Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Эверест» (далее также истец, ООО «Эверест») обратилось в Арбитражный суд Томской области с исковым заявлением к Управлению имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск (далее также ответчик) о взыскании 27 234 руб. 70 коп. расходов на проведение капитального ремонта в здании по адресу <...>.

В ходе производства по делу истец на основании ст.49 АПК РФ увеличил размер требований, просит взыскать с ответчика расходы на проведение капитального ремонта в указанном здании в размере 4 257 811 руб. 70 коп., в том числе по акту № 76 от 27.11.2008 2 048 762 руб. 02 коп., по акту № 87 от 28.11.2008 1 284 047 руб. 68 коп., по акту № 80 от 15.09.2009 917 715 руб. 50 коп., по акту № 91 от 18.12.2008 7 286 руб. 50 коп.

В ходе судебного заседания представители истца требования поддержали по письменно изложенным основаниям. Согласно исковому заявлению и с учетом дополнительно представленных письменных объяснений требования мотивированы тем, что 27.09.2004 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества, 27.09.2004 по данному договору и согласно акта истцу передан ресторанный комплекс «Сатурн 2000». Согласно акта приема-передачи от 27.09.2004 техническое состояние имущества указано в акте обследования от 25.08.2004, в акте указаны выводы о необходимости капитального ремонта ресторанного комплекса «Сатурн 2000». 19.05.2008 между истцом и ответчиком было заключено соглашение о внесении изменений в договор, согласно которому арендатор производит только текущий ремонт имущества, соглашение зарегистрировано, в нем указано, что стороны распространяют его действие на отношения с 19.05.2008. После этого истцом согласовано с ответчиком проведение капитального ремонта, согласован рабочий проект, ответчиком было дано согласие на проведение капитального ремонта, истцом было направлено письмо с просьбой принять работы по капитальному ремонту от ООО «Радушка», выступающего заказчиком этих работ по агентскому договору с истцом, работы приняты. Работы по капитальному ремонту были проведены на сумму 4 257 811 руб. 70 коп. были проведены и приняты, что подтверждается письмом МБУ «ТЦ» от 25.05.2011, актом о приемке выполненных работ № 76 от 27.11.2008 и локальным сметным расчетом № 30 (сумма работ принятых по данному акту -2 048 762,02 руб.- работы по цокольному этажу, оставшаяся сумма по акту КС-2 – 6 757 658,22 руб. была засчитана ответчиком ранее как стоимость неотделимых улучшений имущества), актом о приемке выполненных работ № 87 от 28.11.2008 и локальным сметным расчетом №34, актом о приемке выполненных работ № 80 от 15.09.2009, локальным сметным расчетом № 38, актом о приемке выполненных работ № 91 от 18.12.2008 и локальным сметным расчетом № 40. В силу статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Согласно ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. Учитывая, что по соглашению сторон, обязанность производить капитальный ремонт была возложена на ответчика, ответчик не производил капитальный ремонт арендованного имущества, капитальный ремонт арендованного имущества был произведен истцом, от ответчика было получено согласие на проведение капитального ремонта арендованного имущества, ответчик не спорил с суммой проведенного капитального ремонта, сумма в размере 4 257 811,70 руб. подлежит взысканию с ответчика.

