Гражданский кодекс часть 1

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, Дума города Томска, Муниципальное учреждение «Томское городское имущественное казначейство»,

при ведении протокола заседания судьей Е.В. Афанасьевой,

при участии в заседании:

от заявителя – ФИО1 по доверенности от 04.05.2010, уд. адв.70/228,

от Администрации города Томска – ФИО2 по доверенности от 25.12.2009, сл.уд.127,

от Департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью Администрации г.Томска – ФИО3 по доверенности от 01.10.2009, пасп.69 00 118 850,

от Думы города Томска – Д.В. Казусь по доверенности от 09.07.2010, сл.уд. 154,

от МУ «Томское городское имущественное казначейство» – ФИО4 по доверенности от 07.09.2009, пасп.69 99 067037,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Стомсервис» обратились в Арбитражный суд Томской области с заявлением к Администрации г.Томска Департаменту экономического развития и управления муниципальной собственностью Администрации г.Томска о признании незаконными (недействительными) решений, изложенных в письмах от 31.03.2010 №1834, от 09.04.2010 № 01-01-18/4869 (уточненные требования – т.1 л.125). При этом заявитель просит также обязать Администрацию г.Томска Департамент экономического развития и управления муниципальной собственностью Администрации г.Томска устранить допущенные нарушение прав и законных интересов заявителя путем принятия решения (совершения действий), предусмотренных ч.3 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Определением от 06.07.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Дума города Томска, МУ «Томское городское имущественное казначейство».

В судебном заседании представитель ООО «Стомсервис» поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении, письменных объяснениях к заявлению с учетом объяснений, данных в судебном заседании. Требования заявителя мотивированы в том числе тем, что ООО «Стомсервис» обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого недвижимого имущества - нежилых помещений, расположенных в десятиэтажном кирпичном жилом доме по адресу: <...> общей площадью 544,7 кв.м. по цене, равной его рыночной стоимости, поскольку соответствует всем требованиям ст. 3 Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а именно является субъектом малого предпринимательства по критериям, определенным в ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ; на дату вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ непрерывно владело и пользовалось вышеуказанными объектами недвижимости более 2-х лет на основании договора аренды № Б-1-45 от 23.12.2005; задолженность по арендным платежам (неустойкам, штрафам, пени) отсутствует; суммарная площадь арендуемого объекта недвижимости (544,7 кв.м.) не превышает предельного значения, установленного Законом Томской области от 26.12.2008 N 297-03 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Томской области или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства в Томской области"; на дату подачи настоящего заявления арендуемое имущество не включено в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

Заявитель настаивает на том, что законом не предусмотрено никаких ограничений в реализации преимущественного права на приобретение недвижимого имущества, арендуемого вместе с другим имуществом на основании одного договора аренды, в связи с чем отказ ответчиков в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества - нежилых помещений, нарушает положения Закона №159-ФЗ и влечет негативные последствия для ООО «Стомсервис», заключающиеся в невозможности реализовать предусмотренное Законом № 159-ФЗ право на выкуп арендуемого недвижимого имущества, действующее до 01.07.2010, тем самым нарушает права и законные интересы ООО «Стомсервис» в сфере предпринимательской деятельности. Также со ссылками на положения ГК РФ, ЖК РФ, п.8 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 134 заявитель настаивает на том, что арендуемое недвижимое имущество не входит в состав имущества многоквартирного дома, право оперативного управления не зарегистрировано, а также на том, что каждый арендуемый объект недвижимости сформирован как обособленный объект (Выписка из реестра муниципальной собственности от 18.10.2005 № 04-01-15/12432, свидетельство о государственной регистрации права от 21.11.2005), следовательно, нахождение его в арендном пользовании наряду с другими объектами не является препятствием в реализации права на приобретение, единовременное нахождение в арендном пользовании движимого и недвижимого имущества, перечисленных в приложении 1.1. к дополнительному соглашению от 13.04.2007 к договору аренды (в редакции соглашений от 21.09.2007, 28.12.2007, 30.04.2010), использующихся в производственной деятельности арендатора, не является препятствием к выкупу одного из арендуемых объектов недвижимости в соответствие с Законом № 159-ФЗ. Документы, подтверждающие факт регистрации права муниципального образования на сложную вещь, в состав которой бы входили арендуемые объекты недвижимости, отсутствуют, следовательно, спорные объекты сложной вещью не являются.

