Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Томской области в составе судьи Д.И. Янущика, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания А.П. Шустиковой, рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО «Стройальянс» к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области, Федеральному агентству по управлению государственным имуществом

об обязании подписать акт реализации инвестиционного контракта

при участии:

от истца – ФИО1, ФИО2 по доверенности от 14.04.2014 г.,

от ответчиков:

Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области – ФИО3 по доверенности от 09.01.2014 г.
№ 1,

Федерального агентства по управлению государственным имуществом – без участия,

ООО «Стройальянс» обратилось в арбитражный суд с иском к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области, Федеральному агентству по управлению государственным имуществом об обязании исполнить обязательства по инвестиционному контракту на реконструкцию (строительство) здания, расположенного по адресу: <...> Ушайки, 12 от 17.07.2007 г. путем подписания акта реализации инвестиционного контракта на условиях, указанным в исковом заявлении.

В обоснование заявленного требования истец сослался на то, что ответчиком обязательства по инвестиционному контракту на реконструкцию (строительство) здания – памятника истории федерального значения, расположенного по адресу: <...> Ушайки, 12, от 17.07.2007 исполнены ненадлежащим образом, акт реализации инвестиционного контракта на реконструкцию (строительство) здания ответчиком не подписан.

Ответчик – Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области в отзыве на исковое заявление требование истца не признало, в частности указало, что является ненадлежащим ответчиком, спор неподсуден Арбитражному суду Томской области, отсутствует факт нарушения прав истца, сторонами не разрешен вопрос об общем имуществе.

Ответчик - Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, надлежащим образом уведомленное о месте и времени проведения судебного разбирательства, отзыв на исковое заявление не представило, его представитель в судебное заседание не явился.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении заявленного требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд полагает заявленное требование подлежащим удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 17.07.2007 по результатам проведенного конкурса инвестиционных проектов (протокол № 2 от 06.07.2007), между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Томской области (управление) и ООО «Стройальянс» (инвестор) заключен инвестиционный контракт на реконструкцию (строительство) здания, расположенного по адресу: <...> Ушайки, 12 (в редакции дополнительных соглашений), предметом которого является инвестиционная деятельность сторон, осуществляемая в форме капитальных вложений (инвестиций) и направленная на реконструкцию (строительство) и приспособление объекта культурного наследия для современного использования под административно-торговый центр, расположенного по адресу: <...> Ушайки, 12, площадью 1 882,8 кв.м.

Данным договором предусмотрено, что подлежащий реконструкции (строительству) объект недвижимости расположен на земельном участке по адресу: <...> Ушайки, 12, площадью 2102 кв.м (кадастровый номер 70:21:0200003:0077), находящемся в федеральной собственности (пункт 2.3); рыночная стоимость объекта недвижимости до его реконструкции, в соответствии с отчетом от 25.05.2007 № 380/1/2007, подготовленным ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности», составляет 15 662 000 руб.; реконструкция объекта недвижимости производится за счет средств инвестора (пункт 2.7); инвестор обязуется обеспечить реконструкцию объекта недвижимости поэтапно, в следующие сроки: - комплексное исследование состояния объекта недвижимости – в срок до 01.10.2008; составление проектно-сметной документации на реконструкцию (строительство) и приспособление объекта недвижимости – в срок до 01.03.2010; осуществление строительно-монтажных работ по воссозданию объекта недвижимости – в срок до 31.07.2012; выполнение внутренних отделочных работ на объекте недвижимости – в срок до 01.10.2012; благоустройство территории земельного участка, на котором расположен объект недвижимости – в срок до 31.10.2012; сдача объекта недвижимости в эксплуатацию – в срок до 30.12.2012 (пункт 3.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 10.02.2012); инвестор обязан, в том числе в течение двух месяцев с момента заключения настоящего договора оформить в установленном законом порядке договор аренды земельного участка под объектом недвижимости, при этом размер арендной платы определяется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» на основании отчета об оценке, подготовленном независимым оценщиком; инвестор имеет право на получение в собственность части помещений в реконструированном (построенном) объекте на условиях настоящего договора (пункт 4.2); управление имеет право на получение в федеральную собственность части помещений в созданном объекте на условиях настоящего договора (пункт 4.4.3); объект недвижимости после реконструкции (строительства) поступает в собственность сторон настоящего договора в следующем порядке: - помещения, площадь которых составляет 565,18 кв.м. (11% от общей площади объекта недвижимости) поступают в собственность Российской Федерации, при этом, рыночная стоимость поступающих в собственность Российской Федерации не может быть ниже рыночной стоимости объекта недвижимости, указанной в пункте 2.6 договора; - остальные помещения поступают в собственность инвестора; конкретные помещения, передаваемые в собственность сторон, определяются дополнительным соглашение, заключаемым после ввода в эксплуатацию и подготовки технической документации на объект недвижимости (пункт 5.3); настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств по нему (пункт 8.1).

