Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Томской области в составе судьи Идрисовой С.З., при ведении протокола секретарем судебного заседания Филимоновой Н.А., рассмотрев в судебном заседании заявление ООО «Грейс» (634024, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) к департаменту по управлению государственной собственности Томской области (634034, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаконным отказа, изложенного в письме №51-04-1039 от 28.03.2022,

при участии:

от заявителя - ФИО1, паспорт, доверенность №33 от 26.10.2021 (на 1 год), диплом; ФИО2, удостоверение адвоката №1166 от 12.01.2018 регистрационный номер 70/890,

от ответчика – ФИО3, удостоверение, доверенность от 10.01.2022 (по 31.12.2022), диплом, свидетельство о заключении брака,

установил:

согласно оспариваемому решению заявителю отказано в перезаключении договора аренды на новый срок без торгов на основании ч.9 ст.17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее – Закон о защите конкуренции), поскольку прежний договор аренды является, по мнению ответчика, ничтожным.

Заявитель не согласен с оспариваемым решением. В связи с тем, что арендные платежи вносятся им своевременно, он считает, что имеет право перезаключить договор аренды на новый срок без торгов. Полагает, что прежний договор аренды ничтожным не является, изменение предмета договора не произошло.

Ответчик указал в отзыве, что перезаключение договора аренды на новый срок без торгов невозможно, поскольку по прежнему договору произошло изменение предмета договора в связи с изменением объектов аренды, поэтому прежний договор аренды ничтожен.

В заседании представители сторон поддержали свои позиции по делу.

Из материалов дела следует, что между заявителем и ответчиком заключены 4 договора аренды:

- 20.04.2011 заключен договор аренды сроком с 20.04.2011 по 18.04.2012 о передаче заявителю в аренду имущества - линейных сооружений в количестве 22 единиц. Согласно протоколу от 18.04.2011, утвержденному председателем ОГСУ «Фонд государственного имущества Томской области», данный договор заключен по результатам торгов (л.д.20-21),

- 19.04.2012 заключен договор аренды сроком с 19.04.2012 по 18.04.2017 о передаче заявителю в аренду имущества - сооружений в количестве 22 единиц. Согласно распоряжению ответчика от 12.04.2012 №363 данный договор заключен на основании ч.9 ст.17.1 Закона о защите конкуренции (л.д.22-23),

- 19.04.2017 заключен договор аренды сроком с 19.04.2017 по 18.04.2022 о передаче заявителю в аренду имущества - сооружений в количестве 21 единицы. Согласно распоряжению ответчика от 17.01.2017 №17 данный договор заключен на основании ч.9 ст.17.1 Закона о защите конкуренции (л.д.24-25),

- 28.12.2020 заключен договор аренды сроком с 01.01.2021 до 31.12.2025 о передаче заявителю в аренду имущества - сооружения в количестве 1 единицы. Согласно преамбуле договора данный договор заключен по результатам аукциона (л.д.34-40).

Заявитель, полагая, что имеет право на перезаключение договора аренды от 19.04.2017 на новый срок в соответствии с правом, предоставленным ему ч.9 ст.17.1 Закона о защите конкуренции, 01.03.2022 обратился к ответчику с заявлением о перезаключении договора аренды без торгов на новый срок - 5 лет.

На основании решения ответчика от 28.03.2022 заявителю отказано в удовлетворении заявления с указанием на следующее.

Правилами проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденными приказом ФАС России от 10.02.2010, возможность изменения условий договора, за исключением пересмотра цены в сторону увеличения, заключенного по результатам проведения торгов, не предусмотрена.

В 2012 году по результатам проведения торгов между департаментом и ООО «Грейс» заключен договор от 19.04.2012 № 12/18 в отношении 22 объектов недвижимого имущества. После окончания срока действия договора (18.04.2017) в казну Томской области из 22 объектов принят 21 объект.

Объект, расположенный по адресу: <...>, в казну Томской области не принят от ООО «Грейс» по причине его частичного разрушения.

После подготовки ООО «Грейс» новой технической документации (в результате изменения протяженности) в отношении разрушенного объекта и возмещения ущерба по результатам аукциона заключен договор аренды между департаментом и ООО «Грейс» от 28.12.2020 № 20/14 на срок 5 лет.

