Гражданский кодекс часть 1

от ответчика по первоначальному иску, истцу по встречному иску – М.В. Бернгард, (паспорт, ликвидатор, выписка из ЕГРЮЛ), ФИО3 (удостоверение адвоката, доверенность от 18.11.2019)

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ТДК» (далее – ответчик, ООО «ТДК») о взыскании 6 801 491 руб., из которых: 4 540 000 руб. основного долга по договору аренды нежилого здания от 05.06.2012, 2 261 491 руб. неустойки.

Определением Арбитражного суда Томской области от 03.03.2020 исковое заявление принято к производству; возбуждено производство по делу № А67-1623/2020.

ООО «ТДК» обратилось в арбитражный суд с иском к ИП ФИО1 о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 21 201 839 руб.

Определением Арбитражного суда Томской области от 13.03.2020 исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу № А67-1877/2020.

Определением Арбитражного суда Томской области от 18.05.2020 дело №№ А67-1877/2020, А67-1623/2020 объединены в одно производство № А67-1623/2020.

Первоначальные исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы в рамках договора аренды нежилого здания от 05.06.2012, в связи чем у ответчика образовалась задолженность за период с 01.03.2017 по 24.10.2019 в сумме 4 540 000 руб. На сумму задолженности подлежит начислению неустойка в соответствии с пунктом 6.3 договора (л.д. 4-5 том 1).

Ответчик первоначальные исковые требования не признал в полном объеме, полагал, что истцом по первоначальному иску не учтены оплаты, произведенные путем внесения наличных денежных средств в размере 5 050 000 руб.; в обоснование встречных исковых требований указал на что ООО «ТДК» за счет собственных средств с согласия арендодателя произведены неотделимые без вреда улучшения арендованного имущества; полагал, что в соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) указанные затраты в сумме 21 201 839 руб. подлежат взысканию с ИП ФИО1 (л.д. 43-44 том 2; л.д. 3-7 том 3).

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску настаивал на удовлетворении исковых требований, против встречного иска возражал.

Представитель ответчика полагал первоначальные исковые требования не подлежащими удовлетворению, поддержал встречные исковые требования в полном объеме.

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующее.

05.06.2012 между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «Тропикана» (арендатор) заключен договор аренды нежилого здания, согласно условиям которого арендодатель предоставляет за плату во временное владение и пользование арендатором по своему усмотрению нежилое отдельно стоящее здание, площадью 1 388,5 кв.м, расположенное по адресу: <...> (пункт 1.1 договора) (л.д. 15-19 том 1).

В силу пункта 1.3.1 договор действует с 05.06.2012 до 04.06.2017, а в части расчетов до полного исполнения сторонами своих обязательств.

Пунктом 5.1 договора установлен размер арендной платы за один календарный месяц – 500 000 руб. Арендная плата уплачивается ежемесячно путем перечисления причитающейся денежной суммы на расчетный счет арендодателя. Платежи должны осуществляться предоплатой до 15 (пятнадцатого) числа текущего месяца (пункт 5.4 договора).

Согласно пункту 6.3 договора в случае несвоевременного перечисления (внесения) арендной платы согласно пунктам 5.1, 5.2, 5.4 договора и возмещения расходов, связанных с различными коммунальными платежами, арендатор обязан уплатить пеню в размере 0,1% от общей суммы задолженности за каждый календарный день просрочки. Уплата пени не освобождает арендатора от обязанности исполнения обязательства в части выплаты арендной платы.

29.04.2013 сторонами подписано дополнительное соглашение № 1 к договору, которым размер арендной платы установлен – 515 000 руб. за один календарный месяц (л.д. 20 том 1).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует отметка Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Томской области от 04.06.2013 (л.д. 21 том 1).

01.11.2015 в результате подписания дополнительного соглашения к договору ООО «ТДК» приняло права и обязанности по договору в полном объеме и на условиях, предусмотренных договором аренды нежилого здания от 05.06.2012 с момента подписания настоящего дополнительного соглашения. Указанное дополнительное соглашение также зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д. 22-25 том 1).