Во исполнение условий пункта 4.15 инвестиционного контракта от 17.06.2007 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Томской области (арендодателем) и ООО «Строальянс» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 21.08.2007 № 07/038, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200003:0077, находящийся по адресу: <...> Ушайки, 12, для реконструкции (строительства) объекта недвижимости с приспособлением под административно-торговый центр, в границах, указанных в кадастровом плане участка, площадью 2 102 кв.м. (л.д. 23-26 т. 1).

В рамках дела № А67-2419/2012 Арбитражным судом утверждено мировое соглашение, согласно которому стороны изменить п.5.2 инвестиционного контракта от 17.07.2007 г., изложив его в следующей редакции: «Объект недвижимости после реконструкции (строительства) поступает в собственность сторон настоящего договора в следующем порядке:

- помещения, составляющие не менее 500 кв.м. общей площади объекта недвижимости, расположенные на третьем этаже объекта (согласно Проекту административно-торгового центра по ул. Набережная реки Ушайки, 12 в г.Томске (утверждено ООО «Архитектурное ателье» 2012) в осях: А-Вх9/1-13, В-Гх11-12, Б-Гх7-9/1) поступают в собственность Российской Федерации, при этом рыночная стоимость поступаемых в собственность Российской Федерации помещений не может быть ниже рыночной стоимости объекта недвижимости, указанной в п.2.6 настоящего договора;

- Инвестор обязуется в помещениях, поступающих в собственность Российской Федерации произвести отделочные работы согласно Техническому заданию, подписанному сторонами;

- остальные помещения поступают в собственность Инвестора».

25.07.2013 Департаментом архитектуры и градостроительства администрации г. Томска ООО «Стройальянс» выдано разрешение на ввод объекта капитального строительства – нежилого здания – административно-торгового центра, расположенного по адресу: <...> Ушайки, 12, общей площадью 5 120 кв.м., количество этажей здания: 3, количество подземных этажей: 1, строительный объем: 22414 куб.м.

В связи с отказом Управления подписывать акт реализации инвестиционного контракта, истец обратился с настоящим иском в суд.

Из характера отношений, сложившихся между Управлением и ООО «Стройальянс» по инвестиционному контракту от 17.07.2007 следует, что они регулируются Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» определяет правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории Российской Федерации, а также устанавливает гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности.

Согласно статье 8 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с условиями пункта 6.1 инвестиционного контракта от 17.07.2007 после сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию государственной приемочной комиссии стороны совместно готовят все необходимые документы для государственной регистрации возникновения права собственности.

Федеральным законом от 12.12.2011 № 427-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлены дополнительные требования к документам, необходимым для регистрации права собственности на объект недвижимости, созданный по договору, заключенному с публично-правовым образованием либо унитарным предприятием до 01.01.2011.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 12.12.2011 № 427-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дополнен статьей 24.2.

Согласно статье 24.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2011 и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом.

Положения статьи 24.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу настоящего Федерального закона и обязательства сторон по которым не исполнены на день вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 № 427-ФЗ (пункт 4 статьи 7 Федерального закона от 12.12.2011 № 427-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Таким образом, уклонение стороны инвестиционного контракта, в котором участвует публично-правовое образование, от подписания акта реализации контракта представляет собой неисполнение договорного обязательства, препятствующее другому его участнику оформить права на объект, созданный на его средства, поэтому иск о понуждении исполнения этого обязательства является надлежащим способом защиты его нарушенного права.

В случае удовлетворения такого иска суд, руководствуясь нормами закона, применимыми к отношениям сторон, и условиями заключенного инвестиционного договора, указывает в судебном акте результат раздела между сторонами созданного инвестиционного объекта (помещений в созданном объекте или доли в праве собственности на него). Такой судебный акт, вступивший в законную силу, представляется вместо акта раздела вновь созданного объекта недвижимого имущества для регистрации права собственности его участников на указанные в нем объекты.

Функции по управлению имуществом Российской Федерации в силу Постановления Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 432 «О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом» закреплены за Федеральным агентством по управлению государственным имуществом. Управление является его территориальным органом.

Управление осуществляет полномочия, закрепленные в Положении о Территориальном управлении Росимущества в Томской области, утвержденном приказом Росимущества от 05.03.2009 № 63, а также иные полномочия по поручению Федерального агентства по управлению государственным имуществом.

В соответствии с поручением Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 27.02.2012 № ГН-16/5685 интересы собственника по инвестиционным контрактам осуществляет Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, в связи с чем, у Управления отсутствуют полномочия на подписание акта реализации по результатам инвестиционного контракта от 17.07.2007.