Также, по мнению заявителя, ссылка Департамента на установленный в договоре размер арендной платы не может быть принята во внимание, поскольку договорное условие о размере арендной платы не может определять, что является предметом аренды, это лишь соглашение сторон о плате за оказанные услуги по предоставлению в пользование имущества, никаких ссылок в договоре на нормативные акты, определяющие размер арендной платы нет.

Представитель Департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью Администрации г.Томска просила в удовлетворении требований отказать по основаниям, изложенным в отзыве на заявление и дополнениях к нему. Возражения мотивированы в том числе тем, что оспариваемые решения соответствуют положениям Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», ГК РФ, ЖК РФ, Информационному письму ВАС РФ № 134 от 05.11.2009 из анализа которых следует, что Федеральный Закон от 22.07.2008 № 159 действует в отношении арендаторов недвижимого имущества и подлежит применению в случае аренды только недвижимого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства. Так как предметом договора аренды от 23.12.2005 является имущественный комплекс в целом, т.е. совокупность движимого и недвижимого имущества, используемого в едином хозяйственно-технологическом процессе, целевое назначение которого оказание стоматологических услуг, основания для применения положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ к арендуемому недвижимому имуществу у заявителя отсутствуют, а также исключение из состава арендуемого имущественного комплекса нежилых помещений площадью 544,7 кв.м. повлечет, невозможность дальнейшего использования арендуемого имущественного комплекса для его целевого назначения – оказание стоматологических услуг населению. Предметом договора аренды является сложная вещь (действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части), поскольку положения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ действуют только в отношении недвижимого имущества, следовательно не предоставляют арендатору право по своему усмотрению определять имущество, подлежащее приватизации. Также возражения Департамента основаны на том, что арендная плата производится заявителем по ставкам, установленным для арендуемого имущественного комплекса в целом (и является наиболее выгодным условием уплаты по сравнению с применением раздельного метода уплаты за движимое и недвижимое имущество), поскольку общество является именно арендатором имущественного комплекса, в случае если заявитель считает себя арендатором отдельно объектов движимого и недвижимого имущества арендная плата должна определяться и уплачиваться на основании соответствующих решений Думы г.Томска и составила бы гораздо больший размер, в этом случае заявитель имел бы право на выкуп. Кроме того Департамент настаивает на том, что основания для возникновения преимущественного права реализации арендуемого имущества у заявителя при условии того, что спорное имущество находится в многоквартирном доме и является общей долевой собственностью собственников квартир, отсутствуют. Также заявляет о том, что все данное имущество было передано в оперативное управление МУ «Томское городское имущественное казначейство», в связи с чем отказ является правомерным. Кроме этого, решение о приватизации и внесении в прогнозный план приватизации на 2010 год Думой города Томска в отношении данного имущества не принималось.

Администрация г.Томска согласно отзыву на заявление полностью поддерживает позицию Департамента, требования заявителя считает не подлежащими удовлетворению, при этом отказ в реализации преимущественного права покупки является законным и обоснованным и не нарушает права и интересы заявителя.