29.03.2016 по результатам подписания дополнительного соглашения к договору срок его действия продлен до 31.12.2021; соглашение прошло государственную регистрацию (л.д. 26-27 том 1).

30.10.2019 ООО «ТДК» получено от ИП ФИО1 уведомление об одностороннем отказе от договора в связи с задолженностью по арендной плате, о прекращении договора аренды с момента получения уведомления, о необходимости оплатить задолженность по арендной плате в размере 4 540 000 руб. и пени в размере 2 619 751 руб. не позднее 31.01.2019, о необходимости освободить здание в срок до 31.10.2019, передав имущество по акут приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Томской области от 17.02.2020 по делу № А67-13353/2019 по иску ООО «ТДК» к ИП ФИО1 о признании недействительным одностороннего отказа от 30.10.2019 от договора аренды от 05.06.2012 нежилого здания площадью 1388,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>, оставленным без изменения Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2020, в удовлетворении исковых требований отказано.

Из материалов дела следует, что ответчик свою обязанность по своевременной оплате аренды нежилого здания выполнял ненадлежащим образом (л.д. 28-145 том 1). Задолженность за период с 01.03.2017 по 24.10.2019 составила 4 540 000 руб.

В целях соблюдения обязательного претензионного (досудебного) порядка урегулирования спора между сторонами истцом ответчику вручены претензии от 14.01.2019, от 24.10.2019 (л.д. 146, 148 том 1).

Претензии оставлены без ответов, обязательства по оплате не исполнены, в связи с чем ИП ФИО1 обратилась с исковым заявлением в суд.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 ГК РФ).

В отзыве на исковое заявление ответчик по первоначальному иску указывает на внесение, начиная с октября 2012 года, наличных денежных средств в счет оплаты арендной платы, в связи с чем к январю 2016 года образовалась переплата в размере 5 050 000 руб. (л.д. 43-44 том 2).

В обоснование заявленного довода ООО «ТДК» представлены приходные кассовые ордеры, квитанции к приходным кассовым ордерам за период с 16.10.2012 по 16.12.2015 (л.д. 45-54 том 2).

Ознакомившись с представленными доказательствами, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 861 ГК РФ расчеты между юридическими лицами, а также расчеты с участием граждан, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, производятся в безналичном порядке. Расчеты между этими лицами могут производиться также наличными деньгами с учетом ограничений, установленных законом и принимаемыми в соответствии с ним банковскими правилам.

В соответствии со статьей 9 Федерального закона «О бухгалтерском учете» № 402-ФЗ от 06.12.2011 (далее – ФЗ «О бухгалтерском учете») каждый факт хозяйственной жизни подлежит оформлению первичным учетным документом.

Обязательными реквизитами первичного учетного документа являются: наименование документа; дата составления документа; наименование экономического субъекта, составившего документ; содержание факта хозяйственной жизни; величина натурального и (или) денежного измерения факта хозяйственной жизни с указанием единиц измерения; наименование должности лица (лиц), совершившего (совершивших) сделку, операцию и ответственного (ответственных) за ее оформление, либо наименование должности лица (лиц), ответственного (ответственных) за оформление свершившегося события; подписи лиц, предусмотренных пунктом 6 настоящей части, с указанием их фамилий и инициалов либо иных реквизитов, необходимых для идентификации этих лиц (часть 2 статьи 9 ФЗ «О бухгалтерском учете»).

Согласно части 4 статьи 9 ФЗ «О бухгалтерском учете» формы первичных учетных документов определяет руководитель экономического субъекта по представлению должностного лица, на которое возложено ведение бухгалтерского учета.

Как следует из пункта 5 указаний Банка России от 11.03.2014 № 3210-У «О порядке ведения кассовых операций юридическими лицами и упрощенном порядке ведения кассовых операций индивидуальными предпринимателями и субъектами малого предпринимательства» (Зарегистрировано в Минюсте России 23.05.2014 № 32404) (далее – указания Банка России от 11.03.2014 № 3210-У), прием наличных денег юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем, в том числе от лица, с которым заключен трудовой договор или договор гражданско-правового характера (далее – работник), проводится по приходным кассовым ордерам формы № КО-1.

