Гражданский кодекс часть 1

к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Томской области (ИНН 7017113608, ОГРН 105000120100)

об отмене постановления от 09.10.2012 № 342 о привлечении к административной ответственности,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "КонцернЪ" – Луцик Людмилы Викторовны по доверенности от 15.10.2012,

от Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Томской области – Игнатьевой Ольги Анатольевны по доверенности от 20.12.2012,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "КонцернЪ" (далее по тексту – ООО «КонцернЪ», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Томской области с заявлением к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Томской области (далее по тексту – административный орган) об отмене постановления от 09.10.2012 № 342 о привлечении к административной ответственности по части 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в виде штрафа в размере 10 000 руб.

Требование заявителя мотивировано тем, что ООО «КонцернЪ» не согласно с доводами, изложенными в Акте проверки о том, что форма типового договора участия в долевом строительстве содержит условия, нарушающие и ущемляющие права потребителей. В договорах, представленных для проверки, отсутствуют условия, ущемляющие установленные законом права потребителей. В договорах есть техническая опечатка (п.6.4), не соответствующая требованиям закона, которая является малозначительной опечаткой.Кроме того, отсутствует событие административного правонарушения.

Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Томской области представлен отзыв по делу, в котором считает требования заявителя не подлежащими удовлетворению. Оспариваемое постановление является законным и обоснованным, событие административного правонарушения, виновность ООО «КонцернЪ» в совершении вменяемого ему правонарушения полностью доказаны совокупностью имеющихся в материалах дела доказательств, обстоятельства правонарушения подтверждаются материалами проверки.

В судебном заседании представитель заявителяподдержала требования по основаниям, изложенным в заявлении, пояснениях; представитель административного органа в судебном заседании требования заявителя не признала по основаниям, изложенным в отзыве, дополнительных пояснениях к отзыву.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд признает требования заявителя не подлежащими удовлетворению на основании следующего.

Как следует из материалов дела, ООО «КонцернЪ» зарегистрировано в качестве юридического лица Инспекцией Федеральной налоговой службы Российской Федерации по г.Томску 04.012.2006, ОГРН 1067017179206, ИНН 7017166102.

02.10.2012 главным специалистом-экспертом отдела защиты прав потребителей на основании распоряжения о проведении плановой документарной проверки юридического лица №384 от «12» сентября 2012 г. проведена плановая документарная проверка в отношении ООО «КонцернЪ» с целью проверки соблюдения обязательных требований и требований, установленных муниципальными правовыми актами.

Результаты проверки отражены в Акте проверки органом государственного контроля (надзора), органом муниципального контроля юридического лица, индивидуального предпринимателя №394 от 02.10.2012, в котором указано на выявленные административным органом нарушения обязательных требований или требований, установленных муниципальными правовыми актами: ст. 4, 8, 9, 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»; ст. ст. 8, 10, 16, 29 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей»; ст. 401 Гражданского кодекса РФ; ст. 153 Жилищного кодекса РФ.

Должностное лицо Управления Роспотребнадзора по Томской области, рассмотрев материалы административного расследования, составило протокол об административном правонарушении №357 от 04.10.2012, в котором зафиксирован факт совершения обществом административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч.2 ст.14.8 КоАП РФ.

09 октября 2012 г. руководитель Управления Роспотребнадзора по Томской области по результатам рассмотрения материалов дела об административном правонарушении в отношении ООО «КонцернЪ» вынес постановление №342 по делу об административном правонарушении от 09.10.2012, согласно которому общество признано виновным в совершении административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч.2 ст.14.8 КоАП РФ и последнему назначено административное наказание в виде административного штрафа в размере 10 000 руб.

ООО «КонцернЪ», считая постановление №342 по делу об административном правонарушении от 09.10.2012 незаконным, обратилось в арбитражный суд с заявленным требованием.

В соответствии с частью 6 статьи 210 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ) при рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд в судебном заседании проверяет законность и обоснованность оспариваемого решения, устанавливает наличие соответствующих полномочий административного органа, принявшего оспариваемое решение, устанавливает, имелись ли законные основания для привлечения к административной ответственности, соблюден ли установленный порядок привлечения к ответственности, не истекли ли сроки давности привлечения к административной ответственности, а также иные обстоятельства, имеющие значение для дела.

Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законами и иными нормативными актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, влечет административную ответственность, предусмотренную частью 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Пунктом 1 статьи 1.6 КоАП РФ установлено, что лицо, привлекаемое к административной ответственности, не может быть подвергнуто административному наказанию иначе как на основании и в порядке, установленных законом.

В соответствии со ст.2.1 КоАП Российской Федерации административным правонарушением признается противоправное, виновное действие (бездействие) физического или юридического лица, за которое КоАП Российской Федерации или законами субъектов Российской Федерации об административных правонарушениях установлена административная ответственность.

Частью 2 ст.14.8 КоАП РФ установлено, что включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц – в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.

Пунктом 1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ установлено, что данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Исследовав материалы дела, заслушав участвующих в деле лиц, суд признает частично доказанными факты включения ООО «КонцернЪ» в договоры об участии в долевом строительстве №24/С4 от 15.08.2012, №38/С4 от 30.08.2012, №145/Б1-1 от 08.06.2012, №185/Б1-1 от 10.08.2012 (далее - договоры) условий, ущемляющих права потребителей, установленные законом, ответственность за которые предусмотрена ч.2 ст.14.8 КоАП РФ, при этом исходит из следующего.

В ходе проверки административным органом проведена выборка договоров участия в долевом строительстве, заключаемых ООО «КонцернЪ» с гражданами-потребителями, на предмет соблюдения требований действующего законодательства, а именно:

- договор участия в долевом строительстве №24/С4 от 15.08.2012, заключенный ООО «КонцернЪ» с Ячменевым Сергеем Сергеевичем и Ячменевой Олесей Сергеевной на строительство однокомнатной квартиры (строительный номер помещения 24) общей проектной площадью 25,84 кв.м, расположенной на третьем этаже жилого дома по пер.Богдана Хмельницкого, 11 в г. Томске, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Томской области 17.09.2012 за №70-70-01/255/2012-975 и №70-70-01/255/2012-976;

- договор участия в долевом строительстве №38/С4 от 30.08.2012, заключенный ООО «КонцернЪ» с Соколовым Виталием Викторовичем и Сазановой Марией Юрьевной на строительство однокомнатной квартиры (строительный номер помещения 38) общей проектной площадью 35,18 кв.м, расположенной на четвертом этаже жилого дома по пер.Богдана Хмельницкого, 11 в г. Томске, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Томской области 17.09.2012 за №70-70-01/263/2012-787;

- договор участия в долевом строительстве №145/Б1-1 от 08.06.2012, заключенный ООО «КонцернЪ» с Ермаковым Николаем Викторовичем и Ермаковой Ольгой Александровной на строительство двухкомнатной квартиры (строительный номер помещения 145) общей проектной площадью 56,2 кв.м, расположенной на втором этаже жилого дома по пер. Богдана Хмельницкого, 12а в г. Томске, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Томской области 22.06.2012 за №70-70-01/207/2012-017;

- договор участия в долевом строительстве №185/Б1-1 от 10.08.2012, заключенный ООО «КонцернЪ» с Михеевым Николаем Николаевичем на строительство однокомнатной квартиры (строительный номер помещения 185) общей проектной площадью 36,5 кв.м, расположенной на втором этаже жилого дома по пер. Богдана Хмельницкого, 12а в г.Томске, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Томской области 10.09.2012 за №70-70-01/255/2012-773, а также типовая форма договора участия в долевом строительстве.

Пункт 5.2 договоров, согласно которому в случае, если объект долевого строительства построен (создан) с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соответствует действующему законодательству и не нарушает права и законные интересы участников строительства.

Административный орган указал, что данный пункт договоров нарушает требования действующего законодательства, согласно которым Правительство Российской Федерации вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении (п. 2 ст. 4 Закона №214-ФЗ); потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать:безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги);соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги);безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь;возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами (п.1 ст. 29 Закона о защите прав потребителей).