Представители ответчика против иска возражали по основаниям, изложенным в отзыве и письменных объяснениях. Возражения мотивированы тем, что истец не доказал необходимость проведения капитального ремонта, несение расходов по нему, согласование такого ремонта. Договор аренды муниципального имущества № 395 от 27.09.2004 был заключен по результатам торгов, дополнительным условием торгов, которое было включено в п. 7.5. Договора, являлось сохранение профиля деятельности (ресторанного комплекса) на протяжении 5 лет. Перепрофилирование (изменение целевого назначения) арендуемых помещений не производилось до 2011 г. Постановлением Главы Администрации от 04.10.2006 были разрешены лишь проектные работы по капитальному ремонту и реконструкции подвальных помещений под центр досуга. Таким образом, изменение целевого назначения арендованных помещений, а в связи с этим и ремонтных работ, проведенных истцом, является не законным. В акте технического обследования от 25.08.2004, на который ссылается истец, указано, что необходим ремонт подвального помещения, что являлось обязанностью именно арендатора -п.2.2.7. договора. Поэтому ссылка истца на передачу имущества ненадлежащего качества, а значит, обязанность ответчика произвести капитальный ремонт не основана ни на материалах дела, ни на законе. Дефектные ведомости истцом не представлены, обследования имущества после заключения договора аренды имущества совместно с собственником и балансодержателем не производилось. Согласно акта приема-передачи от 27.09.2004 имущество соответствовало санитарным, техническим и противопожарным нормам. Удовлетворительное состояние здания и соответствующее требованиям нормативных документов техническое состояние строительных конструкций, подтверждается заключением от 27.09.2004, которое содержит выводы и предложения о заключении договора аренды. Несмотря на отсутствие разрешительной документации и согласия ответчика, в нарушении п. 2.2.14 и п. 7.5 договора истец произвел в 2004-2007 году работы по реконструкции
и капитальному ремонту арендуемого подвального помещения, сам создал ситуацию при незаконном производстве работ для доведения реконструкции и отделочных работ до завершения, истец должен был восстановить подвал в первоначальное состояние, т.к. разрешения на перепрофилирование использования подвала в период с 2004 по 2011 г.г. истец не получал. Дальнейшее производство работ производилось истцом в целях приведения арендованного имущества в надлежащее состояние в собственных коммерческих целях. Статья 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает обязанность арендатора по проведению капитального ремонта в порядке и в сроки предусмотренные договором или в случаи неотложной необходимости. Истец не доказал объективную неотложную необходимость проведения капитального ремонта, а также обязанности ответчика и его производстве. Расходы арендатора на капитальный ремонт, проведенный без согласия арендодателя, не возмещаются, если арендатор не доказал необходимость проведения ремонта (в связи с ненадлежащим состоянием арендуемого имуществе), а также не подтвердил размер произведенных затрат.Утверждение истца о согласовании рабочего проекта в мае 2008 года не подтверждено документально. Ни один согласованный проект представителю собственника - ответчику не представлялся, сметная стоимость работ не согласовывалась. Установить фактические объемы и сроки выполнения работ из представленных истцом документов не представляется возможным, так как работы МБУ "ГЦ не принимались, а только принимались объемы выполненных работ в 2011 году. Истец не доказал проведение работ капитального характера 2008-2009 г.г.

В акте выполненных работ № 80 от 15.09.2009 указаны не работы по капитальному ремонту первого этажа и подвала помещения, ранее арендуемого истцом, а оборудование и имущество, установка которого не является капитальным ремонтом и все наименования работ в поименованном документе являются отделимыми. В соответствии с п.1 ст.623 ГК РФ «произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды». Работы по акту выполненных работ от 15.09.2009 относятся как к первому этажу, так и к подвалу здания по ул. Коммунистический 70/2, Истец приобрел первый этаж по Федеральному закону от 22.07.2008 и как являлся, так и является собственником отделимых улучшений, которые в соответствии с разъяснениями Консалтинговой компании «ЗСК-Центр», выполнившей оценку помещения первого этажа по муниципальному контракту №11 на оказание услуг по определению рыночной стоимости муниципальной собственности от 04.05.2011, а также в соответствии с отчетом № 375/11 об оценке рыночной стоимости объекта оценки данные улучшения в оценку объекта не вошли. Следовательно, и обязанности у ответчика по возмещению затрат не возникает, т.к. истец остался собственником как оборудования, так и всех сетей. То же самое касается пожарной сигнализации - акты о приемке выполненных работ № 91от 18.12.2008 (пусконаладочиые работы по автоматической установке пожарной сигнализации), № 87 от 28.11.2008 (автоматическая установка пожарной сигнализации). Поскольку затраты на вышеупомянутые отделимые улучшения не были включены в отчеты об оценке, они не повлияли на величину цены договора купли-продажи от 03.10.2011, остались в собственности бывшего арендатора, приобретшего имущество по Федеральному закону №159-ФЗ.Требования по возмещению затрат в отношении смонтированных системы автоматической пожарной сигнализации, вычислительных сетей и видеонабдюдеиия по первому этажу не вытекают из ст.611,616 ГК РФ, на которых основывает свои требования истец.Кроме того, подвальное помещение объекта приватизировано в соответствии с Федеральным законом от 21.12,2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (договор купли продажи от 21.11.2011). В акте о приемке выполненных работ № 76 от 27.11.2008 указано, что ООО «Радушка» заключило договор подряда без номера от 19.05.2008 с ООО «Стройателье», но не обладало полномочиями на заключение указанного договора подряда, так как агентский договор заключен 20.05.2008.

