Гражданский кодекс часть 1

товарищество собственников жилья «Тверская, 66/1» (далее – ТСЖ «Тверская, 66/1», истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Мастерпласт» (далее – ООО «Мастерпласт», ответчик) о взыскании 57 497,09 руб., из которых 54 319,58 руб. задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг и взносам на капитальный ремонт общего имущества за период с 01.10.2019 по 31.01.2021 (по адресу: <...>, площадью 139,4 кв.м), 3 177,51 руб. пени по состоянию на 19.02.2021, судебное заседание отложено на 18.11.2021; в порядке ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв до 23.11.2021.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Альянс».

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явилось. Суд, руководствуясь положениями ст. 156 АПК РФ, рассматривает дело в отсутствие третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Истец требования, изложенные в иске поддержал, указал, что требования мотивированы неисполнением ответчиком обязательств по оплате жилищно-коммунальных услуг за период с 01.10.2019 по 31.01.2021 за жилое помещение, принадлежащее ответчику, расположенное по адресу: <...>, площадью 139,4 кв.м.

Ответчик в отзыве на иск, против удовлетворения исковых требований возражал, ссылаясь на то, что спорный объект недвижимости 01.09.2020 передан ООО «Альянс» по договору купли-продажи; с 01.09.2020 коммунальные платежи должен осуществлять ООО «Альянс»; дополнительно пояснил, что между ООО «Альянс» и ООО «Мастерпласт» 30.06.2021 подписано соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры, квартира возвращена ответчику третьим лицом по акту приема-передачи 30.06.2021; ответчик полагает, что оплату коммунальных услуг с 01.10.2019 по 31.08.2020 обязано нести ООО «Мастерпласт», а с 01.09.2020 по 31.01.2021 - ООО «Альянс»; в судебном заседании представитель ответчика указал, что по расчету задолженности не спорит, факт оказания услуг не оспаривает.

От третьего лица в материалы дела поступил отзыв на исковое заявление, в котором общество указало на то, что переход права собственности в отношении спорной квартиры не зарегистрирован; пользование квартирой третьим лицом не осуществлялось, коммунальные услуги не потреблялись; 30.06.2021 между ответчиком и третьим лицом подписано соглашение о расторжении договора купли-продажи спорной квартиры (л.д. 143).

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования ТСЖ «Тверская, 66/1» подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно выписке из ЕГРН от 18.02.2021 ООО «Мастерпласт» является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, площадью 139,4 кв.м. (л.д. 89-92).

Обслуживанием указанного многоквартирного дома, в котором расположено данное жилое помещение, принадлежащее ООО «Мастерпласт», осуществляется ТСЖ «Тверская, 66/1» на основании решения общего собрания собственников помещений от 10.12.2013 (л.д. 46-48).

Решением общего собрания собственников помещения многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> от 01.12.2015 (протокол от 01.12.2015) установлен размер платы за содержание общего имущества в размере 10,50 руб. за кв. м., вывоз мусора с человека – 44,35 руб., лифт – 2,71 руб. за 1 кв.м, текущий ремонт – 2 руб. за кв. м., обслуживание приборов учета – 0,53 руб. за кв. м., отключение стояков отопления, ГВС и ХВС – 100 руб. за один сток, по заявлению (л.д. 49-50).

Постановлением Администрации Томской области от 30.11.2018 № 456а размер минимального взноса на капитальный ремонт на 2019 год установлен в размере 7,08 руб. за кв.м; Постановлением Администрации Томской области от 21.11.2019 № 422а размер минимального взноса на капитальный ремонт на 2020 год установлен в размере 7,46 руб. за кв.м; Постановлением Администрации Томской области от 18.11.2020 № 551а размер минимального взноса на капитальный ремонт на 2021 год установлен в размере 7,74 руб. за кв.м;

Истец в период с 01.10.2019 по 31.01.2021 оказал ответчику жилищно-коммунальные услуги на общую сумму 37 800,73 руб., что подтверждается счетами-фактурами, актами приема-передачи электроэнергии за спорный период (л.д. 55-88); задолженность за взносы на капитальный ремонт общего имущества за спорный период составила 16 518,85 руб.

На указанную задолженность истцом ответчику начислены пени по состоянию на 19.02.2021: за жилищно-коммунальные услуги в размере 2 216,49 руб., за взносы на капитальный ремонт в размере 961,02 руб.

Претензией от 19.02.2021 исх. №01 ТСЖ «Тверская, 66/1» потребовало от ООО «Мастерпласт» оплатить имеющуюся задолженность за оказанные жилищно-коммунальные услуги (л.д. 52-54), претензия осталась без удовлетворения, ввиду неоплаты ответчиком стоимости оказанных жилищно-коммунальные услуг ТСЖ «Тверская, 66/1» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском к ответчику.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

На основании статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доли участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно аналогичной норме, изложенной в части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 4910/10 по делу № А71-9485/2009-ГЗ, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы на содержание общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее также - коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме), плату за коммунальные услуги (часть 1 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 Кодекса. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, регулируются Правилами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее по тексту - Правила № 491). Согласно пункту 31 указанных Правил, при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Пунктом 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из пункта 5 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией.

Согласно статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления с управляющей организацией заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, на условиях, указанных в решении общего собрания.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 4 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 по делу № 306-ЭС17-9061, по смыслу пункта 2 статьи 167 и 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность или незаключенность договора управления многоквартирным домом, а равно и решения общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом не освобождает собственника помещения в многоквартирном доме от возмещения стоимости выполненных работ и оказанных услуг по содержанию и текущему ремонту многоквартирного жилого дома.