Вместе с тем, в силу п.2 ст.7 Закона №214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;2) соразмерного уменьшения цены договора;3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Установив в п.5.2 договоров право участника долевого строительства потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок и подписав его, стороны применили норму п.2 ст.7 Закона №214-ФЗ, предусматривающую возможность сторон установить в договоре иное, без права требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора (п.2) или возмещения своих расходов на устранение недостатков (п.1).

Пункт 6.4 договоров изложен в редакции, противоречащей п. 4 ст. 8 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004.

Согласно пункту 6.4 договоров в течение 15 (пятнадцати) дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома застройщик заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении направляет участнику долевого строительства извещения об окончательном расчете и сообщение о завершении строительства и о готовности объекта долевого строительства к передаче с одновременным предупреждением о необходимости исполнения обязанности по принятию объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства.

В силу п. 4 ст. 8 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 застройщик в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Пунктом 2.3 договоров определен срок передачи объекта долевого строительства - 45 календарных дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. Следовательно, уведомление о завершении строительства и о готовности объекта долевого строительства к передаче должно быть направлено застройщиком участнику не менее чем за 14 рабочих дней до дня получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Установив в данном случае в п.6.4 договоров условие об извещении участника строительства в течение 15 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома без заблаговременного извещения лица (а не за 14 дней до этой даты) застройщик нарушил право участников строительства на заблаговременное извещение их о завершении строительства многоквартирного дома.

Арбитражным судом не установлено несоответствие действующему законодательству и нарушение прав и законных интересов участников строительства нормой, содержащейся в пункте 6.7 договоров, согласно которой при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (неявке для окончательного расчета и принятия объекта долевого строительства) в срок, указанный в п. 2.3 настоящего договора, или при незаконном отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства, застройщик незамедлительно по истечении срока, указанного в п. 2.3. договора, составляет и подписывает акт о передаче объекта долевого строительства с указанием на неисполнение участником долевого строительства обязательств по окончательному расчету и принятию объекта. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства, обязанности фактического пользователя признаются перешедшими к участнику долевого строительства со дня составления акта.

Исходя из п.6 ст.8 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Установив в п.6.7 договоров порядок составления и подписания акта о передаче объекта долевого строительства в случае уклонения участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства, отличный от установленного законом, стороны применили норму п.6 ст.8 Закона №214-ФЗ, предусматривающую возможность сторон установить в договоре иной порядок составления и подписания акта о передаче объекта долевого строительства в случае уклонения участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства, чем предусмотренный законом.

Отсутствие в договорах сведений о том, что указанные меры могут применяться лишь в определенных случаях, указанных в законе, не противоречит действующему законодательству, поскольку условиями договоров установлено, что во всем, что не предусмотрено настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ (пункт 11.1).

Условие, содержащееся в п.6.7 договоров №24/С4 от 15.08.2012, №38/С4 от 30.08.2012, №145/Б1-1 от 08.06.2012, согласно которому застройщик вправе не выдавать участнику долевого строительства пакет документов, требуемых для оформления права собственности, до осуществления участником долевого строительства окончательного расчета по договору и до предъявления квитанций (справок), свидетельствующих об отсутствии задолженности по коммунальным и иным платежам за время с даты составления застройщиком одностороннего акта о передачи квартиры и по текущий момент, противоречит Закону №214-ФЗ.

Статья 8 Закона №214-ФЗ предусматривает порядок передачи объекта долевого строительства, при этом передача участнику долевого строительства пакета документов, требуемых для оформления права собственности, в Законе №214-ФЗ не ставится в зависимость от наличия или отсутствия у участника долевого строительства задолженности по коммунальным и иным платежам.

Ссылка представителя заявителя в судебном заседании на включение в договор данного условия в связи с тем, что некоторые участники долевого строительства не оплачивают коммунальные и иные платежи, арбитражным судом не принимается, поскольку действующим законодательством в таком случае предусмотрены правовые механизмы для получения у лиц задолженности по коммунальным и иным платежам, в том числе путем взыскания в судебном порядке, без нарушения установленных Законом №214-ФЗ прав лиц.

