Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Гостиница «Центральная» обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к Управлению имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск с требованием о взыскании стоимости выполненного капитального ремонта арендуемых площадей в сумме 380 180,66 рублей.

Определение суда от 06.06.2011г. исковое заявление принято к производству, на 15 час. 00 мин. 28.06.2011г. назначено предварительное судебное заседание.

Определением суда от 28.06.2011г. дело назначено к судебному разбирательству на 11 час. 30 мин. 21.07.2011г.

Определением от 21 июля 2011 г. судебное разбирательство отложено на 14 час. 00 мин. 23 августа 2011 г.

В обоснование исковых требований истец указал, что между ООО «Гостиница «Центральная» и Управлением имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества № 74 от 29 января 2009 года. По указанному договору истец арендует часть помещений в здании гостиницы по адресу: Томская область, г. Северск, ул. Ленина, 28. Кроме истца, часть помещений в здании занимают подразделения Администрации ЗАТО Северск, муниципальные учреждения, а также несколько мелких арендаторов. При заключении договора ответчик провел техническое обследование сдаваемых в аренду помещений и всего здания, отметив в акте от 26 ноября 2008 г. необходимость проведения ремонтных работ капитального характера, в частности системы отопления здания. В течении отопительного сезона 2008-2009 годов происходил недогрев помещений, температура во многих помещениях не превышала 14 градусов. Это не позволяло эксплуатировать часть гостиничных номеров в зимний период. В связи с этим, истец обратился к ответчику, как арендодателю, с просьбой нормализовать температуру в арендуемых помещениях. Ответчик провел комиссионное техническое обследование состояния узла управления тепловым вводом здания с составлением акта от 20.07.2009 года. В акте комиссия отметила, что тепловой узел эксплуатируется с 1956 года без капитального ремонта и находится в неудовлетворительном состоянии. Комиссия предложила, во избежание аварийных ситуаций в зимний период, выполнить срочный капитальный ремонт узла управления тепловым вводом. В соответствии с абзацем 3, пункта 2.2.7. договора аренды, истец обязан принимать все необходимые меры с целью предупреждения аварийных ситуаций, но пунктом 2.2.8. договора определено, что он обязан проводить только текущий ремонт арендуемого имущества и относящихся к нему инженерных сетей. Поскольку узел управления тепловым вводом в состав арендуемого имущества не входит, и проводить его капитальный ремонт не является обязанностью истца, истец, в соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ, обратился к ответчику с просьбой провести предложенный комиссией капитальный ремонт узла управления тепловым вводом (письмо от 22.07.2009 г. № 20/09). Ответа на это письмо получено не было, что мы расценили как уклонение ответчика, как арендодателя, от выполнения капитального ремонта узла управления тепловым вводом здания. Руководствуясь предложением комиссии и учитывая крайне неблагоприятный прогноз на осеннее - зимний период 2009 - 2010 гг., в соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 616 ГК РФ, абзацем 3 пункта 2.2.7. договора аренды, для избежания аварийных ситуаций во время отопительного сезона, ООО "Гостиница "Центральная" провело срочный капитальный ремонт узла управления за свой счет. Локальный сметный расчет № 10 от 03.08.2009 г. на проведение данных работ на сумму 380180,66 руб. проверен уполномоченной организацией -Муниципальным бюджетным учреждением ЗАТО Северск «Технический Центр» (МБУ ТЦ). Выполненные работы на сумму 380180,66 руб. приняты МБУ ТЦ по акту № 1 от 28.08.2009 г. Общая сумма затрат на проведение капитального ремонта узла управления тепловым вводом составила 380 180,66 рублей.

Для возмещения понесенных затрат, истец, в соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 616 ГК РФ, обратился к ответчику с просьбой возместить расходы по проведению капитального ремонта узла управления тепловым вводом, вызванного неотложной необходимостью (письмо от 28.02.2011 г. № 19/11) . Ответчик ответил отказом возместить понесенные на расходы, ссылаясь на то, что возмещение данных затрат не предусмотрено.