Ответчик также настаивает на том, что истцом не доказано несение расходов на проведение ремонта, платежное поручение о перечислении денежных средств агенту по агентскому договору не подтверждает такие расходы.

Более подробно доводы участвующих в деле лиц изложены письменно.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, показания свидетелей, арбитражный суд находит требования истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Между ООО «Эверест», выступающим на стороне арендатора, и Управлением имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск и МУП «Комбинат школьного питания», вместе выступающих от имени муниципального образования ЗАТО Северск на стороне арендодателя, заключен договор от 27.09.2004 № 395 аренды муниципального недвижимого имущества.

Договор заключен по результатам проведенных торгов на право аренды имущества, в п.1.1 подлежащее передаче в аренду имущество обозначено следующим образом - ресторанный комплекс «Сатурн 2000» (Столовая № 16), помещения подвала на поэтажном плане №№ I, II, III, 1 – 33 и помещения первого этажа №№ I, II, III, IV, V, VI, 1 – 32 согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на 12.10.2003 со всеми относящимися к нему инженерными коммуникациями и элементами благоустройства, согласно разделительной ведомости и схеме расположения (приложение № 4 к договору), находящиеся по адресу <...>. Общая площадь помещения, предоставляемых в аренду, составляет 1 518,8 кв.м. (800,7 кв.м. – этаж, 718.1 кв.м. - подвал).

Согласно условиям договора указанное имущество предоставляется для использования по назначению – ресторанный комплекс, передача имущества оформляется актом, договор заключается сроком на 15 лет, арендатор обязан сохранять профиль деятельности (ресторанного комплекса) на протяжении 5 лет (п.1.2, 1.3, 1.4, 7.5). Договор зарегистрирован в установленном порядке.

В силу статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору или должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Между тем, согласно данному договору в его первоначальной редакции стороны согласовали обязанности по проведению капитального ремонта, возложив их именно на арендатора. Так, в соответствии с п.2.2.7 договора именно арендатор обязан своевременно производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемого имущества, а также всех относящихся к нему инженерных сетей, коммуникаций и элементов благоустройства в соответствии с актами технического состояния, составленными балансодержателем. Более того, согласно п.6.3 арендодатель имеет право на односторонний отказ от договора при необходимости проведения капитального ремонта арендуемого имущества (в случае отказа арендатора самостоятельно произвести капитальный ремонт).

По общему правилу, предусмотренному данным договором от 27.09.2004 № 395 аренды муниципального недвижимого имущества, проведение и текущего и капитального ремонта является обязанностью арендатора, его расходы на проведение капитального ремонта возмещению арендодателем не подлежат. Договором предусмотрено только одно исключение – в п.2.1.2 оговорено, что арендодатель обязан уменьшить сумму арендной платы по данному договору на сумму затрат арендатора на выполнение капитального ремонта в пределах, согласованных с Управлением имущественных отношений, систем отопления, освещения, канализации, вентиляции и противопожарной сигнализации подсобных помещений и подвала.

Таким образом, по условиям договора были предусмотрены только эти случаи возмещения арендодателем расходов арендатора на проведение капитального ремонта, при этом сторонами согласован размер возмещаемых расходов - только в пределах, согласованных с Управлением имущественных отношений, систем отопления, и определена форма такого возмещения - уменьшение суммы арендной платы по данному договору на сумму затрат арендатора.

