Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании материалы дела по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Дэви» (634045, г. Томск, ул. Федора Лыткина, д. 3А ИНН 7019028387, ОГРН 1027000888980)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (634003, г. Томск, ул. Пушкина, дом 34/1; ИНН 7017107837, ОГРН 1047000304823)

о признании незаконным отказа, выразившегося в уведомлении об отказе № 70/001/055/2017-7083 от 15.02.2018

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамент управления муниципальной собственностью Администрации г. Томска, Ракин Сергей Павлович; Павлова Нина Михайловна; Механникова Лариса Валерьевна; Николаева Елена Владимировна; Хамдамов Шермухамад Турдиматович; Абдурахманов Мехман Мовлуд Оглы; Ахмедов Низами Фазиль Оглы; Арсельгова Зарема Якубовна; Дрямина Юлия Вениаминовна; Метленкина Галина Александровна

при участии в заседании:

от заявителя: Пичугина О.В. по доверенности от 07.11.2018, Закиров Д.В. по доверенности от 14.01.2019;

от ответчика: Стрельцова С.В. по доверенности от 27.12.2018;

от третьих лиц: Павлова Н.М. (паспорт), иные лица не явились;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Дэви» (далее по тексту – ООО «Дэви», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Томской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области с заявлением, уточенным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным отказа, выразившегося в уведомлении об отказе № 70/001/055/2017-7083 от 15.02.2018.

При обращении с заявлением об оспаривании отказа ООО «Дэви» также было заявлено ходатайство о восстановлении срока на обращение в арбитражный суд.

Определениями арбитражного суда от 04.12.2018, от 31.01.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Департамент управления муниципальной собственностью Администрации г. Томска, Ракин Сергей Павлович; Павлова Нина Михайловна; Механникова Лариса Валерьевна; Николаева Елена Владимировна; Хамдамов Шермухамад Турдиматович; Абдурахманов Мехман Мовлуд Оглы; Ахмедов Низами Фазиль Оглы; Арсельгова Зарема Якубовна; Дрямина Юлия Вениаминовна; Метленкина Галина Александровна.

Определением арбитражного суда от 25.03.2019 судебное заседание по делу назначено на 23.04.2019.

Третьи лица, за исключением Павловой Н.М., в арбитражный суд не явились, считаются извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

На основании ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся третьих лиц.

Представители ООО «Дэви» в судебном заседании поддержали заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении, в частности, указали, что довод Управления Росреестра по Томской области, послуживший основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, относительно наличия противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами, является необоснованным. Земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100023:18 разделен на основании постановления Администрации г. Томска № 18.09.2015 № 1173-з, в связи с чем, данный участок прекратил свое существование. Таким образом, противоречия между зарегистрированными ранее правами и заявленными правами отсутствуют, поскольку земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100023:18 прекратил свое существование как самостоятельный объект недвижимости в результате его раздела. Государственная регистрация перехода права собственности заявителя на основании договора купли-продажи земельного участка от 03.10.2016 № 18441/2016, заключенного в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, не может быть поставлена в зависимость от совершения другими лицами действий по государственной регистрации прекращения прав в отношении ранее существующего земельного участка.

Представитель Управления Росреестра по Томской области заявленные требования не признал и просил отказать в их удовлетворении, указав, в частности, что государственным регистратором было правомерно принято обоснованное решение об отказе в государственной регистрации права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Томская область, г. Томск, ул. Бердская, кадастровый номер 70:21:0100023:1207. Согласно данных Единого государственного реестра недвижимости, имеются записи о государственной регистрации ограничения (обременения) в виде аренды с множественностью лиц на стороне арендатора и о государственной регистрации ограничения (обременения) в виде ипотеки на исходный земельный участок, расположенный по адресу: Томская область, г. Томск, ул. Бердская, 27, кадастровый номер: 70:21:0100023:18. При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. В соответствии с п. 4 ст. 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действовавшего на момент государственной регистрации постановки земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100023:1207 на государственный кадастровый учет) государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков. Однако, заявления о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером: 70:21:0100023:1207 представлено не было. Документы, свидетельствующие о расторжении договоров аренды на земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100023:18, о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100023:1207 в Управление представлено не было. Таким образом, произвести государственную регистрацию перехода права собственности и государственную регистрацию права собственности на земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100023:1207 на основании представленных документов не представлялось возможным. Также представитель ответчика указал на пропуск заявителем срока обращения в арбитражный суд с заявленным требованием и отсутствие оснований для его восстановления.

