Гражданский кодекс часть 1

при участии заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), ФИО1, ФИО2,

при участии в заседании:

от заявителя – директора ФИО3, представителя ФИО4 по доверенности от 07.06.2018 г.,

от заинтересованного лица ФИО1 – ФИО5 по доверенности от 19.12.2018 г.,

от заинтересованного лица ФИО2 – ФИО6 по доверенности от 01.01.2019 г.,

от заинтересованного лица Управления Росреестра по Томской области – без участия (извещены),

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Натуральный вкус» обратилось в Арбитражный суд Томской области с заявлением, в котором просит установить факт, имеющий юридическое значение, а именно факт прекращения (отсутствия) ипотеки в силу закона (залога) (номер записи о государственной регистрации права собственности 70:21:0200026:3653-70/001/2017-11) на нежилые помещения общей площадью 109,7 кв.м., этаж 1, адрес объекта: <...>, кадастровый (или условный) номер: 70:21:0200026:3653.

В обоснование заявления заявитель сослался на положения статей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 11, 19, 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», указав на полную оплату приобретенного в кредит недвижимого имущества. Кроме того, заявитель указал на невозможность защитить свои права иным способом, поскольку продавец нежилых помещений ФИО7 умер, вследствие чего невозможно внесение изменений в ЕГРН по заявлению сторон сделки, а предъявление исковых требований к наследникам продавца не представляется возможным, поскольку с учетом перехода права собственности на имущество к ООО «Натуральный вкус» по договору купли-продажи до смерти продавца, данное имущество не включалось в наследственную массу.

Определениями арбитражного суда от 11.01.2019 г. и 12.02.2019 г. к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), ФИО1, ФИО2.

Управление Росреестра по Томской области в отзыве на заявление указало, что Управление не имеет материальной заинтересованности в настоящем деле и рассмотрение дела не влияет на его законные права и интересы.

Представители Управления Росреестра по Томской области, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, ходатайствовали о рассмотрении заявления в их отсутствие. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие указанного лица по имеющимся в деле материалам.

Представители заявителя настаивали на удовлетворении заявления по основаниям, изложенным в нем.

Представители заинтересованных лиц ФИО1 и ФИО2 не возражали против удовлетворения заявления об установлении факта прекращения ипотеки, подтвердили обстоятельства совершенной между ФИО7 и ООО «Натуральный вкус» сделки купли-продажи нежилых помещений и полной оплаты недвижимого имущества покупателем.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав представителей заявителей и заинтересованных лиц, суд считает, что заявление ООО «Натуральный вкус» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 04.07.2017 г. между ООО «Натуральный вкус» (покупателем) и ФИО7 (продавцом) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № Е-04/07/17, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя следующее недвижимое имущество: нежилые помещения общей площадью 109,7 кв.м., этаж 1, адрес объекта: <...>, кадастровый (или условный) номер: 70:21:0200026:3653 (л.д. 9-12).

Согласно пункту 2.1 договора общая стоимость недвижимого имущества, указанного в пункте 1.2 настоящего договора составляет 8 000 000 (восемь миллионов) рублей, НДС не предусмотрен.

Как указано в пункте 2.2 договора, выкупная цена недвижимого имущества уплачивается покупателем равными частями по 1 000 000 рублей ежемесячно, в срок по 10 число каждого месяца до полной оплаты стоимости имущества.

В соответствии с пунктом 2.3 договора оплата производится в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца по реквизитам, указанным в разделе договора «Адреса и реквизиты сторон». До окончательного расчета Объект продажи считается находящимся в залоге у Продавца для обеспечения обязанности покупателя по расчету за Объект продажи. В срок не позднее 3 (трех) рабочих дней с момента окончательного расчета покупателя с продавцом, согласно п. 2.2 настоящего договора, стороны обязуются совместно обратиться в уполномоченный орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для подачи заявления о снятии ипотеки в силу закона. В случае нарушения указанной обязанности виновная сторона по требованию другой стороны, обязуется оплатить последней, штрафную неустойку в размере 5 000 (пять) тысяч рублей за каждый день просрочки.

Пунктом 2.4 договора установлено, что покупатель считается полностью выполнившим свои обязательства по оплате цены договора с момента зачисления на счет продавца сумм, указанных в п. 2.1 настоящего договора.

Настоящий договор составлен в трех подлинных экземплярах, по одному экземпляру для покупателя и продавца, один передается в государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Нежилые помещения общей площадью 109,7 кв.м., этаж 1, адрес объекта: <...>, кадастровый (или условный) номер: 70:21:0200026:3653 переданы покупателю по акту приема-передачи от 01.08.2017 г. (л.д. 13).

Договор купли-продажи недвижимого имущества № Е-04/07/17 от 04.17.2017 г. зарегистрирован в установленном порядке, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости № КУВИ-001/2018-16665849 от 25.12.2018 г. (л.д. 61-63).

25.09.2017 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона (залога) (номер записи о государственной регистрации права собственности 70:21:0200026:3653-70/001/2017-11).