Позднее сторонами было заключено и зарегистрировано дополнительное соглашение к договору, датированное 19.08.2008. У сторон имеется спор по поводы даты оформления в письменном виде данного дополнительного соглашения (ответчик полагает, что оно было изготовлено позднее) и по поводу его подписания руководителем истца (ответчик со ссылкой на показания допрошенного в качестве свидетеля ФИО6 считает, что оно им не подписано, подписано иным лицом). С учетом того, что данное дополнительное соглашение прошло предусмотренную законом государственную регистрацию 13.07.2009 у суда нет оснований не принимать его в качестве доказательства, при этом ссылки ответчика на время подписания не влияют на данную оценку, поскольку соглашение зарегистрировано, стороны в нем оговорили, что соглашение считается заключенным с момента регистрации, распространяется на отношения, возникшие с 19 мая 2008 года. Подписание его другим лицом может повлечь последствия, предусмотренные ГК РФ, о ничтожности дополнительного соглашения не свидетельствует, при этом оспорено в судебном порядке данное дополнительное соглашение не было.

В дополнительном соглашении изменен п.2.2.7, из которого исключена обязанность арендатора проводить капитальный ремонт, указано только на обязанность проводить за свой счет текущий ремонт. Также изменен п.2.2.14 договора, изложен в редакции: «не производить никаких перепланировок, переоборудования арендуемых помещений (здания, сооружения) без согласования с Управлением имущественных отношений.

Таким образом, обязанности по проведению капитального ремонта помещений были возложены на арендатора до 19.05.2008, обязанности арендодателя по проведению капитального ремонта распространяются только отношений, возникших с 19 мая 2008 года, что следует из договора и п.1, 5 дополнительного соглашения.

Имущество было передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 27.09.2004, принято им без возражений. В акте зафиксировано техническое состояние: согласно акту обследования технического состояния помещения от 25.08.2004г. Соответствует санитарным, техническим и противопожарным нормам (т.1 л.36).

В указанном акте технического обследования от 25.08.2004 здания торгово-ресторанного комплекса «Сатурн» указано, что проводившая его комиссия рекомендует: 1. ремонт подсобных помещений 1 этажа и всех подвальных помещений; 2. ремонт системы водоснабжения по подвальным помещениям и частично ремонт канализации (замена сан.приборов); 3. ревизию узла управления и восстановления вентиляции на кухне; 4. ревизию эл.проводки, осветительного оборудования, по результатам которой возможен кап.ремонт.

Данный акт технического обследования от 25.08.2004, на который истец ссылается как на доказательство необходимости проведения им капитального ремонта в 2008 году, не может являться таким доказательством, поскольку фиксирует техническое состояние объекта только лишь на момент проведения обследования 25.08.2004 и, с учетом акта приема-передачи от 27.09.2001, на момент передачи объекта арендатору.

Никаких оснований для вывода о том, что ко времени распространения на отношения сторон действия дополнительного соглашения от 19.05.2008 техническое состояние объекта не менялось нет, истцом это не доказано. Более того, это и опровергается материалами дела, в том числе документами о том, что в 2006-2007 годах в помещениях истцом проводились некоторые работы, ряд расходов по данным работам даже были учтены в счет погашения задолженности по арендной плате в 2007 году, что предусмотрено п.2.1.2 договора. На погашение задолженности по арендной плате на сумму таких расходов указано в решении Арбитражного суда Томской области.