В представленном отзыве Департамент управления муниципальной собственностью Администрации г. Томска поддержал позицию ООО «Дэви» о незаконности и необоснованности отказа.

Более подробно доводы лиц изложены письменно.

Рассмотрев ходатайство ООО «Дэви» о восстановлении пропущенного срока для обращения в суд с заявлением, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно части 4 статьи 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

В соответствии со ст. 115 АПК РФ лица, участвующие в деле, утрачивают право на совершение процессуальных сроков, установленных АПК РФ или иным федеральным законом либо арбитражным судом.

В соответствии с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 02.12.2013 № 1908-О, законодатель при установлении организационно-процедурного механизма рассмотрения и разрешения дел, возникающих из публичных правоотношений, включая обжалование решений и действий (или бездействия) органов публичной власти и их должностных лиц, должен учитывать специфические особенности юридической природы публично-правовых споров, на которые ранее указывал Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях (определения от 23.06.2005 № 227-О, от 25.01.2007 № 40-О-О и др.). Такими особенностями может обусловливаться, в частности, возможность введения определенных специальных правил, в том числе касающихся сроков для подачи заявлений в суд, отличных от сроков по иным делам. Специальное правовое регулирование порядка и условий обращения в суд в связи с публично-правовыми спорами не может рассматриваться как свидетельствующее об отступлениях от конституционных требований, предъявляемых к законодательной регламентации реализации права на судебную защиту, поскольку в основе подобной дифференциации лежат объективно значимые обстоятельства, предопределяемые самим характером указанной категории публично-правовых отношений.

При этом, согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 18.11.2004 № 367-О, само по себе установление в законе сроков для обращения в суд с заявлениями о признании ненормативных правовых актов недействительными, а решений, действий (бездействия) - незаконными обусловлено необходимостью обеспечить стабильность и определенность административных и иных публичных правоотношений и не может рассматриваться как нарушающее право на судебную защиту, поскольку несоблюдение установленного срока, в силу соответствующих норм АПК РФ, не является основанием для отказа в принятии заявлений по делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений, - вопрос о причинах пропуска срока решается судом после возбуждения дела, то есть в судебном заседании. Заинтересованные лица вправе ходатайствовать о восстановлении пропущенного срока, и если пропуск срока был обусловлен уважительными причинами, такого рода ходатайства подлежат удовлетворению судом.

Из изложенного следует, что арбитражный суд должен выяснить причины пропуска срока в предварительном судебном заседании или в судебном заседании. Пропуск процессуального срока на обращение в суд и отсутствие причин к его восстановлению может являться самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявления в судебном заседании суда первой инстанции (постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.2006 № 8837/06, от 31.01.2006 № 9316/05).

Согласно правовой позиции, содержащейся в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 02.12.2013 № 1908-О, по своему буквальному смыслу положение части 4 статьи 198 АПК РФ для исчисления закрепленного им процессуального срока исходит не из презумпции разумно предполагаемой осведомленности лица о нарушении его прав и законных интересов, а из того, что начало течения этого срока определяется в каждом конкретном случае судом на основе установления момента, когда заинтересованное лицо реально узнало о соответствующем нарушении.

Из материалов дела следует, что уведомление об отказе № 70/001/055/2017-7083 от 15.02.2018 получено ООО «Дэви» 26.10.2018, заявление в арбитражный суд поступило 29.11.2018, т.е. в пределах установленного законодательством трехмесячного срока.

Относительно доводов Управления Росреестра по Томской области о том, что срок обращения в арбитражный суд с заявлением об оспаривании отказа подлежит исчислению с 20.03.2018 отклоняется арбитражным судом как необоснованный.

В частности, Управление Росреестра по Томской области, исчисляя срок обращения в арбитражный суд с 20.03.2018, исходит из того, что ООО «Дэви», указав в заявлении от 24.04.2017 способ получения решения, принятого государственным регистратором прав: «Лично в многофункциональном центре по месту представления документов», имело возможность в течение месяца получить решение регистратора. При этом, данное уведомление было доступно для выдачи ООО «Дэви» в отделе ОГКУ «ТО МФЦ» по Ленинскому району г. Томска с 19.02.2018. Однако в отдел ОГКУ «ТО МФЦ» по Ленинскому району г. Томска общество не обращалось. Объективных причин невозможности получения отказа государственного регистратора прав до 19.03.2018 в ходатайстве заявитель не приводит.