Представитель третьего лица Думы города Томска поддержал позицию Департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью Администрации г.Томска и Администрации г.Томска, а также доводы представленного третьим лицом отзыва, требования считает необоснованными. Возражения мотивированы тем, что Закон № 159-ФЗ применяется в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства, имеющих в соответствии с договорами на праве владения и (или) пользования только недвижимое имущество, не являющееся в соответствии со статьей 134 Гражданского кодекса Российской Федерации сложной вещью. Поскольку предметом договора аренды имущественного комплекса от 23.12.2005 являются разнородные вещи (движимое и недвижимое имущество), используемые арендатором в едином хозяйственно-технологическом процессе с целевым назначением – стоматологические услуги, следовательно, арендуемое недвижимое имущество образует сложную вещь как единое целое, в связи с чем довод заявителя о возможности реализации права на приобретение части арендуемого недвижимого имущества в порядке Закона 159-ФЗ является необоснованным, и отказ Департамент экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации города Томска, Администрация города Томска, содержащийся в письмах № 01-01-18/4869 от 09.04.2010 и № 1834 от 31.03.2010 (решениях) в реализации обществом права на приобретение арендуемого недвижимого имущества в порядке Закона 159-ФЗ, правомерным. Представитель также настаивал на том, что Законом № 159-ФЗ установлены именно особенности приватизации, в рамках закона о приватизации есть положения о том, что порядок определяется органами местного самоуправления, такой порядок существует, поэтому доводы о том, что не требуется решение о включении в план приватизации являются необоснованными. Данный объект относится к сложной вещи, поэтому при его приватизации следует руководствоваться целевым назначением. Заявитель получил в аренду именно имущественный комплекс, связанный единым целевым назначением, размер арендной платы определялся именно с учетом этого, на льготных условиях, теперь же намерен только часть из этого приватизировать в порядке Закона № 159-ФЗ, никаких тут гарантий нет, что целевое назначение этого имущества сохранится.

Представитель третьего лица МУ «Томское городское имущественное казначейство» поддержал доводы представленного третьим лицом отзыва, требования считает необоснованными. Федеральный закон №159-ФЗ от 22.07.2008 предоставляет право на приватизацию арендованного недвижимого имущества. При этом предметом договора аренды №Б-1-45 от 23.12.2005 является имущественный комплекс - т.е. совокупность основных средств, используемых одним пользователем в едином хозяйственно-технологическом процессе. Таким образом, ООО «Стомсервис» не вправе ссылаться на нормы Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 и не может претендовать на преимущественное право приобретения спорных нежилых помещений. Также отметил, что заключение специалиста №33 от 12.07.2010 не является надлежащим доказательством по делу, поскольку в качестве источника информации используется Выписка из ЕГРОКС №069:401/2005-129195, составленная Томским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» от 05.10.2005 - данная Выписка действительна до 20.04.2010., при этом исследование специалиста начато 09.07.2010, окончено 12.07.2010, т.е. специалист при исследовании ссылается и использует заведомо не недействительный документ. Кроме того, указал, что право оперативного управления возникло у МУ «Томское городское имущественное казначейство» в момент передачи имущества.

Более подробно доводы участвующих в деле лиц изложены письменно.

Как следует из материалов дела, ООО «Стомсервис» зарегистрировано в качестве юридического лица Инспекцией Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по городу Томску Томской области 26.11.2004, ОГРН <***>.

23.12.2005 между Департаментом недвижимости Администрации г.Томска, МУ «Томское городское имущественное казначейство» и ООО «Стомсервис» заключен договор № Б-1-45 аренды муниципального имущественного комплекса, представляющий собой соглашение сторон с множественностью лиц на стороне арендодателя, права и обязанности между которыми распределяются согласно условиям настоящего договора (п.1.1). На стороне арендодателя по данному договору выступает уполномоченный представитель собственника имущества Департамент недвижимости Администрации г.Томска и Муниципальное учреждение «Томское городское имущественное казначейство», упоминаемое в тексте договора как балансодержатель, на стороне арендатора выступает ООО «Стомсервис» (п.1.2).

В договоре аренды муниципального имущественного комплекса указано, что она заключен на основании приказа по Департаменту № 1513 от 21.12.2005 по результатам решения комиссии по рассмотрению вопросов использования объектов муниципальной собственности. Как указано в п.3.1 предметом договора является предоставление во временное владение и пользование совокупности основных средств (здания, сооружения, а также движимое имущество), используемых арендатором в едином хозяйственно – технологическом процессе, перечень которых указан в приложении № 1, в предмет договора не входят предприятия.

С учетом соглашения об изменении договора от 30.04.2010 перечень передаваемой в аренду совокупности основных средств состоит из 2 объектов недвижимости, движимого имущества (машины и оборудование) - 17 наименований, движимое имущество (производственный и хозяйственный инвентарь) – 12 наименований.

В п.3.3 указано «целевое назначение имущественного комплекса, переданного по настоящему договору: стоматологические услуги».

Департамент недвижимости Администрации г.Томска был переименован в Департамент экономического развития и управления муниципальной собственностью Администрации г.Томска на основании решения Думы г.Томска от 28.04.2009 № 1183.

