Гражданский кодекс часть 1

Товарищество собственников недвижимости «Нефтяник» (далее по тексту ТСН «Нефтяник») обратилось в Арбитражный суд Томской области к индивидуальному предпринимателю Гаджиеву Раджаб Шугеиб оглы (далее по тексту ИП Гаджиев Р. Ш.) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о расторжении договора № 1 аренды нежилых помещений от 10.01.2017 и обязании ответчика возвратить нежилые помещения, расположенные по адресу: Томская область, г. Стрежевой, 423 на цокольном этаже по акту приема-передачи.

В обоснование заявленного иска истец сослался на совершение ответчиком неоднократных нарушений договора № 1 аренды нежилых помещений от 10.01.2017 в 2017 году, связанных с внесением арендных платежей. Также ответчиком не соблюдаются противопожарные, технические, санитарные и иные нормативные требования, предъявляемые к пользованию арендованным им помещением в подвале многоквартирного дома под магазин. Указанные обстоятельства, по мнению истца, являются существенными, дающими ему право расторгнуть данный договор аренды в судебном порядке.

Ответчик в отзыве на исковое заявление с требованиями истца не согласился, просил отказать в удовлетворении заявленных требований. Договор аренды заключен на законных основаниях. Ответчик свои обязанности всегда исполнял надлежащим образом. Никаких достоверных доказательств допущенных нарушений условий договора со стороны ответчика, истцом в материалы дела не представлено. Согласно пункту 1.3 договора № 1 аренды нежилых помещений от 10.01.2017, срок аренды устанавливается с 01.01.2017 по 31.12.2017. При этом пунктом 7.2 данного договора аренды установлено, что действие договора аренды продлевается на следующий год, если ни одна сторона за 60 дней до окончания срока действия договора не передаст другой стороне письменное заявление о его расторжении. При этом со стороны истца письменное заявление о его расторжении не поступало за 60 дней до окончания срока действия договора, следовательно, срок действия договора аренды продлен до 31.12.2018. Кроме того, ответчик обратил внимание на его преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (л.д. 78-80 т. 1).

Истец и ответчик, извещенные надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, явку своих представителей в суд не обеспечили. Дело было рассмотрено в отсутствие представителей сторон по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между ТСН «Нефияник» (арендодатель) и ИП Гаджиевым Р. Ш. (арендатор) заключен договор № 1 аренды нежилых помещений от 01.01.2017 (л.д. 17-19 т. 1), в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Стрежевой, 4мкр, д. 423 цокольный этаж, общей площадью 84,9 кв. м., из которых: 48,9 кв. м. – основная площадь и 36 кв. м. вспомогательная (пункт 2.1).

В материалах дела отсутствует акт приемки-передачи указанного помещения арендатору.

Между тем, учитывая, что ответчиком данный факт в отзыве на иск не оспаривается, суд считает нахождение вышеуказанного помещения в пользование ответчика подтвержденным.

В соответствии с пунктом 1.3 рассматриваемого договора, срок аренды установлен с 01.01.2017 по 31.12.2017; действие договора автоматически продлевается на следующий год, если ни одна из сторон за 60 дней до окончания срока действия договора не передаст другой стороне письменного заявления о его расторжении (пункт 7.2).

Арендная плата по договору в месяц составляет 9 800 руб. + уплата денежных средств за коммунальные услуги (пункт 4.2); арендная плата подлежит перечислению арендатором на расчетный счет арендодателя ежемесячно до 07-го числа текущего месяца, на основании выставленных и подписанных актов (пункт 4.3).

Как следует из материалов дела, 20.05.2015 собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: Томская область, г. Стрежевой, д. 423а принято решение продлить договор аренды Гаджиеву Р. Ш на апрель-май 2015 года, а также вручить официальный документ на выселение из помещения и обязании сдать его председателю ТСН по акту приема-передачи (л.д. 12 т. 1).

Во исполнение данного решения собственников помещений многоквартирного дома, истцом предпринималась попытка вручить ответчику уведомление исх. № 62 от 04.12.2017 об отказе от продления договора № 1 аренды нежилых помещений от 10.01.2017 (л.д. 25 т. 1).

На бланке уведомления имеется отметка о том, что ответчик от подписи о вручении данного уведомления 05.12.2017 отказался.

В дальнейшем, ответчику было направлено уведомление о расторжении договора аренды исх. № 1 от 11.01.2018 (л.д. 20 т. 1). В указанном уведомлении истец известил ответчика о том, что договор аренды на 2018 год продлеваться не будет, а сам договор считается расторгнутым с 01.01.2018.

Данное уведомление было направлено ответчику по почте 22.01.2018, что следует из отметки органа связи на описи вложения в ценное письмо.

Ответчик с требованиями, изложенными в указанном уведомлении, не согласился по основаниям, изложенным в ответе на уведомление (л.д. 23-24 т. 1).

Указанные обстоятельства, послужили основаниями для обращения истца в суд с настоящим иском.

Действующим законодательством допускается: односторонний отказ от договора аренды; досрочное расторжение договора аренды по статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (по соглашению сторон либо в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором), а также отказ стороны от продления договора аренды.

Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Таким образом, действующим законодательством допускается односторонний отказ от исполнения договора аренды, заключенного лишь на неопределенный срок.

Исходя из толкования положений настоящего договора, а также статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимной связи, следует, что рассматриваемый договор аренды, содержащий в себе условие о сроке аренды, автоматически пролонгируемый на следующий год на тех же условиях, если ни одна из сторон за 60 дней до окончания срока не заявит о его расторжении, не может считаться заключенным на неопределенный срок.

В таком случае, истец не может по правилам статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в одностороннем порядке отказаться от его исполнения и потребовать возврата имущества арендодателю.

