Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Томской области в составе судьи А.В. Хлебникова, при ведении протокола судебного заседания секретарем Н.А. Трушевой, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Муниципального образования "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН 7017002351, ОГРН 7000856211 ) к жилищно-строительному кооперативу "Заисточный" (ИНН 7017104804, ОГРН 1047000268413) об обязании создать или приобрести и передать в муниципальную собственность жилые помещения, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в размере 14 650 651 руб., взыскании 1 506 220 руб. неустойки

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, по доверенности от 08.09.2015г. №24

от ответчика: ФИО2, по доверенности от 12.08.2015г.

У С Т А Н О В И Л:

Муниципальное образование "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (далее – Департамент недвижимости) обратилось в арбитражный суд с иском к жилищно-строительному кооперативу "Заисточный" (далее - ЖСК "Заисточный") о взыскании 31 413 147 руб. 10 коп. затрат, 1 506 220 руб. неустойки.

Определением от 15.07.2014г. исковое заявление принято к производству.

Протокольным определением от 30.10.2014г. принято заявление истца об изменении исковых требований, в соответствии с которым истец просит:

1) обязать ответчика создать или приобрести и передать в муниципальную собственность жилые помещения в границах населенного пункта г. Томск, необходимые для предоставления гражданам, выселяемым из следующих жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма:

1) <...> – ФИО3, состав семьи – 2 человека;

2) <...> – ФИО4, состав семьи – 4 человека;

3) <...> – ФИО5, состав семьи – 1 человек;

4) <...> – ФИО6, состав семьи – 5 человек;

5) <...> – ФИО7, состав семьи – 4 человека;

6) <...> – ФИО8, состав семьи – 4 человека;

7) <...> – ФИО9, состав семьи – 5 человек;

2) обязать ответчика уплатить выкупную цену за изымаемые на основании постановлений администрации города Томска жилые помещения по адресам:

1) <...>. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО "Агентство Экспресс-оценка", г. Новосибирск, от 23.09.2011г. №1766/ГК/Р и составляет 1 337 152 руб.;

2) <...>. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО "Агентство Экспресс-оценка", г. Новосибирск, от 23.09.2011г. №1767/ГК/Р и составляет 1 322 866 руб.;

3) <...>. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО "БизнесОценка", г. Томск, от 09.07.2012г. №171/12 и составляет 445 280 руб.;

4) <...>. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО "Агентство Экспресс-оценка", г. Новосибирск, от 23.09.2011г. №1768/ГК/Р и составляет 1 468 582 руб.;

5) <...>. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО "Агентство Экспресс-оценка", г. Новосибирск, от 23.09.2011г. №1770/ГК/Р и составляет 1 398 000 руб.;

6) <...>. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО "Агентство Экспресс-оценка", г. Новосибирск, от 23.09.2011г. №1771/ГК/Р и составляет 1 1 857 013 руб.;

7) <...>. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО "Агентство Экспресс-оценка", г. Новосибирск, от 23.09.2011г. №1773/ГК/Р и составляет 1 354 295 руб.;

8) <...>. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО "Агентство Экспресс-оценка", г. Новосибирск, от 23.09.2011г. №1774/ГК/Р и составляет 534 289 руб.;

9) <...>. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО "Агентство Экспресс-оценка", г. Новосибирск, от 23.09.2011г. №1775/ГК/Р и составляет 1 338 581 руб.;

10) <...>. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО "Агентство Экспресс-оценка", г. Новосибирск, от 23.09.2011г. №1769/ГК/Р и составляет 1 311 438 руб.;

11) <...>. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО "Агентство Экспресс-оценка", г. Новосибирск, от 23.09.2011г. №1772/ГК/Р и составляет 1 458 010 руб.;

12) <...>. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ОГУП "Томский областной центр технической инвентаризации", г. Томск, от 07.11.2012г. №2012/300 и составляет 418 000 руб.;

13) <...>. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО "Агентство Экспресс-оценка", г. Новосибирск, от 23.09.2011г. №1777/ГК/Р и составляет 357 145 руб.;

Всего 14 650 651 руб.

