Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Томской области в составе судьи А.В. Хлебникова, при ведении протокола судебного заседания секретарем Н.А. Монид, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Федерального казённого учреждения "Центр временного размещения временных переселенцев Министерства внутренних дел Российской Федерации, г. Томск" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 613 200 руб. 70 коп. основного долга, 34 317 руб. 60 коп. пени, расторжении договора №01/157 от 13.03.2001г.,

и встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Федеральному казённому учреждению "Центр временного размещения временных переселенцев Министерства внутренних дел Российской Федерации, г. Томск" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о зачете 358 151 руб. в счет арендной платы

при участии в судебном заседании:

от истца по первоначальному иску: ФИО2, по доверенности от 07.08.2017г.; ФИО3, по доверенности от 20.02.2017г.

от истца по встречному иску: ФИО1, по паспорту; ФИО4, по доверенности от 12.12.2016г.

У С Т А Н О В И Л:

Федеральное казённое учреждение "Центр временного размещения временных переселенцев Министерства внутренних дел Российской Федерации, г. Томск" (далее ФКУ "ЦВР МВД России г. Томск") обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании 498 092 руб. 90 коп. основной задолженности, 26 368 руб. 38 коп. пени, расторжении договора №01/157 от 13.03.2001г.

В обоснование заявленного требования истец сослался на уклонение ответчика от внесения арендной платы по договору аренды №01/157 от 13.03.2001г.

Определением от 24.07.2017г. исковое заявление принято к производству.

01.08.2017г. от ФИО1 поступило встречное исковое заявление о зачете 93 051 руб. в счет арендной платы.

Определением от 04.08.2017г. встречное исковое заявление принято к совместному рассмотрению с первоначальным иском по делу №А67-5395/2017.

В предварительном судебном заседании представитель ответчика наличие задолженности по арендной плате не оспаривала, однако считает, что долг должен быть снижен на величину произведенных ремонтно-строительных работ объекта аренды.

Определением от 07.08.2017г. судебное разбирательство в судебном заседании назначено на 23.08.2017г. в 09 час. 30 мин.

ФКУ "ЦВР МВД России г. Томск" в отзыве на встречное исковое заявление указало, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Томской области от 18.01.2017г. по делу №А67-8143/2016 удовлетворены требования первоначального иска о взыскании с ФИО1 в пользу ТУ Росимущества в Томской области задолженности по оплате арендных платежей и пени, всего 386 948 руб. 21 коп., а также требования встречного иска о взыскании с ТУ Росимущества в Томской области в пользу ФИО1 денежных средств на проведение ремонтно-строительных работ в сумме 386 948 руб. 21 коп.; произведен зачет требований по первоначальному и встречному искам. По изложенным основаниям ФКУ "ЦВР МВД России г. Томск" считает, что правовые основания для удовлетворения встречного искового заявления о зачете стоимости ремонтных работ на сумму 93 051 руб. отсутствуют.

От ФКУ "ЦВР МВД России г. Томск" поступило заявление об уточнении исковых требований, в соответствии с которым ФКУ "ЦВР МВД России г. Томск" просит взыскать с ФИО1 задолженность в сумме 613 200 руб. 70 коп. за период с 11.07.2016г. по 17.08.2017г., 34 317 руб. 60 коп. пени за период с 11.07.2016г. по 17.08.2017г., расторгнуть договор №01/157 от 13.03.2001г.

Протокольным определением от 23.08.2017г. уточнение исковых требований принято судом.

От ФИО1 также поступило заявление об увеличении размера встречного искового требования, в соответствии с которым ФИО1 просит зачесть в счет арендной платы по договору о передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, от 13.03.2001г. №01/157 стоимость ремонтных работ, произведенных в арендованных помещениях по адресу: <...>, в размере 358 151 руб.

Протокольным определением от 23.08.2017г. увеличение исковых требований принято судом.

В судебном заседании объявлен перерыв до 12 час. 00 мин. 29.08.2017г.

После перерыва от ФКУ "ЦВР МВД России г. Томск" поступили возражения на заявление об увеличении размера исковых требований, в котором истец по первоначальному иску указал, что затопление арендуемого помещения явилось следствием ненадлежащего исполнения истцом обязательств, установленных договором; решение по уборке и вывозу мусора с кровли дома по вышеуказанному адресу относится к компетенции собственников помещений в многоквартирном доме, реализация данного решения должна осуществляться за счет средств оплаты на содержание общего имущества. Отсутствуют правовые основания для зачета потраченных денежных средств в сумме 37 400 руб. на уборку снега, так как территория, с которой производилась уборка снега, не является общедомовой территорией дома по адресу: <...>, а принадлежит Муниципальному образованию "Город Томск".

