Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «Надежда» (далее – ООО «Надежда», истец) обратилось в арбитражный суд к муниципальному образованию «Асиновский район» в лице Администрации Асиновского района (далее – ответчик), с иском о признании права собственности на нежилое трехэтажное здание (шпалозавода), общей площадью 1182,0 кв. м. инв. № 69:208:1000:01:12342, кадастровый номер 70:17:0000009:641, находящееся по адресу: <...>.

В обоснование исковых требований истец полагает, что:

- спорное нежилое здание было приобретено у ООО «Регион» по договору купли-продажи б/н от 24.01.2000; договор купли-продажи б/н от 24.01.2000 соответствует требованиям законодательства, условия покупателем выполнены, имущественных претензий от продавца не поступало;

- право собственности на спорный объект возникло у ООО «Регион» до введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

- истец получил отказ в регистрации перехода права собственности, в ЕГРП отсутствовала запись о регистрации права собственности за ООО «Регион».

Ответчиком представлен отзыв на исковое заявление 18.09.2013 и дополнения (т. 1 л.д. 88-89, т. 2 л.д. 11, 71) в котором иск не признал и полагает, что:

- в настоящее время на земельном участке с кадастровым номером 70:17:0000009:641 отсутствует объект капитального строительства;

- право собственности прекращается при гибели или уничтожении имущества;

- признание права может быть осуществлено только при наличии оснований для обладания истцом вещью на заявленном праве;

- по заключению строительно-технической экспертизы на земельном участке отсутствует спорное строение.

Истец в ответ на возражения ответчика представил дополнительные пояснения от 10.06.2014 и 20.06.2014 (т. 2, л.д. 52-53, 72), в которых дополнительно указал на то, что:

- спорное здание прошло государственный кадастровый учет, не снято с него;

- существование спорного объекта подтверждается публичной кадастровой картой, техническим паспортом, кадастровым паспортом, инвентарными карточками, справкой ОГУП ТОЦТИ, решением Арбитражного суда Томской области от 31.01.2014 по делу № А67-6546/2013, справочной информацией по объектам недвижимости.

В период судебного разбирательства производство по делу было приостановлено с 05.11.2013 по 02.04.2014 (до вступления в законную силу судебного акта по делу № А67-6546/2013).

08.07.2014 в заседании суда истец ходатайствовал об изменении предмета иска - признание права собственности на фундамент. Изменение предмета иска принято арбитражным судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

В судебном заседании представители сторон поддержали требования и возражения.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, не явилось.

Арбитражный суд в соответствии с частью 5 статьи 156 АПК РФ рассматривает дело в отсутствие третьего лица.

Арбитражный суд установил следующие обстоятельства дела.

Между ООО «Надежда» (покупатель) и ООО «Регион» (продавец) заключен договор купли-продажи б/н от 24.01.2000 имущества, расположенного на земельном участке, который принадлежал продавцу на праве постоянного бессрочного пользования (л.д. 12). В соответствии с договором, продавец по акту приема-передачи передал покупателю основные средства, в числе которых указано спорное здание цеха шпалозавода (пункты 1.1-1.2 договора, акт от 24.01.2000).

Ранее здание цеха шпалозавода являлось предметом договора купли-продажи от 02.04.1998, заключенного между ЗАО «Эгида» (продавец) и ООО «Регион» (покупатель) (пункт 1.1 договора), передано по акту приема-передачи от 02.04.1998 (т.1 л.д.42-43), государственная регистрация перехода права собственности не производилась.

Как следует из материалов дела, ЗАО «Эгида» ликвидировано 16.11.2001; ООО «Регион» ликвидировано 06.07.2006, по решению суда (т. 1 л.д. 32, 48).

19.05.2009 истец обратился в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество, получил отказ.

С целью признания права собственности на спорное недвижимое имущество истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный суд, заслушав представителей сторон, исследовав доказательства и дав им оценку, а также применив нормы права к спорным отношениям, пришел к следующему выводу.

1) Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 ГК РФ, статья 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В соответствии с п. 59 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Таким образом, п.59 Пленума №10/22 предусматривает положение о том, что лицо имеет право на удовлетворения иска о признании права собственности только в случае обладания таким правом до вступления в силу Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (далее по тексту «ФЗ РФ №122-ФЗ»).

Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» введен в действие через 6 месяцев после его официального опубликования, то есть 31.01.1998 - официально опубликован в "Российской газете" N 145 от 30.07.1997 (часть 1 статьи 33 указанного ФЗ РФ №122-ФЗ).

Следовательно, представленные истцом договоры купли-продажи от 02.04.1998 и от 24.01.2000 заключены после вступления в силу ФЗ РФ №122-ФЗ, которым введена обязательная процедура государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Таким образом, истец не верно применил п.59 Пленума №10/22, к сложившимся отношениям, в части того, что право на объект недвижимости по договорам как у ООО «Регион», так и у ООО «Надежды» возникло до вступления в действие ФЗРФ № 122-ФЗ.

Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правопреемником которого является Управление Росреестра по Томской области, приступило к государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Томской области начиная с 03.09.1998 (т. 1 л.д. 49).

Как верно указал истец, договор купли-продажи от 02.04.1998 был заключен до начала производства государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории Томской области.

Вместе с тем, ФЗ РФ №122-ФЗ на момент заключения договора 02.04.1998 был принят и вступил в силу, ООО «Эгида» и ООО «Регион» могли обратиться за его регистрацией с момента образования территориального органа государственной регистрации в Томской области, но не сделали этого. Указанная правовая позиция суда соответствует сложившейся практике (см., напр.: Обзор правовых позиций Президиума ВАС РФ по вопросам частного права за ноябрь 2012; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.12.2013 по делу № А45-3210/2013).

Стороны договора купли-продажи от 02.04.1998 и договора купли-продажи от 24.01.2000, несмотря на предусмотренное законом обязательное требование о регистрации перехода права собственности на нежилое здание и имеющуюся возможность, не предпринимали попыток к осуществлению государственной регистрации. Доказательств обратного не представлено.

Таким образом, договор купли-продажи от 24.01.2000 нежилого здания заключен между ООО «Регион» и ООО «Надежда» позднее, чем введен в действие ФЗ РФ №122-ФЗ. В связи с чем, ООО «Надежда» не обладало никакими правами по отношению к спорному объекту до введения в действие указанного закона.

2) Истец обратился в регистрирующий орган только 19.05.2009 (т.1 л.д.40). Регистрирующий орган отказал истцу в регистрации права собственности на спорное недвижимое имущество (т. 1 л.д. 40-41). Основаниями для отказа явились: непредставление всех документов, недоказанность перехода права собственности на недвижимое имущество к ООО «Надежда», а также отсутствие в договорах купли-продажи данных, позволяющих определенно установить имущество, являющееся их предметом (пункт 1 статьи 432 и статья 554 ГК РФ).

Отсутствие у истца документов, необходимых для государственной регистрации его права собственности на спорный объект, не может являться основанием для признания за ним права собственности в обход правил ГК РФ.

Отказ регистрирующего органа истцом в установленном порядке не оспаривался, доказательств обратного не представлено (статья 65 АПК РФ).

3) При обращении в регистрирующий орган истец указал в качестве объекта государственной регистрации нежилое здание (т. 1 л.д. 40). При обращении в арбитражный суд, и в течение всего судебного процесса, истец просил признать право собственности на нежилое здание (т. 1 л.д. 4, т. 2 л.д. 52, 72). Во всех представленных истцом арбитражному суду в ходе судебного разбирательства документах указано нежилое здание (технический паспорт от 25.03.2008 – т. 1 л.д. 14-22, кадастровый паспорт от 11.02.2012 – т. 1 л.д. 23), чем вводил в заблуждение арбитражный суд.