3) Взыскать с ответчика в доход бюджета муниципального образования "Город Томск" неустойку за период с 30.09.2012г. по 27.06.2014г. в размере 1 506 220 руб.

ЖСК "Заисточный" в письменном отзыве на исковое заявление указал, что на момент проведения аукциона жильцы спорных домов были выселены и им предоставлены жилые помещения, что послужило одной из главных причин для участия кооператива в аукционе на право заключения договора о развитии застроенной территории. Кроме того, договоры социального найма и соглашения о выкупе заключались в рамках реализации региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, утвержденной распоряжением администрации г. Томска от 23.09.2009г. №880, постановлением Мэра г. Томска от 29.12.2008г. №1041, а не в рамках договора о развитии застроенной территории. Расселение муниципальных квартир и принятие решений об изъятии квартир, находящихся в собственности, было осуществлено истцом до момента заключения договора о развитии застроенной территории и в рамках других программ. В период действия договора истец не имел никаких претензий к ответчику по выполнению своих обязательств по договору; обязательства сторон исполнялись в предусмотренном договором порядке, в том числе, по согласованию и утверждению проекта планировки территории администрацией г. Томска. Практика заключения аналогичных договоров о развитии застроенной территории свидетельствует о том, что при наличии нерасселенных квартир и граждан в договорах прописывается данное обстоятельство с указанием характеристик квартир: номер, метраж и т.д.

Решением Арбитражного суда Томской области от 01.12.2014г. в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2015г. решение арбитражного суда оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.08.2015г. решение Арбитражного суда Томской области от 01.12.2014г. и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2015г. по делу №А67-4287/2014 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Томской области.

Определением от 14.08.2015г. дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании.

Истец в дополнительных письменных пояснениях по делу указал, что расселение домов по адресу: <...>, осуществлено в рамках городской долгосрочной целевой программы "Переселение граждан города Томска из аварийного жилищного фонда в 2010 – 2012 годах", утвержденной постановлением администрации Города Томска от 23.09.2009 №880. Согласно паспорту программы, раздела 4 программы, приложений 3, 13 к программе, источником финансирования программы являются средства бюджета Муниципального образования "Город Томск" и средства инвесторов. По мнению истца, расселение спорных домов производилось не только в рамках исполнения возложенной на муниципальное образование обязанности по переселению граждан, жилые помещения которых признаны аварийными, но и в связи с принятием решения о развитии спорной застроенной территории.

В судебном заседании представителем ответчика для приобщения к материалам дела представлена копия постановления администрации Города Томска от 23.09.2009г. №880 "Об утверждении городской долгосрочной целевой программы "Переселение граждан Города Томска из аварийного жилищного фонда в 2010-2014 годах". По мнению ответчика, из приложения 7 к указанной программе следует, что расселение спорных домов производилось именно в рамках исполнения возложенной на муниципальное образование обязанности по переселению граждан, жилые помещения которых признаны аварийными. При этом в приложении 8 к программе "Перечень земельных участков, выставленных под развитие застроенной территории в 2012 году" указанные адреса (ул. Савиных, 4а, 4б) не входят.

Истец в дополнительных письменных объяснениях указал, что договор о развитии застроенной территории от 20.04.2012г. не признан в установленном порядке незаключенным или недействительным. Отсутствие детализации обязательств, предусмотренных в п. п. 2.5.1., 2.5.2. договора, не препятствует ответчику добросовестному их исполнению, поскольку информация о количестве проживавших в снесенных домах граждан, правовом статусе их жилых помещений, сумме затрат, связанных с компенсацией гражданам изъятия жилых помещений, имелась в свободном доступе у Департамента недвижимости и была доведена до застройщика письменно. Договор от 20.04.2012г. заключен между сторонами на взаимовыгодных условиях.

