Гражданский кодекс часть 1

к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" ИНН <***> ОГРН <***>,

третьи лица - муниципальное образование "Город Томск" в лице департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации г. Томска, ФИО2, Федеральное государственное бюджетное общеобразовательное учреждение высшего профессионального образования "Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации" (РАНХиГС),

об установлении кадастровой стоимости земельного участка,

при участии в судебном заседании:

от истца – представителя ФИО3 (предъявлено удостоверение адвоката), по доверенности от 03 февраля 2014 г.,

от третьего лица РАНХиГС – представителя ФИО4 (предъявлен паспорт), по доверенности № 002/14 от 16.06.2014 г.,

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в арбитражный суд с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Томской области с требованием установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200002:41, общей площадью 1576,6 кв. м, по адресу: <...>, по состоянию на 01.01.2007 равной его рыночной стоимости в сумме 9 366 000,00 руб.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что кадастровая стоимость земельного участка составляет 25 615 335,51 руб., что не соответствует его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2007, определенной в отчете оценщика № 025/2014 и равной 9 366 000,00 руб., чем нарушаются права истца, являющегося арендатором данного земельного участка, в части установления размера арендной платы.

Определением от 21.04.2014 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципальное образование "Город Томск" в лице департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации г. Томска.

Определением суда от 19.05.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены соарендаторы указанного выше земельного участка – ФИО2 и Сибирская академия госслужбы в лице филиала в г. Томске (реорганизована в РАНХиГС).

В письменном отзыве (том 1, л.д. 124) ответчик указал, что иск предъявлен к ненадлежащему лицу, а в материалах дела отсутствуют сведения о том, что истец обращался в органы исполнительной власти за пересмотром кадастровой стоимости его земельного участка при определении его рыночной стоимости и ему было отказано в таком пересмотре.

От третьего лица муниципального образования "Город Томск" в лице департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации г. Томска поступил отзыв на исковое заявление (том 1, л.д. 119), из содержания которого следует, что третье лицо считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. По сведениям департамента помимо истца имеются иные арендаторы земельного участка, в частности ФИО2 Истцом не доказан (не подтвержден надлежащими доказательствами) факт нарушения его прав и законных интересов несоответствием внесенной в ГКН кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, а следовательно, не доказано наличие заинтересованности истца в судебной защите и удовлетворении заявленных им требований. Представленное истцом заключение на отчет об оценке является ненадлежащим доказательством, так как не соответствует следующим обязательным требованиям, в частности: заключение на отчет об оценке не утверждено руководителем экспертного совета ООО РОО либо иным уполномоченным лицом, а также не заверено руководителем исполнительного органа ООО РОО или иным уполномоченным лицом.

Третьи лица ФИО2 и РАНХиГС отзывы на исковое заявление не представили.

Определением суда от 19.05.2014 дело назначено к судебному разбирательству в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции на 14 час. 00 мин. 16.06.2014. В судебном заседании 16.06.2014 объявлен перерыв до 11 час. 00 мин. 20.06.2014.

Ответчик, третьи лица - муниципального образования "Город Томск" в лице департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации г. Томска и ФИО2, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

От ответчика поступило ходатайство о проведении судебного заседания, назначенного на 16.06.2014, в отсутствие его представителей (том 2, л.д. 1).

Дело рассматривается по имеющимся в нем материалам в отсутствие ответчика и третьих лиц - муниципального образования "Город Томск" в лице департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации г. Томска и ФИО2 (части 2, 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленное требование в полном объеме по основаниям, изложенным в иске (том 1, л.д. 4-7), письменных объяснениях (том 1, л.д. 117-118).

Представитель третьего лица РАНХиГС относительно заявленных требования никаких пояснений не дал.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

На основании договора дарения от 25.12.2012 ФИО1 приобрела право собственности на нежилые помещения площадью 194,60 кв. м в нежилом здании, расположенном по адресу: <...>, номера помещений на поэтажном плане 46-3805, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.01.2013 (том 1, л.д. 14).

Указанное нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 70:21:0200002:41, общей площадью 1 576,60 кв. м, расположенном по адресу: <...>.

Согласно кадастровой выписке о данном земельном участке его разрешенное использование: для эксплуатации помещений магазина (том 1, л.д. 65).

Указанный земельный участок принадлежит истице на праве аренды на основании договора № 03 01 14:04 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (том 1, л.д. 15-17).

Арендодателем по указанному договору выступает муниципальное образование "Город Томск", от имени и в интересах которого действует департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации г. Томска.

Согласно выписке из ЕГРП (том 1, л.д. 120-122) арендаторами земельного участка по адресу: <...>, общей площадью 1 576, 6 кв. м являются ФИО1, ФИО2 и Сибирская академия госслужбы в лице филиала в г. Томске.

Согласно пункту 4.4 данного договора аренды арендная плата устанавливается в соответствии с решением Думы г. Томска от 05.07.2011 № 172 "Об утверждении Положения "О переходе на взимание арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования "Город Томск", от кадастровой стоимости земельных участков", решением Думы г. Томска от 05.07.2011 № 171 "О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования "Город Томск", в случаях ее расчета от кадастровой стоимости земельного участка". В случае изменения в государственном кадастре недвижимости кадастровой стоимости земельного участка исчисление арендной платы за его пользование производится исходя из новой кадастровой стоимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами (пункт 4.5 договора аренды).

