Гражданский кодекс часть 1

муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН <***>, ОГРН <***>) к жилищно-строительному кооперативу «Заисточный» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований- администрация Кировского района Города Томска ;

об обязании создать или передать в муниципальную собственность жилые помещения и взыскании 6 914 900 рублей выкупной цены и неустойки,

при участии в судебном заседании : от истца – ФИО1 по доверенности №24 от 08.09.2015г. сроком 1 год; от ответчика – ФИО2 по доверенности от 12.05.2015г. сроком 1 год; от третьего лица – не явились ;

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное образование «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (далее – департамент недвижимости) обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к жилищно-строительному кооперативу «Заисточный» (далее – ЖСК «Заисточный») о взыскании убытков в размере 18 493 394,15 рублей и неустойки за период с 30.11.2012г. по 27.06.2014г. в размере 1 297 200 рублей.

В обоснование требований истец указывает на то обстоятельство, что заключенным между сторонами договором о развитии застроенной территории от 20.04.2012 предусмотрено обязательство ответчика в срок до 30.09.2012 создать или приобрести и передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения в границах населенного пункта г. Томск необходимые для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, расположенных в жилом доме по адресу: <...>, а также обязанность ответчика в этот же срок уплатить выкупную цену за изымаемые на основании постановления администрации города Томска жилые помещения в многоквартирном жилом доме по адресу: <...>, за исключением жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города Томска (л.д. 5 т. 1).

Ответчик в отзыве на исковое заявление указал, что на момент проведения аукциона жильцы спорных домов были выселены и им предоставлены жилые помещения, что послужило одной из главных причин для участия кооператива в аукционе на право заключения договора о развитии застроенной территории. Кроме того, договоры социального найма и соглашения о выкупе заключались в рамках реализации региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, утвержденной распоряжением администрации г. Томска от 23.09.2009г. №880, постановлением Мэра г. Томска от 29.12.2008г. №1041, а не в рамках договора о развитии застроенной территории. Расселение муниципальных квартир и принятие решений об изъятии квартир, находящихся в собственности, было осуществлено истцом до момента заключения договора о развитии застроенной территории и в рамках других программ. В период действия договора истец не имел никаких претензий к ответчику по выполнению своих обязательств по договору; обязательства сторон исполнялись в предусмотренном договором порядке, в том числе, по согласованию и утверждению проекта планировки территории администрацией г. Томска. Практика заключения аналогичных договоров о развитии застроенной территории свидетельствует о том, что при наличии нерасселенных квартир и граждан в договорах прописывается данное обстоятельство с указанием характеристик квартир: номер, метраж и т.д. (л.д. 87 т. 1)

В ходе рассмотрения дела представитель истца представил заявление в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об уточнении исковых требований, в соответствии с которым просил:

1.обязать ЖСК «Заисточный» создать или приобрести и передать в муниципальную собственность жилые помещения в границах населенного пункта г.Томск, необходимые для предоставления гражданам, выселяемым из следующих жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма:

1)<...> - ФИО3, состав семьи 3 человека; 2)<...> - ФИО4, состав семьи 1 человек; 3)<...> - ФИО5, состав семьи 1 человек; 4)<...> - ФИО6, состав семьи 1 человек; 5)<...> - ФИО7, состав семьи 1 человека; 6)<...> - ФИО8, состав семьи 3 человека; 7) <...> - ФИО9, состав семьи 5 человек.

2. обязать ЖСК «Заисточный» уплатить выкупную
цену за изымаемые на основании постановлений администрации Города Томска жилые
помещения по адресам: 1) <...>. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО «Центра финансового консалтинга» г. Новосибирск от 20.01.2011 №119-р/2011 и составляет 270 000,00 рубля. 2) <...>. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО «Оценка недвижимости» г. Томск от 10.06.2011 №325/11 и составляет 688 000,00 рубля. 3) <...>. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО «Оценка недвижимости» г. Томск от 10.06.2011 №325/11 и составляет 688 000,00 рубля. 4) г. Томск, ул. Киевская, 92, кв. 8а. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО «Центра финансового консалтинга» г.Новосибирск от 20.01.2011 №118-р/2011 и составляет 563 102,33 рубля. 5) г. Томск, ул. Киевская, 92, кв. 8а. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО «Центра финансового консалтинга» г. Новосибирск от 20.01.2011 №118-р/2011 и составляет 714 805,70 рубля. 6)<...>. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО «Центра финансового консалтинга» г.Новосибирск от 20.01.2011 №117-р/2011 и составляет 790 000,00 рубля. 7) г. Томск, ул. Киевская, 92, кв. 8а. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО «Центра финансового консалтинга» г.Новосибирск от 20.01.2011 №118-р/2011 и составляет 707 091,97 рубля. 8) <...>. Рыночная стоимость помещения определена на основании решения Кировского районного суда от 04.10.2011 и составляет 1 196 700,00 рубля. Всего: 5 617 700,00 рублей.