Таким образом, действующим законодательством закреплена унифицированная форма приходных кассовых ордеров.

Форма приходного кассового ордера № КО-1 и указания по ее применению утверждены постановлением Госкомстата Российской Федерации от 18.08.1998 № 88 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету кассовых операций, по учету результатов инвентаризации» (далее – постановление Госкомстата № 88).

Пунктом 5.1 указаний Банка России от 11.03.2014 № 3210-У, в частности, установлено, что при получении приходного кассового ордера № КО-1 кассир проверяет наличие подписи главного бухгалтера или бухгалтера (при их отсутствии - наличие подписи руководителя) и при оформлении приходного кассового ордера № КО-1 на бумажном носителе - ее соответствие образцу, проверяет соответствие суммы наличных денег, проставленной цифрами, сумме наличных денег, проставленной прописью, наличие подтверждающих документов, перечисленных в приходном кассовом ордере.

При соответствии вносимой суммы наличных денег сумме, указанной в приходном кассовом ордере, кассир подписывает приходный кассовый ордер, проставляет на квитанции к приходному кассовому ордеру, выдаваемой вносителю наличных денег, оттиск печати (штампа) и выдает ему указанную квитанцию к приходному кассовому ордеру.

Исходя из положений постановления Госкомстата № 88, квитанция к приходному кассовому ордеру подписывается главным бухгалтером или лицом, на это уполномоченным, и кассиром, заверяется печатью (штампом) кассира и регистрируется в журнале регистрации приходных и расходных кассовых документов (форма № КО-3) и выдается на руки сдавшему деньги, а приходный кассовый ордер остается в кассе. В форме № КО-1 реквизит «М.П.» располагается именно на квитанции к ПКО, следовательно, оттиск печати ставится именно на квитанции к ПКО.

В представленных ответчиком по первоначальному иску квитанциях к приходным кассовым ордерам отсутствуют такие обязательные реквизиты как основание платежа, расшифровка подписи лица, подписавшего квитанцию, а также печать ИП ФИО1, что свидетельствует об их несоответствии признаку допустимости доказательств (статья 68 АПК РФ).

Судом отказано в удовлетворении ходатайств ответчика о допросе свидетелей по факту внесения наличных денежных средств в кассу арендодателя (л.д. 62 том 2, л.д. 93 том 10), поскольку по правилам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Банка России внесение наличных денежных средств не может подтверждаться свидетельским показаниями.

Кроме того, ответчиком в нарушение положений статьи 67 АПК РФ представлены квитанции за период с 2012 года по 2015 год. Данный период выходит за рамки заявленных исковых требований (требования заявлены за период с 01.03.2017 по 24.10.2019).

В качестве контррасчета по заявленным требованиям ответчиком по первоначальному иску представлены карточка счета № 60 за период с 05.06.2012 по 31.10.2019, выписка из лицевого счета за период с 01.01.2012 по 31.12.2015 (л.д. 137-150 том 9; л.д.1-14, 140-147 том 10).

Определением от 03.08.2020 суд предлагал ООО «ТДК» представить в обоснование контррасчета по арендной плате первичную бухгалтерскую документацию, оформленную в установленном законом порядке (л.д. 17-19 том 10).

Первичная бухгалтерская документация в обоснование контррасчета ответчиком не представлена. Пояснить контррасчет предстатель ответчика в судебном заседании затруднился.

Судом учтено, что в рамках рассмотрения дела № А67-13353/2019 установлено, что оплату аренды ответчик осуществлял неполными платежами, что привело к возникновению задолженности, которая более чем в два раза превышает сумму ежемесячного платежа по договору (п. 5.1. договора), арендодатель неоднократно обращался к арендатору с претензиями по оплате аренды (стр. 10 Постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2020).