Ответчик в письменном дополнении к отзыву указал, что на дату заключения договора о развитии застроенной территории в отношении муниципальных жилых помещений отсутствовали договоры социального найма, а также отсутствовали проживающие (выселяемые) граждане, то есть отсутствовали обременения жилых помещений правами третьих лиц. Об отсутствии обременений прямо указано также в решении комиссии по вопросам предоставления земельных участков в разделе "Характеристика застроенной территории". Данный вывод подтвержден постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14.09.2015г. по делу №А45-23844/2014. На дату заключения договора решения об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений уже были приняты органом местного самоуправления в рамках выполнения других правоотношений – адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в 2010-2011 годах, утвержденной распоряжением администрации Города Томска от 23.09.2009г., постановлением Мэра Города Томска от 29.12.2008г. №1041, а не в рамках договора о развитии застроенной территории. Поскольку застроенная территория на момент заключения договора не была обременена правами третьих лиц, то обязанность застройщика уплатить выкупную стоимость отсутствует. Действующее законодательство не предусматривает обязанность застройщика компенсировать органам местного самоуправления затраты, связанные с изъятием жилых помещений и расселением граждан, произведенные не в рамках реализации договоров о развитии застроенной территории. Кроме того, при предъявлении требований необходимо учитывать разъяснения, приведенные в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009г. №14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", согласно которым при выселении граждан из жилых помещений по основаниям, перечисленным в ст. ст. 86-88 Жилищного кодекса РФ, новое благоустроенное жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно быть равнозначно по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому иные обстоятельства (например, ч. 5 ст. 57, ст. 58 ЖК), учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются. Таким образом, истцу необходимо предоставить документы, подтверждающие технические характеристики помещений (площадь, количество комнат и т.д.), а не количество проживавших граждан (состав семьи). Данное обстоятельство подтверждается также практикой сложившихся ранее отношений между сторонами при заключении аналогичных договоров.

Истец в письменных возражениях на отзыв ответчика указал на необоснованность довода ответчика о том, что администрация Города Томска фактически допустила возможность одностороннего изменения обязательств по договору и фактически установление дополнительных обязательств (не предусмотренных ни действующим законодательством, ни заключенным договором). Условия п. п. 2.5.1., 2.5.2. договора от 20.04.2012г. в установленном законом порядке не признаны недействительными, а договор – незаключенным. Исковые требования заявлены исходя из норм п. 4 ч. 4 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ, п 2.5.1. договора от 20.04.2012г. Кроме того, в период действия договора истец неоднократно направлял ответчику претензии об устранении условий договора, в частности, 22.03.2013г. №2432, 29.04.2014г. №3474.

Протокольным определением от 20.01.2016г. принято заявление истца об уточнении исковых требований, в соответствии с которым истец просит:

1) <...>, площадью 42,60 кв.м;

2) <...>, площадью 17,15 кв.м;

3) <...>, площадью 18,50 кв.м;

4) <...>, площадью 25,25 кв.м;

5) <...>, площадью 45 кв.м;

6) <...>, площадью 41,95 кв.м;

7) <...>, площадью 18,95 кв.м;

6) <...>. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО "Агентство Экспресс-оценка", г. Новосибирск, от 23.09.2011г. №1771/ГК/Р и составляет 1 857 013 руб.;

11) <...> Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО "Агентство Экспресс-оценка", г. Новосибирск, от 23.09.2011г. №1772/ГК/Р и составляет 1 458 010 руб.;

13) <...>. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО "Агентство Экспресс-оценка", г. Новосибирск, от 23.09.2011 №1777/ГК/Р и составляет 357 145 руб.;

Всего 14 650 651 руб.

Протокольным определением от 02.03.2016г. принято заявление истца об уточнении исковых требований, в соответствии с которым истец просит обязать ответчика создать или приобрести и передать в муниципальную собственность жилые помещения в границах населенного пункта г. Томск, необходимые для предоставления гражданам, выселяемым из следующих жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма:

1) <...>, площадью 42,60 кв.м;

2) <...>, площадью 17,15 кв.м;

3) <...>, площадью 18,50 кв.м;

4) <...>, площадью 25,25 кв.м;

5) <...>, площадью 45 кв.м;

6) <...>, площадью 31,6 кв.м;

7) <...>, площадью 34,5 кв.м;

в остальной части требования остаются без изменения.