3. Взыскать с ЖСК «Заисточный» в доход бюджета муниципального образования «Город Томск» на основании пунктов 5.7 и 5.8 договора о
развитии застроенной территории неустойку за период с 30.11.2012 по 27.06.2014 в сумме
1 297 200 рублей.

Протокольным определением от 22.10.2014г. заявление истца об уточнении исковых требований принято.

Определением от 22.10.2014г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена Администрация Кировского района Города Томска .

В судебном заседании 25.06.2015г. представитель истца представила заявление об отказе от исковых требования в части обязания ЖСК «Заисточный» создать или приобрести и передать в муниципальную собственность жилые помещения в границах населенного пункта г. Томска, необходимые для предоставления гражданам, выселяемым из квартиры 3 по ул. Киевская, д. 92.

Протокольным определением от 25.06.2015г. заявление истца об отказе от исковых требований в части принято.

Решением Арбитражного суда Томской области от 13.07.2015, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2015 решение Арбитражного суда Томской области от 13.07.2015 года отменено, по делу принят новый судебный акт: « Обязать жилищно-строительный кооператив «Заисточный» создать или приобрести и передать в муниципальную собственность жилые помещения в границах населенного пункта г. Томск, необходимые для предоставления гражданам, выселяемым из следующих жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма: 1) <...> - ФИО3, состав семьи 4 человека; 2) <...> - ФИО4, состав семьи 2 человека; 3) <...> - ФИО5, состав семьи 2 человек; 4) <...> - ФИО6, состав семьи 2 человек; 5) <...> - ФИО7, состав семьи 2 человека; 6) <...> - ФИО8, состав семьи 4 человека.

Обязать жилищно-строительный кооператив «Заисточный» уплатить выкупную цену за изымаемые на основании постановлений администрации Города Томска жилые помеще- ния по адресам: 1) <...>. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО «Центра финансового консалтинга» г. Новосибирск от 20.01.2011 №119-р/2011 и составляет 270 000 рублей. 2) <...>. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО «Оценка недвижимости» г. Томск от 10.06.2011 №325/11 и составляет 688 000,00 рубля. 3) <...>. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО «Оценка недвижимости» г. Томск от 10.06.2011 №325/11 и составляет 688 000,00 рубля. 4) г. Томск, ул. Киевская, 92, кв. 8а. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО «Центра финансового консалтинга» г.Новосибирск от 20.01.2011 №118-р/2011 и составляет 563 102,33 рубля. 5) г. Томск, ул. Киевская, 92, кв. 8а. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО «Центра финансового консалтинга» г. Новосибирск от 20.01.2011 №118-р/2011 и составляет 714 805,70 рубля. 6) <...>. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО «Центра финансового консалтинга» г.Новосибирск от 20.01.2011 №117-р/2011 и составляет 790 000,00 рубля. 7) г. Томск, ул. Киевская, 92, кв. 8а. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО «Центра финансового консалтинга» г.Новосибирск от 20.01.2011 №118-р/2011 и составляет 707 091рублей 97 копеек. 13 8) <...>. Рыночная стоимость помещения определена на основании решения Кировского районного суда от 04.10.2011 и составляет 1 196 700 рублей.

3. Взыскать с ЖСК «Заисточный» в доход бюджета муниципального образования «Город Томск» на основании пунктов 5.7 и 5.8 договора о развитии застроенной территории не- устойку за период с 30.11.2012 года по 27.06.2014 года в сумме 1 297 200 рублей.»

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.03.2016 решение Арбитражного суда Томской области от 13.07.2015 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2015 по делу № А67-4286/2014 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Томской области.