Кроме того, в указанном акте технического обследования от 25.08.2004 и нет прямого вывода о необходимости капитального ремонта. Указано только в одном случае (вывод № 4) на возможность его проведения по результатам проведения ревизии эл.проводки, осветительного оборудования. В отношении остальных рекомендуемых видов ремонта не указано, что он должен быть именно капитальный, при этом комиссией описаны недостатки подсобных и подвальных помещений (отслоения отделочного слоя, местами грибок, следы протечных пятен, трещины в примыканиях, деформирование дверных блоков), которые не позволяют сделать вывод, что требуется именно капитальный ремонт. Также имеется и описание состояния водопровода, канализации, центрального отопления, указано на необходимость замены части труб, санприборов, центральное отопление в удовлетворительном состоянии, требуется ревизия узла управления, по результатам которой возможен ремонт, при этом из текста акта также не следует, что речь идет о необходимости капитального ремонта. Только при описании электросетей и оборудования имеются указания на то, что капитальный ремонт их длительное время не проводился (это касается только части сетей, поскольку тут же указано, что в помещениях ресторана «Сатурн», кафе «Пинта», бистро, зеленом зале проведен кап.ремонт), чем и обусловлен вывод комиссии о необходимости ревизии, по результатам которой возможен ремонт.

Более того, у истца нет оснований со ссылкой на данный акт требовать возмещения расходов на проведение капитального ремонта, поскольку по первоначальным условиям договора проведение и текущего и капитального ремонта было возложено только на арендатора, исключение из этого было предусмотрено только в п. в п.2.1.2 и касалось лишь ряда затрат в отношении систем отопления, освещения, канализации, вентиляции и противопожарной сигнализации подсобных помещений и подвала в пределах, согласованных с Управлением имущественных отношений, на которые арендодатель обязан был уменьшить сумму арендной платы. Данные условия договора действовали длительное время с момента его регистрации в 2004 году до момента вступления в силу дополнительного соглашения от 19.05.2008, зарегистрированного в установленном порядке в 2009 году, в котором стороны предусмотрели распространение его действия на отношения с 19.08.2008.

Таким образом, обязанности арендодателя по проведению капитального ремонта по данному договору с учетом дополнительного соглашения возникают только в отношении капитального ремонта, необходимость проведения которого возникла только после распространения на отношения сторон дополнительного соглашения от 19.05.2008. Оснований возлагать на арендодателя обязанности по проведению капитального ремонта, необходимость которого возникла до 19.05.2008, то есть в тот период, когда эти обязанности по заключенному по результатам торгов договору аренду муниципального имущества нес именно арендатор, нет. Никакого иного подхода стороны при заключении дополнительного соглашения не предусмотрели, положений о том, что арендодатель должен провести капитальный ремонт, потребность в котором уже возникла к 19.05.2008, в дополнительном соглашении нет, поэтому иное толкование условий договора и дополнительного соглашения привело бы к необоснованному распространению действия дополнительного соглашения и на период до 19.05.2008. Оснований для такого толкования не имеется.

Никаких иных актов обследований технического состояния, составленных с участием ответчика либо балансодержателя, ревизий, заключений, графиков ремонта, составленных ответчиком либо балансодержателем, иных документов, подтверждающих возникновение необходимости проведения именно того капитального ремонта, расходы на проведение которого истец просит возместить, истцом не представлено, при этом не подтверждены как необходимость проведения такого капитального ремонта вообще, так и возникновение такой необходимости после 19.05.2008 с учетом того, что ранее этой даты данная обязанность была возложена на самого истца.

Не представлено также и документов об обращениях истца к ответчику о необходимости организации и проведения им капитального ремонта, мотивированной техническим состоянием помещения, требующим такового ремонта.

Кроме того, представленные истцом документы о согласовании проводимого ремонта не подтверждают, что его проведение было связано с не отвечающим договору и назначению арендуемого имущества техническим состоянием помещений, требующим обязательного проведения капитального ремонта.

Так, в письме истца в адрес руководителя ответчика от 21.05.2008 исх.№ 28/5 истец просит согласовать проведение капитального ремонта и улучшений недвижимого имущества в соответствии с п.2.2.14 договора аренды от 27.09.2004 № 395 и неотложной необходимостью. В данном письме не указано, что необходимость капитального ремонта связана с техническим состоянием арендуемых помещений, а не с целями арендатора использовать помещения по другому назначению, которые следуют из представленной им проектной документации.