Истец в письменных пояснениях по делу указал, что при определении цены права на заключение договора РЗТ обязательства застройщика, предусмотренные в п. п. 2.5.1., 2.5.2. договора, не учитывались.Ответчик обязан исполнить свои обязательства, предусмотренные п. п. 2.5.1., 2.5.2. договора о развитии застроенной территории по ул. Савиных, 4а, 4б. Отсутствие детализации в договоре о развитии застроенной территории обязательств, предусмотренных названными пунктами, не препятствовало ответчику добросовестному их исполнению;отказ в удовлетворении исковых требований будет лишением права муниципального образования на эффективное восстановление в его правах посредством правосудия, отвечающего принципу справедливости.

Определением от 02.03.2016г. судебное разбирательство в судебном заседании отложено на 13.04.2016г. в 10 час. 30 мин.

В судебном заседании объявлен перерыв до 15.04.2016г. 9 час. 00 мин. Информация о перерыве размещена в электронной карточке дела.

В судебном заседании представители сторон поддержали заявленные требования и возражения.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Постановлением администрации Города Томска от 20.02.2012г. №577 принято решение о проведении торгов по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории площадью 2 480 кв.м, местоположение которой: <...>, расположенной в территориальной зоне застройки многоэтажными жилыми домами (л. д. 9 т. 1).

Протоколом №3 от 12.04.2012г. аукцион признан несостоявшимся в связи с участием в нем менее двух участников, единственным участником выступил ЖСК "Заисточный" (л. д. 14-15 т. 1).

Между муниципальным образованием "Город Томск", от имени и в интересах которого действует Департамент недвижимости, и ЖСК "Заисточный" был заключен договор о развитии застроенной территории, местоположение которой: <...>, от 20.04.2012г. (л. д. 10-12 т. 1).

Предметом указанного договора являются обязательства и действия ЖСК "Заисточный", направленные на развитие застроенной территории общей площадью 2 480 кв.м, местоположение которой: <...> (далее - территория), с расселением жилых домов, расположенных на территории, признанных постановлением Мэра города Томска от 29.12.2008г. №1041 аварийными, подлежащими сносу с последующим предоставлением земельного участка без проведения торгов: для строительства объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, учетом обязательств, которые ЖСК "Заисточный" обязуется выполнить в установленный настоящим договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц, а также обязательства и действия муниципального образования "Город Томск" по созданиюнеобходимых условий для выполнения вышеуказанных обязательств ЖСК "Заисточный" (п. 1.2. договора).

Согласно условиям договора, общая площадь застроенной территории составляет 2 480 кв.м (п. 2.2.); здание, подлежащее сносу: жилой дом по адресу: <...> (п. 2.3.); цена права на заключение договора 2 372 000 руб. (цена в соответствии с протоколом аукциона от 12.04.2012г. №4) (п. 2.4.).

В соответствии с п. 2.5.1. договора ЖСК "Заисточный" обязан в срок до 30.09.2012г. создать либо приобрести и передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения в границах населенного пункта г. Томска, необходимые для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, расположенных в жилых домах по адресу: <...>.

Согласно п. 2.5.2. договора ЖСК "Заисточный" обязан в срок до 30.09.2012г. уплатить выкупную цену за изымаемые на основании постановления администрации г. Томска жилые помещения в многоквартирных домах по адресам: <...>, за исключением жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности г. Томска.