Довод ответчика о невозможности использовании помещения второго и цокольного этажа в связи с арестом здания документально не подвержен, к тому же опровергается материалами дела № А67-13353/2019, в рамках которого ответчик отстаивал позицию о недействительности одностороннего отказа от 30.10.2019 от договора аренды от 05.06.2012 и возврате объекта аренды ООО «ТДК».

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Оценив и исследовав в порядке статьи 71 АПК РФ в совокупности представленные доказательства, установив, что квитанции к приходным кассовым ордерам не содержат обязательных реквизитов, иные допустимые и достоверные доказательства того, что денежные средства в счет оплаты по договору аренды нежилого здания от 05.06.2012 переданы ИП ФИО1 в материалах дела отсутствуют, суд приходит к выводу о том, что ответчиком не доказано фактическое получение арендодателем наличных денежных средств и отсутствие у ООО «ТДК» задолженности по оплате.

Расчет истца по первоначальному иску судом проверен, признан верным. Ответчик с расчетом не согласился, но не опроверг его, как арифметическое действие не оспорил (л.д. 11-14 том 1).

Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика задолженности по внесению арендной платы в сумме 4 540 000 руб. является обоснованным и подлежит удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В связи с просрочкой внесения арендных платежей истец в соответствии с пунктом 6.3 договора начислил ответчику неустойку в размере 0,1%, от суммы задолженности за каждый день просрочки в размере 2 261 491 руб.

Расчет неустойки судом проверен, признан верным, ответчиком не оспорен (л.д. 11-14 том 1).

Ходатайство о снижении размера неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ ответчиком в ходе производства по делу не заявлено, доказательства оплаты неустойки в указанной сумме не представлены.

При указанных обстоятельствах требование истца о взыскании неустойки в сумме 2 261 491 руб. обосновано и подлежит удовлетворению в заявленном размере.

ООО «ТДК» заявлены встречные исковые требования о взыскании с ИП ФИО1 затрат на произведенные неотделимые без вреда улучшения арендованного имущества в сумме 21 201 839 руб. (л.д. 3-7 том 3). Перечень и стоимость неотделимых улучшений указаны в исковом заявлении (л.д. 4-6 том 3).

В отзыве на встречное исковое заявление ответчик с требованиями не согласился, указал на передачу объекта недвижимости в хорошем состоянии, об отсутствии претензий по техническому состоянию переданного имущества стороны арендатора, согласно подписанного акта; отметил, что с 2005г. здание по адресу: <...> эксплуатируется в качестве «ночного клуба», выразил сомнения, что возможно эксплуатировать здание в указанных целях, если бы оно передавалось в отсутствии устройства пола, систем водоснабжения и водоотведения, сантехнического оборудования и т.п.; сослался на пункт 4.1. договора, указав, что письменное согласие на производство перепланировки и переоборудования арендуемых помещений арендодателем не представлялось (л.д. 66-68 том 3).

По иску о взыскании стоимости неотделимых улучшений истец должен доказать выполнение этих улучшений с согласия арендодателя, факт улучшения им арендованного имущества за счет собственных средств, неотделимость произведенных улучшений, действительную стоимость произведенных улучшений.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1).

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2).

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3).

Таким образом, обязательства сторон в отношении произведенных арендатором за счет собственных средств улучшений арендованного имущества, не отделимых без вреда для данного имущества, регулируются положениями пунктов 2 и 3 статьи 623 ГК РФ, которая ставит право на возмещение арендатору их стоимости в зависимость от получения согласия арендодателя на данные улучшения и условий заключенного договора. При этом отсутствие соответствующего условия в договоре аренды о судьбе неотделимых улучшений предоставляет право арендатору потребовать возмещения их стоимости (диспозитивная норма).

Включение данного пункта в договор указывает на возможность производства работ, связанных с физическим и иным состоянием имущества, только после согласования работ с арендодателем.