В письме нет указаний на то, что оно касается дополнительного соглашения от 19.05.2008 либо договора в редакции данного дополнительного соглашения. К моменту направления письма 21.05.2008 данное соглашение еще не было зарегистрировано в установленном порядке (регистрация проведена спустя более чем год), в связи с чем не считалось заключенным. В п.2.2.14 первоначальной редакции договора было предусмотрено, что арендатор обязан не производить никаких перепланировок, перестроек, переоборудования и реконструкции арендуемых помещений без письменного разрешения Управления имущественных отношений, а также оформленных надлежащим образом разрешений на строительство и реконструкцию, при этом перепланировки, перестройки, переоборудование, реконструкция и улучшения, не предусмотренные в графиках проведения текущих и капитальных ремонтов балансодержателя, произведенные арендатором в собственных целях с письменного разрешения Управления, балансодержателя и Управления архитектуры и градостроительства (в форме постановления о разрешении на выполнение проектных и строительных работ при реконструкции), финансируются за счет арендатора. Поскольку на момент направления письма дополнительное соглашение от 19.05.2008 еще не было зарегистрировано при оценке действительных намерений и действий сторон суд исходит из данного пункта договора аренды и не считает, что ссылка на п.2.2.14 свидетельствует об обращении за согласованием того капитального ремонта, который был обусловлен техническим состоянием помещений, а не намерениями арендатора производить ремонт помещений по собственной инициативе, связанный с требуемыми ему изменениями вида использования помещений. Кроме того, даже при применении к письму п.2.2.14 договора в редакции дополнительного соглашения такие выводы также не следуют, поскольку все равно арендатор должен согласовать любые перепланировки и переоборудование арендуемых помещений.

Из письма также не следует, что необходимость проведения капитального ремонта и обязанность по его проведению возникли после 19.08.2008 с учетом того, что письма датировано 21.08.2008 и в нем указана на уже разработанную к этому времени проектную документацию. Таким образом, вся указанная в этом письме проектная документация, на представление которой именно с этим письмом ссылается истец (ответчик ее поступление отрицает) в любом случае была разработана в тот период, когда обязанность по проведению капитального ремонта была возложена на арендатора и не касается ни технического состояния помещений после 19.05.2008, ни отношений сторон, возникших после 19.05.2008.

Из протокола технического совещания без даты (истец ссылается на то, что был составлен в мае 2008 года) также не следует, что проведение капитального ремонта было необходимым и требовалось исходя из технического состояния помещений. На данном совещании были рассмотрены разделы проекта, сведений об объективной необходимости ремонта помещений в протоколе нет, при этом в самом названии протокола указана цель капитального ремонта – «протокол технического совещания по рассмотрению рабочего проекта капитального ремонта помещения в здании по адресу: <...> для размещения в его части Центра семейного отдыха «Радушка»». Данный протокол указывает только на то, что ремонт связан именно с намерениями истца использовать помещения не по тому назначению, которое указано в договоре аренды под ресторанный комплекс, а по иному, для организации в нем Центра семейного отдыха «Радушка» (по проекту предусмотрено изменение назначения ряда помещений под размещение боулинга, изменена конфигурация помещений и др.).

Проведение ремонта не в связи с неотложной необходимостью, вызванной техническим состоянием помещений, а в целях изменения вида использования помещений подтверждается также и заключенным в дальнейшем дополнительным соглашением к договору от 09.06.2011, в котором вид использования изменен – в отношении значительной части помещений указано использование не в качестве ресторанного комплекса, а по виду услуги в сфере культуры, физической культуры.

Помимо изложенного суд не усматривает оснований для вывода о том, что обязанность по проведению ремонта, который был проведен истцом в 2008 году, должна была возлагаться на арендодателя в связи с тем, что длительное время до 19.05.2008 данная обязанность была возложена на арендатора и им были выполнены определенные действия по проведению капитального ремонта. Из представленных в дело материалов и отзыва ответчика следует, что ряд работ по капитальному ремонту проводился в 2006 и в 2007 году (т.2 л.8), что истцом не оспаривается. При таких обстоятельствах, если в действительности проведения капитального ремонта было необходимо в связи с ненадлежащим техническим состоянием помещения истец должен был провести все необходимые работы для приведения помещения в надлежащее состояние, поскольку такая обязанность была на него возложена по договору. Непроведение истцом ремонтных работ в требуемом объеме в установленные сроки не может являться основанием для возложения этих обязанностей на ответчика, при этом доказательств того, что необходимость ремонта возникла только после 19.05.2008 не представлены. Напротив, из дела следует, что данный ремонт был запланирован ранее, о чем свидетельствует разработка проектной документации для организации в арендуемых помещениях Центра семейного отдыха «Радушка», а также протокол совещания от 30.04.3008, представленный истцом.