В срок до 30.10.2012г. ЖСК "Заисточный" обязан разработать и представить к утверждению в установленном порядке проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (п. п. 2.5.3. договора); в течение двух месяцев с момента утверждения проекта планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, обратиться в Департамент архитектуры и градостроительства администрации города Томска с заявлением о предоставлении земельного участка в границах застроенной территории для строительства объекта - согласно утвержденного проекта планировки (п. 2.5.4. договора); в срок до 30.03.2015г. осуществить строительство объекта, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории (п. 2.5.5. договора); в срок до 30.03.2015г. осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в соответствии с действующими требованиями и нормативами. По окончанию строительства все объекты инженерной инфраструктуры, возведенные в рамках выполнения обязательств, возникших из договора о развитии застроенной территории, должны быть безвозмездно переданы в муниципальную собственность города Томска, в течение 6 месяцев со дня ввода объектов инженерной инфраструктуры в эксплуатацию (п. 2.5.6. договора); в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения ЖСК "Заисточный" обязательств, возникших из договора о развитии застроенной территории, выплачивать неустойку в размере 0,1% от цены за право на заключение договора о развитии застроенной территории за каждый день просрочки (п. 2.5.7. договора).

В силу п. 2.7.3. после выполнения ЖСК "Заисточный" обязательств, предусмотренных п. п. 2.5.1.-2.5.4., муниципальное образование "Город Томск" обязано предоставить без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством земельный участок для строительства в границах застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Постановлением администрации города Томска от 19.07.2013г. №1404-з утвержден проект планировки территории и проект межевания территории в границах ул. Савиных, ул. Карпова в городе Томске (л. д. 17 т. 1).

Департамент недвижимости в адрес ЖСК "Заисточный" направил письмо от 29.04.2014г. №3474, в котором указал на неисполнение по состоянию на 25.04.2014г. обязательств, предусмотренных п. п. 2.5.1., 2.5.2. договора. Муниципальным образованием "Город Томск" произведено расселение 20 квартир в жилых домах по адресу: <...>. При этом сумма затрат, понесенных бюджетом муниципального образования, составила 31 413 147 руб. 10 коп. В связи с ненадлежащим исполнением договорных обязательств произведено начисление неустойки (л. д. 13 т. 1).

В подтверждение расселения жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, Департамент недвижимости представил в материалы дела постановления администрации города Томска об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу и жилых помещений, признанных непригодными для проживания от 01.03.2012г. №193 (ул. Савиных, 4б кв. 6); от 23.07.2012г. №857 (ул. Савиных, 4б кв. 3, 8); от 24.05.2012г. №538 (ул. Савиных, 4б кв. 2); от 04.04.2012г. №303 (ул. Савиных, 4а кв. 2, 6); от 13.03.2012г. №217 (ул. Савиных, 4а кв. 5, 7, 8; ул. Савиных, 4б, кв. 1, 4, 5, 7) (л. д. 54-64 т. 1), а также распоряжения о вселении граждан в жилые помещения муниципального жилищного фонда от 27.11.2011г. №433, от 14.11.2011г. №351, от 10.11.2011г. №346, от 10.11.2011г. №343, от 21.12.2011г. №416, от 20.12.2011г. №405, от 29.12.2011г. №438 и договоры социального найма к ним (л. д. 101-114 т. 1).

Основанием для принятия названных постановлений явились постановление Мэра города Томска от 29.12.2008г. №1041 "Об утверждении решений междведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда", постановление администрации города Томска от 22.02.2011г. №152 "О реализации решений междведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда и внесении изменений в постановление Мэра города Томска от 12.01.2009г. №2 "Об утверждении решений междведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда" и постановление администрации города Томска от 16.09.2010г. №962 "О реализации решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда", распоряжение администрации города Томска от 14.12.2009г. №р1525 "О Регламенте подготовки решения об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и жилых помещений в многоквартирному доме, признанном аварийным и подлежащим сносу"; постановление Мэра города Томска от 29.03.2007г. №192 "О признании жилых домов в г. Томске аварийными и подлежащими сносу"; постановление Мэра города Томска от 25.04.2008г. №330 "О признании жилых домов аварийными и подлежащими сносу"; постановление Мэра города Томска от 29.12.2007г. №884 "О признании жилых домов аварийными и подлежащими сносу".