Ответчик в отзыве иск не признал, указав, что договор аренды муниципального недвижимого имущества №74 заключен 29.01.2009, стороны распространили действие договора на ранее возникшие отношения, срок действия договора установлен с 01.01.2009 по 29.12.2009 г., в перечень имущества, передаваемого в аренду узел управления тепловым вводом здания не вошел. В акте приема-передачи имущества имеется отметка о том, что помещения передаются в техническом состоянии согласно акту технического обследования от 26.11.2008. В п. 3.1. акта указано, что центральное отопление находится в рабочем состоянии, состояние конвекторов не удовлетворительное, имеются хомуты, коррозия, теплоотдача недостаточная. Зная о состоянии передаваемого объекта в аренду, истец заключил договор № 74 с целью оказания гостиничных услуг. Срок договора - менее года, договор не подлежит гос. регистрации. В соответствии с пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Таким образом, истец знал об имеющихся недостатках в отопительной системе на дату заключения договора. 2) В качестве доказательства ненадлежащего состояния имущества арендодателя, не являющегося предметом договора аренды, истец представил проведенный по своей инициативе акт обследования технического узла отопления (акт без печати от 20.07.2009), фактически были обнаружены те же недостатки, которые указаны в акте 26.11.2008). 22.07.2009 истец обратился к ответчику с просьбой проведения срочного капитального ремонта. В исковом заявлении истец указывает, что, не дождавшись ответа, он вынужден был произвести капитальный ремонт собственными силами. При этом согласно представленному акту выполненных работ работы были начаты 03.08.2009, т.е. через 2 недели после направления письма. Окончены работы 28.08.2009. При этом разрешения на производство капитального ремонта на чужом имуществе истец не получал, уведомления об этом ответчику не направлял, подрядчик истцом не согласовывался. 3) Истец не предоставил ни одного официального документа, подтверждающего низкий температурный режим здания в осенне - зимний период, соответствующего предписания органов надзора, сообщений о возможном возникновении аварийной ситуации и т.д. 4) Не представлена дефектная ведомость, в связи с чем невозможно установив необходимость во всем объеме работ. Истцом не представлен договор подряда подтверждение размера, оплаты выполненных работ. 5) Правовым обоснованием иска является, по мнению истца, абзац 3 пункта 1 ст.616 ГК РФ, согласно которому нарушение арендодателем обязанности по производств;, капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. При этом истец не принимает во внимание абзац 2 п.1 ст.616 Г РФ, в соответствии с которым капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором. I если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Как уже подчеркивалось выше, неотложная необходимость в ремонте документально истцом не доказана. Нельзя назвать разумным сроком 2 недели в течение которых истец не получил письменного ответа, т.к. затраты на ремонт муниципального имущества могли быть возмещены только за счет средств бюджета. Арендатор произвел капитальный ремонт имущества, не переданного ему в аренду. ООО «Гостиница «Центральная» на арендованных площадях осуществляет предпринимательскую деятельность, которая в соответствии с п.1 ст.2 ГК РФ направлена на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг и осуществляется самостоятельно на свой риск, в связи с чем неблагоприятные последствия по возникшим затратам, связанным с несогласованным капитальным ремонтом несет арендатор.