15.03.2010 ООО «Стомсервис» обратилось в Администрацию г.Томска и в Департамент экономического развития и управления муниципальной собственностью Администрации г.Томска с заявлением (письмом), в котором общество просит рассмотреть вопрос о возможности реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых по договору аренды № Б-1-45 от 23.12.2005. нежилых помещений, являющихся объектом муниципальной собственности, находящихся по адресу: <...>. При этом в данном заявлении общество указывало на то, что является субъектом малого предпринимательства, арендуемые помещения находятся во временном владении и пользовании общества непрерывно с 23.12.2005, задолженность по арендным платежам отсутствует, площадь арендуемого имущества не превышает, установленную законом норму и составляет 544,7 кв.м., имущество на дату подачи заявления не включено в перечень государственного и муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. К заявлению был приложен ряд документов в обоснование отнесения общества к субъектам малого предпринимательства, а именно копии устава, сведения о среднесписочной численности работников за предшествующий календарный год, справка о выручке с приложением отчета о прибылях и убытках за 2009 год, справка о балансовой стоимости основных средств за 2009 год с приложением копии бухгалтерского баланса, а также приложены копия договора аренды и справка об отсутствии задолженности по арендной плате с приложением копий платежных поручений.

На указанное заявление письмом Администрации г. Томска от 31.03.2010 за исх. № 1834 и письмом Департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью Администрации г.Томска от 09.04.2010 за исх. № 01-01-18/4869 данными органами местного самоуправления ООО «Стомсервис», указано на то, что объектом аренды и последующей купли – продажи для целей реализации преимущественного права арендатора в порядке Федерального Закона № 159-ФЗ может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью, в связи с чем отчуждение муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества по договору аренды муниципального имущественного комплекса №Б-1-45 от 23.12.2005 в соответствии с требованиями Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ будет являться неправомерным.

Признание незаконными решений Администрации г.Томска и Департамента, оформленных письмами от 31.03.2010 № 1834, от 09.04.2010 № 01-01-18/4869 соответственно, является предметом требований заявителя по настоящему делу.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, заслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, суд считает требования заявителя не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

В силу ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч. 3 ст. 201 АПК РФ, в случае если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Из содержания приведенных правовых норм вытекает, что удовлетворение требований о признании незаконным решения органов местного самоуправления возможно лишь при совокупности двух условий, а именно нарушение им прав заявителя и несоответствия оспариваемого решения нормам закона.

Обязанность доказывания законности принятия оспариваемого решения, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, в соответствии с ч.5 ст.200 АПК РФ, возлагается на орган или лицо, которые приняли решение. Вместе с тем, заявитель в силу положений ст.65 АПК РФ обязан доказать те обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих доводов.

В данном случае Департаментом экономического развития и управления муниципальной собственностью Администрации г.Томска и Администрацией г. Томска полностью подтверждены обстоятельства, из которых исходили данные органы, при принятии решений, выраженных в письмах от 31.03.2010 № 1834 от 09.04.2010 № 01-01-18/4869, и наличие предусмотренных законом оснований для отказа в приобретении заявителем указанного им объекта недвижимого имущества в том порядке, который им указан в заявлении. При этом заявитель согласно положениям части 1 статьи 65 и части 1 статьи 198 АПК РФ не смог указать основания, соответствующие одновременно двум условиям, а именно нарушение прав заявителя и несоответствие решений нормам закона.

Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», как указано в статье 1 данного закона, регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, из положений статьи 1 указанного закона следует, что его нормами урегулированы особенности участия малого и среднего предпринимательства в приватизации не любого арендуемого имущества, а именно недвижимого имущества, арендуемого данными субъектами на день вступления в силу закона.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества регламентируется статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в частности, частью 1 данной статьи предусмотрено, что орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

В силу части 2 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества, а также проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества и договоров о его залоге.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации. При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" согласно статье 3 Закона при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, при одновременном соблюдении условий, указанных в статье 3 Закона № 159-ФЗ от 22.07.2008.

При этом в пункте 1 указанного Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 прямо разъяснено, что применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)).

