Гражданский кодекс часть 1

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Строительное предприятие «Рекон», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, общество с ограниченной ответственностью «Сантехмонтаж», общество с ограниченной ответственностью «Центр высоковольтного оборудования-Томск»,

об обязании заключить дополнительные соглашения к договорам о долевом участии в строительстве от 01.10.2012 № 2-Т/7, от 01.10.2012 № 3-Т/7, от 10.12.2012 № 4-Т/7, от 03.02.2013 № 3-Т/7, от 11.01.2013 № 19-Т/7,

УСТАНОВИЛ:

Томская региональная организация общероссийской общественной организации инвалидов войны в Афганистане (далее – Организация) обратилась в Арбитражный суд Томской области с иском к Муниципальному унитарному предприятию «Томскстройзаказчик» (далее – УМП «Томскстройзаказчик») об обязании заключить дополнительные соглашения к договорам о долевом участии в строительстве от 01.10.2012 № 2-Т/7, от 01.10.2012 № 3-Т/7, от 10.12.2012 № 4-Т/7, от 03.02.2013 № 3-Т/7, от 11.01.2013 № 19-Т/7, заключенным истцом с обществом с ограниченной ответственностью «Строительное предприятие «Рекон», в соответствии с которыми производится замена стороны договора (застройщика) с общества «Строительное предприятие «Рекон» на ответчика и предметом договоров являются порядок и условия участия сторон в строительстве 17-этажного жилого дома по улице Нефтяной, 5 в городе Томске (2 этап).

Исковые требования обоснованы статьями 352, 395, 450, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что истец является участником строительства многоквартирного дома по улице Нефтяной, 5 в городе Томске, первоначальным застройщиком которого было общество «Строительное предприятие «Рекон»; ответчиком с обществом «Строительное предприятие «Рекон» заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства (строящегося жилого дома по улице Нефтяной, 5) и земельного участка, по условиям которого ответчик обязался завершить строительство дома и заключить дополнительные соглашения с участниками строительства, в том числе с истцом, однако обязанность по заключению дополнительных соглашений ответчиком не исполнена.

Определениями арбитражного суда от 02.09.2016, от 26.09.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Строительное предприятие «Рекон» (далее – ООО «СП «Рекон»), ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, общество с ограниченной ответственностью «Сантехмонтаж» (далее – ООО «Сантехмонтаж»), общество с ограниченной ответственностью «Центр высоковольтного оборудования-Томск» (далее – ООО «ЦВО-Томск»).

УМП «Томскстройзаказчик» представило в соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на исковое заявление, в котором считает исковые требования не подлежащими удовлетворению. По мнению ответчика, объект капитального строительства, являвшийся предметом договора купли-продажи от 28.02.2013, в настоящее время снесен и прекратил свое существование, на месте данного объекта ответчиком возведено новое здание, в связи с чем требования истца о заключении дополнительных соглашений в отношении прекратившего существование объекта необоснованны. Договор между ответчиком и ООО «СП «Рекон» не является соглашением о переводе долга, поскольку в противном случае данное соглашение являлось бы безвозмездным, что в отношениях между коммерческими организациями не допускается, а также поскольку в договоре не содержится условий о необходимости получения согласия от кредиторов строительного предприятия на перевод долга; истец не привел обоснования того, по какой причине он считает себя кредитором по договору купли-продажи от 28.02.2013 и вправе требовать завершить строительство объекта и заключить дополнительные соглашения. Жилой дом по улице Нефтяной, 5 в настоящее время введен в эксплуатацию, квартиры переданы в собственность третьих лиц, о чем внесены соответствующие записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП); удовлетворение иска затронет права не только собственников квартир, о правах на которые заявляет истец, но и права всех собственников помещений в многоквартирном доме. Довод истца о том, что объект незавершенного строительства находится у него в залоге, не соответствует действительности и не имеет значения для настоящего дела.

Третьи лица отзывы на исковое заявление не представили. ФИО7 представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором указывает, что не согласен с исковыми требованиями. ФИО10 представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчик и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей не обеспечили.

Суд, руководствуясь частями 1-3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о дате и времени судебного разбирательства.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме, указал, что предметом требования является обязание ответчика заключить дополнительные соглашения к договорам долевого участия, а не обязание исполнить в натуре обязательство, принятое ответчиком по договору купли-продажи от 28.02.2013. Пояснить, какой нормой права установлена обязанность ответчика заключить дополнительные соглашения в указанной истцом редакции, представитель истца затруднился. Материально-правовой интерес при предъявлении настоящего иска состоит в подтверждении наличия правовой связи между истцом и ответчиком в целях использования иных способов защиты нарушенных прав, так как передача истцу жилых помещений в настоящее время невозможна ввиду сноса объекта незавершенного строительства и предоставления помещений в построенном многоквартирном доме третьим лицам.

Третье лицо – ФИО3 – считала исковые требования Организации не подлежащими удовлетворению.