Истец ежегодно с 2004 г. заключал договоры аренды на помещения по адресу: г. Северск, ул. Ленина, 28. В актах технического обследования указаны те же дефекты, которые приведены в акте от 20.07.2009 г. В акте технического обследования от 27.11..2006 , проведенном с участием директора истца обследовалось помещение в полном объеме, в рекомендациях комиссии среди прочих работ по всему зданию, а не только по арендованным помещениям - выполнение капитального ремонта системы отопления. На дату составления данного акта действовал договор от 27.02.2006 г. Однако, не смотря на это, истец заключает договор на 2007 год на период с 01.01.2007 по 30.12.2007, в качестве приложения к данному договору приведен указанный выше акт. В письме на имя директора истца, подписанным Первым заместителем Главы Администрации от 29.07.2004 №01/2946, указано, что установлена действительная необходимость проведения ремонтных работ здания, однако, денежных средств на ремонтные работы нет, в связи с чем в 2005-2009 годах необходимо определять бизнес истца с учетом фактического состояния здания. В письме директора ООО «Гостиница «Центральная» на имя Главы Администрации от 22.11.2004 №54/04 указано, что в 2006 году зданию исполнилось 50 лет, все его конструкции и инженерное оборудование находится в крайне ветхом состоянии. ООО «Гостиница «Центральная» заключает договоры на отопление, водоснабжение, обслуживание инженерных сетей по зданию в целом. Также указывается, что температурный режим в номерах понижен. 30.03.2007 г. за подписью начальника УЖКХ и ТиС В.Н. Родыгина истцу направлено за исх. № 16-01-7/571 письмо, в котором также указано, что здание гостиницы эксплуатируется с 1956 г. без капитального ремонта. Разъяснено, что ремонт может быть проведен только в случае включения здания в титульный список на последующие годы, т.к. отсутствует источник финансирования на ремонтные работы. В предварительном судебном заседании представитель истца пояснил, что на вопрос, что ему делать, он получил устный ответ: «Забить окна и бежать из этого здания». Однако, с 2004 г. по настоящее время истец ежегодно заключает договоры аренды данного имущества. Представитель истца в 2003 году работал в МП «Гостиница «Центральная» в качестве заместителя директора, не мог не знать о фактическом состоянии инженерных коммуникация в здании. Кроме того, как пояснил представитель истца в предварительном судебном заседании, он самостоятельно установил в 2008 г. теплосчетчик на вводе теплового узла, письмом от 10.04.2008 №12/08 он согласовал установку за свой счет теплосчетчика на имуществе, не переданном ему в аренду, теплосчетчик был установлен в узле управления теплоснабжением здания (далее - тепловой узел), т.е. процедуру согласования работ истец знал. Истец в исковом заявлении указывает, что при заключении договора аренды №74 от 29.01.2009 было проведено техническое обследование, в акте от 28.11.2008 г. указана необходимость проведения капитального ремонта, в частности системы отопления. Таким образом, истец знал о фактическом состоянии оборудования, в том числе в тепловом узле, недогрев здания существовал на протяжении всего периода аренды по договорам 2004-2009 гг. Существенное изменение состояния теплового узла истцом не представлена. 2) Истец в исковом заявлении и в предварительном судебном заседании ссылается на то, что он направил письмо от 22.07.2009 за исх. №20/09 с просьбой о проведении капитального ремонта теплового узла. В письме указано, что происходит значительный недогрев здания в течение отопительного сезона, в связи с чем другие арендаторы здания используют отопительные приборы. «Учитывая плохое состояние электрических сетей, не рассчитанных на столь мощных потребителей, это создает высокую пожароопасность в осенне - зимний период». Далее, между прочим истец ссылается на то, что «кроме того, участились случаи возникновения аварийных ситуаций в системе отопления и тепловом вводе» Однако, никаких конкретных доказательств создания аварийных ситуаций за периоды с 2004 г. по настоящее время истцом не предоставлено. Срочность капитального ремонта истцом не обоснована. Более того, Истец провел обследование не принадлежащего ему ни на каком праве имущества по собственной инициативе, не уведомив об этом руководителя Арендодателя - представителя собственника муниципального имущества. Комиссию «собрал» по собственному желанию, локальный сметный расчет не представил представителю собственника имущества - Управлению имущественных отношений ЗАТО Северск, не уведомил ни о начале, ни об окончании работ. 3) Отсутствие согласованных дефектной ведомости, перечня работ не позволяет установить объективную необходимость в проведенных конкретных работах. Представленный акт от 20.07.2009 г. также не содержит конкретного перечня дефектов и необходимых работ, лишь вновь делается ссылка на отсутствие капитального ремонта с 1956 г. коррозию, следы ремонта. Не указано, в чем заключается неудовлетворительная работа и состояние запорной арматуры. Согласно акта выполненных работ от 28.08.2009 был заменен элеваторный узел, о дефектах которого ни в одном документе не указано. 3) Истец не принимает во внимание абзац 2 п.1 ст.616 Г РФ, в соответствии с которым капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Как уже подчеркивалось выше, неотложная необходимость в ремонте документально истцом не доказана, также, как и наличие аварийной ситуации в системе отопления в летний период. Нельзя назвать разумным сроком 2 недели, в течение которых истец не получил письменного ответа, т.к. затраты на ремонт муниципального имущества могли быть возмещены только за счет средств бюджета. 4) Ремонт имущества, не переданного в аренду, законом не предусмотрен. Ремонт отопительной системы в арендуемых помещениях произведен Арендатором за свой счет, при этом стоимость данного ремонта зачтена в качестве арендной платы, о чем истец пояснил в предварительном судебном заседании. В то же время при ежегодном недогреве в осеннее- зимний период отопительной системы в арендуемых помещениях истец не потребовал включения пункта о проведении ремонтных работ на тепловом узле, не потребовал досрочного расторжения договора в период его действия (п.1 ст.612 ГК РФ). Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п.1 ст.421 ГК РФ). Истца никто не понуждал к ежегодному возобновлению договора. В соответствии с пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. На дату заключения действующего договора, а также ранее заключенных договоров аренды истец знал о всех недостатках, переданного в аренду имущества, однако осуществлял предоставление услуг (предпринимательскую деятельность) на арендуемых площадях на свой риск (п.1 ст.2 ГК РФ).