В силу п. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

В случае составления застройщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от30.12.2004 № 214-ФЗ одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства,обязательство застройщика по передаче объекта долевого строительства является надлежащим образом исполненным (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2012 N 08АП-722/12), в связи с чем, положения п. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ должны применяться и в том случае, когда объект долевого строительства передается в порядке, предусмотренном ч. 6 ст. 8 Закона N 214-ФЗ, то есть путем составления застройщиком одностороннего акта. При таких обстоятельствах противоречия указанного пункта 6.7 договоров №24/С4 от 15.08.2012, №38/С4 от 30.08.2012, №145/Б1-1 от 08.06.2012 норме статьи 153 ЖК РФ не установлено.

Пункт 8.3 договоров №24/С4 от 15.08.2012 и №38/С4 от 30.08.2012, согласно которому в случае нарушения участником долевого строительства предусмотренного пунктом 4.2.7 договора срока регистрации права собственности на объект долевого строительства участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой (одной стопятидесятой - в случае, если участник долевого строительства гражданин) ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки», содержит условие не соответствующее требованиям ст. 16 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004, ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Исходя из ст. 16 Закона N 214-ФЗ и ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрация права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства может быть осуществлена лишь при наличии соответствующего заявления участника долевого строительства. Застройщик же не может ни обратиться с таким заявлением в регистрирующим орган, ни требовать от участника долевого строительства зарегистрировать право собственности на переданный ему объект.

В статье 10 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 говорится об ответственности любой из сторон договора участия в долевом строительстве, допустившей неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Под гражданско-правовой ответственностью понимаются неблагоприятные имущественные последствия для лица, допустившего гражданское правонарушение, выразившиеся в утрате таким лицом части имущества. Меры ответственности устанавливаются в правовых нормах, реализация которых обеспечивается принудительной силой государства.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В связи с тем, что указанными нормами установлено право участника долевого строительства на обращение с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства и такая обязанность на него не возложена, установление в договорах штрафной неустойки за неисполнение указанными лицами правомочия не соответствует требованиям действующего законодательства.

Ссылка заявителя на необходимость включения данного условия в договоры для прекращения ипотеки на земельный участок не принимается в связи со следующим.

Согласно ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ земельный участок, находящийся в собственности застройщика (или право аренды, субаренды такого участка), а также строящийся на этом участке многоквартирный дом или иной объект недвижимости считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства.

В силу п. 1.1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ч.ч. 8, 8.1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ регистрационная запись о таком залоге (в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка) погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Для погашения же регистрационной записи в части ипотеки объекта долевого строительства дополнительно должен быть представлен документ, подтверждающий передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства (в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с ч. 6 ст. 8 Закона N 214-ФЗ одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства). При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости

Для прекращения ипотеки, возникающей в силу Закона N 214-ФЗ, не требуется регистрация права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства, а запись об ипотеке объекта долевого строительства может быть погашена не только на основании двустороннего передаточного акта, подписанного застройщиком и участником долевого строительства, но и на основании одностороннего акта о передаче, составленного с соблюдением правил, предусмотренных ч. 6 ст. 8 Закона N 214-ФЗ. Отсутствие регистрации права собственности участника долевого строительства на построенный объект долевого строительства само по себе не препятствует регистрации прекращения ипотеки, возникшей в силу ч. 1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ.

Пункт 9.2 договоров противоречит ст. 401 ГК РФ в части отнесения конкретных обстоятельств к обстоятельствам непреодолимой силы.

Согласно п.9.2 договоров к обстоятельствам непреодолимой силы стороны настоящего договора отнесли такие обстоятельства: явления стихийного характера (землетрясения, наводнения, удар молнии, оползень и т.д.), температуру, силу ветра и уровень осадков в месте исполнения обязательств по договору, препятствующие нормальным условиям деятельности; пожары, техногенные катастрофы, произошедшие не по вине сторон; нормативные и ненормативные акты органов власти и управления, а также их действия или бездействие, препятствующие выполнению сторонами условий настоящего договора; забастовки, организованные в установленном законом порядке, боевые действия, террористические акты и другие обстоятельства, которые выходят за рамки разумного контроля сторон.

