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

В соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Таким образом, Договоры аренды земельного участка и комплексного освоения территории считаются заключенными 06.07.2017 г., т.е. с момента подписания Протокола по результатам проведения торгов.

Ссылка истца на переход прав арендодателя Стороны Договора о комплексном развитии в связи с переходом прав собственности на земельный участок в соответствии со ст. 384 ГК РФ несостоятельная в связи с отсутствием предусмотренной в законе возможности перехода земельного участка из муниципальной собственности в собственность субъекта РФ, так как земельный участок не может находится в собственности субъекта РФ в силу ст. 18 ЗК РФ.

На основании изложенного, считаем заявленные требования не подлежащими удовлетворению в связи с их необоснованностью.

Что касается положения ч. 8 ст. 9 ФЗ от 03.07.2016 г. №373-Ф3, то обращаем внимание суда на то, что согласно мнению Верховного суда РФ (Апелляционное определение от 21.03.2018 г. № 78-АПГ17-27), законодательство о градостроительной деятельности регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, капитальному ремонту, а также по эксплуатации зданий, сооружений (пункт 1 статьи 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Частью 7 статьи 9 Закона N 373-ФЗ закреплена обязанность уполномоченных органов привести правила землепользования и застройки в соответствие с требованиями ГрК РФ в части установления территорий, в границах которых допускается осуществление деятельности по их комплексному и устойчивому развитию, в срок до 1 июля 2017 г.

Определение градостроительного зонирования дано в пункте 6 статьи 1 ГрК РФ, где установлено, что градостроительное зонирование - это зонирование территорий муниципальных территории установила наличие такой возможности и правовых условий для начала процедуры принятия

Решения о комплексном развитии территории и проведении торгов с целью заключения Договора комплексного освоения территории и аренды передаваемого для этих целей земельного участка. Данное Решение не оспорено, целесообразность принятия такого Решения вопросов у заявителя не вызывает.

3. Земельный участок с кадастровым номером: 69:40:0100120:1251 и образованные из него земельные участки, не могут находится в собственности Тверской области в силу закона, в связи с чем, у заявителя отсутствую основания для обращения в суд с данным иском в защиту прав МО «Тверской области.

В соответствии с п. 5.1. Решения Тверской городской Думы от 15.01.2004 N 2 (ред. от 13.07.2017) "О Положении "О порядке приобретения объектов в муниципальную собственность и передачи объектов из муниципальной собственности

Находящееся в муниципальной собственности имущество, которое может находиться в государственной собственности, может быть передано из муниципальной собственности в государственную собственность в порядке, установленном частью 11 статьи 154 Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ.

Согласно п. 11 ст. 154 Федеральный закон от 22.08.2004 N 122-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" находящееся в муниципальной собственности имущество, которое может находиться в федеральной собственности или собственности субъектов Российской Федерации, подлежит безвозмездной передаче в федеральную собственность или собственность субъектов Российской Федерации в случае:

если нахождение указанного имущества в муниципальной собственности не допускается, в том числе в результате разграничения полномочий между федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления;

если указанное имущество используется федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, государственными унитарными предприятиями и государственными учреждениями, созданными Российской Федерацией или субъектами Российской Федерации, для целей, установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом и со статьей 26.11 Федерального закона от 6 октября 1999 года N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации".

Ст. 18 ЗК РФ устанавливает, что в собственности субъектов Российской Федерации находятся земельные участки:

которые признаны таковыми федеральными законами;

право собственности субъектов Российской Федерации на которые

возникло при разграничении государственной собственности на землю;

которые приобретены субъектами Российской Федерации по

основаниям, предусмотренным гражданским законодательством;

которые безвозмездно переданы субъектам Российской Федерации из федеральной собственности.

В соответствии с п. 2. Ст. 3.1. Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"

В целях разграничения государственной собственности на землю к собственности субъектов Российской Федерации относятся:

земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации;

земельные участки, предоставленные органам государственной власти субъектов Российской Федерации, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, за исключением таких земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, собственности муниципальных образований, граждан и юридических лиц либо предоставленных физическим или юридическим лицам на ином вещном праве;

иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером: 69:40:0100120:1251 не мог быть передан в собственность субъекта РФ в связи с тем, что законом не предусмотрено оснований такой безвозмездной передачи прав на недвижимое имущество. Кроме того, субъект РФ - Тверская область не может являться собственником данного земельного участка в соответствии с действующим законом. Согласно Положению о министерстве имущественных и земельных отношений Тверской области, утвержденного Постановлением Правительства Тверской области от 18.10.2011 г. №73-пп, у министерства отсутствуют полномочия по представлению интересов муниципального образования «Тверская область», в том числе как собственника земельного участка, в судебных инстанциях, а также не наделено правом обращения в суд с исковыми требованиями от имени и в интересах МО «Тверская область» как собственника земельного участка, так как законом не предусмотрена возможность законного владения субъектом РФ земельным участком, не отнесенным к собственности субъекта РФ, а переданным ему из муниципальной собственности в нарушение порядка, установленного действующим законодательством.