Отсутствие индивидуально подписанного между истцом и ответчиком договора не влияет на характер фактических правоотношений сторон и не является обстоятельством, в силу действующего законодательства, освобождающим от обязанности ответчика оплатить оказанные услуги. Данная позиция суда согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 4910/10.

Учитывая вышеизложенные нормы права, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности и расходов на коммунальные услуги, в связи с чем содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг не освобождает собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома.

Довод ответчика о том, что помещение было передано по договору купли-продажи недвижимого имущества ООО «Альянс», и обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг в отношении спорного жилого помещения с 01.09.2020 по 31.01.2021, возложена на последнего, судом отклоняется.

В материалах дела имеется договор купли-продажи квартиры от 01.09.2020, заключенный между ООО «Мастерпласт» (продавец) и ООО «Альянс» (покупатель).

Согласно условиям упомянутого договора продавец обязуется передать, а покупатель принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: квартиру № 69 общей кадастровой площадью 139,4 кв.м, расположенную на 10 этаже в доме по адресу: <...> (кадастровый номер объекта 70:21:0100054:1480) (п.1).

Из пункта 6 договора купли-продажи квартиры от 01.09.2020, следует, что право собственности переходит с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно Акту приема-передачи квартиры от 01.09.2020 спорное помещение передано ООО «Альянс»; согласно акту приема-передачи (возврата) квартиры от 30.06.2021 спорное жилое помещение переданоООО «Мастерпласт»; государственная регистрация перехода права собственности не состоялась, что не оспаривается сторонами, спорное помещение по акту приема – передачи от 30.06.2021 принято ООО «Мастерпласт»; договор расторгнут от 30.06.2021.

Для обеспечения правовой определенности в экономическом обороте вещей гражданское право предусматривает различные инструменты, которые свидетельствуют о принадлежности права тому или иному лицу.

В обороте движимых вещей внешним знаком принадлежности права собственности служит владение, поэтому ГК РФ привязывает переход права собственности к такому юридическому факту, как вручение вещи (пункт 1 статьи 223, статья 224).

Недвижимое имущество имеет физические особенности, которые влияют на определение владения, как фактического обладания такой вещью, поэтому о принадлежности права на вещь в иммобилиарном обороте свидетельствует запись в государственном реестре недвижимости (статья 8.1 ГК РФ).

Заключение договора купли-продажи создает у сторон взаимные, встречные, обязательственные, строго личные притязания по передаче вещи в собственность и уплате покупной цены соответственно (пункт 1 статьи 454, пункт 1 статьи 549 ГК РФ).

Иными словами, договорные правоотношения, как и любая обязательственная связь, обладают свойством относительности, и до внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости не порождают абсолютных последствий (пункт 3 статьи 308 ГК РФ, пункт 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах 10 А67-10205/2020 и их исполнении»).

Это означает, что ни сам факт заключения договора купли-продажи недвижимости, ни исполнение, произведенное по нему, не могут быть противопоставлены третьим лицам (пункт 2 статьи 551, пункт 3 Постановления № 25).

Из материалов дела, в частности, выписки из ЕГРН от 18.02.202 следует, что собственником спорного имущества является ООО «Мастерпласт», право собственности к ООО «Альянс» не перешло, доказательств обратного в материалах дела не имеется, а наличие договора купли – продажи, акта передачи имущества ООО «Альянс» само по себе об этом не свидетельствует, следовательно, при этом, с учетом отсутствия договора между ООО «Альянс» и ТСЖ «Тверская, 66/1», бремя содержания спорного имущества, в том числе и оплату коммунальных услуг, несет собственник помещения, которым является ООО «Мастерпласт».

Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается факт оказания жилищно-коммунальных услуг в спорный период. Расчет задолженности, судом проверен, ответчиком не оспорен, контррасчет не представлен, напротив, в ходе судебного заседания представитель ответчика по вопросу суда указал, что факт оказания услуг, объем и расчет не оспаривает. Доказательства оплаты, оказанных жилищно-коммунальных услуг в материалы дела, не представлены, что судом оценивается, исходя из положений ст. 65, ч.3.1 ст. 70 АПК РФ.

Расчет суммы основного долга судом проверен, принят, ответчиком не оспорен.

Таким образом, требование истца о взыскании задолженности в размере 54 319,58 руб.за период с 01.10.2019 по 31.01.2021 является обоснованным и подлежит удовлетворению.

На указанную сумму задолженности истцом ответчику начислены пени за жилищно-коммунальные услуги по состоянию на 19.02.2021 в размере 2 216,49 руб., пени за взносы на капитальный ремонт по состоянию на 19.02.2021 в размере 961,02 руб., в общей сумме 3177,51 руб. Расчет пени судом проверен и принят, ответчиком не оспорен.

Таким образом, требование истца о взыскании задолженности и пени в общем размере 57 497,09 руб.является обоснованным и подлежит удовлетворению.

При подаче иска в арбитражный суд истец уплатил государственную пошлину в сумме 2 300 руб. (платежное поручение от 25.02.2021 №13).

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика по правилам ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

взыскать собщества с ограниченной ответственностью «Мастерпласт» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу товарищества собственников жилья «Тверская, 66/1» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 57 497,09 руб. задолженности, а также 2300 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его вынесения (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Судья Е.Б. Дигель