В силу ч. 3 ст. 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Учитывая изложенное, действия или акты органов власти, забастовки могут быть отнесены к обстоятельствам непреодолимой силы только при наличии соответствующих доказательств чрезвычайности и непредотвратимости, в связи с чем, п. 9.2 договоров не соответствует требованиям действующего законодательства и ущемляет права потребителей (Определением ВАС РФ от 21.11.2008 N 14551/08 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.06.2005 N А56-5001/04).

В п.п 10.1, 10.2 договоров №145/Б1-1 от 08.06.2012, №185/Б1-1 от 10.08.2012, а также в п. 10.3 договора №38/С4 от 30.08.2012, п. 10.4 договора №24/с4 от 15.08.2012 противоречий требованиям ст.9 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 не установлено.

Согласно п.10.1, 10.2 договоров систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение сроков внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочки внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием для одностороннего расторжения застройщиком договора через тридцать дней после направления участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности в письменной форме. В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

В соответствии с п.3 ст. 9 Закона №214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Условия указанных п.п 10.1, 10.2 договоров не предусматривают порядок направления предупреждения о необходимости погашения участником долевого строительства задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования, вместе с тем, указанное обстоятельство не является основанием для признания условий договора противоречащими ст.9 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004, поскольку п.11.1 договоров установлено, что во всем, что не предусмотрено настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

Таким образом, поскольку в данных пунктах договоров не предусмотрен порядок направления предупреждения о необходимости погашения участником долевого строительства задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования, следует руководствоваться требованием п.3 ст. 9 Закона №214-ФЗ.

В силу п.п. 10.3, 10.4 договоров расторжение настоящего договора возможно (до его исполнения) по соглашению сторон. При этом возврат уплаченных участником долевого строительства денежных средств осуществляется в течение срока, указанного в вышеупомянутом соглашении, отсчет которого начинается со дня государственной регистрации соглашения о расторжении договора, путем перечисления денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договор на открытый участнику долевого строительства счет в кредитной организации, реквизиты которого указываются в тексте соглашения о расторжении договора.

Статья 310 ГК РФ о недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства предусматривает, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п.1 ст.450 ГК РФ).

Довод административного органа о том, что ст.310 ГК РФ предусматривает возможность одностороннего расторжения договора только в случае, если обязательства между сторонами договора возникли из предпринимательской деятельности, отклоняется, как основанный на неправильном толковании ст.310 ГК РФ.

В данном случае в соответствии со ст.310 ГК РФ нормой статьи 9 Закона РФ №214-ФЗ установлены случаи, при которых участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, в том числе, если участником долевого строительства выступает гражданин.

Отсутствие в п.п. 10.3, 10.4 конкретных оснований расторжения, предусмотренных ст.9 Закона №214-ФЗ, при том, что п.11.1 договоров установлено, что во всем, что не предусмотрено настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ и п.1 ст.450 ГК РФ предусмотрена возможность расторжения договора по соглашению сторон, свидетельствуют о соответствии указанных пунктов договоров действующему законодательству. Ссылка административного органа на иной порядок возвращения денежных средств, предусмотренный ст.9 Закона №214-ФЗ, не принимается, поскольку данная норма не устанавливает порядок возврата денежных средств в случае расторжения договора по соглашению сторон, а содержит порядок возврата денежных средств в связи с односторонним отказом от исполнения договора.

Пункты 10.1, 10.1.2, 10.2 договоров №24/с4 от 15.08.2012, №38/С4 от 30.08.2012 противоречат требованиям п.7 ст.9 Закона №214-ФЗ.

Согласно п.10.1 договоров в случае расторжения договора по любым основаниям денежные средства, фактически поступившие от участников долевого строительства в уплату первой части денежного взноса, участники долевого строительства поручают застройщику в своих интересах за вычетом неустоек, предусмотренных условиями договора, перечислить на рублевой счет участников долевого строительства по вкладу в банке.