В судебном заседании представители ФКУ "ЦВР МВД России г. Томск" поддержали первоначальный иск в полном объеме, против удовлетворения встречного требования возражали.

Представитель ФИО1 поддержала позицию, изложенную во встречном иске; пояснила, что против требования о расторжении договора возражений не имеется.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Решением Арбитражного суда Томской области от 13.11.2012г. по делу №А67-5689/2012 установлены следующие обстоятельства: между Департаментом по управлению государственной собственностью Томской области, Центром временного размещения вынужденных переселенцев, г. Томск (арендодатели) и предпринимателем ФИО1 заключен договор о передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, №01/157 от 13.03.2001г. (в редакции дополнительного соглашения от 08.04.2002г.). Договор заключен на срок до 01.05.2035г. и зарегистрирован в установленном законом порядке.

Приказом Министерства имущественных отношений РФ №223 от 18.02.2002г. создано Территориальное управление Минимущества по Томской области (правопредшественник истца по делу), которому были переданы полномочия по управлению и распоряжению федеральной собственностью.

В соответствии с условиями договора №01/157 от 13.03.2001г. в аренду предпринимателю ФИО1 по акту приема-передачи от 12.02.2001г. переданы нежилые помещения площадью 229,8 кв.м, расположенные в здании по адресу: <...>. Дополнительным соглашением от 08.04.2002г. дата подписания акта приема передачи указана 01.05.2002г.

Дополнительным соглашением от 01.09.2008г. площадь арендуемых предпринимателем ФИО1 нежилых помещений установлена сторонами в размере 213,1 кв.м.

Арендная плата за арендуемые нежилые помещения определена дополнительным соглашением от 01.01.2012г. в сумме 57 553 руб. 90 коп. в месяц (без учета НДС). Арендодатель обязался перечислять арендную плату за каждый месяц вперед до 10 числа текущего месяца (п. 3 дополнительного соглашения).

Аналогичные обстоятельства установлены в Решении Арбитражного суда Томской области по делу №А67-8143/2016.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Дополнительным соглашением №3 от 25.05.2016г. к договору аренды ТУ Росимущества в Томской области исключено из числа сторон по указанному договору. Согласно данному дополнительному соглашению, которое вступило в силу с 01.07.2016г., права арендодателя по договору аренды осуществляет Федеральная миграционная служба "Центр временного размещения вынужденных переселенцев, г. Томск".

Дополнительное соглашение №3 от 25.05.2016г. к договору №01/157 о передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, от 13.03.2001г. прошло государственную регистрацию в установленном порядке, что подтверждается отметкой регистрирующего органа (л. д. 26-27).

Арендатор обязанность по своевременной оплате арендных платежей за период с 11.07.2016г. по 30.06.2017г. исполнил ненадлежащим образом, что привело к образованию задолженности.

Истец направил в адрес ответчика претензии №1 от 06.02.2017г. и №2 от 16.05.2017г., в которых указал на наличие задолженности по внесению арендных платежей и на расторжение договора аренды (л. д. 13).

Требование претензии ответчиком не исполнено, что послужило основанием для обращения ФКУ "ЦВР МВД России г. Томск" настоящим иском в суд.

В свою очередь индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в суд с встречным иском, в котором указала, что в 2014г. были проведены ремонтно-строительные работы в здании по адресу: <...>, всего на сумму 480 000 руб. Решением Арбитражного суда Томской области от 11.01.2017г. по делу №А67-8143/2016 удовлетворены требования встречного иска о взыскании с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области (в настоящее время ФКУ "ЦВР МВД России г. Томск" согласно соглашения №3 от 25.05.2016г.) в размере 386 948 руб. 21 коп. В этой связи с арендодателя подлежит взысканию оставшаяся сумма за произведенный ремонт в размере 93 051 руб.

Кроме того, 06.10.2016г. произошло затопление помещений, которые были арендованы на основании договора №01-157. Согласно акта №10 от 06.10.2016г. затопление произошло из-за прогнивших труб отопления, холодной и горячей воды. Ремонтные работы произведены на основании договора подряда от 10.10.2016г. Стоимость работ составила 164 700 руб. По договору №25 от 27.07.2017г. также выполнены работы по вывозу мусора с кровли дома по адресу: <...>, общей стоимостью 63 000 руб. Была произведена уборка снега, что подтверждается квитанцией на сумму 37 400 руб.Таким образом, ФИО1 полагает, что на ремонтные работы помещений, расположенных по адресу: <...>, потрачены денежные средства в общей сумме 358 151 руб., которые должны быть зачтены в счет арендной платы.