Исследовав материалы дела, доводы искового заявления и отзыва на него, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав представителя истца и ФИО3, суд считает, что исковые требования Организации не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, до 2013 года ООО «СП «Рекон» являлось застройщиком жилого здания № 7 со встроенными помещениями административного назначения и встроенно-пристроенной автостоянкой в <...> (1 очередь, 2 этап) в соответствии с разрешением на строительство от 26.07.2011 № RU7030l000-233-K/10, выданным Департаментом архитектуры и градостроительства администрации города Томска (т. 1, л.д. 59).

Между ООО «СП «Рекон» (застройщиком) и Организацией (дольщиком) были заключены договоры о долевом участии в строительстве от 01.10.2012 № 2-Т/7, от 01.10.2012 № 3-Т/7, от 10.12.2012 № 4-Т/7, от 03.02.2013 № 3-Т/7, от 11.01.2013 № 19-Т/7, предметом которых являлся порядок и условия участия сторон в строительстве жилого здания № 7 со встроенными помещениями административного назначения и встроенно-пристроенной автостоянкой в <...> (1 очередь, 2 этап) (т. 1, л.д. 13-58).

Согласно пунктам 2.1, 2.2, 3.3 договоров от 01.10.2012 № 2-Т/7, от 01.10.2012 № 3-Т/7, от 10.12.2012 № 4-Т/7, от 03.02.2013 № 3-Т/7, от 11.01.2013 № 19-Т/7 дольщик обязался участвовать в финансировании затрат по строительству жилого дома пропорционально своей доле в нем (в квадратных метрах проектной общей площади квартиры). Доля истца в инвестировании строительства соответствует 41 квартире, строительные номера и площади которых указаны в пунктах 2.2 договоров.

Указанные договоры долевого участия зарегистрированы в установленном порядке.

В дальнейшем между ООО «СП «Рекон» (продавцом) и УМП «Томскстройзаказчик» (покупателем) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2013, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель приобрел следующее недвижимое имущество: объект незавершенного строительства, площадь застройки 2 420,2 кв. м, степень готовности 8 %, инв. № 69:401:1000:00:22665, адрес: <...>; земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многофункциональные административные, обслуживающие и деловые объекты в комплексе с жилыми зданиями, детскими дошкольными учреждениями и гаражами для индивидуальных легковых автомобилей, общая площадь: 12 139 кв. м, адрес: <...>, кадастровый (или условный) номер: 70:21:0200027:1315 (т. 1, л.д. 100-105).

Согласно пункту 3.2 договора от 28.02.2013 покупатель обязался завершить строительство объекта незавершенного строительства до степени готовности, согласованной с участниками долевого строительства в заключаемых с ними дополнительных соглашениях к договорам долевого участия в строительстве объекта незавершенного строительства, заключенным продавцом с участниками долевого строительства и зарегистрированным в установленном законом порядке; заключить с участниками долевого строительства дополнительные соглашения к договорам долевого участия в строительстве объекта незавершенного строительства, заключенным продавцом с участниками долевого строительства и зарегистрированным в установленном законом порядке.

Объект незавершенного строительства и земельный участок переданы ответчику продавцом по акту приема-передачи от 29.02.2013 (т. 1, л.д. 106-116).

В соответствии с актом сноса объекта незавершенного строительства от 05.11.2014 и актом обследования местонахождения объекта незавершенного строительства от 05.11.2014, составленным кадастровым инженером ФИО12, переданный ответчику по договору купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2013 объект незавершенного строительства снесен и прекратил свое существование в связи со сносом (т. 1, л.д. 121-122).

В дальнейшем на земельном участке, ранее предоставленном обществу «СП «Рекон» для строительства жилого здания № 7, УМП «Томскстройзаказчик» осуществило строительство 17-этажного жилого здания (2 этап) со строительным адресом <...>. Данный объект введен в эксплуатацию в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 31.08.2015 № 70301000-82К-2015 (т. 1, л.д. 125-129).

Жилые помещения в построенном 17-этажном доме переданы в собственность участников строительства, в том числе в соответствии с заключенными с ними дополнительными соглашениями к ранее оформленным договорам участия в долевом строительстве.

Дополнительные соглашения к договорам долевого участия от 01.10.2012 № 2-Т/7, от 01.10.2012 № 3-Т/7, от 10.12.2012 № 4-Т/7, от 03.02.2013 № 3-Т/7, от 11.01.2013 № 19-Т/7 Организацией и УМП «Томскстройзаказчик» не подписаны.

Претензией от 27.04.2016 № 27-с2 Организация потребовала от ответчика подписать дополнительные соглашения к договорам долевого участия в строительстве, в которых просила указать на замену стороны договора (застройщика) с общества «Строительное предприятие «Рекон» на ответчика и уточнить предмет договора, указав актуальные характеристики объекта строительства – 17-этажный жилой дом по улице Нефтяной, 5 в городе Томске (т. 1, л.д. 64-70).

Ссылаясь на уклонение ответчика, к которому от общества «СП «Рекон» перешли права и обязанности застройщика, от исполнения обязанности по подписанию дополнительных соглашений к договорам долевого участия, Организация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом.