Из указанных норм в совокупности с разъяснениями, изложенными в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, следует, что основания возникновения у субъектов малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение недвижимого арендуемого имущества арендатором данного имущества, связаны как с выполнением им всех условий, указанных в статье 3 Федерального Закона № 159-ФЗ от 22.07.2008, так и с тем, что субъект малого и среднего предпринимательства, претендующий на получение преимущественного права покупки должен быть арендатором именно по договору аренды недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Из пункта 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", следует, что по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», следовательно, и предметом договора аренды в данном случае может быть только недвижимое имущество, которое либо часть которого в случае реализации субъектом преимущественного права приобретения арендуемого имущества, становится предметом договора купли - продажи, что также указывает на возможность приобретения преимущественного права покупки имущества, арендуемого именно по договору аренды недвижимого имущества.

Анализ положений договора аренды муниципального имущественного комплекса от 23.12.2005 № Б-1-45 не позволяет сделать вывод, что заявителем является арендатором испрашиваемых им нежилых помещений как отдельных объектов права именно по договору аренды данного недвижимого имущества.

В соответствии со ст.607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Таким образом, законодательством предусмотрена возможность передачи в аренду как одного или нескольких отдельных объектов недвижимого имущества и движимого имущества, так и возможность передачи в аренду имущественных комплексов, представляющих собой определенную совокупность объектов.

По условиям заключенного между Департаментом, МУ «Томской городское имущественное казначейство» и ООО «Стомсервис» (арендатор) договором аренды муниципального имущественного комплекса во временное владение и пользование арендатора предоставлено не недвижимое имущество как отдельный объект, а именно совокупность основных средств (здания, сооружения, а также движимое имущество), используемые арендатором в едином хозяйственно-технологическом процессе, перечень которых указан в Приложении №1 к настоящему договору, при этом указано целевое назначение имущественного комплекса, переданного по настоящему договору являются стоматологические услуги (пункт 3.3 настоящего договора).

Согласно Приложению № 1 к настоящему договору (с учетом соглашения об изменении договора муниципального имущественного комплекса № Б-1-45 от 23.12.2005 от 30.04.2010) и актам приема – передачи имущества во временное пользование передан имущественный комплекс, включающий в себя нежилые помещения, расположенные по адресу: <...> (на первом этаже и в подвале 10-ти этажного кирпичного жилого дома), <...> (гараж), движимое имущество в количестве 29 единиц.

Вместе с тем, из содержания условий договора аренды перечисленного имущества как совокупности основных средств следует, что при передаче в аренду были согласован предмет договора не просто как передача во владение и пользование указанного количества различных вещей, а именно передача их во владение и пользование в качестве определенной совокупности муниципального имущества, используемой в едином хозяйственно-технологическом процессе, представляющей собой комплекс имущества, сформированный собственником для использования по единому целевому назначению вещей, входящих в этот комплекс, - для оказания стоматологических услуг.

Из изложенного следует, что предметом договора аренды (арендатор ООО «Стомсервис») является не собственно передача за плату во владение и пользование недвижимого либо движимого имущества как обособленных объектов, а именно передача такого имущества, совокупность которого сформирована собственником комплекс для использования в едином хозяйственно – технологическом процессе и именно по целевому назначению, т.е. в аренду в рамках договора аренды имущественного комплекса обществу переданы не отдельные объекты в определенном количестве, а именно их совокупность вещей (движимых и недвижимых) объединенных единым технологическим процессом их использования для оказания услуг и целевым назначением.

Таким образом, с учетом того, что предметом договора аренды является имущественный комплекс в целом как совокупность объектов, а не собственно отдельные объекты движимого или недвижимого имущества, положения Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» к указанному арендуемому имуществу (имущественному комплексу) применению не подлежат, в связи с чем арендуемое имущество может быть приобретено обществом только в общем порядке, предусмотренном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Также из представленного договора от 23.12.2005 следует, что его неотъемлемым условием является использование обществом арендуемых вещей (движимых и недвижимых) в совокупности, т.е. в едином технологическом процессе, по целевому назначению, имеющему при этом социальную направленность, поэтому приобретение части недвижимого имущества из всей совокупности вещей, включенных в имущественный комплекс, объединенного единым технологическим процессом использования, приведет не только к нарушению процесса, направленного на оказание стоматологических услуг населению, поскольку оборудование размещено именно в том тех помещениях, о приватизации которых заявило общество, но и к нарушению условий договора аренды и указанного в договоре целевого назначения использования имущественного комплекса. Указанные обстоятельства также свидетельствуют о невозможности получения преимущественного права арендатором на приобретение недвижимого имущества, арендуемого в рамках имущественного комплекса.