ФИО1 обратилась к ответчику по встречному иску с заявлением о зачете в счет арендной платы произведенных расходов (л. <...>).

ФКУ "ЦВР МВД России г. Томск" в проведении зачета отказало (л. д. 108).

Уклонение ФКУ "ЦВР МВД России г. Томск" от проведения зачета на сумму 358 151 руб. в счет арендной платы послужило основанием для обращения ФИО1 в суд с встречным иском.

Рассмотрев спор, оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам по существу заявленных требований

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. ст. 309, 310 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается наличие задолженности ответчика перед истцом в заявленном в иске размере.

Доказательства внесения истцу причитающихся платежей в размере 613 200 руб. 70 коп. за период с 11.07.2016г. по 17.08.2017г. в материалы дела ответчиком не представлены. Возражений относительно периода и размера сложившейся задолженности ответчиком по первоначальному иску не заявлено.

Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика суммы основного долга является обоснованным и подлежит удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

Согласно п. 5.1.2. договора аренды в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, уплачивается пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

За нарушение согласованных сроков оплаты истец начислил ответчику 34 317 руб. 60 коп. руб. пени за период с 11.07.2016г. по 17.08.2017г.

Поскольку ответчик надлежащим образом не исполнил свои обязательства по внесению арендных платежей, требование о взыскании с ответчика неустойки заявлено правомерно.

Расчет пени судом проверен и с учетом ст. 9 ГК РФ принят. Доказательств уплаты начисленной пени в материалы дела не представлено. Оснований снижения начисленной неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ ввиду ее явной несоразмерности последствиям нарушения денежного обязательства суд не усматривает.

Таким образом, требование о взыскании суммы пени подлежит удовлетворению в заявленном размере.

Кроме того, ФКУ "ЦВР МВД России г. Томск" заявлено требование о расторжении договора №01/157 от 13.03.2001г.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены ст. 619 ГК РФ, в том числе по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Материалами дела подтверждаются обстоятельства просрочки внесения ответчиком арендных платежей более двух раз подряд, что последним не оспаривается.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Порядок расторжения, установленный п. 2 ст. 452 ГК РФ, ФКУ "ЦВР МВД России г. Томск" соблюден, что ФИО1 не оспаривается.

Материалами дела, в том числе вступившими в законную силу решениями суда от 13.11.2012г. по делу №А67-5689/2012 и от 11.01.2017г. по делу №А67-8143/2016, подтверждается и ответчиком не оспаривается неоднократное нарушение арендатором обязанности по внесению арендной платы, что является основанием для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, в связи с чем требование ФКУ "ЦВР МВД России г. Томск" о расторжении договора о передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, №01/157 от 13.03.2001г. является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Рассмотрев встречный иск о зачете 358 151 руб. в счет арендной платы, суд приходит к следующим выводам по существу заявленного требования.

В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Дополнительным соглашением от 08.04.2002г. к договору №01/157 от 13.03.2001г. предусмотрено выполнение арендатором капитального ремонта арендованного имущества.

Согласно п. 4.9. договора №01/157 от 13.03.2001 (в редакции указанного выше дополнительного соглашения от 08.04.2002г.) арендная плата подлежит уменьшению на соответствующую сумму расходов (затрат) по капитальному ремонту арендуемого имущества.

В подтверждение факта выполнения ремонтных работ на сумму 93 051 руб. в арендуемых помещения истец по встречному иску представил договор подряда №7 от 01.08.2014г., акты формы КС-2, КС-3 №№7 от 08.09.2014г., доказательства оплаты выполненных работ на общую сумму 480 000 руб.

При рассмотрении дела №А67-8143/2016 ФИО1 было заявлено о зачете в счет арендной платы 386 948 руб. 21 коп.

Решением от 18.01.2017г. встречное требование ФИО1 удовлетворено.

Принимая во внимание вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Томской по делу №А67-8143/2016, условия договора аренды №01/157 от 13.03.2001г., а также учитывая, что в процессе рассмотрения указанного дела арендодателем не оспорен факт проведения ФИО1 ремонтных работ на заявленную сумму, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца по встречному иску в части зачета 93 051 руб. расходов на выполнение арендатором капитального ремонта арендованного имущества (указанная сумма не была зачтена ранее ввиду превышения над суммой заявленной к взысканию задолженности по арендной плате).