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования в полном объеме. по ранее изложенным основаниям. Ответчик против удовлетворения иска возразил.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

Между ООО «Гостиница «Центральная» и Управлением имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества № 74 от 29 января 2009 года. По указанному договору истец арендует подвальные помещения №№5,6,9,10,14 площадью 59,70 кв.м.; помещения №№ 1-6, 12-15 площадью 147,0 кв.м. на первом этаже; помещения №№ 1-9, 11-18 площадью 178,10 кв.м. на втором этаже; помещения №№ 1-9, 11-19 площадью 190,70 кв.м. на третьем этаже; помещения № 1-9, 11-19 площадью 188,70 кв.м. на четвертом этаже расположенные в отдельно стоящем здании Гостиницы «Центральная», площадью 764,20 кв. м. в соответствии со схемой расположения в помещении общей площадью 3845,30 кв.м. находящемся в пользовании нескольких арендаторов одновременно, расположенном согласно плану (Приложение № 3 к настоящему договору) по адресу: Томская область, ЗАТО Северск, г.Северск, ул. Ленина, 28, со всеми относящимися к нему инженерными коммуникациями и элементами благоустройства.

Кроме истца, часть помещений в здании занимают подразделения Администрации ЗАТО Северск, муниципальные учреждения, а также несколько арендаторов.

Стороны распространили действие договора на ранее возникшие отношения, срок действия договора установлен с 01.01.2009 по 29.12.2009 г., в перечень имущества, передаваемого в аренду, узел управления тепловым вводом здания не вошел.

Истец ежегодно с 2004 г. заключал с ответчиком подобные договоры аренды помещения по адресу: г. Северск, ул. Ленина, 28.

В акте приема-передачи имущества имеется отметка о том, что помещения передаются в техническом состоянии согласно акту технического обследования от 26.11.2008. В п. 3.1. акта указано, что центральное отопление находится в рабочем состоянии, состояние конвекторов не удовлетворительное, имеются хомуты, коррозия, теплоотдача недостаточная. В акте технического обследования от 27.11..2006 , проведенном с участием директора истца обследовалось помещение в полном объеме, в рекомендациях комиссии среди прочих работ по всему зданию, а не только по арендованным помещениям - выполнение капитального ремонта системы отопления.

Вышеприведенные обстоятельства не оспариваются сторонами.

Истец обратился к ответчику с просьбой провести предложенный комиссией капитальный ремонт узла управления тепловым вводом (письмо от 22.07.2009 г. № 20/09).

Ответчик на письмо истца не ответил. ООО "Гостиница "Центральная" произвело капитальный ремонт теплового узла управления теплоснабжением здания по адресу: г.Северск, ул. Ленина, 28.

В материалах дела имеется локальный сметный расчет № 10 от 03.08.2009 г. на проведение данных работ на сумму 380 180,66 руб. (л.д.26-40).

Выполненные работы на сумму 380 180, 66 руб. приняты истом и МБУ ТЦ по акту №1 от 28.08.2009 г. (л.д.41-55).

Общая сумма затрат на проведение капитального ремонта узла управления тепловым вводом составила 380 180,66 рублей.

Истец обратился с настоящим иском о взыскании с ответчика затрат на производство работ по ремонту теплового узла.

В соответствии с п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Как указано выше, договоры аренды указных помещений заключались истцом с ответчиком ежегодно, начиная с 20 февраля 2004 г. (л.д.95-123 т.1). Состояние передаваемого имущества ежегодно актировалось, в предварительном судебном заседании истец пояснил, что самостоятельно установил в 2008 г. теплосчетчик на вводе теплового узла, письмом от 10.04.2008 №12/08 согласована установка за свой счет теплосчетчика. То есть истцу при заключении договора было известно состояние передаваемого в аренду имущества, а именно приведенные недостатки отопительной системы.

Вместе с тем, истец не заявлял о включении в договор условия о проведении ремонтных работ на тепловом узле, не требовал досрочного расторжения договора в период его действия (п.1 ст.612 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Истец не был понужден к заключению договора аренды.