На основании изложенного, считаем, что у истца отсутствуют законные основания на обращение в суд с данным исков, что является основанием для оставления заявления без рассмотрения по п. 7 ч. 1 ст. 148 АПК РФ».

В настоящем судебном заседании истец поддерживает исковые требования в полном объеме, заявил, что им не пропущен срок исковой давности, так как спорный земельный участок передан в собственность субъекта РФ с 28.04.2018г.

ООО «Авиатор» г. Тверь иск не признает, поддерживает позицию, изложенную в письменных возражениях на иск, поддерживает утверждение о пропуске истцом срока исковой давности

Администрация города Твери г. Тверь просит суд отказать истцу в удовлетворении заявленных требований, поддерживает позицию ООО «Авиатор».

Департамент управления имуществом и земельными ресурсами Администрации города Твери г. Тверь поддерживает позицию Администрацию города Твери.

Исходя из текста иска, усматривается следующее.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Авиатор» и администрацией города Твери заключен договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 25.07.2017 г. № 370-1 (далее - договор аренды).

Договор от 25.07.2017 г. № 370-1 заключен сторонами на основании постановления администрации города Твери от 30.05.2017 № 679 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка под комплексное освоение территории», приказа департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери от 01.06.2017 № 1074/р «О проведении аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка под комплексное освоение территории» и протокола заседании комиссии по проведению торгов от 06.07.2017 № Ю8.

Пунктом 1.1 договора аренды предусмотрено, что общество принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 69:40:0100120:1251 площадью 103 864 кв.м под комплексное освоение территории.

Пунктом 1.5. договора аренды предусмотрена обязанность сторон одновременно с заключением договора аренды заключить договор о комплексном освоении территории указанного земельного участка.

25.07.2017 г. между Обществом и администрацией города Твери заключен договор о комплексном освоении территории, в соответствии с которым Общество приняло на себя обязательства в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить комплексное освоение территории в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100120:1251.

Разделом 3 договора определен порядок и сроки комплексного освоения территории.

Поскольку истцом нарушен порядок заключения договора о комплексном освоении территории, истец обратился в Арбитражный суд Тверской области

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, данным кодексом и другими федеральными законами.

В случае предоставления юридическому лицу земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для комплексного освоения территории указанное юридическое лицо должно заключить договор о комплексном освоении территории одновременно с заключением договора аренды такого земельного участка (пункт 6 статьи 39.8 Земельного кодекса).

Согласно части 1 статьи 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

Договор комплексного освоения территории заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предоставляющими земельный участок для комплексного освоения территории, и юридическим лицом, признанным победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, или юридическим лицом, подавшим единственную заявку на участие в этом аукционе, или заявителем, признанным единственным участником такого аукциона, или единственным принявшим участие в аукционе его участником (часть 2 статьи 46.4 Градостроительного кодекса).

В ходе рассмотрения настоящего дела судом установлено, что по договору аренды земельного участка № 370-1 от 25.07.2017 г. земельный участок размежеван, из данного земельного участка выделены другие земельные участки

Право собственности Тверской области на указанный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

В силу п. 1 ст. 387, п. 1 ст. 617 ГК РФ к Тверской области перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды по договору аренды, а также права и обязанности по договору комплексного освоения территории.

В соответствии с положением о Министерстве имущественных и земельных отношений Тверской области, утвержденным постановлением Правительства Тверской области от 18.10.2011 г. № 73-пп, Министерство осуществляет полномочия собственника государственного имущества Тверской области.

В материалы настоящего дела не представлено доказательств оспаривания ответчиком решения Тверской городской Думы от 13.04.2018 № 73, а также не оспорена передача участка с кадастровым номером 69:40:0100120:1251 из муниципальной собственности города Твери в государственную собственность Тверской области.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Частью 7 статьи 9 Федерального закона от 03.07.2016 № 373-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее -Федеральный закон № 373-ФЗ) закреплена обязанность уполномоченных органов привести правила землепользования и застройки в соответствие с требованиями Градостроительного кодекса в части установления территорий, в границах которых допускается осуществление деятельности по их комплексному и устойчивому развитию, в срок до 01.07.2017.