Вместе с тем, как указано выше, положение части 4 статьи 198 АПК РФ для исчисления закрепленного им процессуального срока исходит не из презумпции разумно предполагаемой осведомленности лица о нарушении его прав и законных интересов, а из того, что начало течения этого срока определяется в каждом конкретном случае на основе установления момента, когда заинтересованное лицо реально узнало о соответствующем нарушении.

Наличие у ООО «Дэви» возможности получения оспариваемого отказа от 15.02.2018 в отделе ОГКУ «ТО МФЦ» по Ленинскому району г. Томска само по себе не свидетельствует о том, что ООО «Дэви» на дату истечения срока получения уведомления реально узнало о нарушении своих прав в результате отказа в государственной регистрации права собственности.

Также подлежат отклонению ссылки Управления Росреестра по Томской области на то, что исход рассмотрения обжалуемого в рамках данного дела решения государственного регистратора прав был известен заявителю уже как минимум 11.05.2017, т.е. с даты получения уведомления о приостановлении по заявлению № 70/001/055/2017-7083, в котором указывалось, что в осуществлении государственной регистрации прав в отношении спорного объекта недвижимости будет отказано в случае, если в течение срока приостановления не будут устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав.

Получение ООО «Дэви» уведомления о приостановлении государственной регистрации по заявлению № 70/001/055/2017-7083, содержащего указание на возможность отказа в осуществлении государственной регистрации, не может быть признано арбитражным судом моментом, с которого заявитель реально узнал о нарушении своего права. В связи с этим, предположения регистрирующего органа об известности заявителю исхода рассмотрения обжалуемого в рамках данного дела решения об отказе в государственной регистрации как минимум с 11.05.2017, не могут быть признаны арбитражным судом моментом начала обращения с заявлением в арбитражный суд, поскольку предположения о возможном варианте принятого регистрирующим органом решения могут не соответствовать решению, принятому регистрирующим органом. Кроме того, поскольку оспариваемое решение в указанный ответчиком период еще не было принято регистрирующим органом, то о реальности нарушения прав заявителя на указанный момент не могло идти речи.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что заявление подано ООО «Дэви» в арбитражный суд в установленный АПК РФ срок, исчисленный с момента, когда ООО «Дэви» реально узнало о нарушении своих прав (26.10.2018), оснований для восстановления срока, установленного ч. 4 ст. 198 АПК РФ, арбитражным судом не усматривается.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, арбитражный суд считает установленными следующие обстоятельства.

ООО «Дэви» на праве собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 551,9 кв.м. по адресу г. Томск, ул. Бердская, д. 27, стр. 15, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.08.2012 № 70-АВ 304437, а также нежилое помещение общей площадью 365,2 кв.м. по адресу г. Томск, ул. Бердская, д. 27, стр. 15, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.08.2012 № 70-АВ 304438.

Указанные здания были расположены на земельном участке с кадастровым номером 70:21:0100023:18, находящимся по адресу: Томская область, г. Томск, ул. Бердская, 27.

На основании постановления администрации Города Томска от 18.09.2015 № 1173-з земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100023:18, находящийся по адресу: Томская область, г. Томск, ул. Бердская, 27, был разделен на 12 земельных участков, в том числе земельный участок площадью 2 845 кв.м, которому присвоен кадастровый номер 70:21:0100023:1207.

03.10.2016 между ООО «Дэви» (Покупатель) и муниципальным образованием «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска (Продавец) заключен договор купли-продажи земельного участка № 18441/2016, согласно которому Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить земельный участок из земель населенных пунктов, местоположение которого: Томская область, г. Томск, ул. Бердская, кадастровый номер 70:21:0100023:1207, вид разрешенного использования: для эксплуатации нежилых помещений склада, общая площадь земельного участка 2 845 кв.м. Выкупная цена земельного участка составила 1 063 828 руб. 01 коп. согласно акту установления выкупной цены, являющемуся приложением к договору купли-продажи земельного участка № 18441/2016 от 03.10.2016. Выкупная цена уплачена ООО «Дэви» в полном объеме, что подтверждается платежным поручением № 26 от 26.09.2016.