Департаментом недвижимости также представлены в материалы дела соглашения о выкупе жилых помещений для муниципальных нужд от 15.05.2012г. (ул. Савиных, 4а кв. 2); от 27.04.2012г. (ул. Савиных, 4а кв. 5); от 17.07.2012г. (ул. Савиных, 4а кв. 6); от 22.08.2012г. (ул. Савиных, 4а кв. 7); от 15.10.2012г. (ул. Савиных, 4а кв. 8); от 15.08.2012г. (ул. Савиных, 4б кв. 1); от 30.08.2012г. (ул. Савиных, 4б кв. 2); от 15.10.2012г. (ул. Савиных, 4б кв. 3); от 01.03.2013г. (ул. Савиных, 4б кв. 4); от 03.09.2012г. (ул. Савиных, 4б кв. 5); от 26.06.2012г. (ул. Савиных, 4б кв. 6); от 15.08.2012г. (ул. Савиных, 4б кв. 7); от 21.11.2012г. (ул. Савиных, 4б кв. 8) (л. д. 65-100 т. 1). Основанием заключения названных соглашений указана городская долгосрочная целевая программа "Переселение граждан города Томска из аварийного жилищного фонда в 2010-2012 годах", утвержденная постановлением администрации города Томска от 23.09.2009г. №880, постановление администрации города Томска от 24.05.2012г. №538 "Об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу".

В подтверждение размера расходов на расселение жилых помещений, находящихся в собственности граждан в материалы дела представлены также выкопировки из отчетов об оценке рыночной стоимости изымаемого имущества для муниципальных нужд.

Ссылаясь на уклонение ЖСК "Заисточный" от исполнения обязательств по созданию или приобретению и передаче в муниципальную собственность жилых помещений, необходимых для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, по уплате выкупной цены за изымаемые на основании постановлений администрации города Томска жилые помещения в сумме 14 650 651 руб., а также неуплате неустойки в размере 1 506 220 руб., Департамент недвижимости обратился с настоящим иском в суд.

Рассмотрев спор, оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам по существу заявленных требований.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Заявляя требование об обязании ответчика приобрести и передать в муниципальную собственность жилые помещения в границах населенного пункта г. Томск, необходимые для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма и обязании уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения, истец сослался на нарушение ответчиком условий п. п. 2.5.1., 2.5.2. договора о развитии застроенной территории от 20.04.2012г.

В соответствии с ч. 1 ст. 46.2 Градостроительного кодекса по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 названной статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

На основании ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса существенным условиями договора являются:

1) сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции;

2) цена права на заключение договора;

3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки подготовки таких документов;

4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; максимальные сроки осуществления строительства;

7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

9) обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

10) срок договора;

11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

Поскольку условия подписанного и исполняемого сторонами договора о развитии застроенной территории, в том числе указанные в п. п. 2.5.1., 2.5.2. договора, соответствуют приведенным нормам Градостроительного кодекса, то данный договор является заключенным в силу ст. 432 ГК РФ.

В п. 5 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ установлена обязанность застройщика по уплате выкупной цены за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии, а в пп. 8 ч. 3 этой же статьи закреплена корреспондирующая обязанность органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа соответствующих жилых помещений и земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

В соответствии с ч. 11 ст. 32 Жилищного кодекса РФ в случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома.

Таким образом, выкуп жилых помещений в многоквартирном доме при их изъятии для муниципальных нужд осуществляется муниципальным образованием.

В п. 4 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ установлена обязанность застройщика создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на соответствующей территории.

Согласно ст. 86 Жилищного кодекса РФ, если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.

В этой связи в силу ст. 86 Жилищного кодекса РФ, особенностей предмета и субъектного состава договора социального найма, закрепленных ст. 60 Жилищного кодекса РФ, передать жилые помещения гражданам по договору социального найма могут исключительно государственные или муниципальные органы, принявшие решение о сносе многоквартирного дома. Данная обязанность не может быть передана третьему лицу.