Статьей 134 Гражданского кодекса РФ определено, что если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Из анализа приведенной нормы следует, что в качестве сложной вещи рассматривается вещь, в состав которой входят разнородные вещи, физически не связанные между собой, но в своей совокупности составляющие единое целое, позволяющее использовать их сумму по общему назначению.

Указанные в приложении к договору объекты, являясь разнородными вещами, которые могут использоваться отдельно друг от друга по разному назначению (может отдельно использоваться недвижимое имущество для разных целей, может быть демонтировано и вывезено и использоваться отдельно от помещения оборудование для оказания стоматологических услуг), объединены, тем не менее, собственником в определенную совокупность для использования в едином технологическом процессе и составляют единое целое, позволяющее использовать их сумму по общему назначению именно для оказания стоматологических услуг. Из условий договора аренды следует, что в аренду переданы объекты как единое целое для использования по общему назначению.

Кроме того, при передаче имущественного комплекса по договору аренды имущественного комплекса от 23.12.2005 стороны договора определили размер арендной платы именно исходя из того, что в аренду передается имущественный комплекс.

Законодательством предусмотрен различный порядок исчисления и уплаты арендной платы, которые зависят, в том числе от вида объекта арендуемого имущества.

В случае аренды имущественного комплекса, находящегося в собственности муниципального образования, порядок расчета арендной платы регулировался Положением о порядке предоставления в аренду муниципальных имущественных комплексов города Томска, утвержденного Томской городской Думой от 28.09.2000 № 249. В пункте 4 Положения указано, что арендная плата устанавливается равной 100% от годовой амортизации основных средств и 30% прибыли от использования арендуемого имущества, остающейся в распоряжении организаций, арендующих муниципальные имущественные комплексы, по итогам работы за год, предшествовавший внесению арендной платы, пропорционально отчетному периоду. При сдаче в аренду муниципального имущества, имеющего нулевую остаточную стоимость, находящегося в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации, в расчет арендной платы принимается сумма 10% амортизационных отчислений на полное восстановление имущества до окончания срока полезного использования данного имущества в год. Условия, которые соответствуют по содержанию изложенному, и внесены в п.8.1 договора аренды муниципального имущественного комплекса от 23.12.2005.

В случае аренды движимого муниципального имущества применялся порядок уплаты арендной платы, предусмотренный Положением «О порядке предоставления в аренду муниципального движимого имущества г.Томска», утвержденного Томской городской Думой 18.06.2003 N 410, в котором указано, что арендная плата устанавливается в денежной форме в размере 100% амортизационных отчислений на полное восстановление стоимости имущества, определенной на дату заключения договора, в год. Если имущество имеет нулевую остаточную стоимость, но находится в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации, плата за аренду устанавливается равной 10% амортизационных отчислений на полное восстановление имущества до окончания срока полезного использования данного имущества в год. При расчете арендной платы за муниципальное движимое имущество (приборы учета тепловой энергии и оборудование, связанное с их обслуживанием) применяется понижающий коэффициент в размере 0,01.

Для аренды же именно недвижимого имущества (здания и сооружения) муниципального нежилого фонда порядок формирования арендной платы устанавливался Решением «О порядке определения величины арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда», утвержденным Томской городской Думой 24.12.2004 № 815, которое в период с 2005 года по настоящее время действовало в разных редакциях, тем не менее, порядок определения размера арендной платы был установлен иной, недели для аренды других видов муниципального имущества.