Кроме того, представленными документами, в том числе актами, материалами переписки истца с ответчиком (письмо от 30.05.2005 № 27, письмо от 10.12.2004 № 21-30/1965, от 20.10.2005 № 21-30/1544 т.2 л.106-108) подтверждено, что ряд работ в 2006-2007 годах проводился, ответчик утверждает, что работы проводились без утвержденного проекта, истцом доказательств наличия такового на тот момент не представлено. В связи с этим, даже если по причине ненадлежащего технического состояния помещений и возникла необходимость ремонта после 19.05.2008, то нет доказательств того, что такая необходимость не была вызвана именно действиями самого истца, уже проводившего в помещениях в течение нескольких лет строительные работы по реконструкции.

Письма ответчика в адрес МБУ ЦМИ от 11.06.2008 и от 09.02.2009 об установлении этим учреждением кураторского надзора за проведением капитального ремонта ресторанного комплекса также не свидетельствуют о том, что проведение ремонта было обязательным и связанным в техническим состоянием арендуемого имущества, невозможностью его использовать по предусмотренному в договоре назначению. Данные письма только указывают на реализацию полномочий арендодателя по контролю за проводимыми в объекте муниципальной собственности работами. Об этом также и не свидетельствует письмо истца в адрес МБУ ЦМИ от 21.05.2008 № 29/05 с просьбой принимать работы по капитальному ремонту и улучшению имущества от ООО «Радушка», выступающего заказчиком работ по агентскому договору с истцом. Кроме того, это письмо датировано тем же днем, что и письмо о согласовании проекта, хотя кураторский надзор был поручен указанному учреждению гораздо позднее.

Доказательств того, что арендатором и арендодателя была согласована стоимость ремонта не представлено. На первых листах копий актов о приемке выполненных работ № 76 от 27.11.2008, № 87 от 28.11.2008, № 80 от 15.09.2009, № 91 от 18.12.2008, составленных между заказчиком ООО «Радушка» и разными подрядчиками, есть подпись зам.директора МБУ «ТЦ», что указывает только на то, что данные акты им были изучены, но не подтверждает ни необходимость ремонта, ни обязанность ответчика по его проведению, ни согласование ответчиком объемов и стоимости работ.

Статья 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает обязанность арендатора по проведению капитального ремонта в порядке и в сроки предусмотренные договором или в случае неотложной необходимости.

Истец не доказал объективную неотложную необходимость проведения капитального ремонта, связанную с ненадлежащим техническим состоянием арендуемых помещений, а также обязанности ответчика по его производству и согласование им стоимости работ. Данные обстоятельства являются основаниями для отказа в удовлетворении требований истца.

Оценивая иные доводы, документы участвующих в деле лиц, суд приходит к выводу о том, что с учетом изложенных выше оснований, они в любом случае не свидетельствуют об обоснованности требований, на изложенные выше выводы не влияют. Суд считает целесообразным при этом отметить, что у участвующих в деле лиц имеется спор по поводу того относятся ли произведенные работы, в том числе отношении автоматической пожарной сигнализации, локальных вычислительных сетей и систем видеонаблюдения, к капитальному ремонту. Истец и ответчик ссылаются в данном случае на письма разных организаций, в письме ООО «ЗСК-Центр» от 20.09.2011 исх.№ 14 (организация проводила оценку объекта и составляла отчет о рыночной стоимости помещений при приватизации) указано, что такая сигнализация и системы, в том числе оборудование, перечисленное в актах № 87 от 28.11.2008, № 80 от 15.09.2009, является движимым имуществом, тогда как в представленных истцом материалах содержатся иные выводы.