Согласно акту приема-передачи от 03.10.2016 земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100023:1207 передан Продавцом Покупателю.

24.04.2017 муниципальное образование «Город Томск» в лице представителя Фёдоровой Полины Александровны, действующей на основании доверенности от 02.10.2015 № 27, и ООО «Дэви» в лице представителя Кобзевой Марии Александровны, действующей на основании доверенности от 24.11.2016, обратились в Управление Росреестра по Томской области через отдел ОГКУ «ТО МФЦ» по Ленинскому району г. Томска с заявлениями:

- о государственной регистрации права собственности и перехода права собственности на земельный участок по адресу: Томская область, г. Томск, ул. Бердская, с кадастровым номером 70:21:0100023:1207 (муниципальное образование «город Томск»);

- о государственной регистрации права собственности на земельный участок по адресу: Томская область, г. Томск, ул. Бердская, с кадастровым номером 70:21:0100023:1207 (ООО «Дэви).

03.05.2017 от ООО «Дэви» в Управление поступило заявление о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (земельный участок кадастровый номер 70:21:0100023:1207).

03.05.2017 в адрес ООО «Дэви», Департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска государственным регистратором направлено уведомление о приостановлении в соответствии с п. 1 ст. 30 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» с 03.05.2017 по 03.11.2017 осуществления действий по государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации права собственности на земельный участок по адресу: Томская область, г. Томск, ул. Бердская, кадастровый номер 70:21:0100023:1207.

Уведомлением от 15.11.2017 № 055/2017-7083 Управление Росреестра по Томской области сообщило заявителю о приостановлении осуществления государственной регистрации права собственности до 15.02.2018 на основании п. 3 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в связи с наличием противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Уведомлением от 15.02.2018 № 70/001/055/2017-7083 Управление Росреестра по Томской области отказало в государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100023:1207, расположенный по адресу г. Томск, ул. Бердская.

Полагая, что отказ Управления Росреестра по Томской области в государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100023:1207, расположенный по адресу г. Томск, ул. Бердская, выразившийся в уведомлении № 70/001/055/2017-7083 от 15.02.2018, не соответствует законодательству Российской Федерации и нарушает его права, ООО «Дэви» обратилось в Арбитражный суд Томской области с настоящим заявлением, которое, по мнению суда, подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ заинтересованные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемые акты, решения, действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В статье 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, является одновременно как его несоответствие закону или иному нормативному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Пунктом 3 части 3 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с переходом права на объект недвижимости (пункт 4 части 4 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

В силу пункта 2 части 4 статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» к заявлению должны быть приложены документы являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Такими документами являются документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости (часть 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Частью 5 статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

В соответствии со статьей 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Пунктом 3 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Как следует из материалов дела, 24.04.2017 муниципальное образование «Город Томск» в лице представителя Федоровой П.А. и ООО «Дэви» в лице представителя Кобзевой М.А. обратились в Управление Росреестра по Томской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества: земельный участок по адресу: Томская область, г. Томск, ул. Бердская, кадастровый № 70:21:0100023:1207.

Согласно расписке с заявлением были представлены следующие документы: договор купли-продажи от 03.10.2016 № 18441/2016, акт приема-передачи земельного участка, акт установления выкупной цены от 03.10.2016, протокол общего собрания учредителей ООО «Дэви» от 15.01.2012 № 4, информационное письмо, устав ООО «Дэви», доверенность от 24.11.2016, доверенность от 02.10.2015, платежное поручение от 05.10.2016 № 2895 на сумму 22 000 руб., справка от 07.10.2016.

Из содержания уведомления от 15.02.2018 № 70/001/055/2017-7083 следует, что в рамках внутриведомственного информационного взаимодействия Управлением Росреестра по Томской области был получен кадастровый паспорт земельного участка от 13.10.2016 № 7000/301/16-194386, выданный филиалом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Томской области, согласно которому земельный участок, расположенный по адресу: Томская область, г. Томск, ул. Бердская, кадастровый номер 70:21:0100023:1207, о государственной регистрации права собственности на который заявлено, был образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100023:18, расположенный по адресу: Томская область, г. Томск, ул. Бердская, 27.

В ходе проведения правовой экспертизы, установлено, что согласно данных Единого государственного реестра недвижимости, имеются записи о государственной регистрации ограничения (обременения) в виде аренды с множественностью лиц на стороне арендатора и о государственной регистрации ограничения (обременения) в виде ипотеки на исходный земельный участок, расположенный по адресу: Томская область, г. Томск, ул. Бердская, 27, кадастровый номер: 70:21:0100023:18.