Таким образом, поскольку изменились условия о предмете договора, у арендатора отсутствует преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок в порядке, предусмотренном частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. Указанной позиции придерживается также Федеральная антимонопольная служба (письмо от 27.04.2020 №МЕ/36017/20).

Не согласившись с принятым отказом, заявитель обратился в суд.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Закона о защите конкуренции.

В соответствии с ч.9 ст.17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Как следует из п.25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017)", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017, в силу чч. 9, 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции преимущественное право на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок предоставлено арендатору только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном чч. 1 и 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, то есть по результатам проведения конкурса или аукциона.

При заключении договора на новый срок, в том числе при продлении срока действия договора путем подписания дополнительного соглашения, у сторон возникают новые правоотношения, которые в соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент их возникновения.

В силу п.8 ст.448 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 19.04.2017, условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67 утверждены Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества (далее – Правила).

Согласно подпункту 16 пункта 40 (114), пункту 98 (150) Правил возможность изменения условий договора, за исключением пересмотра цены договора в сторону увеличения, заключенного по результатам торгов, не предусмотрена.

Таким образом, изменение условий о предмете договора аренды является нарушением требований, предусмотренных ст.17.1 Закона о защите конкуренции и Правилами, поскольку указанные условия согласованы в момент заключения договора на торгах.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 607 ГК РФ объект аренды является существенным условием договора аренды.

С учетом вышеизложенного, заключение дополнительных соглашений, изменяющих существенные условия договора без проведения торгов, является нарушением требований, предусмотренных статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, поскольку указанные условия согласованы в момент заключения договора на торгах (часть 5 статьи 448 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Как следует из ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2).

Оценив представленные сторонами доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу, что предмет договора аренды 2017 года изменился по сравнению с предметом договора аренды 2012 года. Исключение одного из сооружений из предмета договора в 2017 году и последующее заключение в 2020 году на данное 1 сооружение отдельного договора аренды не может расцениваться как изменение характеристик объекта аренды, который, по мнению заявителя, представляет собой единый имущественный комплекс.

Материалами дела подтверждается, что одно из 22 сооружений передано в аренду заявителю в 2020 году, в то время как 21 сооружения использовались заявителем с 2017 года, что в принципе исключает невозможность их раздельного использования, поскольку с 2017 г. по 2020 г. таких препятствий у заявителя не имелось. В этой связи суд критически относится к представленному заявителем заключению эксперта ООО «Сибирский центр исследований, консультаций и экспертиз».

Кроме того, как единый недвижимый комплекс данные сооружения не зарегистрированы в Едином государственном реестре объектов недвижимости в соответствии с требованием ст.133.1 ГК РФ.

Согласно письму ФАС России от 27.04.2020 №МЕ/36017/20, по мнению ФАС России, изменение договора аренды в части характеристик (площади) арендованного имущества в случае его частичного разрушения и последующее перезаключение такого договора на новый срок могут быть осуществлены, если в совокупности выполняются следующие условия:

- документацией о торгах и условиями договора аренды государственного имущества предусматривалось проведение строительных, ремонтных, кадастровых работ и иных работ, в результате которых произойдет изменение характеристик арендованного имущества;

- если проведение таких работ не связано с изменением внешних границ , объекта договора аренды, а также не влечет передачу новых площадей.

Разъяснения, изложенные в письме ФАС России от 27.04.2020 №МЕ/36017/20, к рассматриваемому случаю не применимы, поскольку условиями договора аренды не предусмотрено проведение строительных, ремонтных, кадастровых работ и иных работ, в результате которых произойдет изменение характеристик арендованного имущества.

Таким образом, изменение существенного условия договора аренды в 2017 года в виде изменения объектов аренды привело к перезаключению договора аренды 2012 года с нарушением требований закона, а именно к перезаключению договора аренды на новый срок без торгов.

В этой связи является обоснованным вывод ответчика, что договор аренды 2017 года, заключенный на новый срок без проведения торгов, ничтожен, поскольку не соответствует требованиям закона.