Определением суда от 23.03.2016 года на 25.04.2016 года на 09 час.00 мин. назначено предварительное судебное заседание. На 25.04.2016г. на 09 час.30 мин. Назначено судебное разбирательство в арбитражном суде первой инстанции.

В судебное заседание третье лицо не явилось, каких-либо дополнительных пояснений не представило, возражений против перехода в судебное заседание непосредственно после завершения предварительного судебного заседания не заявило.

В судебном заседании объявлялись перерывы до 10 час.00мин. 29.04.2016 года и до 16 час.30мин. 11 мая 2016 года. Информация о перерывах была размещена в картотеке арбитражных дел в сети Интернет. После перерывов третье лицо в судебное заседание также не явилось. Суд, руководствуясь частью 5 ст. 156 АПК РФ проводит судебное разбирательство в отсутствие третьего лица.

В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования в редакции заявления об уточнении исковых требований, принятой Седьмым арбитражным апелляционным судом ( т.2 л.д. 162-163) , в соответствии с которым истец просит:

1. Обязать жилищно-строительный кооператив «Заисточный» создать или приобрести и передать в муниципальную собственность жилые помещения в границах населенного пункта г. Томск, необходимые для предоставления гражданам, выселяемым из следующих жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма: 1) <...> - ФИО3, состав семьи 4 человека; 2) <...> - ФИО4, состав семьи 2 человека; 3) <...> - ФИО5, состав семьи 2 человек; 4) <...> - ФИО6, состав семьи 2 человек; 5) <...> - ФИО7, состав семьи 2 человека; 6) <...> - ФИО8, состав семьи 4 человека.

2. Обязать жилищно-строительный кооператив «Заисточный» уплатить выкупную цену за изымаемые на основании постановлений администрации Города Томска жилые помещения по адресам:

1) <...> ( 102/622 доли в праве общей долевой собственности на 4-х комнатную квартиру площадью 62,2 кв.м., собственник ФИО10). Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО «Центра финансового консалтинга» г. Новосибирск от 20.01.2011 №119-р/2011 и составляет 270 000 рублей.

2) <...> ( 260/622 долей в праве общей долевой собственности на 4-х комнатную квартиру площадью 62.2 кв.м., собственник ФИО11, ФИО12). Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО «Оценка недвижимости» г. Томск от 10.06.2011 №325/11 и составляет 688 000,00 рубля.

3) <...>( 260/622 долей в праве общей долевой собственности на 4-х комнатную квартиру площадью 62.2 кв.м., собственник ФИО13) . Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО «Оценка недвижимости» г. Томск от 10.06.2011 №325/11 и составляет 688 000,00 рубля.

4) г. Томск, ул. Киевская, 92, кв. 8а ( 219/772 долей в праве общей долевой собственности на 3-х комнатную квартиру общей площадью 77,20 кв.м., собственник ФИО14). Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО «Центра финансового консалтинга» г.Новосибирск от 20.01.2011 №118-р/2011 и составляет 563 102,33 рублей.

5) г. Томск, ул. Киевская, 92, кв. 8а( 278/772 долей в праве общей долевой собственности на 3-х комнатную квартиру общей площадью 77,20 кв.м., собственник ФИО15, ФИО16 ) . Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО «Центра финансового консалтинга» г. Новосибирск от 20.01.2011 №118-р/2011 и составляет 714 805,70 руб.

6) г. Томск, ул. Киевская, 92, кв. 8а ( 275/772 долей в праве общей долевой собственности на 3-х комнатную квартиру общей площадью 77,20 кв.м., собственник ФИО17) . Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО «Центра финансового консалтинга» г.Новосибирск от 20.01.2011 №117-р/2011 и составляет 707 091,97 руб.

7) <...> ( собственник ФИО18). Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО «Центра финансового консалтинга» г.Новосибирск от 20.01.2011 №118-р/2011 и составляет 790 000,00.

8) <...> ( собственник ФИО19, ФИО20). Рыночная стоимость помещения определена на основании решения Кировского районного суда от 04.10.2011 и составляет 1 196 700 рублей.

Всего: 5 617 700,00 рублей.