Как следует из договора № 74 от 29 января 2009 года в состав арендуемого имущества не входит тепловой узел управления теплоснабжением здания по адресу: г.Северск, ул. Ленина, 28. Данное имущество арендатору (истцу) по договору аренды не передавалось.

Из п.1 ст.616 ГК РФ вытекает обязанность арендодателя производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества. Однако тепловой узел истцу в аренду не передавался. Следовательно, в данном случае невозможно применение п.1 ст.616 ГК РФ, на который ссылается истец в обоснование своих требований.

Истцом фактически произведен ремонт имущества, принадлежащего другому лицу. В связи с тем, что ответчик не давал своего согласия на производство работ по ремонту теплового узла управления теплоснабжением здания, действия истца следует рассматривать как действия в чужом интересе без поручения, регулируемые главой 50 ГК РФ.

Согласно п.1 ст.980 ГК РФ действия без поручения, иного указания или заранее обещанного согласия заинтересованного лица в целях предотвращения вреда его личности или имуществу, исполнения его обязательства или в его иных непротивоправных интересах (действия в чужом интересе) должны совершаться исходя из очевидной выгоды или пользы и действительных или вероятных намерений заинтересованного лица и с необходимой по обстоятельствам дела заботливостью и осмотрительностью.

При этом лицо, действующее в чужом интересе, обязано при первой возможности сообщить об этом заинтересованному лицу и выждать в течение разумного срока его решение об одобрении или о неодобрении предпринятых действий (пункт 1 статья 981 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае одобрения этих действий лицом, в интересе которого предприняты действия без его поручения, к отношениям сторон в дальнейшем применяются правила о договоре поручения или ином договоре, соответствующем характеру предпринятых действий (статья 982 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Часть 1 статьи 983 Кодекса устанавливает, что действия в чужом интересе, совершенные после того, как тому, кто их совершает, стало известно, что они не одобряются заинтересованным лицом, не влекут для последнего обязанностей ни в отношении совершившего эти действия, ни в отношении третьих лиц.

Из анализа указанных норм следует, что действия в чужом интересе, порождающие юридический результат, должны совершаться не по произвольному желанию любого лица, а лишь с соблюдением установленных законом требований. В ином случае они не получают признание закона и, следовательно, не влекут юридических последствий.

Материалы дела не содержат доказательств сообщения ответчику истцом о намерении совершить действия в его интересах - ремонт теплового узла управления теплоснабжением здания. В письме от 22.07.2009 г. исх. № 20/09 (л.д.23 т.1) истец обратился к ответчику с просьбой произвести срочный капитальный ремонт оборудования теплового узла здания. Затем письмом от 28.02.2011 г. исх. № 19/11 (л.д.24 т.1) истец сообщил о произведенном ремонте и потребовал у ответчика произвести оплату выполненных работ.

Как следует из письма ответчика от 29.04.2011 г. (л.д.25 т.1), ремонт теплового узла управления теплоснабжением здания им не одобрен.

Кроме того, истцом не представлено достаточных доказательств того, что не совершение истцом действий по ремонту теплового узла повлекло бы за собой серьезный ущерб для заинтересованного лица (ответчика). Как правильно указал ответчик, последнее обследование технического состояния узла управления производилось 20 июля 2009 г., о чем составлен акт (л.д.22 т.1). Данный акт оспаривается ответчиком, так как обследование проводилось истцом по собственной инициативе, ответчик об этом не уведомлялся (несмотря на то, что в обследовании принимал участие работник ответчика – ведущий инженер по ремонту В.Г. Никитин). Каких-либо иных доказательств существования аварийной ситуации за периоды с 2004г. по настоящее время истцом не предоставлено. Срочность капитального ремонта истцом не обоснована, не представлена дефектная ведомость.

Действия без поручения должны совершаться в интересе другого лица, в целях предотвращения вреда личности или имуществу заинтересованного лица, то есть быть объективно выгодными для этого лица.

Учитывая то, что в материалах дела отсутствуют доказательства получения истцом от ответчика одобрения, влекущего обязанность по возмещению истцу спорных затрат, суд приходит к выводу о том, что истец не доказал, что совершенные им действия были направлены на предотвращение вреда имуществу ответчика, и что у ответчика не возникло никаких обязанностей по возмещению расходов, поскольку он не одобрил указанных действий.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Согласно ст.110 АПК РФ расходы, связанные с рассмотрением настоящего дела, возлагаются на истца. Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня принятия.

Судья Фертиков М. А.