Следовательно, по договору о развитии застроенной территории застройщик обязан передать благоустроенные жилые помещения органу местного самоуправления в муниципальную собственность в количестве, достаточном для предоставления выселяемым гражданам по договорам социального найма.

Таким образом, в п. 4 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ закреплено лишь целевое назначение части жилых помещений, передаваемых застройщиком органу местного самоуправления при реализации договора о развитии застроенной территории.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009г. №14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", при выселении граждан из жилых помещений по основаниям, перечисленным в ст. ст. 86-88 Жилищного кодекса РФ, новое благоустроенное жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно быть равнозначно по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому иные обстоятельства, учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются.

Таким образом, отягощенность договора о развитии застроенной территории публичным элементом свидетельствует о необходимости реализации органом местного самоуправления своих властных полномочий в следующем порядке: 1) до заключения договора о развитии застроенной территории - принятие решения о развитии застроенной территории; проведение аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории; 2) в процессе исполнения договора - утверждение проекта планировки застроенной территории; принятие решения об изъятии жилых помещений и земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, подлежащие сносу.

Данное обстоятельство подтверждается также содержанием протокола №3 от 12.04.2012г. о результатах аукциона по лоту: право заключения договора о развитии застроенной территории, местоположение которой: <...>, согласно которому на застроенной территории расположено кирпичное нежилое строение, не соответствующее требованиям градостроительного регламента, находящееся в частной собственности. Ограничения и обременения на земельный участок и иные объекты недвижимости, находящиеся в муниципальной собственности, помимо оговоренных, отсутствуют (л. д. 14-15 т. 1).

Суд учитывает, что в договоре от 20.04.2012г. в п. 2.5.1. и п. 2.5.2. отсутствует указание на наличие нерасселенных квартир, находящихся в муниципальной или частной собственности, следовательно, не определен объем соответствующих обязательств застройщика. При этом хозяйственная практика заключения подобных договоров, стороной которых выступает истец (аффилированные к нему лица) по настоящему делу, свидетельствует о том, что в договорах прямо предусматривается перечень квартир для расселения, взамен которых застройщик должен создать либо приобрести и передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения в границах населенного пункта г. Томск, а также прямо указываются квартиры, за которые застройщик должен уплатить выкупную цену в связи с их изъятием, то есть определяется объем обязательств стороны по договору в связи с развитием застроенной территории (л. д. 139-149 т. 1).

При этом судом также учитывается, что из представленной истцом во исполнение определения суда от 15.03.2016г. конкурсной документации в отношении права на заключение договора о развитии застроенной территории, местоположение которой: <...>, следует, что при определении цены права на заключение договора не учитывались обязательства застройщика, предусмотренные в п. п. 2.5.1., 2.5.2. договора.