На основе анализа понятия капитального ремонта помещения, предусмотренного законом, положений п.6 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утв. Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, Общероссийского классификатора основных фондов ОК 013-94 ОКОФ, утв. Постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 г. N 359 (исходя из положений которого объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое, в состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, в том числе сигнализационные сети, которые как самостоятельные объекты основных средств не учитываются), Методики определения стоимости строительной продукции на территории РФ, утв. Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 № 15/1,суд приходит к выводу о том, что пожарная сигнализация может входить в состав объекта основных средств. Но в некоторых случаях установленное охранно-пожарное оборудование и системы видеонаблюдения являются отделимым улучшением арендуемых помещений, в частности, когда имеется возможность отделения установленных приборов и приспособлений без вреда для помещений и их дальнейшего использования на других объектах недвижимости. Квалификация улучшений в виде работ по ремонту пожарной сигнализации, систем видеонаблюдения как отделимых или неотделимых должна быть произведена в зависимости от характера и результатов работ. Истцом представлены определенные материалы (письмо от 21.09.2011 № 24-01-09/723 МБУ «ТЦ», письмо от 22.11.2011 исх.№ 11 ООО «Проектно-конструкторское бюро»), указывающие на то, что возможна оценка проведенных работ как капитального ремонта, ответчиком о привлечении специалистов, назначении экспертизы для опровержения данных доводов не заявлено.

Вместе с тем, произведенное в результате капитального ремонта неотделимое улучшение увеличивает стоимость объекта основных средств, в связи с чем осуществление работ по таковому, относящееся к капитальному ремонту, на создание которого производятся соответствующие затраты капитального характера, учитывается при определении стоимости помещения, в котором такой ремонт произведен. Это следует из п.14 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, п.41 Методических указаний по бухучету основных средств, утв. Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н, согласно которым переоценка объектов основных средств производится с целью определения реальной стоимости объектов основных средств путем приведения первоначальной стоимости объектов основных средств в соответствие с их рыночными ценами и условиями воспроизводства на дату переоценки. Также это соответствует и правилам определения рыночной стоимости и указанной истцом методике определения стоимости строительной продукции. Из материалов дела следует, что после окончания ремонта имела место приватизация истцом ряда помещений (помещений первого этажа в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ), для осуществления которой проводилась рыночная оценка, был в частности составлен отчет о рыночной стоимости, в котором такая стоимость определена без учета работ по пожарной сигнализации и системам видеонаблюдения. Выкуп этих помещений произведен самим истцом, им возражений по стоимости заявлено не было, документов до составления отчета о произведенных работах ответчику также не представлялось, сам отчет оспорен не был, хотя такая возможность предусмотрена законодательством для любого лица, прав и обязанностей которого касается результат оценки. При выкупе помещений при приватизации истец расходов на приобретение у собственника помещений, оборудованных пожарной сигнализаций и системами видеонаблюдения, входящими в состав объекта основных средств, не понес, доказательств обратного не представлено. В данном случае стоимость выкупленного в порядке приватизации самим истцом помещений формировалась так, как это предусмотрено для отделимых улучшений, поскольку они не учитывались собственником, не увеличивали стоимость объекта и не повлияли на его выкупную стоимость, истцом данные расходы предъявлены к отплате ответчику только после окончания приватизации. Таким образом, при признании данных работ капитальным ремонтом они повлекли бы увеличение выкупной цены для истца, в связи с чем оснований для компенсации сейчас истцу, уже получившему и не оплатившему в составе стоимости выкупаемых объектов (помещений первого этажа) данные улучшения, расходов на их осуществление не имеется.

Судебные расходы в связи с отказом в удовлетворении иска относятся на истца, в связи с увеличением размера требований с него подлежит взысканию в федеральный бюджет государственная пошлина в соответствующем размере.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Эверест» в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину в размере 42 289 руб. 06 коп.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Е.В. Афанасьева