Гражданский кодекс часть 1

к муниципальному образованию «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании договора заключенным,

при участии в заседании:

от истца – ФИО2 по доверенности от 15.10.2018 г.,

от ответчика – ФИО3 по доверенности № 5 от 07.02.2019 г.,

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Томской области с иском к муниципальному образованию «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (далее – Департамент недвижимости), в котором просит признать заключенным договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок № 2012 от 2012 года.

В обоснование заявленных исковых требований истец сослался на положения статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав, что в 2012 году, являясь собственником нежилых помещений в здании по адресу: <...>, обратился Департамент недвижимости для оформления выкупа доли в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположено здание и необходимый для его эксплуатации. Постановлением Администрации г. Томска от 28.05.2012 г. № 1153-з земельный участок был разделен, образованные в результате раздела участки предоставлены в собственность, в том числе, истцу. Департаментом недвижимости подготовлен проект договора купли-продажи в четырех экземплярах. ФИО1 подписан экземпляр и возвращен в Департамент недвижимости, однако своевременно выкупная цена имущества оплачена не была. Безналичным платежом от 19.12.2017 г. истец произвел оплату и письмом от 22.06.2018 г. потребовал от Департамента недвижимости передать ему участок по акту приема-передачи. В ответ на обращение от Департамента получено предложение подписать договор купли-продажи по другой выкупной стоимости. Между тем, истец полагает заключенным договор купли-продажи от 2012 года.

От ответчика поступил отзыв на исковое заявление, в котором указывает на незаключенность договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок № 2012 ввиду невозвращения истцом подписанного со своей стороны экземпляра договора. Также ссылается на злоупотребление истцом своими правами (л.д. 56-57).

Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнениях к нему. Ссылался также на принятие ответчиком исполнения по договору 2012 года.

Представитель ответчика возражала против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве на иск, указала, что исполнение Департаментом недвижимости не принималось, возврат оплаты, произведенной ФИО4, возможен только по его заявлению с указанием реквизитов для перечисления денежных средств. Кроме того, полагала, что решение арбитражного суда от 28.03.2019 г. по делу № А67-11786/2018 о взыскании с ФИО1 неосновательного обогащения, полученного ввиду пользования спорным земельным участком, имеет преюдициальное значение для разрешения настоящего спора.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав представителей сторон, суд считает исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации Города Томска от 28.05.2012 № 1153-з «О разделе земельного участка (кадастровый номер 70:21:0200019:386), о прекращении права постоянного бессрочного пользования на земельные участки и о предоставлении образованных в результате раздела земельных участков в собственность» по ходатайствам ООО «Торговый дом «Томич», ООО «Метиз», ФИО1, ФИО5 разделен ранее образованный из земель населенных пунктов земельный участок по адресу: <...> (кадастровый номер 70:21:0200019:386) площадью 5559 кв.м, предоставленный постановлением Мэра города Томска от 03.05.2000 № 1050-з на праве постоянного (бессрочного) пользования для эксплуатации производственных зданий и сооружений, с образованием в результате раздела шести самостоятельных земельных участков, в том числе, земельного участка по адресу: <...> (кадастровый номер 70:21:0200019:501) площадью 820 кв.м.; право постоянного (бессрочного) пользования ООО «Торговый дом «Томич» на земельные участки прекращено; обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Томич», обществу с ограниченной ответственностью «Метиз», ФИО1 в общую долевую собственность за плату предоставлен земельный участок по адресу: <...> (кадастровый номер 70:21:0200019:501) площадью 820 кв.м. для эксплуатации административного здания (л.д. 11).

Во исполнение названного постановления Департаментом экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (правопредшественником ответчика) подготовлен проект договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, согласно пунктам 1.1 – 1.6 которого муниципальное образование «Город Томск» (продавец) обязуется передать в собственность ФИО1 (покупателя), а покупатель – принять и оплатить в соответствии с условиями договора долю в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель населенных пунктов по адресу: <...> (кадастровый номер 70:21:0200019:501) общей площадью 820 кв.м. для эксплуатации административного здания в границах, установленных в кадастровом паспорте участка; доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, подлежащая продаже по настоящему договору, составляет 16700/82000 долей (л.д. 12-14).

В пункте 2.1 данного проекта договора предусмотрены обязанности покупателя, а именно: после подписания сторонами договора купли-продажи произвести оплату стоимости (выкупную цену) доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в порядке, предусмотренном пунктом 3.3 договора; принять путем подписания акта приема-передачи долю в праве общей долевой собственности на земельный участок не позднее трех дней с момента вручения ему акта, подписанного продавцом; в течение месяца с момента заключения договора обеспечить государственную регистрацию перехода права собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок за счет собственных средств.