Справки от 01.09.2011г., от 18.12.2012г. о зарегистрированных гражданах по месту жительства: <...>, не свидетельствуют о наличии соответствующих отношений по социальному найму в отношении названных жилых помещений, поскольку распоряжением администрации Города Томска от 29.12.2011г. №438, письмом от 03.02.2016г. №02-40/338 подтверждается, что ранее занимавшие указанные жилые помещения наниматели были вселены в другие жилые помещения, а договоры социального найма жилых помещений, расположенные по данным адресам с гражданами были расторгнуты.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, доказательства, представленные в материалы дела, в том числе аукционную документацию, содержащую утвержденные постановлением администрации города Томска от 20.02.2012г. №144 существенные условия договора, договор о развитии застроенной территории, местоположение которой: <...>, от 20.04.2012г., постановления Администрации г. Томска об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения, в многоквартирном доме, признанном аварийном и подлежащим сносу и жилого помещения признанного непригодным для проживания, распоряжения Администрации Кировского района г. Томска о заселении жилого помещения муниципального жилищного фонда и заключении договора социального найма (л. д. 54-114 т. 1), суд установил, что решения об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений от 01.03.2012г. №193 (ул. Савиных, 4б кв. 6); от 04.04.2012г. №303 (ул. Савиных, 4а кв. 2, 6); от 13.03.2012г. №217 (ул. Савиных, 4а кв. 5, 7, 8; ул. Савиных, 4б кв. 1, 4, 5, 7) (л. д. 54-64 т. 1), а также распоряжения о вселении граждан в жилые помещения муниципального жилищного фонда от 27.11.2011г. №433, от 14.11.2011г. №351, от 10.11.2011г. №346, от 10.11.2011г. №343, от 21.12.2011г. №416, от 20.12.2011г. №405, от 29.12.2011г. №438 приняты до заключения договора от 20.04.2012г.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что в договоре о развитии застроенной территории, местоположение которой: <...>, от 20.04.2012г. стороны не предусмотрели, что его условия применяются к отношениям, возникшим до его заключения, а обязанность по оплате выкупной стоимости жилых помещений в многоквартирных домах по адресу: <...>, возникла до момента заключения указанного договора, суд приходит к выводу об отсутствии обязательств по созданию или приобретению и передаче в муниципальную собственность жилых помещений, необходимых для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, и уплате выкупной цены за изымаемые на основании постановлений администрации города Томска жилые помещения в рамках договора о развитии застроенной территории от 20.04.2012г., поскольку часть спорных жилых помещений были расселены/изъяты до заключения договора, обязательств ответчика по компенсации за ранее приобретенные истцом квартиры договор не содержит (аналогичная позиция изложена в Определении Верховного суда Российской Федерации от 03.03.2016г. №309-ЭС16-1328 и принятых в рамках названного дела судебных актах судов апелляционной и кассационной инстанций).

В этой связи заявленные истцом требования удовлетворению не подлежат.

Требование об обязании ответчика создать или приобрести и передать в муниципальную собственность жилые помещения в границах населенного пункта г. Томск, необходимые для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, не подлежит удовлетворению и в связи с тем, что из материалов дела и объяснений сторон следует, что указанные в исковом заявлении граждане на момент рассмотрения спора выселены из спорных жилых помещений, заселены в другие предоставленные муниципалитетом жилые помещения по договорам социального найма, что также свидетельствует об отсутствии соответствующей обязанности ЖСК "Заисточный" по приобретению/созданию жилых помещений для граждан, которые выселяются из жилых помещений в связи с развитием застроенной территории.

При этом истец не лишён права на взыскание с ответчика в порядке, предусмотренном ст. ст. 15, 393 ГК РФ, расходов, понесённых на приобретение жилых помещений гражданам, решения об изъятии помещений которых принято после заключения договора о развитии застроенной территории от 20.04.2012г., о чем при рассмотрении настоящего дела истцом не заявлено. В рассматриваемом случае, по мнению суда, отказ в удовлетворении требования о передаче в собственность муниципального образования благоустроенных жилых помещений в границах населенного пункта г. Томска в связи с передачей земельного участка ЖСК "Заисточный" под застройку на указанных в договоре условиях согласуется с требованием эффективного восстановления в его правах посредством правосудия (ст. 2 АПК РФ), отвечающего принципу справедливости.

Поскольку судом признаны необоснованными требования об обязании приобрести и передать в муниципальную собственность жилые помещения в границах населенного пункта г. Томск, необходимые для предоставления гражданам, выселяемым жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, и уплате выкупной цены за изымаемые на основании постановлений администрации города Томска жилые помещения, то отсутствуют основания для взыскания с ответчика неустойки за ненадлежащее исполнение договорных обязательств, в связи с чем указанное требование удовлетворению не подлежит.

Расходы по оплате государственной пошлины в силу ч. 1 ст. 110 АПК РФ относятся на истца, однако взысканию не подлежат согласно ст. 333.37 Налогового кодекса РФ.

Руководствуясь ст. ст. 110, 168-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья А. ФИО10