3. Взыскать с ЖСК «Заисточный» в доход бюджета муниципального образования «Город Томск» на основании пунктов 5.7 и 5.8 договора о развитии застроенной территории неустойку за период с 30.11.2012 года по 27.06.2014 года в сумме 1 297 200 рублей.»

В судебном заседании стороны поддержали свои позиции, изложенные в материалах дела в письменном виде. Истец просил удовлетворить заявленные требования в полном объеме в окончательной редакции , сформулированной в апелляционной инстанции.

Ответчик исковые требования не признал, пояснив, что при заключении договора каких-либо обременений территория не имела, все решения о расселении были приняты до заключения договора.

Заслушав стороны, исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Постановлением администрации Города Томска от 20.02.2012г. №145 принято решение о проведении торгов по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории площадью 1 644 кв.м, местоположение которой: <...>, расположенной в территориальной зоне застройки многоэтажными жилыми домами (л. д. 8 т. 1).

Протоколом №2 от 12.04.2012г. аукцион признан несостоявшимся в связи с участием в нем менее двух участников, единственным участником выступил ЖСК «Заисточный» (л. д. 9 т. 1).

20.04.2012г. между муниципальным образованием «Город Томск», от имени и в интересах которого действует департамент экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации Города Томска, и ЖСК «Заисточный» заключен Договор о развитии застроенной территории, местоположение которой: <...> (л. д. 10-12 т. 1).

Предметом указанного договора являются обязательства и действия ЖСК «Заисточный», направленные на развитие застроенной территории общей площадью 1644 кв.м, местоположение которой: <...> (далее - территория), с расселением жилого дома, расположенного на территории, признанных постановлением Мэра города Томска от 29.12.2006г. №720 аварийным, подлежащим сносу с последующим предоставлением земельного участка без проведения торгов: для строительства объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, учетом обязательств, которыеЖСК «Заисточный»обязуется выполнить в установленный настоящим договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц, а также обязательства и действия муниципального образования «Город Томск» по созданиюнеобходимых условий для выполнения вышеуказанных обязательств ответчиком (пункт 1.2. договора).

Согласно условиям договора, общая площадь застроенной территории составляет 1644 кв.м (пункт 2.2.); здание, подлежащее сносу: жилой дом по адресу: <...> (пункт 2.3.); цена права на заключение договора 2 256 000 рублей (цена в соответствии с протоколом аукциона от 12.04.2012г. №4) (пункт 2.4.).

Пунктом 2.5 договора предусмотрены обязанности ЖСК «Заисточный» и срок их исполнения. Ответчик принял на себя обязательства:

- в срок до 30.09.2012г. создать либо приобрести и передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения в границах населенного пункта г. Томска, необходимые для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, расположенного в жилом доме по адресу: <...>;

- в срок до 30.11.2012г. уплатить выкупную цену за изымаемые на основании постановления администрации г. Томска жилые помещения в многоквартирном доме по адресу: <...>, за исключением жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города Томска;

- в срок до 30.12.2012г. ЖСК «Заисточный»обязан разработать и представить к утверждению в установленном порядке проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования;

- в течение двух месяцев с момента утверждения проекта планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, обратиться в администрацию Города Томска с заявлением о предоставлении земельного участка в границах застроенной территории для строительства объекта - согласно утвержденного проекта планировки;

- в срок до 30.03.2015г. осуществить строительство объекта, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории;

- в срок до 30.03.2015г. осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в соответствии с действующими требованиями и нормативами. По окончанию строительства все объекты инженерной инфраструктуры, возведенные в рамках выполнения обязательств, возникших из договора о развитии застроенной территории, должны быть безвозмездно переданы в муниципальную собственность города Томска, в течение 6 месяцев со дня ввода объектов инженерной инфраструктуры в эксплуатацию (пункт 2.5.6. договора);

- в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения ЖСК «Заисточный» обязательств, возникших из договора о развитии застроенной территории, выплачивать неустойку в размере 0,1% от цены за право на заключение договора о развитии застроенной территории за каждый день просрочки (пункт 2.5.7. договора).

После выполнения ЖСК «Заисточный» обязательств, предусмотренных п. п. 2.5.1.-2.5.4., муниципальное образование «Город Томск» обязано предоставить без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством земельный участок для строительства в границах застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (пункт 2.7.3).