В соответствии с пунктом 2.2.1 проекта договора продавец обязуется в течение пяти календарных дней после получения оплаты выкупной стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок передать покупателю участок по акту приема-передачи.

Стоимость (выкупная цена) доли предусмотрена пунктом 3.1 проекта договора: 93 588,68 руб., НДС не облагается. Оплата производится в течение десяти рабочих дней с момента подписания настоящего договора в безналичном порядке путем перечисления денежных средств в сумме, указанной в пункте 3.1 договора (пункт 3.3 проекта договора).

К проекту договора приложен Акт установления выкупной цены доли земельного участка, в котором изложен порядок расчета цены.

Подготовленный проект договора купли-продажи получен ФИО1 26.07.2012 г. «для согласования», о чем свидетельствует расписка в получении, сделанная истцом на копии постановления администрации Города Томска от 28.05.2012 г. № 1153-з (л.д. 59), и не оспаривается истцом.

19.12.2017 г. ФИО1 произведена безналичная оплата посредством сервиса Сбербанк Онлайн на сумму 93 588,68 руб. с указанием назначения платежа «Оплата по договору № ___/2012 от 2012 г. купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на зем.участок по адресу: Томск, ул. Кулагина, 6А», что подтверждается чеком по операции № 8989633 (л.д. 15).

04.06.2018 г. ФИО1 обратился в Департамент недвижимости с заявлением о подготовке документов для оформления земельного участка 70:21:0200019:501 по адресу: <...>, выделенного постановлением администрации г. Томска от 28.05.2012 г. № 1153-з. Заявление истца принято Департаментом недвижимости за вх.№ 6261 (л.д. 79).

В ответ на заявление вх.№ 6261 от 04.06.2018 г. письмом от 04.07.2018 г. исх.№ 8214 Департамент недвижимости направил в адрес ФИО1 3 экземпляра подписанного со стороны продавца проекта договора купли-продажи земельного участка с разъяснением положений пункта 7 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации о необходимости возвращения в Департамент подписанного покупателем экземпляра договора в течение 30 дней с момента получения (л.д. 17-19).

Пунктом 3.2 направленного 04.07.2018 г. проекта договора предусмотрена выкупная цена имущества, равная 50% кадастровой стоимости земельного участка, а именно 404515,75 руб.

17.07.2018 г. истцом ответчику вручено письмо, в котором ФИО1 указал на наличие ранее заключенного между сторонами договора купли-продажи 2012 года, на оплату выкупной цены в 2017 году, и потребовал подготовить и передать акт приема-передачи земельного участка (л.д. 20).

Ссылаясь на то, что между сторонами имеется спор о заключенности договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходит из того, что в силу статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Защита гражданских прав осуществляется предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации способами, в том числе путем признания права (абзац второй статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с этим требование о признании договора заключенным, по общему правилу, подлежит рассмотрению по существу, и может быть квалифицировано по способу защиты как иск о признании договорного правоотношения существующим в определенном виде.

По правилам статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации, оценивая правоотношения сторон по заключению договора купли-продажи, суд руководствуется актами гражданского законодательства, действующими по состоянию на 26.07.2012 г., то есть на дату получения истцом спорного проекта договора для согласования.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В силу пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или из прежних деловых отношений сторон. Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте (статья 438 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Когда в письменной оферте не определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, до окончания срока, установленного законом или иными правовыми актами, а если такой срок не установлен, - в течение нормально необходимого для этого времени (пункт 1 статьи 441 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации (редакция от 25.06.2012 г.), предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, установлен статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом, порядок направления оферты и сроки её акцептования покупателем для заключения договора купли-продажи земельного участка были регламентированы нормами статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной Федеральным законом № 171-ФЗ от 23.06.2014 г. Однако, по состоянию на июль 2012 года действовала редакция статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 6 которой предусмотрено, что договор купли-продажи или аренды земельного участка заключается в недельный срок со дня принятия указанного в пункте 5 настоящей статьи решения.

Как следует из материалов дела и не оспаривается истцом, экземпляры подготовленного в 2012 году Департаментом недвижимости проекта договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок получены ФИО1 26.07.2012 г. для согласования.