В соответствии с пунктом 5 дополнительного соглашения № 5 к договору аренды от 21.10.2013 (том 1, л.д. 23) расчет арендной платы производится арендодателем с учетом следующих индивидуальных показателей: зона градостроительной ценности переданного земельного участка: 1; кадастровая стоимость земельного участка: 25 615 335,51 руб.; вид использования земельного участка: предприятия розничной торговли; площадь земельного участка, облагаемая арендной платой: 450,12 кв. м. Арендная плата устанавливается в соответствии с решением Думы г. Томска от 05.07.2011 № 172 "Об утверждении Положения "О переходе на взимание арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования "Город Томск", от кадастровой стоимости земельных участков", решением Думы г. Томска от 05.07.2011 № 171 "О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования "Город Томск", в случаях ее расчета от кадастровой стоимости земельного участка" и составляет: ставка арендной платы – 4 % от кадастровой стоимости участка; коэффициент к ставке арендной платы – 1.

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости и нарушение своих прав как арендатора земельного участка истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Согласно пунктам 1, 2, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствие с пунктом 4.4 договора аренды, пунктом 5 дополнительного соглашения от 21.10.2013 ставка арендной платы оставляет: 4 % от кадастровой стоимости земельного участка. При таких обстоятельствах несоответствие кадастровой стоимости переданного в аренду земельного участка его рыночной стоимости нарушает права истца как арендатора земельного участка, обязанного в силу договора платить чрезмерную плату за пользование земельным участком.

При этом права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Федеральным законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 167-ФЗ) были внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон № 135-ФЗ), в который была включена глава III.1 "Государственная кадастровая оценка", устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.

Однако на спорные правоотношения эти нормы не распространяются и истец воспользоваться механизмом Закона № 167-ФЗ не может.

Тем не менее, пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период) предусматривал, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

В настоящее время пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации действует в редакции Закона № 167-ФЗ, согласно которому в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

При этом нормативные акты, регулирующие порядок определения кадастровой стоимости, также указывают на связь между кадастровой и рыночной стоимостью.

Исходя из пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.

Согласно пункту 10 федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО № 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255 (в редакции, действовавшей в спорный период), при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Таким образом, законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 № 913/11, права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственных кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Такое требование подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка.

В соответствии с отчетом об оценке от 20.01.2014 № 025/2014 (том 1, л.д. 25-86) рыночная стоимость данного земельного участка составляет 9 366 000,00 руб. Из содержания отчета следует, что оценка проведена по состоянию на 01.01.2007.

Определение рыночной стоимости земельного участка на дату определения его кадастровой стоимости (01.01.2007) соответствует правовой позиции, сформированной постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 10761/11.

В материалы дела представлено отвечающее всем предусмотренным действующим законодательством обязательным требованиям экспертное заключение от 21.03.2014 № 175/2014-2 на отчет № 025/2014, подготовленное Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков", согласно которому отчет № 025/2014 соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, ССО-РОО2010, требованиям технического задания договора на оценку.

Лицами, участвующими в деле, рыночная стоимость земельного участка в размере 9 366 000,00 руб. не оспаривается.

Довод Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее ФГБУ "ФКП Росреестра") о том, что оно не является надлежащим ответчиком по делу, судом отклоняется по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 24.07.2007 № 221 "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией Российской Федерации и Федеральным конституционным законом от 17.12.1997 № 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации", в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости (то есть Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр).

В силу части 2 статьи 3 Федерального закона от 24.07.2007 № 221 "О государственном кадастре недвижимости" полномочия органа кадастрового учета, за исключением полномочий, предусмотренных статьей 30 Федерального закона, на основании решений данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения. В целях применения установленных указанным Федеральным законом правил наделенные в соответствии с такими решениями соответствующими полномочиями указанные государственные бюджетные учреждения считаются органами кадастрового учета.

Во исполнение приказа Росреестра от 11.03.2010 № П/93 федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата" наделено полномочиями по ведению государственного кадастра недвижимости, государственному кадастровому учету недвижимого имущества, предоставлению сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости.

С 01.03.2012 ФГБУ "ФКП Росреестра" наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение количественных и (или) качественных характеристик (приказ Росреестра от 26.12.2011 № П/531).

Таким образом, ответчик является органом кадастрового учета и имеет право вносить изменения в государственный кадастр недвижимости.

Участие ФГБУ "ФКП Росреестра" в судебном споре является следствием реализации им предоставленных ему полномочий, на что прямо указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 № 913/11.

Довод ответчика о том, что истцом не соблюден досудебный порядок разрешения спора судом не принимается, так как действующим законодательством обязательный досудебный порядок разрешения таких споров не предусмотрен.

Таким образом, требование истца является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии с соглашением о распределении судебных расходов (том 2, л.д. 2), частью 4 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по делу отнесены на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200002:41, общей площадью 1576,6 кв. м., по адресу: <...> по состоянию на 01.01.2007 г. равной его рыночной стоимости в размере 9366000,00 руб.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.

Судья Токарев Е. А.