Департамент экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации Города Томска направил в адрес ЖСК «Заисточный» письмо от 29.04.2014г. №3475, в котором указал на неисполнение по состоянию на 25.04.2014г. обязательств, предусмотренных п. п. 2.5.1., 2.5.2. договора. В данном письмен указано, что муниципальным образованием «Город Томск» произведено расселение 15 квартир в жилом доме по адресу: <...>. При этом сумма затрат, понесенных бюджетом муниципального образования, составила 18 493 394,15 рублей. В связи с ненадлежащим исполнением договорных обязательств, на основании п.5.7 и 5.8 Договора о развитии застроенной территории произведено начисление неустойки .

Поскольку в добровольном порядке требования вышеуказанного письма ответчиком не исполнены, ссылаясь на уклонение ЖСК «Заисточный» от исполнения обязательств по созданию или приобретению и передаче в муниципальную собственность жилых помещений, необходимых для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, по уплате выкупной цены за изымаемые на основании постановлений администрации города Томска жилые помещения в сумме 5 617 700 рублей, а также неуплате неустойки в размере 1 297 200 рублей за период с 3011.2012 по 27.06.2014, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, указав, что в соответствии с п.3 решения Думы Города Томска от 04.03.2014г. №956 «Об изменении структуры ( перечня органов) администрации Города Томска и внесении изменений в решение Думы Города Томска от 24.05.2005 №916 «Об утверждении структуры администрации Города Томска» департамент экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации Города Томска был переименован в департамент управления муниципальной собственностью администрации Города Томска.

В подтверждение заявленных требований истцом в материалы дела представлены следующие соглашения о выкупе жилых помещений для муниципальных нужд: от 04.02.2013г. в отношении 260/622 долей в праве общей долевой собственности в квартире ул. Киевская, 92 кв. 9 ( т.1 л.д.56-57) ; от 15.11.2012г. в отношении 260/622 долей в праве общей долевой собственности в квартире ул. Киевская, 92 кв. 9 ( т.1 л.д.58-59); от 06.06.2011г. в отношении 102/622 в праве общей долевой собственности в квартире ул. Киевская, 92 кв. 9 ( т.1 л.д.60-61); от 19.05.2011г. в отношении 219/722 долей вправе общей долевой собственности в квартире ул. Киевская, 92 кв. 8а ( т.1 л.д.62-63); от 25.05.2011г. в отношении 278/722 долей в праве общей долевой собственности в квартире ул. Киевская, 92 кв. 8а ( т.1 л.д.64-65); от 20.05.2011г. в отношении квартиры ул. Киевская, 92 кв. 8 ( т.1 л.д.66-67); от 20.05.2011г. в отношении 275/772 долей в праве общей долевой собственности в квартире ул. Киевская, 92 кв. 8а ( т.1 л.д.68-69).

Основанием заключения названных соглашений указана Региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в 2010-2011г., утвержденной распоряжением администрации Томской области от 04.05.2010г. № 372-ра, постановление администрации Города Томска от 15.04.2011г. № 336 «Об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу».

В подтверждение расселения жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, истец представил в материалы дела распоряжения о заселении жилого помещения муниципального жилищного фонда от 15.11.2011г. № 357, от 31.01.2011г. № 18, от31.01.2011 № 17, от 28.01.2011г. № 14, от 26.01.2011г. № 12 ( т.1 л.д.72-76)

Основанием для принятия названных постановлений явились постановление администрации города Томска от 28.12.2007г. № 880 «О порядке использования фонда непредвиденных расходов администрации город Томска», региональной адресной прогораммы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в 2010-2011г., утвержденной распоряжением Администрации Томской области от 04.05.2010г. № 372-ра, поятсноаление Мэра г. Томска от 29.12.2006г. №720 «О признании жилых домов в г. Томске аварийными и подлежащими сносу», распоряжения администрации г. Томска от 24.12.2010г. № р 1683 «О распределении квартир в многоквартирном доме по адресу: <...>».