Следовательно, имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами.

Таким образом, поскольку на исходном земельном участке, расположенном по адресу: Томская область, г. Томск, ул. Бердская, 27, кадастровый номер: 70:21:0100023:18, из которого был осуществлен раздел, имеются записи об ограничении в виде аренды с множественность лиц на стороне арендатора и об ограничении в виде ипотеки, провести государственную регистрацию права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Томская область, г. Томск, ул. Бердская, кадастровый номер 70:21:0100023:1207, при наличии указанных записей в ЕГРП, не представляется возможным.

В ходе судебного разбирательства представитель Управления Росреестра по Томской области указал, что противоречие заключается в том, что в силу п. 1 ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.

В соответствии с п. 170 приказа Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 раздел ЕГРН, открытый на единый недвижимый комплекс, закрывается с прекращением его существования как единого неделимого объекта.

В связи с этим, в случае регистрации прав на заявленный земельный участок прекратит свое существование исходный земельный участок, что повлечет исключение из реестра записей об ограничении (обремении) в виде аренды, что нарушит права арендаторов.

Вместе с тем, по мнению арбитражного суда, отказ в регистрации права собственности по указанному основанию является неправомерным в связи со следующим.

В соответствии с п. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4, 6 настоящей статьи, и в случаях, предусмотренных другими федеральными законами.

На основании положений пункта 2 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также – образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Из положений указанного пункта следует, что исходные земельные участки прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые земельные участки.

Согласно материалам дела земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100023:18, находящийся по адресу: Томская область, г. Томск, ул. Бердская, 27, на основании постановления администрации Города Томска от 18.09.2015 № 1173-з был разделен на 12 земельных участков, в том числе земельный участок площадью 2 845 кв.м, которому присвоен кадастровый номер 70:21:0100023:1207.

Соответственно, регистрация права собственности только на один образованный земельный участок (всего при разделе образовано 12 земельных участков) в силу положений п. 2 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации не может влечь за собой прекращение существования исходного земельного участка.

Доказательств наличия в регистрирующем органе документов на осуществление государственной регистрации права собственности в отношении всех 12 образованных земельных участков Управлением Росреестра по Томской области в материалы дела не представлено.

При изложенных обстоятельствах, оснований для вывода о прекращении существования исходного земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100023:18 в результате осуществления регистрации права собственности ООО «Дэви» на один из образованных земельных участков арбитражным судом не усматривается. Регистрация права собственности ООО «Дэви» в отношении одного образованного земельного участка не означает государственную регистрацию права собственности на все образуемые земельные участки и не приведет к прекращению существования исходного земельного участка. То есть исходный земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100023:18 сохранится, а соответственно также сохранится обремение.

Относительно доводов Управления Росреестра по Томской области о нарушении прав третьих лиц (арендаторов) в результате осуществления регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100023:1207 арбитражный суд также считает необходимым отметить следующее.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как следует из пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, поскольку по общему правилу, установленному Гражданским кодексом Российской Федерации, при изменении собственника арендуемого имущества аренда не подлежит прекращению. Продажа муниципальным образованием «Город Томск» выделенного земельного участка новому собственнику – ООО «Дэви» не влечет прекращение договора аренды.

Согласно п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.09.2018) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 17.11.2015 № 306-КГ15-8301 по делу № А65-21616/2014, указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.

Указанная норма права, как и нормы ГК РФ в случае регистрации права собственности на вновь образованные земельные участки из исходного земельного участка, обремененного правом аренды, не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельных участков, образованных в результате выдела/раздела.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» были даны разъяснения по применению статьи 11.8 Земельного кодекса в случае обременения такого земельного участка ипотекой. Пункт 10 постановления предусматривал, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Аналогичный порядок по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка был установлен пунктом 5 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции, действующей до 01.01.2017.

В силу части 12 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», действующего с 01.01.2017, в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются: государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов.

В соответствии с указанной нормой регистрация обременений в отношении вновь созданных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на образуемые земельные участки.