Судом установлено, что у сторон не имеется возражений относительно распределения площадей в построенном объекте, поэтому оснований для уклонения от подписания акта реализации инвестиционного контракта у Федерального агентства по управлению государственным имуществом не имеется.

Таким образом, заявленное требование подлежит удовлетворению.

Выводы суда соответствуют правовой позиции, сформированной Постановлением Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 04.06.2013 № 1276/13 по делу № А40-107777/10-82-939, Постановлением Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 04.06.2013 № 18185/12 по делу № А40-82850/11-114-702.

Возражения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области, изложенные в отзыве, судом не принимаются.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области выступало стороной по инвестиционному контракту на реконструкцию (строительство) здания, расположенного по адресу: <...> Ушайки, 12 от 17.07.2007 г., при его заключении им исполнении, в том числе выступало ответчиком в рамках дела № А67-2419/2012 при заключении мирового соглашения. Каких – либо документов, свидетельствующих о передаче всех прав и обязанностей по инвестиционному контракту Федеральному агентству по управлению государственным имуществом истцу в рамках досудебного разрешения спора представлено не было. При отсутствии документальных подтверждений замены стороны в договоре, истец предъявил исковые требования к двум ответчикам, обоснованно передав их на разрешение в Арбитражный суд Томской области в порядке ч. 2 ст. 36 АПК РФ по месту нахождения одного из ответчиков.

Более того, судебный акт по настоящему делу является основанием для регистрации прав собственности сторон на объект недвижимости, что также согласно ч. 1 ст. 38 АПК РФ и п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 12 октября 2006 г. N 54 относит спор к исключительной подсудности Арбитражного суда Томской области.

Условий о передаче каких либо помещений в реконструируемом здании, в частности лестниц 1 и 2 этажа, в общую собственность сторон инвестиционный контракт не содержит. При заключении мирового соглашения стороны также исходили из отсутствия необходимости такой передачи. Встречный иск о подписании акта раздела в иной редакции ответчиками не заявлен. Само по себе отсутствие факт регистрации общей собственности не лишает возможности использования помещений третьего этажа. Возможные препятствия в пользовании подлежат разрешению в порядке ст. 304ГК РФ.

В соответствии с заявлением истца о распределении судебных расходов, пунктом 4 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины отнесены на ООО «Стройальянс».

На основании изложенного и, руководствуясь частью 4 статьи 110, статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования ООО «Стройальянс» удовлетворить.

Обязать Федеральное агентство по управлению государственным имуществом исполнить обязательства по инвестиционному контракту на реконструкцию (строительство) здания, расположенного по адресу: <...> Томи, 12 от 17 июля 2007 г. – подписать акт реализации инвестиционного контракта на реконструкцию (строительство) здания, расположенного по адресу: <...> Ушайки, 12, от 17.07.2007г. на следующих условиях:

1.В результате инвестиционной деятельности Сторон Инвестиционного контракта на реконструкцию (строительство) здания, расположенного по адресу: <...> Ушайки, 12, от 17.07.2007г. создан новый объект недвижимого имущества - нежилое здание трехэтажное, с подвалом, общей площадью 5120 кв.м., согласно кадастровому паспорту от 14.08.2013 №7000/301/13-95763 по ул.Набережная реки Ушайки, 12 в г.Томске.

2.Стороны произвели раздел инвестиционного объекта - вновь созданного объекта недвижимости,расположенного по адресу: <...> Ушайки. 12, следующим образом:

2.1.в собственность Российской Федерации поступают нежилые помещения третьего этажа №№3004-3005, 3007 общей площадью 509 кв.м. согласно кадастровому паспорту от 14.10.2013 №7000/301/13-1271 13 по ул.Набережная реки Ушайки. 12. в г. Томске;

2.2. в собственность ООО «Стройальянс» переходят нежилые помещения подвала, 1, 2, 3 этажей №№п001-п014, 1001-1005,2001-2006, 3001-3003,3006, общей площадью 4611 кв.м., согласно кадастровому паспорту от 14.10.2013 №7000/301/13-127291 по ул. Набережная реки Ушайки, 12, в г. Томске.

3.Право собственности сторон на переданные помещения во вновь созданном объекте недвижимости подлежат государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области. Расходы по государственной регистрации прав собственности несет каждая из Сторон самостоятельно.

4.Настоящий акт является основанием государственной регистрации прав собственности, акт составлен в 3-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру - для каждой из сторон, третий экземпляр - для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области.

5.Инвестор обязуется в течение трех месяцев с даты государственной регистрации права собственности Российской Федерации на нежилые помещения, указанные в п. 2.1. настоящего Акта, произвести в указанных помещениях отделочные работы, согласно техническому заданию, подписанному Сторонами.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в месячный срок в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья Д.И. Янущик