Как указал заявитель, обусловленная договором сумма оплачена в полном объеме по следующим платежным поручениям № 1172098 от 14.08.2017 г., № 4719232 от 12.09.2017 г., № 4722221 от 12.09.2017 г., № 2 от 10.10.2017 г., № 3 от 10.11.2017 г., № 6 от 11.12.2017 г., № 2 от 12.02.2018 г., № 1 от 10.01.2018 г., № 3 от 13.03.2018 г. (л.д. 14-22). При этом последний платеж произведен на счет ФИО2 по письменному указанию продавца от 21.02.2018 г. (л.д. 67). Таким образом, факт полной оплаты покупателем приобретенного недвижимого имущества подтвержден документально, заинтересованными лицами не оспаривается.

Между тем, снятие обременения сторонами договора не произведено, поскольку 03.03.2018 г. продавец ФИО7 умер, что подтверждается свидетельством о смерти <...> от 05.03.2018 г., выданным Отделом ЗАГС города Томска и Томского района Департамента ЗАГС Томской области (л.д. 58).

12.11.2018 г. ООО «Натуральный вкус» обратилось к ФИО1 с просьбой явиться в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для подачи заявления о снятии ипотеки в силу закона с недвижимого имущества: нежилых помещений общей площадью 109,7 кв.м., этаж 1, адрес объекта: <...>, кадастровый (или условный) номер: 70:21:0200026:3653 (л.д. 64). В ответ на обращение ФИО1 указала, что по указанному имуществу в наследство не вступала, явиться для снятия обременения не имеет возможности.

Ссылаясь на то, что задолженность по договору полностью погашена, однако совместное заявление о снятии ипотеки в силу закона не представляется возможным оформить по причине смерти ФИО7, что является препятствием для представления в регистрационный орган документов, необходимых для погашения ипотеки на недвижимое имущество в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ООО «Натуральный вкус» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходит из того, что согласно статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей 218 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение для возникновения, изменения или прекращения прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 219 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации юридическое лицо или индивидуальный предприниматель вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением об установлении фактов, имеющих юридическое значение, только если у заявителя отсутствует возможность получить или восстановить надлежащие документы, удостоверяющие эти факты, и если федеральным законом или иным нормативным правовым актом не предусмотрен иной внесудебный порядок установления соответствующих фактов.

Таким образом, по делам особого производства заявитель обязан представить доказательства того, что в силу закона факт, об установлении которого заявлено требование, порождает юридические последствия в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности и у заявителя отсутствует возможность получить или восстановить надлежащие документы, удостоверяющие этот факт.

В силу пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно статье 11 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора. При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

Поскольку по договору купли-продажи от 04.07.2017 г. нежилые помещения были проданы в рассрочку, то при регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества от 04.07.2017 г., одновременно зарегистрировано возникновение залога (ипотека) в силу закона, о чем в ЕГРН внесена регистрационная запись.

Как установлено материалами дела, не оспаривается заявителем и заинтересованными лицами, обязательство по оплате, установленное в пункте 2.1 договора купли-продажи от 04.07.2017 г., обеспеченного ипотекой (залогом недвижимости) объектов, покупателем исполнено в полном объеме по состоянию на 13 марта 2018 г.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В силу пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав совместного заявления залогодателя и залогодержателя, или заявления залогодержателя, в случае, если не выдана закладная. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Учитывая вышеизложенное, в том числе отсутствие возможности подачи совместного заявления о снятии залога залогодателем и залогодержателем либо лично залогодержателем (умер), наличие в материалах дела доказательств полной оплаты стоимости переданного по договору купли-продажи № Е-04/07/17 от 04.07.2017 г. недвижимого имущества, суд пришел к выводу о том, что устанавливаемый факт порождает юридические последствия в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а именно прекращение залога на принадлежащее Обществу имущество, у заявителя отсутствует иная возможность прекращения залога, спор о праве отсутствует, в связи с чем заявление подлежит удовлетворению.

При этом, суд также учитывает то, что заявитель ранее обращался с исковым заявлением о признании обременения отсутствующим согласно разъяснениям, данным в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», однако производство по делу было прекращено Советским районным судом г. Томска в связи со смертью гражданина и недопущением правопреемства.

В этой связи, суд полагает, что заявителем избран надлежащий способ защиты нарушенных прав, оставление заявления об установлении факта, имеющего юридическое значение, без рассмотрения при изложенных обстоятельствах повлечет нарушение права Общества на судебную защиту.

Согласно статье 222 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение арбитражного суда об установлении факта, имеющего юридическое значение, является основанием для регистрации такого факта или оформления прав, которые возникают в связи с установленным фактом, соответствующими органами и не заменяет собой документы, выдаваемые этими органами.

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости.

С учетом того, что рассмотрение дела в порядке, установленном главой 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, направлено на установление юридических фактов, определение правового статуса привлеченных к участию в деле лиц или правового режима объектов права, а не на разрешение материально-правового спора, издержки, понесенные в связи с рассмотрением указанных категорий дел, относятся на лиц, участвующих в деле, которые их понесли, и не подлежат распределению по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-170, 222 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

установить факт прекращения (отсутствия) ипотеки в силу закона (залога) (номер государственной регистрации 70:21:0200026:3653-70/001/2017-11) на нежилые помещения общей площадью 109,7 кв.м., этаж 1, адрес объекта: <...>, кадастровый номер: 70:21:0200026:3653.

Решение суда является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости соответствующими органами.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Судья Р.А. Ваганова