ГРАЖДАНСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
ЗАКОНЫ
КОММЕНТАРИИ
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ
г. Тверь
№ дела А66-7775/2006
резолютивная часть решения
объявлена 15.06.07г.
Арбитражный суд в составе судьи Закутской С.А.
при ведении протокола судьей Закутской С.А.
рассмотрел в открытом заседании дело № А66-7775/2006 по иску Администрации города Твери _
к ответчику: ООО «Строительные конструкции и изделия» г. Тверь
о взыскании 801 087 руб. 98 коп.
В заседании приняли участие:
от истца: ФИО1 – юрист, доверенность № 28 от 19.04.07г., ФИО2 – гл. специалист, доверенность № 65 от 07.10.06г.;
от ответчика: ФИО3 – представитель, доверенность от 12.12.06г., ФИО4 – юрист, доверенность от 26.05.06г.
В ходе судебного заседания установлено:
Администрация города Твери (далее истец) обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью «Строительные конструкции и изделия» г. Тверь (далее ответчик, Общество) 801 087 руб. 98 коп., том числе 682 562 руб. 39 коп. задолженности по арендной плате за землю по договору № 201-1 от 16.05.03г. по срокам платежа 15.10.04г., 15.04.05г., 15.07.05г., 15.10.05г. и 118 525 руб. 59 коп. договорных пени за период с 16.10.04г. по 31.12.05г.
В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, полагая, что между сторонами 16.05.03г. был заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого ответчику был предоставлен земельный участок площадью 8465,5 кв.м., кадастровый номер 69:40:03:00:000:0001, под строительство 5-этажного 75-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>.
Срок действия договора был определен сторонами до 31.03.04г.
18.05.06г. жилой дом был принят в эксплуатацию.
Поскольку ответчик свои обязательства по своевременному внесению арендной платы в заявленный период не выполнил, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.
Свои требования истец мотивирует ст. 309, 621 ГК РФ.
Представитель ответчика исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве, а именно: договор аренды был заключен на срок до 31.03.04г. Надлежащее исполнение прекращает обязательство. Поскольку строительство жилого дома было закончено строительством в августе 2004 года, то договор аренды спорного земельного участка прекратил свое действие. Данный факт установлен в определении судебной коллегии по гражданским делам тверского областного суда по делу № 33-215 2006.
Кроме того, в январе 2005г. по заявке ответчика произведено межевание спорного земельного участка. Сформирован новый земельный участок под жилым домом площадью 4 158 кв.м.
Свои возражения ответчик обосновывает ст. ст. 408, 610 ГК РФ.
Из материалов дела следует, что на основании постановления Администрации города Твери № 1265 от 16.05.03г. о предоставлении в аренду земельного участка ООО «Строительные конструкции и изделия» под строительство 5-ти этажного жилого дома по ул. Ткача, 7 в Пролетарском районе между истцом и ответчиком был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 16.05.03г. № 201-1. На основании данного договора арендатору был предоставлен земельный участок площадью 8465,5 кв.м., кадастровый номер 69:40:03 00 000:0001, состоящий из участков с кадастровыми номерами 69:40:03 00 041:0013 и 69:40:03 00 097:0031, расположенный по адресу: <...> в Пролетарском районе, под строительство 5-ти этажного 75-квартирного жилого дома. Сроком действия до 31.03.2004г.
В договоре сторонами были определены механизм исчисления арендной платы и сроки ее внесения (раздел 3 договора), а также ответственность Арендатора за несвоевременное внесение арендных платежей (п.5.2).
В договоре стороны предусмотрели, что по истечении срока действия договора договор может быть продлен по договоренности сторон. В случае отсутствия заявки арендатора, договор по усмотрению арендодателя может считаться расторгнутым или продленным на определенный срок (раздел 6 договора).
В соответствии с п. 2.6 договора арендодатель произвел расчет арендной платы на 2004 год и направил арендатору почтовым отправлением.
19.08.04г. ответчик обратился к истцу с заявлением о создании государственной комиссии по приемке в эксплуатацию законченного строительством жилого дома 7 по ул. Ткача (том. 1, л.д. 62).
02.03.05г. ответчик обратился к истцу с заявлением о выдаче разрешения на ввод данного дома в эксплуатацию.
29.03.05г. ответчик обратился в адрес истца с заявлением о расторжении договора аренды в связи с окончанием строительства жилого дома (том. 1, л.д. 86).
Согласно заключению государственной приемочной комиссии от 20.09.05г. жилой дом № 7 по ул. Ткача не был принят в эксплуатацию до полного окончания работ (том. 1, л.д. 67-68). Лишь 18.05.06г. ответчику было выдано разрешение на ввод данного дома в эксплуатацию.