Основания заключения договора в обязательном порядке установлены статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно данной статье, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Таким образом, иск об обязании лица заключить договор в судебном порядке может быть удовлетворен только в том случае, если обязательность заключения такого договора для ответчика прямо установлена Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами.

Истец не указал норму Гражданского кодекса или иного закона, которой установлена обязанность ответчика, приобретшего в собственность объект незавершенного строительства, обремененного правами третьих лиц (участников строительства), подписать дополнительные соглашения к договорам долевого участия, стороной которых ответчик не являлся. В случае отчуждения первоначальным застройщиком объекта незавершенного строительства интересы участников строительства (в том числе, истца) были обеспечены иными предусмотренными законом способами (в частности, залогом земельного участка и объекта незавершенного строительства).

Указание истца на то, что обязанность ответчика по подписанию дополнительных соглашений с участниками строительства предусмотрена пунктом 3.2 договора купли-продажи от 28.02.2013, заключенного ответчиком с обществом «СП «Рекон», также не свидетельствует о наличии оснований для удовлетворения настоящего иска.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Поскольку Организация, равно как и другие участники строительства, не являлась стороной договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, и данный договор не является договором в пользу третьих лиц, она не вправе требовать от ответчика исполнения обязательства по подписанию дополнительных соглашений. Таким правом обладала только другая сторона договора купли-продажи – ООО «СП «Рекон».

При этом, оценивая обязанность стороны договора купли-продажи от 28.02.2013 заключить дополнительные соглашения с участниками строительства, следует учитывать характер сложившихся между сторонами договора купли-продажи правоотношений, действительный экономический смысл данного договора и реальные цели, которые преследовали стороны, включая в договор условие о заключении дополнительных соглашений.

Из материалов дела следует, что приобретение предприятием «Томскстройзаказчик» объекта незавершенного строительства было вызвано невозможностью достройки многоквартирного дома первоначальным застройщиком – обществом «СП «Рекон» и необходимостью привлечения дополнительных денежных средств (в том числе, бюджетных) для окончания строительства дома и ввода его в эксплуатацию. В соответствии с имеющимся в материалах дела протоколом заседания рабочей группы по решению проблем «обманутых» дольщиков Томской области от 30.09.2014 окончание строительства дома ответчиком производилось на условиях осуществления участниками строительства доплат за строящееся жилье. В частности, юридическим лицам установлена доплата в размере не менее средней стоимости одного квадратного метра общей площади жилых помещений для всех типов квартир на первичном рынке жилья на территории Томской области, определяемой согласно информации Федеральной службы государственной статистики за квадратный метр фактически предоставленной площади (пункт 6 протокола) (т. 1, л.д. 119-120).

Таким образом, предусмотренное договором купли-продажи от 28.02.2013 подписание дополнительных соглашений к договорам долевого участия предполагало не только вступление участников строительства в договорные отношения с новым застройщиком, но и определение условий участия в достройке дома новым застройщиком, степени готовности квартир, а также определение порядка осуществления доплат. При этом компенсация потерь юридических лиц, участвующих в долевом строительстве упомянутого жилого дома, за счет средств бюджета не предусмотрена.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что Организация непосредственно после отчуждения обществом «СП «Рекон» объекта незавершенного строительства заявляла ответчику о своем намерении участвовать в достройке дома, осуществила доплаты за предоставление жилых помещений, и что ответчик без достаточных оснований уклонился от подписания дополнительных соглашений с истцом.

Кроме того, отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве).

В соответствии со статьей 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Передача объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта не позднее предусмотренного договором срока (статья 8 Закона об участии в долевом строительстве).

В силу статьи 7 названного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Исходя из положений пункта 13 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительство – это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Согласно пункту 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Частью 1 статьи 2 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов на основании полученного разрешения на строительство.

Учитывая изложенное, строительство объекта завершается вводом объекта в эксплуатацию, и осуществление капитальных вложений (доплат) в строительство возможно только до даты ввода объекта в эксплуатацию (даты окончания строительства), следовательно, заключение дополнительных соглашений возможно только в отношении строящегося объекта до даты окончания строительства.

Между тем, как установлено судом, построенный ответчиком 17-этажный жилой дом, расположенный по адресу: <...> на земельных участках 70:21:0200027:1315, 70:21:0200027:11163, в настоящее время введен в эксплуатацию, а жилые помещения в данном доме переданы в собственность граждан и организаций (участников строительства). Это исключает возможность исполнения ответчиком обязательств по договорам долевого участия, ранее заключенным истцом с обществом «СП «Рекон».

С учетом изложенного, исковые требования Организации к УМП «Томскстройзаказчик» удовлетворению не подлежат.

Поскольку истец в соответствии с пунктом 2 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым арбитражными судами, вопрос о распределении судебных расходов на уплату госпошлины судом не разрешается.

Руководствуясь статьями 167-171, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать в полном объеме.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья А.В. Кузьмин