Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Рента Хаус» (далее – заявитель, Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Комитета по управлению имуществом Тверской области (далее – ответчик, Комитет) в приватизации земельного участка, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 69:40:0100084:0025, площадью 11 703,4 кв.м, а также об обязании ответчика принять решение о предоставлении в собственность заявителя указанного земельного участка.

Ходатайством от 05.03.2009 заявитель уточнил заявленные требования, сформулировав их следующим образом: обязать ответчика принять решение о предоставлении Обществу на праве собственности земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 69:40:0100084:25, площадью 11 703,4 кв. м, определив выкупную цену земельного участка, исходя из его кадастровой стоимости на момент принятия незаконного отказа в выкупе земельного участка, в недельный срок с момента вступления решения суда в законную силу. Уточнение принято судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Администрация города Твери и Управление Федеральной регистрационной службы по Тверской области.

В судебное заседание представители третьих лиц, надлежаще извещенных о времени и месте его проведения, не явились, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие по правилам статьи 156 АПК РФ.

Заявитель поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении об оспаривании ненормативного правового акта, а также в возражениях на отзыв, письменных объяснениях по делу и дополнениях. Полагает, что как собственник незавершенного строительством объекта недвижимости вправе приобрести в собственность земельный участок в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. В части обоснования права на приобретение в собственность земельного участка под объектом незавершенного строительства ссылается также на статью 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон о приватизации). Полагает, что данная норма применяется к спорным правоотношениям, в связи с чем приватизация земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, находящийся в собственности заявителя, возможна. Считает, что ответчиком не доказан факт отнесения спорного земельного участка к землям общего пользования. Площадь истребуемого земельного участка считает обоснованной, ссылаясь на необходимость размещения в будущем на прилегающей к гаражному комплексу территории очистных сооружений, трансформаторной подстанции, пожарного резервуара и иных сооружений.

Ответчик не согласился с заявленными требованиями по основаниям, изложенным в письменном отзыве и дополнениях к нему. Полагает, что на период строительства заявитель вправе заключить договор аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, а вопрос о приватизации земельного участка, необходимого для использования и обслуживания завершенного строительством объекта, разрешить по окончании строительства с учетом действительной площади возведенных зданий, строений, сооружений. Указывает на наличие ранее заключенного договора аренды спорного земельного участка, полагая, что его действие не завершено. В качестве доказательства отнесения спорного земельного участка к землям общего пользования ссылается на письмо Департамента архитектуры и строительства администрации города Твери от 27.05.2008 № 2901/1511. Указывает на то обстоятельство, что в период рассмотрения заявки Общества о приватизации земельного участка у ответчика имелись сведения о том, что данный земельный участок ликвидирован. Несмотря на то, что факт существования спорного земельного участка в ходе рассмотрения дела в суде подтвержден, на дату рассмотрения заявки у ответчика не было оснований для принятия положительного решения по вопросу о приватизации. Считает, что положения Закона о приватизации к спорным правоотношениям не могут быть применены. Истребуемую площадь земельного участка считает необоснованной.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.12.2007 Общество приобрело в собственность у общества с ограниченной ответственностью «Модус Вивенди» незавершенный строительством объект – здание многоэтажного гаражного комплекса (процент незавершенного строительства – 88 %), расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 69:40:01:00:084:0025:1/0221732/37:10000/А, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 69:40:01 00 084:0025. Право собственности Общества на незавершенный строительством объект зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 29.12.2007 серии 69 АБ № 164043.

Общество, являясь собственником указанного объекта незавершенного строительства, обратилось в Комитет с заявкой на приватизацию земельного участка площадью 11 703,4 кв.м, на котором расположен объект недвижимости. Письмом от 04.06.2008 № 7022-09 Комитет сообщил заявителю, что по истребуемому земельному участку проходит коридор магистральных инженерных сетей, в связи с чем участок рекомендуется использовать как земли общего пользования. Указал на целесообразность рассмотрения вопроса о приватизации земельного участка после завершения строительства и уточнения границ земельного участка. Письмом от 12.08.2008 № 3/02 Общество повторно просило Комитет о выдаче положительного заключения о выкупе земельного участка под объектом незавершенного строительства. Письмом от 22.08.08 № 11403-09 Комитет вновь отказал Обществу в приватизации земельного участка по тому основанию, что недвижимость, находящаяся на участке, является объектом незавершенного строительства, в связи с чем Общество не обладает правом на выкуп земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса РФ. Письмом от 07.10.2008 № 10/08 Общество просило Комитет предпринять действия по направлению документов для приватизации земельного участка. Письмом от 23.10.2008 № 13991-09 Комитет вновь сообщил о невозможности предоставления земельного участка в собственность.

Не согласившись с данным отказом, Общество оспаривает его в судебном порядке по вышеизложенным основаниям.

При рассмотрении дела суд исходит из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 43 Закона о приватизации с даты вступления в силу названного Закона продажа государственного и муниципального имущества осуществляется в порядке, предусмотренном данным Законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 28 этого Закона собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной и муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Условия и порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, регламентируются Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 36 данного Кодекса исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены этим Кодексом, федеральными законами.

