Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Романовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания и аудиозаписи секретарем судебного заседания Исаевой В.В., при участии представителя истца – ФИО1, по доверенности, ответчика – ФИО2, паспорт, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, г.Тверь,

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г.Тверь,

о взыскании 52 017,55 руб. задолженности, в том числе 49 572 руб. основного долга за период с 1.12.2018 по 28.02.2019, 2 445,55 руб. пени за период с 11.01.2019 по 31.03.2019, расторжении договора аренды № 3732 от 27.02.2007, выселении из занимаемого нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери обратился в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате в размере 52 017,55 руб., в том числе 49 572 руб. основного долга за период с 1.12.2018 по 28.02.2019, 2 445,55 руб. пени за период с 11.01.2019 по 31.03.2019, расторжении договора аренды № 3732 от 27.02.2007, выселении из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу <...>.

Определением суда от 25 июня 2019 года исковое заявление принято к производству в порядке упрощенного судопроизводства, без вызова сторон, по правилам главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Впоследствии суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Истец требования поддержал в полном объеме.

Ответчик возражает по иску. В обоснование своих возражений указал на невозможность использования арендованного имущества по причине отсутствия в помещении теплоснабжения.

Как следует из материалов дела, между Департаментом (Арендодатель) и Предпринимателем (Арендатор) 27.02.2007г. заключен договор аренды нежилого помещения № 3732 (далее – договор), по условиям которому Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду нежилое помещение, общей площадью 27,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Тверь, бульвар Радищева, д.29, цель использования - под офис (л.д. 31-34).

Пунктом 1.4. договора определен срок аренды: до 26 января 2008г. с возможностью его заключения на новый срок (пункт 8.3 договора). В дальнейшем сторонами заключались дополнительные соглашения к договору, которыми срок действия договора продлялся.

В соответствии с передаточным актом от 27.02.2007г. арендодатель передал, а арендатор принял нежилое помещение по вышеуказанному адресу в удовлетворительном состоянии (л.д. 35).

Пунктом 2.2. договора определено, что арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно, не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным в соответствии с платежными реквизитами, указанными в расчетах.

В пункте 2.4 договора стороны предусмотрели меру ответственности арендатора за несвоевременное внесение арендных платежей – пени в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Дополнительным соглашением срок действия договора продлен до 1.07.2023г. (л.д. 39), пени по договору аренды установлены в размере 0,1% (пункт 3.3 соглашения, л.д. 37).

В нарушение условий договора ответчик вносил арендную плату несвоевременно и не в полном размере, что привело к образованию задолженности в сумме 49 572 руб. за период с 01.12.2018г. по 28.02.2019г. и пени в сумме 2 445,55 руб. за период с 11.01.2019 по 31.03.2019.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия с предложением о погашении задолженности по арендным платежам, уплате неустойки, а также о расторжении договора по соглашению сторон в случае невозможности исполнения обязательств (исх. от 19.03.2019 года № 30/1313-и, л.д.40). При этом Департамент уведомил Арендатора, что в случае невыполнения указанных требований либо неполучения ответа на предложение о расторжении договора Арендодатель обратится в суд с иском о взыскании задолженности, о расторжении договора и выселении Арендатора из занимаемого помещения. Уведомление направлено арендатору заказным письмом 20.03.2019 года, что подтверждено реестром об отправке.

Ссылаясь на приведенные обстоятельства, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Проанализировав материалы дела, заслушав доводы сторон, арбитражный суд пришел к выводам об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя

и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (пункт 1 части 1 статьи 8 ГК РФ).

В рассматриваемом случае основанием возникновения гражданских прав и обязанностей послужил договор аренды от 27.02.2007 года № 3732.

В силу статей 307, 309, 310 ГК РФ обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из разъяснений пункта 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Таким образом, по смыслу статьи 612 ГК РФ, предусмотренные в пункте 1 указанной статьи требования могут быть заявлены арендатором при обнаружении не всяких, а только таких из названных недостатков, которые полностью или частично препятствуют пользованию арендованным имуществом, то есть существенных недостатков.

Из материалов дела установлено, что при принятии помещения во владение и пользование арендатором каких-либо недостатков имущества не обнаружено, передаточный акт от 27.02.2007 подписан без разногласий и претензий относительно состояния имущества, спорное помещение передано арендатору в удовлетворительном состоянии.

В обоснование своих возражений предприниматель сослался на отсутствие отопления в арендуемом помещении с октября 2018 года. По этой причине предпринимателем в адрес департамента 21.11.2018 года была направлена претензия об отсутствии в спорном помещении отопления с 01.10.2018, о недопустимости нарушения условий договора аренды и с требованием включить отопление в арендуемом помещении.

аренды, заявив требование о направлении представителя для составления двухстороннего акта об отсутствии отопления и невозможности использования находящегося в аренде помещения для целей аренды. Департамент проигнорировал требование о составлении акта, указанный акт был составлен предпринимателем в одностороннем порядке.

Данные обстоятельства подтверждают невозможность использования предпринимателем арендованного имущества за заявленный к оплате период в соответствии с его назначением.

Из системного анализа статей 328 и 606 ГК РФ следует, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, а в соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства.

Таким образом, с учетом положений статьи 606, пункта 1 статьи 611, пункта 1 статьи 614 ГК РФ, применительно к действию общих положений статей 309, 328 ГК РФ следует вывод, что в пределах срока действия договора аренды к обязанностям арендодателя отнесено предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, к правам арендатора отнесено право на использование переданного имущества.

В данном случае предприниматель ссылается на невозможность использования помещения в соответствии с заключенным договором. Вопрос, связанный с теплоснабжением, возник в период аренды спорного помещения и не связан с отказом предпринимателя заключить соответствующий договор или оплатить услуги, т.к. без содействия собственника помещения заключение указанного договора не представляется возможным. Доказательств наличия со стороны истца намерений по урегулированию данной ситуации с тем, чтобы обеспечить предпринимателю, как арендатору спорного нежилого помещения, возможность использовать арендуемое помещение в соответствии с условиями договора и его назначением, департаментом не представлено.

Факт неудовлетворительного теплоснабжения арендуемого предпринимателем помещения, что препятствовало использованию истцом арендуемого помещения по целевому назначению, был установлен в постановлении Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2019 по делу А66-3168/2019. Суд обязал Департамент обеспечить арендуемое предпринимателем ФИО2 помещение по договору

аренды нежилого помещения от 27.02.2007 № 3732 теплоснабжением по санитарным нормам, установленным для эксплуатации офисных помещений.

Указанный судебный акт имеет преюдициальное значение для истца и ответчика по настоящему делу, принимавших участие в деле А66-3168/2019, поскольку, в соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Учитывая изложенное, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате, пеней, расторжении договора аренды и выселении предпринимателя из арендуемого им помещения является не обоснованным и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 167-170, 319 АПК РФ, Арбитражный суд Тверской области,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Вологда) в срок не превышающий месяца со дня его принятия, в порядке установленном АПК РФ.

Судья Е.В.Романова