В соответствии с пунктом 3.1.9 договора аренды от 05.06.2012 арендатор обязан осуществлять капитальный ремонт здания с письменного согласия арендодателя согласованием сметы работ с возмещением затрат арендодателем арендатору, согласно документально-подтвержденных расходов.

Согласно пункту 4.1 договора аренды арендатор не имеет права производить перепланировку и переоборудование арендуемых помещений без письменного согласия арендодателя.

Идентичные пункты о необходимости получения письменного согласия арендодателя на осуществление, как капитального ремонта здания, так и его перепланировки и переоборудования нашли свое отражение в договорах аренды за предшествующие периоды времени (с иными арендаторами) (л.д. 83-107 том 3).

По мнению истца по встречному иску, арендодатель фактически принял указанные в иске работы, согласовал внесение соответствующих изменений в технические параметры здания путем заказа нового технического плана, в кортом отражены улучшения капитального характера, то есть путем конклюдентных действий предоставил согласие на неотделимые улучшения.

Указанное суждение истца является ошибочным.

По общему правилу положений об обязательствах (статья 438 ГК РФ) акцепт должен быть полным и безоговорочным.

Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, соглашения сторон, обычая или из прежних деловых отношений сторон (пункт 2 статьи 438 ГК РФ).

В соответствии с условиями договора аренды (пункты 3.1.9, 4.1.) стороны добровольно установили порядок и форму согласования производимых неотделимых улучшений – возможность осуществление капитального ремонта здания только с письменного согласия арендодателя и согласования сметы работ с возмещением затрат арендодателем арендатору, согласно документально-подтвержденных расходов, а также запрет арендатору на перепланировку и переоборудование арендуемых помещений без письменного согласия арендодателя.

Возможность согласования неотделимых улучшений путем конклюдентных действий сторонами в договоре не предусмотрена.

Анализ положений договора аренды, по правилам статьи 431 ГК РФ, позволяет прийти к выводу о договоренности сторон о том, что неотделимые улучшения, совершенные арендатором без согласия арендодателя возмещению не подлежат, что в свою очередь соответствует положениям пункта 3 статьи 623 ГК РФ.

ООО «ТДК» письменных доказательств согласования вида и перечня работ, согласования сметы работ с возмещением затрат, с ИП ФИО1 в материалы дела не представлено.

В рамках заявленного довода с целью проверки наличия согласия арендатора на неотделимые улучшения истцом по встречному иску заявлялось ходатайство об истребовании доказательств (л.д. 32-33 том 2), а именно: в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Томской области в порядке статьи 66 АПК РФ истребованы материалы регистрационного дела в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 70:21:0100060:16 по адресу <...> .

Однако, представленные материалы регистрационного дела не содержат каких-либо доказательств, подтверждающих наличие письменного согласия ИП ФИО1 на проведение строительных работ, направленных на улучшение арендованного имущества (л.д. 78-147 том 2; том 4-8; л.д. 1-115 том 9).

Напротив, из представленной ООО «ТДК» в материалы дела переписки сторон усматривается несогласие арендодателя на производство каких-либо работ, направленных на улучшение арендованного имущества, а именно: претензии от 03.10.2006, где ИП ФИО1 указано на отсутствие согласования проекта на монтаж дополнительной системы вентиляции (л.д. 127 том 9); соглашения от 30.11.2006, из которого следует, что перепланировка помещений не была согласована с арендодателем (л.д. 128 том 9), ответного письма от 20.02.2015, в котором арендодателем указано на необходимость самостоятельного определения ИП ФИО1 объема требуемого капитального ремонта здания (л.д. 134 том 9).

Иным документам, представленным истцом по встречному иску, судом дана оценка, как не подтверждающим доводы о получении согласия арендодателя.

Письмом ООО «РИО» от 28.11.2006 о разрешении на монтаж пристройки-тамбура (л.д. 129 том 9), на котором имеется подпись и печать ИП ФИО1, получение согласие на выполнение работ не подтверждается, поскольку согласован только эскиз, согласно же условиям договора для возмещения затрат согласована должна быть смета работ и расходы должны быть документально подтверждены (пункт 3.1.9 договора аренды); соответствующие доказательства не представлены.