Кроме того, представлены распоряжения о выделении средств из фонда непредвиденных расходов : от 23.12.2011г. №р 1409 ( для исполнения решения Кировского районного суда г.Томска от 04.10.2011 и кассационного определения Томского областного суда от 22.11.2011) ( т.1 л.д.70), от 20.09.2012 № р 872 ( для исполнения решения Советского районного суда г.Томска от 10.04.2012г. – т.1 л.д.71 – обратная сторона); а также распоряжение от 28.12.2012 №457 о предоставлении жилого помещения муниципального жилищного фонда ( в целях исполнения решения Советского районного суда г.Томска от 10.04.2012 – т.1 л.д.71). А также представлено решение Кировского районного суда г.Томска от 02 июня 2014г. по делу №2-1431/2014 ( т.2 л.д.6-8).

Заявляя требование об обязании ответчика приобрести и передать в муниципальную собственность жилые помещения в границах населенного пункта г. Томск, необходимые для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма и обязании уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения, истец сослался на нарушение ответчиком условий п. п. 2.5.1., 2.5.2. Договора о развитии застроенной территории, местоположение которой: <...> от 20.04.2012г.

В соответствии с частью 1 ст.46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и ( или) с привлечением других ли и ( или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3-6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона ( орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7-9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

На основании части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса существенными условиями договора являются ( в редакции , действовавшей на момент заключения договора):

1) сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции;

2) цена права на заключение договора;

3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом, региональными и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки подготовки таких документов;

4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить выкупную возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; максимальные сроки осуществления строительства;

7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом, региональными и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

9) обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 – 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

10) срок договора;

11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

Поскольку условия подписанного сторонами договора от 20.04.2012г. , в т.ч. указанные в пунктах 2.5.1 , 2.5.2 , соответствуют приведенным нормам Градостроительного кодекса, то данный договор является заключенным в силу статьи 432 ГК РФ.

В п. 5 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ установлена обязанность застройщика по уплате выкупной цены за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии, а в пп. 8 ч. 3 этой же статьи закреплена корреспондирующая обязанность органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа соответствующих жилых помещений и земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

В соответствии с ч. 11 ст. 32 Жилищного кодекса РФ в случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома.

Таким образом, выкуп жилых помещений в многоквартирном доме при их изъятии для муниципальных нужд осуществляется муниципальным образованием.

В п. 4 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ установлена обязанность застройщика создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на соответствующей территории.

Согласно ст. 86 Жилищного кодекса РФ, если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.

В этой связи в силу ст. 86 Жилищного кодекса РФ, особенностей предмета и субъектного состава договора социального найма, закрепленных ст. 60 Жилищного кодекса РФ, передать жилые помещения гражданам по договору социального найма могут исключительно государственные или муниципальные органы, принявшие решение о сносе многоквартирного дома. Данная обязанность не может быть передана третьему лицу.

Следовательно, по договору о развитии застроенной территории застройщик обязан передать благоустроенные жилые помещения органу местного самоуправления в муниципальную собственность в количестве, достаточном для предоставления выселяемым гражданам по договорам социального найма.

Таким образом, в п. 4 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ закреплено лишь целевое назначение части жилых помещений, передаваемых застройщиком органу местного самоуправления при реализации договора о развитии застроенной территории.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009г. №14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", при выселении граждан из жилых помещений по основаниям, перечисленным в ст. ст. 86-88 Жилищного кодекса РФ, новое благоустроенное жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно быть равнозначно по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому иные обстоятельства, учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются.

Таким образом, отягощенность договора о развитии застроенной территории публичным элементом свидетельствует о необходимости реализации органом местного самоуправления своих властных полномочий в следующем порядке: 1) до заключения договора о развитии застроенной территории - принятие решения о развитии застроенной территории; проведение аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории; 2) в процессе исполнения договора - утверждение проекта планировки застроенной территории; принятие решения об изъятии жилых помещений и земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, подлежащие сносу.