ФИО1 заявлено также о зачёте 164 700 руб., затраченных на ремонт помещения в результате затопления.

В подтверждение несения указанных расходов ФИО1 представлены: акт №10 от 06.10.2016г., договор подряда от 10.10.2016г., акт о приемки выполненных работ, справка о стоимости выполненных работ №10 от 10.10.2016г., квитанция к приходному кассовому ордеру №25 от 20.10.2016г.

Из акта №10 от 06.10.2016г. следует, что затопление произошло из-за прогнивших труб отопления, холодной и горячей воды. Ремонтные работы произведены на основании договора подряда от 10.10.2016г. Стоимость работ составила 164 700 руб.

Возражая против удовлетворения требования в заявленной части, ФКУ "ЦВР МВД России г. Томск" указало, что затопление явилось следствием ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по содержанию инженерно-технических коммуникаций.

Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы, либо потребовать соответственного уменьшения арендной платы, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Из анализа положений п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ следует, что капитальный ремонт объектов капитального строительства представляет собой ремонт, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов.

Согласно п. 3.11 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденного постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973г. №279, к капитальному ремонту производственных зданий и сооружений относятся такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, трубы подземных сетей, опоры мостов и др.).

Таким образом, капитальный ремонт заключается в замене основных частей или элементов имущества. Капитальный ремонт направлен на недопущение аварийного состояния имущества, когда использование имущества по назначению становится невозможным или опасным.

Анализ приведенных норм права, а также условий договора аренды и подряда позволяет прийти к выводу, что произведенные ФИО1 ремонтные работы были вызваны необходимостью замены труб отопления, ХВС и ГВС, что относится к капитальному ремонту здания.

При этом доказательств ненадлежащего исполнения ФИО1 обязанности по содержанию инженерно-технических коммуникаций ФКУ "ЦВР МВД России г. Томск" в материалы дела не предоставлено.

Таким образом, требование в указанной части является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Вместе с тем требования ФИО1 о зачете в счет аренды 63 000 руб. расходов на оплату работ по вывозу мусора с крыши здания и 37 400 руб. расходов на оплату работ по уборке снега удовлетворению не подлежат.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Крыша многоквартирного дома и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, является общим имуществом собственников помещений, расположенных по адресу: <...>.

Решение по уборке и вывозу мусора с кровли дома и уборке снега с прилегающей территории относится к компетенции собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Таким образом, несение расходов на вывоз мусора с крыши здания и уборки снега на общую сумму 100 400 руб. к расходным обязательствам арендодателя не относится и зачету в арендную плату не подлежат.

На основании изложенного встречное исковое заявление является обоснованным и подлежит удовлетворению в части зачета в счет арендной платы 257 751 руб. В удовлетворении требования в части зачета в счет арендной платы 100 400 руб. надлежит отказать.

Таким образом, в результате рассмотрения первоначального и встречного исков, судом признаются обоснованными требования ФКУ "ЦВР МВД России г. Томск" к предпринимателю ФИО1 по первоначальному иску о взыскании 613 200 руб. 70 коп. основного долга за период с 11.07.2016г. по 17.08.2017г., 34 317 руб. 60 коп. пени за период с 11.07.2016г. по 17.08.2017г., расторжении договора о передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, №01/157 от 13.03.2001г., и встречному иску предпринимателя ФИО1 к ФКУ "ЦВР МВД России г. Томск" в части зачета 257 751 руб. в счет арендной платы. В удовлетворении требования в части зачета 100 400 руб. в счет арендной платы надлежит отказать.

В соответствии с абзацем вторым ч. 5 ст. 170 АПК РФ при полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета.

Расходы по оплате государственной пошлины по иску согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований, однако взысканию с ФКУ "ЦВР МВД России г. Томск" не подлежатсогласно ст. 333.37 Налогового кодекса РФ.

Руководствуясь ст. ст. 110, 168-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Федерального казённого учреждения "Центр временного размещения временных переселенцев Министерства внутренних дел Российской Федерации, г. Томск" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 355 449 руб. 70 коп. основного долга, 34 317 руб. 60 коп. пени, всего взыскать 389 767 руб. 30 коп.

Расторгнуть договор о передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности Российской Федерации №01/157 от 13.03.2001г.

В остальной части встречного иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 21 950 руб. государственной пошлины за рассмотрение первоначального иска, 3 695 руб. 99 коп. государственной пошлины за рассмотрение встречного иска, всего взыскать 25 645 руб. 99 коп. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья А. В. Хлебников