В подтверждение факта улучшения арендованного имущества за счет собственных средств представлены договоры подряда, акты выполненных работ, локальные сметные расчеты, расписки о получении денежных средств в счет оплаты стоимости работ на сумму 4 270 860,06 руб. (л.д. 24-44, 48-71, 94-139 том 10).

К представленным доказательствам суд относится критически ввиду заключения указанных договоров подряда с физическими лицами, не осуществляющими деятельность в качестве индивидуальных предпринимателей (как пояснил в судебном заседании представитель истца), отсутствием в реквизитах договоров сведений о подрядчиках, а именно: паспортных данных физических лиц, сведений о месте их регистрации и проживании, иных контактных данных, подтверждением факта передачи денежных средств в счет оплаты работ по договорам расписками.

Для подтверждения вида и объема произведенных работ истцом были заявлены ходатайства о допросе свидетелей (л.д. 62 том 2, л.д. 93 том 10).

Свидетельские показания об объемах выполненных работ и стоимости не являются надлежащим средством доказывания указанных обстоятельств, требующих специальных познаний в области строительства и как следствие проведения судебной экспертизы, в связи с чем в удовлвтрении ходатайства было отказано.

В судебном заседании 31.08.2020 представителем истца по встречному иску заявлено ходатайство о назначении по делу комплексной строительно-технической и оценочной экспертизы. В обоснование ходатайства представитель истца указал на необходимость установления наличия или отсутствия улучшений недвижимого имущества в период действия договора аренды, их характера и стоимости (л.д. 72-73 том 10).

Принимая во внимание возникновение права на возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений от получения согласия арендодателя, установив факт отсутствия такого согласия, согласно условиям заключенного договора, суд протокольным определением от 31.08.2020 отказал в удовлетворении ходатайства назначении по делу комплексной строительно-технической и оценочной экспертизы (л.д. 148-150 том 10).

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая, что условиями договора аренды сторонами согласована возможность осуществления капитального ремонта здания только с письменного согласия арендодателя и с согласованием им сметы работ, возмещение только документально-подтвержденных расходов, а также запрет арендатору на перепланировку и переоборудование арендуемых помещений без письменного согласия арендодателя, принимая во внимание отсутствие доказательств, подтверждающих согласие арендатора на осуществление неотделимых улучшений, а также то, что на момент принятия арендованного имущества в аренду у истца претензий к техническому состоянию переданного имущества и к качественным его характеристикам не имелось (иного из материалов дела не следует), улучшения произведены в целях осуществления предпринимательской деятельности истца (функционирования ночного клуба), суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречных исковых требований ООО «ТДК».

Указанная правовая позиция согласуется с судебной практикой вышестоящих судебных инстанций (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.10.2019 № 307-ЭС18-25976, Постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.09.2018 по делу № А27-22836/2017, от 22.11.2019 по делу № А46-16685/2018).

При цене иска 6 801 491 руб. (первоначальное исковое заявление) подлежала уплате государственная пошлина в размере 57 007 руб. (статья 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 03.03.2020 ИП ФИО1 предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины (л.д. 1-3 том 1).

При цене иска (встречное исковое заявление) 21 201 839 руб. подлежала уплате государственная пошлина в размере 129 009 руб.

Определением суда от 13.03.2020 ООО «ТДК» предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины (л.д. 1-2 том 3).

В связи с удовлетворением первоначальных исковых требований в полном объеме, отказом в удовлетворении встречных исковых требований в полном объеме, государственная пошлина по делу в порядке статьи 110 АПК РФ в сумме 186 016 руб. (57 007 руб. + 129 009 руб.) подлежит взысканию с ООО «ТДК» в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования по первоначальному иску удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ТДК» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) 4 540 000 руб. основной задолженности, 2 261 491 руб. неустойки, всего 6 801 491 рублей.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ТДК» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 186 016 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Судья Чикашова О.Н.