В силу пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства; границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Как видно из материалов дела, земельный участок площадью 11 703,4 кв.м с кадастровым номером 69:40:01 00 084:0025 (что согласно кадастровой выписке о земельном участке равнозначно номеру 69:40:01 00 084:25), о выкупе которого просит заявитель, Обществу на каком-либо вещном праве не предоставлялся. Ранее указанный земельный участок был предоставлен в аренду предыдущему собственнику объекта незавершенного строительства – обществу с ограниченной ответственностью «Модус-Вивенди» сроком до 31.01.2003 года (постановление администрации г. Твери от 31.08.2001 № 1974, договор аренды от 31.08.2001). Впоследствии постановлением администрации города Твери от 14.01.2003 № 85 срок аренды продлен до 30.12.2003. В договоре купли-продажи недвижимого имущества от 06.12.2007 указано на наличие у продавца недвижимости права аренды спорного земельного участка (п. 2.1 договора). Пунктом 2.2 договора предусмотрена передача продавцом покупателю права пользования земельным участком на условиях договора аренды от 31.08.2001. Между тем, в соответствии с соглашением арендатора (ООО «Модус Вивенди» и арендодателя (Администрации города Твери) от 14.11.2005 № 488-1, указанный договор аренды считается расторгнутым с 09.10.2003. Управлением Федеральной регистрационной службы по Тверской области произведена государственная регистрация указанного соглашения, о чем 17.01.2006 сделана регистрационная запись за номером 69-69 02/253/2005-15.

Каких-либо доказательств последующего расторжения соглашения от 14.11.2005 или возобновления арендных отношений в иной форме не представлено.

Таким образом, после указанных событий договор аренды с ООО «Модус-Вивенди» не перезаключался. Не заключался он и с заявителем, как с новым собственником объекта незавершенного строительства.

Из вышеуказанного договора аренды усматривается, что спорный земельный участок предоставлялся обществу с ограниченной ответственностью «Модус-Вивенди» под строительство многоэтажного гаражного комплекса для легковых автомобилей. В кадастровом плане этого земельного участка в качестве его разрешенного использования (назначения) также указано: «под завершение строительства 3-х этажного автогаражного комплекса». Незавершенный строительством объект выстроен на момент его приобретения у ООО «Модус-Вивенди» на 88%.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Однако по смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 28 Закона о приватизации наличие у Общества зарегистрированного права собственности на описанный выше объект незавершенного строительства не влечет возникновения у Общества предусмотренного пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительного права на приватизацию испрашиваемого земельного участка. Как указано в Постановлении Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.2008 по делу № 8985/08, применение порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Закона о приватизации. Данный вывод сделан судом независимо от того, заключен ли договор аренды земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства.

В данном случае приватизация объекта незавершенного строительства (возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц) не производилась, объект никогда не находился в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, суд считает, что положения статьи 28 Закона о приватизации не могут быть применены к рассматриваемой ситуации вне зависимости от того, был ли заключен договор аренды земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства.

Для рассмотрения заявленных Обществом требований по основаниям, предусмотренным названными нормами права, существенным является установление не только нахождения на спорном земельном участке принадлежащего заявителю недвижимого имущества, но и того, что спорный земельный участок необходим для использования этого объекта и используется в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства согласно разрешенному использованию (назначению) земельного участка. Между тем до момента завершения строительства установить указанные обстоятельства не представляется возможным. Следует отметить, что в рамках настоящего дела заявитель не обосновал документально необходимость предоставления ему в собственность земельного участка площадью 11 703,4 кв.м. Так, из плана земельного участка (л.д. 41) усматривается, что из всей площади земельного участка под застройку автогаражного комплекса предназначено только 3843 кв.м площади. Доказательств возведения или начала строительства на прилегающей к гаражному комплексу территории очистных сооружений, трансформаторной подстанции, пожарного резервуара и иных сооружений не представлено. Законодательством же не предусмотрено право выкупа земельного участка под несуществующими зданиями, строениями, сооружениями. Не представлено заявителем и доказательств окончания строительства основного объекта – гаражного комплекса.

При таких обстоятельствах отказ Комитета в предоставлении спорного земельного участка в собственность заявителю не нарушает закона и прав заявителя, не доказавшего наличия у него права на приобретение участка в собственность до завершения строительства объекта недвижимости. Поэтому заявленные требования удовлетворению не подлежат.

При этом заявитель не лишен права приобрести спорный земельный участок на праве аренды, заключив с Комитетом в установленном порядке соответствующий договор на период строительства. Правом же на приватизацию земельного участка, необходимого для использования и обслуживания завершенного строительством объекта, заявитель может воспользоваться по окончании строительства с учетом действительной площади возведенных зданий, строений, сооружений и площади, необходимой для их использования и обслуживания.

Суд соглашается с доводами заявителя о недоказанности факта отнесения спорного земельного участка к землям общего пользования. В письме Департамента архитектуры и строительства администрации г. Твери от 27.05.2008 № 2901/1511, на которое ссылается ответчик, лишь рекомендуется использовать часть спорного земельного участка как земли общего пользования. Факт существования спорного земельного участка подтвержден материалами дела: кадастровыми выписками о земельном участке, сообщением территориального отдела № 1 Управления Роснедвижимости по Тверской области от 18.02.2009 № 268. То обстоятельство, что на дату рассмотрения заявления Общества в Комитете имелась неверная информация о ликвидации спорного земельного участка, не имеет правового значения для оценки законности принятого Комитетом решения об отказе.

Отказ Комитета в приватизации земельного участка является законным и обоснованным по вышеизложенным основаниям.

Руководствуясь ст. ст. 110, 156, 167-170, 197-201 АПК РФ,

Арбитражный суд Тверской области

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Рента Хаус» о признании незаконным отказа Комитета по управлению имуществом Тверской области в приватизации земельного участка, расположенного по адресу: <...>, площадью 11 703,4 кв.м и об обязании ответчика принять решение о предоставлении обществу на праве собственности указанного земельного участка отказать.

Расходы по уплате государственной пошлины оставить на заявителе.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Вологда в течение одного месяца с даты его принятия.

Судья

Басова О.А.