С учетом вышеприведенных норм, подписанный покупателем со своей стороны экземпляр договора подлежал возвращению в Департамент недвижимости не позднее 02.08.2012 г. Иной нормально необходимый для подписания договора период времени истцом не указан, нормативно не обоснован.

Между тем, ФИО1 не представлено каких-либо доказательств своевременного возвращения продавцу подписанного со стороны покупателя экземпляра договора либо совершения в установленный срок действий по исполнению договорных обязательств. Согласно пояснениям Департамента недвижимости, подписанный экземпляр договора был передан ответчику только 04.06.2018 г. как приложение к заявлению истца об оформлении земельного участка вх.№ 6261. Данные пояснения документально не опровергнуты, доказательства, свидетельствующие о направлении акцепта ранее 04.06.2018 г., суду не представлены.

Ссылки на то, что на получение ответчиком подписанного ФИО1 экземпляра договора указывает наличие оттиска печати Департамента недвижимости, которая проставлялась только на подписанный обеими сторонами договор, судом отклоняются как носящие предположительный характер. Более того, ссылаясь на наличие оттиска печати, истец не представляет пояснений относительно отсутствия на экземпляре договора порядкового номера договора, присваиваемого Департаментом при внутренней регистрации договоров, а также даты заключения.

Таким образом, суд признает обоснованными доводы ответчика о том, что в разумные сроки акцепт на оферту продавцом получен не был, в связи с чем отсутствовали основания полагать договор купли-продажи заключенным.

Действия ФИО1 по безналичному перечислению ответчику 93 588,68 руб. в счет оплаты выкупной цены по договору 19.12.2017 г. не могут оцениваться судом как добросовестное исполнение обязательств по договору с учетом просрочки внесения платы более чем на пять лет против сроков, предусмотренных проектом договора 2012 г. Более того, исходя из условий проекта договора обязательство по оплате выкупной цены подлежало исполнению покупателем в течение десяти рабочих дней с момента подписания договора. Ссылаясь на своевременное подписание проекта договора и возвращения подписанного экземпляра продавцу, ФИО1 в то же время не представляет доказательств уплаты продавцу пени, рассчитанной согласно пункту 5.1 договора в размере 1% от выкупной цены за каждый день просрочки (в случае подписания договора в августе 2012 г., по состоянию на 19.12.2017 г. размер пени превышал бы 1,8 млн. руб.).

Напротив, непринятие Департаментом недвижимости в течение срока исковой давности каких-либо мер по взысканию с покупателя задолженности по оплате выкупной цены косвенно свидетельствует о том, что ответчик добросовестно полагал договор купли-продажи не заключенным.

Также о противоречивости поведения истца и непоследовательности занимаемой им позиции относительно действия договора 2012 г. свидетельствует то обстоятельство, что и после перечисления денежных средств 19.12.2017 г. ФИО1 в период более полугода не обращался в Департамент недвижимости с требованием о передаче участка по акту приема-передачи с целью скорейшего исполнения предусмотренной договором обязанности покупателя по обеспечению государственной регистрации права (пункт 2.1.3 договора).

Суд отклоняет ссылку истца на принятие ответчиком исполнения по договору с учетом особенностей продавца как участника гражданского оборота. Поскольку на стороне продавца выступает публично-правовое образование, действующее в лице своих уполномоченных органов и руководствующееся в своей деятельности также нормами бюджетного законодательства, само по себе невозвращение денежных средств, перечисленных в безналичном порядке в бюджет муниципального образования, при отсутствии письменного отказа на заявление плательщика о возврате уплаченной суммы не может однозначно расцениваться как действия контрагента по принятию исполнения по заключенному договору. Более того, впоследствии ответчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании неосновательного обогащения, полученного ввиду пользования ФИО1 спорным земельным участком без оплаты такого пользования.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что в установленный срок покупатель, получивший оферту 26.07.2012 г., в адрес продавца акцепт не направил, в связи с чем договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок 2012 года заключен не был.

Иная оценка изложенных обстоятельств позволяла бы ФИО1 непредсказуемо долго удерживать созданную им ситуацию в состоянии неопределенности для Департамента недвижимости, что не отвечало бы охраняемым законом принципам равенства участников гражданских правоотношений, стабильности гражданского оборота и определенности правоотношений сторон.

Данные выводы соответствуют позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2015 г. № 305-ЭС15-2415 по делу № А40-28123/2014.

На основании изложенного, оценив совокупность представленных в материалы дела доказательств, суд пришел к выводу о том, что достаточные основания для удовлетворения заявленного иска отсутствуют.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении иска отказать.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Судья Р.А. Ваганова