В рассматриваемом случае предоставление жилых помещений гражданам, проживавшим в спорных жилых домах производилось в рамках реализации городской долгосрочной целевой программы "Переселение граждан города Томска из аварийного жилищного фонда в 2010-2012 годах", утвержденной постановлением администрации города Томска от 23.09.2009г. №880, то есть в рамках исполнения возложенной на муниципальное образование обязанности по переселению граждан, жилые помещения которых признаны в установленном порядке признаны непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат, но не в связи с принятием в порядке п. 8 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ решения о развитии спорной территории, заключением и исполнением между истцом и ответчиком договора о развитии застроенной территории от 20.04.2012г. Из представленных в обоснование заявленных требований документов, на основании которых производилось расселение и выкуп жилых помещений следует, что истец изначально планировал расселение жилого дома по ул. Киевской, 92 исключительно за счет муниципального бюджета без привлечения внебюджетных источников финансирования

Данное обстоятельство подтверждается также содержанием Извещения о проведения торгов № 110312/0024919/01 о результатах аукциона по лоту №2 : право заключения договора о развитии застроенной территории, местоположение которой: <...> , согласно которому Ограничения и обременения на земельный участок отсутствуют.

Кроме того, в договоре от 20.04.2012г. в п. 2.5.1. и п. 2.5.2. отсутствует указание на наличие нерасселенных квартир, находящихся в муниципальной или частной собственности, следовательно, не определен объем соответствующих обязательств застройщика. При этом хозяйственная практика заключения подобных договоров, стороной которых выступает истец по настоящему делу, свидетельствует о том, что в договорах прямо предусматривается перечень квартир для расселения, взамен которых застройщик должен создать либо приобрести и передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения в границах населенного пункта г. Томск, а также прямо указываются квартиры, за которые застройщик должен уплатить выкупную цену в связи с их изъятием, то есть определяется объем обязательств стороны по договору в связи с развитием застроенной территории .

Суд также учитывает, что с момента заключения договора от 20.04.2012г. до 29.04.2014г. истцом ответчику не предъявлялись претензии в связи с ненадлежащим исполнением условий договора, в том числе по п. п. 2.5.1., п. 2.5.2. При этом из объяснений сторон следует, что земельный участок был предоставлен истцом ответчику для строительства в границах застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки территории в порядке п. 2.7.3. договора от 20.04.2012г., требования которого предусматривают предварительное выполнение застройщиком условий п. п. 2.5.1.-2.5.4.

С учетом изложенного суд приходит к выводу об отсутствии обязательств по созданию или приобретению и передаче в муниципальную собственность жилых помещений, необходимых для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, и уплате выкупной цены за изымаемые на основании постановлений администрации города Томска жилые помещения в рамках договора о развитии застроенной территории от 20.04.2012г., поскольку часть спорных жилых помещений были расселены/изъяты до заключения договора, другие же помещения расселялись/изымались в рамках обязательств муниципального образования, не связанных с договором о развитии застроенной территории от 20.04.2012г., обязательств ответчика по компенсации за ранее приобретенные истцом квартиры договор не содержит, в связи с чем объем обязательств застройщика в п. п. 2.5.1., п. 2.5.2. сторонами не определялся. Доказательств принятия в установленном порядке решения об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в материалы дела не представлено (п. 8 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ).

В этой связи заявленные истцом требования удовлетворению не подлежат.

Требование об обязании ответчика создать или приобрести и передать в муниципальную собственность жилые помещения в границах населенного пункта г. Томск, необходимые для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, не подлежит удовлетворению и в связи с тем, что из материалов дела и объяснений сторон следует, что указанные в исковом заявлении граждане на момент рассмотрения спора выселены из спорных жилых помещений, заселены в другие предоставленные муниципалитетом жилые помещения по договорам социального найма, что также свидетельствует об отсутствии соответствующей обязанности ЖСК "Заисточный" по приобретению/созданию жилых помещений для граждан, которые выселяются из жилых помещений в связи с развитием застроенной территории. Кроме того, доказательств нуждаемости граждан, выселенных из жилых помещений, в предоставлении им жилых помещений, истцом не представлено.

Поскольку судом признаны необоснованными требования об обязании приобрести и передать в муниципальную собственность жилые помещения в границах населенного пункта г. Томск, необходимые для предоставления гражданам, выселяемым жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, и уплате выкупной цены за изымаемые на основании постановлений администрации города Томска жилые помещения, то отсутствуют основания для взыскания с ответчика неустойки за ненадлежащее исполнение договорных обязательств, в связи с чем указанное требование удовлетворению не подлежит.

Расходы по оплате государственной пошлины с истца в доход федерального бюджета взысканию не подлежат согласно ст. 333.37 Налогового кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать полностью .

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Якимович Т. Ю.