Суд не принимает ссылка заявителя на пункт 2 ст.166 ГК РФ, согласно которому сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Данное требование установлено в отношении оспоримой сделки. В связи с тем, что в данном случае договор аренды от 19.04.2017 является ничтожным, требование п.2 ст.166 ГК РФ об оспоримости сделки к нему не применимо.

Относительно довода заявителя о пропуске ответчиком срока исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки суд отмечает, что к настоящему делу заявленная исковая давность не применима, поскольку ответчик не обращался в суд с требованием о применении последствий недействительности ничтожной сделки, такое требование в настоящем деле не рассматривается.

В силу п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Относительно довода ответчика о возможности многократного перезаключения им договора аренды на новый срок без торгов с одним и тем же лицом суд отмечает следующее.

В пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017)", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017, указано, что оснований для неоднократного перезаключения арендаторами договоров аренды государственного и муниципального имущества, минуя конкурентные процедуры, предусмотренные ч. 1 ст. 17.1 Закона о конкуренции, действующим законодательством не предусмотрено.

Аналогичный вывод изложен в определении Верховного Суда Российской Федерации № 301-ЭС22-1793 от 21.06.2022.

В частности, согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации в соответствии с действующей редакцией части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, может быть заключен на новый срок с арендатором без проведения конкурса, аукциона.

Перечень случаев, когда такое имущество может быть передано без торгов, изложен в пунктах 1-17 части 1, частях 3.2-3.6 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Согласно статье 2 Федерального закона от 27.12.2018 N 572-ФЗ "О внесении изменений в статью 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" (далее – Закон №572-ФЗ) действие положений части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции распространяется также на случаи заключения на новый срок договоров аренды государственного или муниципального имущества, заключенных до 02.07.2008, то есть до введения в действие статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, предусматривающей обязательное предоставление государственного или муниципального имущества в аренду по результатам проведения конкурса, аукциона.

Изменения, внесенные в Закон о защите конкуренции Законом № 572-ФЗ, имели только цель распространить действие части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции на договоры аренды, заключенные до 02.07.2008, и не содержат условия о возможности неоднократного перезаключения арендатором, уже реализовавшим свое право на перезаключение договора на новый срок в порядке статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, минуя конкурентные процедуры.

До внесения изменений в часть 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции Законом №572-ФЗ заключение договора аренды на новый срок было возможно исключительно в случае, если предшествующий договор был заключен по результатам проведения торгов.

Какие–либо изменения в положения частей 1, 3.2-3.6 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции в части расширения перечня лиц, с которыми договор аренды может быть заключен без проведения торгов, а также в положения части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, касающиеся возможности ее неоднократного применения, Законом № 572-ФЗ не вносились.

При ранее действовавшей редакции части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции также сложилась судебная практика о невозможности неоднократного применения указанной нормы права.

Как следует из материалов дела, первый договор аренды заключен по результатам торгов в 2011 году до введения в действие ч.9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

В последующем этот договор перезаключен без проведения торгов в 2012 году, поэтому заявитель реализовал преимущества, предусмотренные Законом о защите конкуренции.

Вместе с тем, после реализации своего права на перезаключение договора аренды, минуя конкретные процедуры, заявителем в 2017 году снова перезаключен договор аренды без проведения торгов.

Несмотря на вышеизложенное, по настоящему спору заявитель оспаривает отказ в перезаключении с ним уже в третий раз договора аренды, заключенного первоначально в 2011 году без конкурентных процедур.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения заявления.

Расходы на уплаченную заявителем государственную пошлину в размере 3 000 руб. возмещению не подлежат.

В соответствии с частью 1 статьи 122, частью 1 статьи 177, частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные акты по делу, в том числе итоговые, на бумажном носителе участникам арбитражного процесса не направляются, а предоставляются в форме электронного документа, подписанного электронной цифровой подписью судьи, посредством их размещения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (информационная система «Картотека арбитражных дел»).

Руководствуясь ст.ст.167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

отказать в удовлетворении заявления ООО «Грейс» о признании незаконным отказа департамента по управлению государственной собственности Томской области, изложенного в письме №51-04-1039 от 28.03.2022, проверенного на соответствие Федеральному закону от 26.07.2006 N135-ФЗ "О защите конкуренции".

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Судья С.З. Идрисова