В этой связи условие договора № 1 аренды нежилых помещений от 10.01.2017, изложенное в пункте 7.2 рассматриваемого договора в части возможности его расторжения в случае передачи другой стороне не позднее 60 дней до окончания срока действия договора заявления о его расторжении, суд рассматривает лишь в контексте возможности арендодателя отказаться от его продления на следующий период, а не в части права арендодателя заявить о досрочном одностороннем отказе от исполнения данного договора.

Между тем, для того, чтобы воспользоваться своим правом на отказ от продления договора аренды, истец должен успеть передать второй стороне не позднее, чем за 60 дней до окончания срока действия договора заявление об отказе от его продления на следующий период.

Из материалов дела не усматривается исполнение арендодателем указанной обязанности в установленный срок, соответственно, договор № 1 аренды нежилых помещений от 10.01.2017 считается автоматически продленным на следующий аналогичный период.

В соответствии со статьей 450 настоящего Кодекса, расторжение договора возможно по соглашению сторон, по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации приведены случаи, наличие которых может свидетельствовать о существенном нарушении договора со стороны арендатора.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Договором № 1 аренды нежилых помещений от 01.01.2017 предусмотрены следующие случаи досрочного его расторжения по инициативе арендодателя:

- при использовании помещений в целом или его части не в соответствии с договором аренды или назначении помещения;

- при существенном ухудшении состояния помещения по вине арендатора;

- при пропуске арендатором сроков внесения арендной платы более 2-х раз подряд;- при условии, что арендатор не производит текущий ремонт, являющийся его обязанностью по договору;

- по иным основаниям, предусмотренным законодательством РФ, настоящим договором (пункт 6.1-6.2).

При этом статьей 619 настоящего Кодекса предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Учитывая вышеизложенное, в судебном порядке договор аренды может быть расторгнут при наличии одного из оснований, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации или разделе 6 договора аренды.

При этом арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение изменить или расторгнуть договор по соглашению сторон, как мера досудебного урегулирования спора (статья 452 ГК РФ).

Согласно пояснениям истца, в качестве допущенных ответчиком существенных нарушений указанного договора аренды являются: нарушения сроков внесения арендной платы; а также не соблюдение им противопожарных, технических, санитарных и иных нормативных требований, предъявляемых к пользованию арендованным им помещением в подвале многоквартирного дома под магазин; продажа алкоголя несовершеннолетним лицам.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В нарушение требований действующего законодательства истцом не представлено доказательств не соблюдения арендатором противопожарных, технических, санитарных и иных нормативных требований, предъявляемых к пользованию арендованным им помещением. При этом, фотографии магазина, расположенного в подвале многоквартирного дома сами по себе, такими доказательствами быть не могут.

Из материалов дела усматривается, что 2017 году ответчиком более двух раз подряд нарушались сроки внесения арендных платежей.

Между тем, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации», если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Принимая во внимание период, в течение которого ответчиком нарушались сроки внесения арендной платы (2017 год), учитывая, разъяснения, изложенные в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации», а также то обстоятельство, что с настоящим иском истец обратился в суд лишь в сентябре 2018 года, суд приходит к выводу об утрате истцом права требовать расторжения договора аренды с ответчиком по данному основанию.

В определении суда от 03.12.2018 истцу предлагалось дополнительно обосновать существенное нарушение договора № 1 аренды нежилых помещений от 10.01.2017 ответчиком с учетом вышеуказанной правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, а также представить доказательства привлечения ответчика к административной ответственности за факты продажи спиртных напитков несовершеннолетним лицам.

Истец дополнительных доказательств нарушения ответчиком сроков внесения арендной платы за 2018 году либо доказательств привлечения ответчика к административной ответственности не представил, ходатайства о необходимости истребования необходимых документов у компетентных органов не заявил.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Кроме того, ответчиком заявлено требование о взыскании 5 000 руб., связанных с расходами на юридические услуги по подготовке отзыва на исковое заявление.

Статья 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

В Информационном письме от 13.08.2004 № 82 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость экономных транспортных услуг; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела.

При этом лицо, требующее возмещения таких расходов, доказывает их размер и факт вы-платы, другая сторона вправе доказывать их чрезмерность (пункт 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.12.2007 № 121 «Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах»).

В обоснование взыскиваемых расходов на оплату юридических услуг ответчик представил квитанцию № 261 от 17.09.2018 на принятие денежных средств в сумме 5 000 руб., выданную адвокатом Турковым Р. А. по факту оказания юридических услуг связанных с подготовкой отзыва на исковое заявление ТСН «Нефтяник» о расторжении договора аренды с ИП Гаджиевым Р. Ш. по делу № А67-10185/2018 (л.д. 83).

При таких обстоятельствах, на основании статей 65, 101, 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает факт оплаты услуг представителя в заявленном размере подтвержденным (пункт 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2007 № 121 «Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах»).

ТСН «Нефтяник» доказательств чрезмерности взыскиваемых с него судебных расходов на оплату юридических услуг в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило.

Оценив представленные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд, принимая во внимание сложившуюся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов, иных организаций, оказывающих юридические услуги, приходит к выводу о том, что понесенные ответчиком судебные расходы, связанные с рассмотрением дела № А67-10185/2018 являются разумными и обоснованными, в связи с чем подлежащими взысканию с ТСН «Нефтяник» в полном объеме.

Расходы истца по уплате государственной пошлины по правилам части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Взыскать с товарищества собственников недвижимости «Нефтяник» в пользу индивидуального предпринимателя Гаджиеву Раджаб Шугеиб оглы в возмещение расходов на оплату услуг представителя 5 000 руб.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья Соколов Д. А.