Из пункта 2.1 указанного решения Думы следует, что арендная плата за каждое конкретное здание, сооружение и помещение определяется путем умножения базовой ставки арендной платы на площадь здания, сооружения, помещения или длину сооружения и на корректировочные коэффициенты по определенным формулам (в зависимости от редакции). Так, например, с 10.01.2009 установлена базовая ставка арендной платы за один квадратный метр площади зданий и помещений, а также за один квадратный метр площади (за один метр длины) сооружений, находящихся в муниципальной собственности, в размере 1 700 рублей в год без учета НДС, ранее действовали другие ставки и коэффициенты.

Так как предметом договора аренды от 23.12.2005 № Б-1-45 является имущественный комплекс (совокупность зданий, сооружений и движимого имущества), условиями данного договора установлен порядок формирования размера арендной платы, а именно арендная плата устанавливается равной 100 % от годовой амортизации основных средств и 30% прибыли от использования арендуемого имущества, остающейся в распоряжении арендатора, арендующего муниципальный имущественный комплекс, по итогам работы за год, предшествующий внесению арендной платы, пропорционально отчетному периоду (без учета НДС) согласно Положению №3. Арендная плата за имущественный комплекс не включает в себя плату за пользование земельным участком, необходимым, согласно технической документации, для эксплуатации арендуемого имущественного комплекса и расходы по содержанию (пункт 8.4 договора). Данный закрепленный в договоре порядок никак не свидетельствует о том, что в аренду были переданы отдельные объекты имущества, в том числе недвижимого, не представляющие собой определенную совокупность и не объединенные в комплекс, поскольку в противном случае подлежал применению иной порядок формирования и размер арендной платы, а именно она должна была определяться по каждому из арендуемых объектов имущества.

Таким образом, из анализа вышеприведенных норм права в совокупности с положениями договора, следует, что порядок уплаты арендной платы за арендованное имущество определен в договоре и уплачивался заявителем именно как за имущественный комплекс в целом, а не отдельно за арендованное движимое и недвижимое имущество, что также подтверждает факт нахождения в аренде имущественного комплекса в целом, то есть единой совокупности движимого и недвижимого имущества, представленного ООО «Стомсервис» по договору аренды от 23.12.2005, а не отдельно движимым и недвижимым имуществом как самостоятельными объектами.

Ссылки заявителя на то, что в договоре аренды не указаны ссылки на решение Думы о порядке определения размера арендной платы, что это согласованное сторонами договорное условие, судом отклоняются с учетом того, что при заключении договора стороны должны были учитывать требования законов и иных нормативных правовых актов, определяющих порядок сдачи муниципального имущества в аренду, в том числе и порядок определения размера арендной платы. Оснований не применять указанные нормы не было. Суд при этом также учитывает, что и при отсутствии ссылки на нормативный правовой акт, сама формулировка условий договора позволяет установить, что при его заключении стороны определили размер арендной платы, не соответствующий нормативному правовому акту о порядке определения величины арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда, который в случае аренды нежилого недвижимого имущества подлежат применению.

С учетом изложенного, наличие оснований, из которых исходили органы местного самоуправления при направлении оспариваемых писем, подтверждены материалами дела, указанные в письмах доводы являются обоснованными.

Все иные обстоятельства, доводы судом также исследованы.

В силу п. 3 ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» действие названного закона не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления.

В соответствии с п. 1 ст. 299 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника. В п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена государственная регистрация права оперативного управления, ограничение этого права, его возникновение, переход и прекращение.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, право оперативного управления недвижимым имуществом возникает у предприятия либо учреждения с момента государственной регистрации.

Из актов приема – передачи от 24.01.2005 следует, что спорные помещения переданы Департаментом недвижимости администрации г.Томска в оперативное управление МУ «Томское городское имущественное казначейство», сам факт передачи в оперативное управление данных помещений 24.01.2005, также подтверждается АВИЗО, подписанными на основании актов приема – передачи от 24.01.2005 Департаментом недвижимости администрации г.Томска и МУ «Томское городское имущественное казначейство». Документов, свидетельствующих о регистрации права оперативного управления за МУ «Томское городское имущественное казначейство» на спорное имущество в материалы дела ни ответчиком, ни третьим лицом не представлено, в связи с чем факт регистрации права оперативного управления в установленном законом порядке на спорные помещения МУ «Томское городское имущественное казначейство» на момент рассмотрения настоящего дела не подтвержден. Поскольку государственная регистрация является единственным доказательством зарегистрированного права оснований считать, доказательств возникновения у МУ «Томское городское имущественное казначейство» права оперативного управления на нежилые помещения, о приватизации которых заявило общество, не представлено, данный факт не подтверждены.