Согласно части 8 статьи 9 Федерального закона № 373-ФЗ до приведения правил землепользования и застройки в соответствие с требованиями Градостроительного кодекса (в редакции настоящего Федерального закона), но не позднее 1 июля 2017 года заключение договоров о развитии застроенных территорий, договоров о комплексном освоении территорий допускается без установления на карте градостроительного зонирования территорий, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территорий.

Таким образом, в силу прямого указания закона заключение договоров о комплексном освоении территории при отсутствии в правилах землепользования и застройки отображения территории, в границах которых возможно осуществление деятельности по комплексному развитию, после 01.07.2017 г. не допускается.

В силу ч. 1 ст. 41 Градостроительного кодекса подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территории, в том числе выделения планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства.

На карте градостроительного зонирования в составе правил землепользования и застройки города Твери отсутствуют территории, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

Таким образом, договор о комплексном освоении земельного участка заключен в нарушение части 8 статьи 9 Федерального закона № 373-ФЗ и в силу статьи 168 ГК РФ является недействительной сделкой.

Поскольку правовая конструкция предоставления земельного участка для комплексного освоения территории предусматривает одновременное заключение по результатам торгов договора аренды земельного участка и договора о комплексном освоении территории, а целью аренды земельного участка является комплексное освоение территории (земельного участка), догвоор аренды земельного участка также должен заключаться в соответствии с требованиями Федерального закона № 373-ФЗ от 03.06.2016 г.

В соответствии со ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Согласно ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи.

Пунктом 44 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» установлено, что в силу п. 1 ст. 449 ГК РФ публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

В соответствии с п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 г. «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 ГК РФ, статья 93 Закона об исполнительном производстве)

Приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Судом установлено, что согласно извещения о проведении аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка под комплексное освоение территории и информации, опубликованной на сайте torgi.gov.ru, дата проведения аукциона 05.07.2017 г.

Суд считает, что отсутствие нарушений со стороны организатора торгов само по себе не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований о признании торгов недействительными.

Таким образом, суд полагает требования истца о признании недействительными торгов в форме аукциона (извещение №010617/0096532/01) на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100120:1251 под комплексное освоение территории, проведенные на основании постановления Администрации города Твери от 30.05.17г. №679, договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 25.07.17г. №370-1 и договора о комплексном освоении территории от 25.07.17г., заключенные между Администрацией города Твери и ООО «Авиатор» подлежащими удовлетворению.

Доводы ответчиков о пропуске исковой давности несостоятельны, поскольку в соответствии со ст. 181 ГК РФ течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал об обстоятельствах, являющих основанием для признания сделки недействительной

При этом необходимо учитывать момент возникновения права истца на земельный участок с кадастровым номером 69:40:0100120:1251, а именно: 28.04.2018 г., так как до указанного времени законные интересы и права истца не могут быть нарушены оспариваемым аукционом

В соответствии со ст.110 АПК РФ, в связи с удовлетворением исковых требований, расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчиков, но поскольку Администрация города Твери г. Тверь освобождена от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина в сумме 9000 руб. подлежит взысканию с ООО «Авиатор» г. Тверь

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.309, 310, 330, 506, 516 ГК РФ, ст.ст. 65, 110, 136-137, 156, 169-171 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительными торги в форме аукциона (извещение №010617/0096532/01) на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100120:1251 под комплексное освоение территории, проведенные на основании постановления Администрации города Твери от 30.05.17г. №679, договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 25.07.17г. №370-1 и договор о комплексном освоении территории от 25.07.17г., заключенные между Администрацией города Твери и ООО «Авиатор».

Применить последствия недействительности договора аренды №370-1 от 25.07.17г. - обязать ООО «Авиатор» в месячный срок со дня вступления настоящего решения в законную силу передать Министерству имущественных и земельных отношений Тверской области земельные участки с кадастровыми номерами 69:40:0100120:1251; 69:0100120:2896; 69:0100120:2897; 69:0100120:2898; 69:0100120:2899; 69:0100120:2900; 69:0100120:2901; 69:0100120:2902; 69:0100120:2903; 69:0100120:2904; 69:0100120:2905; 69:0100120:2906; 69:0100120:2907.

Взыскать с ООО «Авиатор» г.Тверь ОГРН 1156952025780 ИНН 6952006039 в доход федерального бюджета в установленном порядке 9000руб. государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать взыскателям после вступления решения в законную силу в соответствии со ст.319 АПК РФ.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд г.Вологда в месячный срок со дня его принятия

Судья:

О.Е.Куров