Так как по истечении срока договора жилой дом не был принят в эксплуатацию, арендодатель произвел расчет арендной платы на 2005 год и направил арендатору почтовым отправлением (том 1, л.д. 30).
Поскольку арендатором, по срокам платежа с 15.10.04г. по 15.10.05г., не вносились платежи за аренду земельного участка, то истец обратился в суд с настоящим иском, ссылаясь на возобновления действия договора на неопределенный срок, так как ответчик продолжал пользоваться земельным участком ввиду того, что жилой дом не был сдан в эксплуатацию до 18.05.06г.
Проанализировав материалы дела, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, участвующих в заседании, арбитражный суд пришел к следующим выводам:
согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.
В силу норм ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Нормы п. 1 ст. 615 ГК РФ предусматривают, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Как следует из п. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ одним из документов, прилагаемых к заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, является правоустанавливающий документ на земельный участок.
Согласно п. 5 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ орган, выдавший разрешение на строительство, в течение 10 дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления указанных в п. 3 данной статьи документов, осмотр объекта капитального строительства и принять решение о выдаче заявителю разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или об отказе в выдаче такого разрешения с указанием причин принятого решения.
Таким образом, доводы ответчика, что закончив строительство жилого дома в августе 2004 года, договор аренды земельного участка прекратил свое действие судом не принимаются, поскольку в силу норм главы 37 ГК РФ обязанностью заказчика является сдача объекта капитального строительства в эксплуатацию, а для этого заказчик должен обладать правоустанавливающим документом на земельный участок.
Однако, как следует из представленных документов, истец, получив заявление ответчика на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, до сентября месяца 2005 года не выполнил свои обязательства по осмотру объекта.
При таких обстоятельствах, в ненадлежащем исполнении обязательства ответчиком усматривается наличие вины истца, который не выявил в установленный законом срок недостатки в строительстве объекта, что не позволило ответчику своевременно устранить их.
В соответствии с нормами ст. 404 ГК РФ суд при наличии вины кредитора соответственно уменьшает размер ответственности должника.
При сложившихся обстоятельствах суд полагает возможным уменьшить размер ответственности должника на 30%.
Таким образом, правомерным является взыскание арендной платы в сумме 477 793 руб. 67 коп. и пени в сумме 82 967 руб. 91 коп.
Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Поскольку ответчик на протяжении действия договора аренды производил своевременные платежи, оплатил возникшую задолженность по арендной плате после окончания строительства в августе 2004 года, в 2005 году и лишь с момента возникновения спорных отношений прекратил внесение арендной платы, суд полагает возможным применить нормы вышеназванной статьи по уменьшению неустойки.
При таких обстоятельствах, взысканию подлежат пени в размере 15 000 руб.
Судом не принимаются доводы ответчика о расформировании спорного земельного участка, так как согласно кадастровому плану на 01.06.07г. на кадастровом учете состоит спорный земельный участок площадью 8465,5 кв.м.
Кроме того, для ввода объекта в эксплуатацию ответчик должен обладать правоустанавливающим документом на землю. Какого либо иного договора на иную площадь ответчиком не представлено.
Суд критически относится к представленному в обоснование своих доводов ответчиком плану земельного участка площадью 4158 кв.м. и акту согласования границ от 16.01.05г.
В соответствии с п. 8.1 Инструкции по межеванию земель, утвержденной Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам 08.04.96г. собственники, владельцы и пользователи размежевываемого и смежных с ним земельных участков извещаются под расписку о времени проведения межевых работ.
Пункт 9.1 данной инструкции предусматривает, что установление границ земельного участка производится на местности в присутствии представителя районной, городской (поселковой) или сельской администрации, собственников, владельцев или пользователей размежевываемого и смежных с ним земельных участков или их представителей, полномочия которых удостоверяются доверенностями, выданными в установленном порядке.
На представленном плане земельного участка отсутствует подпись представителя администрации Пролетарского района г. Твери, а в акте согласования границ отсутствует подпись владельца смежных участков, тогда как значится, что смежными являются: участок городского проезда по ул. Ткача и земли городского запаса.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине подлежат отнесению на истца и ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 176 АПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Строительные конструкции и изделия» г. Тверь в пользу Администрации г. Твери 492 793 руб. 67 коп., в том числе: 477 793 руб. 67 коп. долга, 15 000 руб. пени и 10 157 руб. 62 коп. госпошлины.
В остальной части в удовлетворении иска отказать.
Исполнительный лист выдать взыскателю в порядке ст. 319 АПК РФ.
Настоящее решение может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные ст. ст. 257-260, 273-277 АПК РФ.