Вместе с тем, с учетом того, что спорное недвижимое имущество фактически передано МУ «Томское городское имущественное казначейство», последнее не лишено возможности в дальнейшем произвести действия, направленные на государственную регистрации права оперативного управления на спорное недвижимое имущество, и, при наличии оснований, зарегистрировать его в установленном законом порядке.

Одной из особенностей участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества является возможность по своей инициативе направить в уполномоченный орган соответствующее заявление, что соответствует Федеральному закону N 159 и соотносится с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данными в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Согласно правовой позиции, изложенной в п. 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Законом № 159-ФЗ до 1 января 2009 года реализация права на приобретение была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Заявление субъекта малого или среднего предпринимательства о намерении приобрести в собственность арендуемое им недвижимое имущество по рыночной стоимости, поданное до указанной даты, не является основанием для включения данного имущества в план приватизации, а также совершения иных действий по его отчуждению в порядке, предусмотренном Законом.

Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 1 января 2009 года вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона). Таким образом, в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона N 159 субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01 января 2009 года вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества.

Реализация права субъекта малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества лишь до 01.01.2009. Как установлено судом по настоящему делу ООО "Стомсервис" обратилось с заявлением о приобретении арендуемого им имущества после указанной даты (15.03.2010), следовательно, общество могло инициировать процесс реализации права на приобретение арендуемого имущества.

Доводы ответчика о том, что арендуемые нежилые помещения на первом этаже и в подвале десятиэтажного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: ул. И. Черных, 109/4 находятся в общей долевой собственности собственников квартир данного дома, в связи с чем не подлежат приватизации судом отклоняются. Из материалов дела следует, что право собственности на нежилые помещения общей площадью 544, 70 кв.м. зарегистрировано 21.11.2005 за муниципальным образованием г.Томск, что подтверждается свидетельством государственной регистрации права от 21.11.2005 серия 70 АА № 076059, в связи с чем оснований полагать, что собственниками спорных помещений в действительности являются собственники квартир данного дома, не имеется. При этом, ответчиком каких - либо иных правоустанавливающих документов на данное помещение в подтверждение заявленных доводов не представлено.

Вместе с тем, основанием для вывода о нарушений требований закона при принятии Администрацией г. Томска, Департаментом экономического развития и управления муниципальной собственностью Администрации г.Томска оспариваемых решений, данные обстоятельства не являются поскольку те основания, о которых сообщается в оспариваемых письмах при рассмотрении дела полностью подтверждены.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства в соответствии со ст.162 АПК РФ и оценивая их во взаимосвязи и в совокупности с учетом положений ст.71 АПК РФ суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении дела указанные в оспариваемых решениях факты, направленные на неправомерное осуществление преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества, из которых исходили органы местного самоуправления, находят подтверждение, доводы же о неправомерности принятых решений ООО «Стомсервис» не обоснованы. При этом, из представленных заявителем документов оснований считать, что оспариваемыми решениями нарушены права общества или его законные интересы не установлено.

Поскольку из представленных ответчиками и третьими лицами доказательств не усматривается несоответствия оспариваемых решений тем нормам законодательства, которые указаны заявителем, нарушений его прав и законных интересов, тогда как заявителем доказательств, подтверждающих нарушение ответчиками требований актов, о которых упоминается в заявлении и в письменных объяснениях, при принятии решений не представлено, а также не представлено доказательств действительного нарушения при принятии оспариваемых решений их прав и законных интересов, оснований для признания решений, изложенных в письмах от 31.03.2010 № 1834, от 09.04.2010 №01-01-18/4869, недействительными не имеется.

Руководствуясь статьями 167–175, 197–201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований ООО «Стомсервис» о признании незаконными (недействительными) решений, изложенных от 31.03.2010 № 1834, от 09.04.2010 № 01-01-18/4869 проверенных на соответствие Федеральному Закону «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации » от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отказать.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня принятия.

Судья Е.В. Афанасьева