Соответственно, ссылки Управления Росреестра по Томской области в представленном отзыве на то, что документы, свидетельствующие о расторжении договоров аренды на земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100023:18, с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100023:1207 в Управление Росреестра по Томской области, представлены не были, являются необоснованными и неправомерными. Представление указанных документов в целях регистрации права собственности ООО «Дэви» на земельный участок нормами действующего законодательства не предусмотрено.

Изменение после 01.03.2015 редакции пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ, в результате которого лицо, использующее на основании договоров аренды земельные участки, сформированные в результате образования из исходных земельных участков, имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, но не на внесение изменений в договоры аренды, как было ранее, не свидетельствует о том, что земельным законодательством исключено право арендатора на сохранение арендных отношений, равно как не указано на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельных участков, образованных в результате раздела.

Кроме того, с 01.09.2019 пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации изложен в новой редакции, согласно которой в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Таким образом, лицу, использовавшему исходный земельный участок на основании договора аренды или безвозмездного пользования, в случае образования из него земельных участков (земельного участка) способом, при котором исходный земельный участок сохраняется в измененных границах, предлагается выбрать: осуществлять использование измененного земельного участка на основании действующего договора либо заключить на прежних условиях новые договоры в отношении образуемых земельных участков (образуемого земельного участка) и измененного земельного участка.

Внесенные изменения свидетельствуют о том, что при образовании земельных участков арендаторы имеют права на заключение с ними договоров аренды образуемых земельных участков, то есть права арендаторов исходного земельного участка даже в случае прекращения его существования нарушены быть не могут.

Сам по себе факт наличия обременения на земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100023:18 в виде договора аренды в силу положений Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не является основанием для отказа в государственной регистрации прав, а также не свидетельствует о наличии противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

При изложенных обстоятельствах, арбитражный суд считает, что каких-либо противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами не имеется, в связи с чем оснований для отказа в регистрации права собственности ООО «Дэви» на земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100023:1207, расположенный по адресу Томская область, г. Томск, ул. Бердская, у Управления Росреестра по Томской области не имелось.

В соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

На основании изложенного, принимая во внимание указанные выше обстоятельства, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отказа ООО «Дэви» в государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100023:1207, расположенный по адресу Томская область, г. Томск, ул. Бердская, на основании договора купли-продажи земельного участка № 18441/2016 от 03.10.2016, в связи с чем оспариваемое решение Управления Росреестра по Томской области, изложенное в уведомлении об отказе в осуществлении государственной регистрации права собственности № 70/001/055/2017-7083 от 15.02.2018 подлежит признанию незаконным.

Согласно п. 3 ч. 5 ст. 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Из изложенного следует, что, признав незаконным (недействительным) решение государственного органа, суд в резолютивной части решения должен указать на обязанность соответствующего органа устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя. При этом применяемая восстановительная мера должна отвечать определенным критериям, в том числе обеспечивать восстановление права, нарушенного этими деяниями (актами), и быть обусловленной существом спора.

В связи с признанием незаконным отказа ООО «Дэви» в государственной регистрации на Управление Росреестра по Томской области возлагается обязанность зарегистрировать право собственности ООО «Дэви» на земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100023:1207, расположенный по адресу Томская область, г. Томск, ул. Бердская, на основании договора купли-продажи земельного участка № 18441/2016 от 03.10.2016.

Понесенные заявителем расходы на уплату государственной пошлины за подачу заявления в размере 3 000 руб., на основании ст. 110 АПК РФ, взыскиваются с Управления Росреестра по Томской области как со стороны по делу.

При этом арбитражным судом учитывается, что положения подп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ не являются основанием для освобождения Управления Росреестра по Томской области от возмещения заявителю понесенных им судебных расходов. Суд, взыскивая с ответчика уплаченную заявителем в бюджет государственную пошлину, возлагает на ответчика обязанность не по уплате государственной пошлины в бюджет, а по компенсации заявителю денежных сумм, равных понесенным им судебным расходам.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, выразившийся в уведомлении об отказе № 70/001/055/2017-7083 от 15.02.2018, незаконным.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Дэви» путем проведения государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100023:1207, расположенный по адресу Томская область, г. Томск, ул. Бердская, на основании договора купли-продажи земельного участка № 18441/2016 от 03.10.2016.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (ИНН 7017107837, ОГРН 1047000304823) в пользуобщества с ограниченной ответственностью «Дэви» (ОГРН 1047000156125, ИНН 7017097201) 3 000 руб. судебных расходов.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Судья Г.Д. Павлов