08.07.2014 в заседании суда истец изменил предмет иска и просил признать право собственности на фундамент.

В обоснование своей позиции истцом представлено заключение независимого специалиста от 30.06.2014 №360, в котором специалист указал, что на земельно участке расположен бетонный фундамент нежилого здания.

В свою очередь, ответчик представил заключение БТИ от 20.06.2014 по результатам строительно-технической экспертизы здания по адресу: <...> (т. 2 л.д. 76-87). В заключении указано, что определить целостность строительных конструкций не представляется возможным.

В заключение специалиста от 30.06.2014 имеются фототаблицы, на которых изображены отдельные фрагменты конструкции (бетонные камни). Схема расположения конструкций на земельном участке, привязка к границам земельного участка, габаритные размеры, глубина залегания фундамента не указаны.

Арбитражный суд критически относится к представленному доказательству как к недостоверному (ст. 71 АПК РФ), поскольку из заключения невозможно установить нахождение на земельном участке целостной конструкции фундамента, а не его отдельных частей, прочность связи с земельным участком и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба (статья 130 ГК РФ).

Суд предложил истцу решить вопрос о назначении судебной экспертизы, которая позволила бы установить, является ли спорная конструкция незавершенным строительством объектом - фундаментом (т. 2 л.д. 88). Истец отказался заявлять соответствующее ходатайство, также отказался привлекать к участию в деле специалиста.

В данном деле арбитражный суд не имеет права назначить судебную экспертизу по собственной инициативе (ст. 82 АПК РФ).

Других доказательств, подтверждающих позицию истца, не представлено (статья 65 АПК РФ).

В силу пункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ объект капитального строительства – здание, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Исходя из толкования указанной нормы, спорный фундамент не является объектом капитального строительства; он может считаться недвижимым имуществом, только если ему в установленном порядке присвоен статус нового объекта, строительство которого еще не завершено. Фундамент, с которого снесено здание, недвижимым имуществом не является, поскольку он более самостоятельной потребительской ценностью не обладает (см., напр.: Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2014 по делу № А40-94038/2012, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2013 по делу № А40-53007/2012, Апелляционное определение Волгоградского областного суда от 18.10.2013 по делу № 33-4308/2013).

Таким образом, фундамент после осуществления сноса здания нельзя признать объектом незавершенного строительства и, соответственно, недвижимым имуществом (статья 130 ГК РФ).

Кроме того, наличие объекта недвижимости на земельном участке опровергается иными доказательствами, представленными в материалы дела: справка БТИ по состоянию на 24.03.2014 (т. 2 л.д. 16), материалы визуального осмотра от 05.11.2013 (т. 2 л.д. 85).

4) Предъявленное требование о признании права собственности на спорный объект свидетельствует о несогласии истца с позицией, выраженной в отказе зарегистрировать право собственности. Само право собственности никем не оспаривается. Истец не предъявлял к регистрирующему органу в суд каких-либо требований, связанных с отказом в проведении государственной регистрации, в рамках рассмотрения которых суд мог оценить законность и обоснованность актов, действий, бездействия регистрирующего органа. В том числе суд должен был бы оценить, допускает ли действующее законодательство государственную регистрацию права собственности заявителя на объект, не завершенный строительством (см., напр.: Постановление Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 № 4464/12; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.04.2013 по делу № А75-3995/2012).

Таким образом, если истец полагает, что фундамент здания является недвижимым имуществом, то им избран ненадлежащий способ защиты, что не лишает его возможности выбрать иной способ судебной защиты права – регистрацию перехода права собственности (статья 551 ГК РФ), признание права собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ), при соблюдении установленных условий.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд отказывает в удовлетворении иска.

Судебные расходы по делу относятся на истца в силу части 1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Томской области

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в установленном порядке в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья А.В. Шилов