Гражданский кодекс часть 1

Муниципальное образование «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска (далее – Департамент недвижимости) обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к гаражно-строительному кооперативу «Томь-2012» о взыскании 116 224,12 руб., из которых 114 662,64 руб. - задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 02.06.2016 №ТО-21-21393 за пользование земельным участком с кадастровым номером 70:21:0200014:2051 площадью 1788 кв.м, расположенным по адресу: <...>, за период с 01.01.2020 по 30.06.2020, 1561,48 руб. – пени, начисленные на основании пункта 3.12 договора.

В обоснование заявленных требований истец сослался на положения статей 307, 309, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав, что ответчик ненадлежащим образом исполняет обязанность по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 02.06.2016 №ТО-21-21393. В связи с просрочкой оплаты задолженности истцом начислены пени в соответствии с условиями договора.

В отзыве на иск ответчик требования не признал, указал, что арендная плата по договору аренды земельного участка от 02.06.2016 №ТО-21-21393 может быть начислена до 17.04.2019, а в дальнейшем - за фактическое пользование земельным участком.

В ходе рассмотрения дела истец уточнял исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Протокольным определением от 10.02.2021 суд принял заявление истца об уточнении исковых требований, в соответствии с которым истец просит взыскать 213 982,62 руб., в том числе 208 320,58 руб. - задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 02.06.2016 № ТО-21-21393 за пользование земельным участком с кадастровым номером 70:21:0200014:2051 площадью 1788 кв.м, расположенным по адресу: <...>, за период с 01.01.2020 по 31.12.2020, 5 662,04 руб. – пени на основании пункта 3.12 договора за период с 18.02.2020 по 22.01.2021.

В судебном заседании представитель истца настаивала на удовлетворении исковых требований в полном объеме, представитель ответчика поддержала доводы, изложенные в отзыве на иск.

В судебном заседании объявлялся перерыв в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по окончании которого судебное заседание продолжено в отсутствие представителей сторон.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между муниципальным образованием «Город Томск» в лице Департамента недвижимости (арендодателем) и ГСК «Томь-2012» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 02.06.2016 №ТО-21-21393, в соответствии с которым арендодатель обязался передать арендатору во временное возмездное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов по адресу: <...>, с кадастровым номером 70:21:0200014:2051 площадью 1788 кв.м, для завершения строительства подземных гаражей индивидуальных легковых автомобилей.

Согласно пунктам 3.1, 3.5, 3.7 договора аренды размер арендной платы рассчитывается, исходя из ставки арендной платы и коэффициента. Арендная плата за землю взимается с 18.04.2016. Плата за пользование земельным участком производится с момента, указанного в договоре, и вносится равными долями, поквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала.

Пунктом 3.12 договора установлено, что в случае несвоевременного исполнения обязанности по уплате арендной платы начисляется пеня, которая определяется за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего дня после предусмотренных договором сроков платежа. Размер пени устанавливается равной 1/360 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Срок действия договора аренды от 02.06.2016 № ТО-21-21393 установлен с 18.04.2016 по 17.04.2019 (пункт 2.1 договора).

Договор аренды от 02.06.2016 №ТО-21-21393 зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав.

Арендованный земельный участок передан во владение и пользование ответчика по Акту приема-передачи от 02.06.2016.

В период с 01.01.2020 по 30.06.2020 ГСК «Томь-2012» пользовалось арендованным земельным участком, что ответчиком не оспорено.

16.10.2019 ГСК «Томь-2012» обратилось в Департамент недвижимости с заявлением о расторжении договора аренды в связи с окончанием строительства и ввода объекта в эксплуатацию.

В ответе на обращение Департамент недвижимости указал, что договор аренды от 02.06.2016 № ТО-21-21393 прекратил свое действие 18.04.2019 (л.д. 63 т.1).

В целях соблюдения претензионного порядка урегулирование спора истец направил в адрес ответчика претензию, которая осталась без удовлетворения.

Неисполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участок, оставление претензии без ответа, явились причинами обращения истца в суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Из пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Применительно к договорным отношениям данный принцип гражданского законодательства отражен в пункте 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В статьях 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Факт ввода гаражей в эксплуатацию подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 30.03.2018 № 70-301000-011-2018.

В силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1).

В соответствии с пунктом 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Согласно пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из пункта 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Соответствующий правовой подход изложен в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2016).

Учитывая ввод завершенного строительством объекта в эксплуатацию и регистрацию права собственности на машиноместа за иными лицами, вид использования земельного участка в спорный период подпадает под критерии, содержащиеся в пункте 7 Приложения №1 к Решению Думы Города Томска от 05.07.2011 №171: «для эксплуатации индивидуальных гаражей» со значением ставки, равным 0,6 и коэффициента 1 (пункт 5 Приложения №2 к Решению Думы Города Томска от 05.07.2011 №171).

Истцом представлен Справочный расчет задолженности.

По расчету суда сумма основного долга за период с 01.01.2020 по 31.12.2020 составляет 78 135,51 руб.

Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за пользование земельным участком является обоснованным в части применения к арендованному земельному участку ставок арендной платы в соответствии с пунктом 7 Приложения №1 к Решению Думы Города Томска от 05.07.2011 №171, а потому подлежит удовлетворению частично, в сумме 78 135,51 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом частичного удовлетворения основного требования, сумма неустойки определена судом в размере 2 123,74 руб. за период с 18.02.2020 по 22.01.2021.

Ответчиком о снижении размера пени не заявлено.

Пунктом 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» предусмотрено, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме.

При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

Доказательства оплаты пени ответчиком в материалы дела не представлены.

Государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных требований на основании части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 168-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с гаражно-строительного кооператива «Томь-2012» ИНН <***> ОГРН <***> в пользу муниципального образования "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска ИНН <***> ОГРН <***> задолженность в сумме 78 135 руб. 51 коп., пени в сумме 2 123 руб. 74 коп., всего взыскать 80 259 руб. 25 коп.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с гаражно-строительного кооператива «Томь-2012» ИНН <***> ОГРН <***> в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2 730 руб. 73 коп.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Судья М.А. Селиванова