В случае, если участники долевого строительства не исполняют свои обязательства перед застройщиком по любому основанию, у застройщика возникает право расторгнуть договор в одностороннем порядке и перечислить денежные средства за вычетом неустоек, предусмотренных в договоре, в счет исполнения участниками долевого строительства обязательств по кредитному договору, заключенному с банком в установленном порядке (п.10.1.2).

В силу п.7 ст.9 Закона №214-ФЗ при возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной настоящим Федеральным законом или договором, не допускается.

При таких обстоятельствах, неправомерное включение в п.10.1, 10.1.2 договоров условий о зачете требований по уплате неустойки не соответствует требованиям действующего законодательства.

Вместе с тем, в материалах административного дела указано на несоответствие условий пунктов 10.1, 10.1.2, 10.2 договоров требованиям п.3 ст. ст.9 Закона №214-ФЗ и только в отзыве административный орган указал, на несоответствие данных пунктов требованиям п.7 ст.9 Закона №214-ФЗ.

Пункт 10.2 договоров устанавливает случай, согласно которому, если оплата цены договора производится участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем на два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора через тридцать дней после направления участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности в письменной форме (п.10.2).

Исходя из п.4 ст.5 Закона №214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи (п.3 ст.9 Закона №214-ФЗ).

Пункт 10.2 договоров не соответствует требованиям указанных норм, поскольку предусматривает направления участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности в письменной форме без указания о необходимости направить предупреждение о последствиях неисполнения такого требования, что предусмотрено п.3 ст.9 Закона №214-ФЗ.

В связи с тем, что нарушения, выразившиеся во включении в договорыусловий, противоречащих действующему законодательству, частично подтвердились, основания для привлечения общества к административной ответственности по ч.2 ст. 14.8 КоАП РФ имелись. Факт включения ООО «КонцернЪ» в договоры условий, ущемляющих установленные законом права потребителей, подтверждается материалами дела, в том числе: договорами об участия в долевом строительстве №24/С4 от 15.08.2012, №38/С4 от 30.08.2012, №145/Б1-1 от 08.06.2012, №185/Б1-1 от 10.08.2012, заключенные с гражданами Ячменевым С.С., Ячменевой О.С., Соколовым В.В., Сазановой М.Ю., Михеевым Н.Н.,Ермаковым Н.В., Ермаковой О.А.; актом проверки органом государственного контроля (надзора), органом муниципального контроля юридического лица, индивидуального предпринимателя №394 от 02.10.2012; протоколом об административном правонарушении №357 от 04.10.2012. Правомерность привлечения общества к административной ответственности подтверждена материалами дела.

Содержание протокола соответствует требованиям, предусмотренным в ст.28.2 главы 28 КоАП РФ. В ходе рассмотрения настоящего дела отягчающих обстоятельств не установлено, заявителем не приведено каких-либо исключительных обстоятельств совершения правонарушения, которые бы свидетельствовали о его малозначительности.

Принимая во внимание характер и степень общественной опасности совершенного обществом правонарушения, учитывая то, что оно посягает на установленный нормативными правовыми актами порядок общественных отношений в сфере защиты прав потребителей, обеспечивающий устойчивую защиту прав потребителей Российской Федерации, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии в данном случае правовых оснований для признания совершенного ООО "КонцернЪ"административного правонарушения малозначительным и применения к рассматриваемым правоотношениям положения статьи 2.9 КоАП РФ.

Обстоятельства, на которые заявитель ссылается в обоснование заявленных требований, не свидетельствуют о малозначительности правонарушения, а относятся к числу обстоятельств, учитываемых при назначении административного наказания в силу ч.2 и 3 ст.4.1 КоАП РФ.

Согласно части 1 статьи 3.1 КоАП РФ административное наказание характеризуется как мера ответственности за совершение административного правонарушения и применяется в целях предупреждения совершения новых правонарушений, как самим правонарушителем, так и другими лицами.

В силу части 2 статьи 4.1 КоАП РФ при назначении административного наказания физическому лицу учитываются характер совершенного им административного правонарушения, личность виновного, его имущественное положение, обстоятельства, смягчающие административную ответственность, и обстоятельства, отягчающие административную ответственность.

Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Томской области при вынесении оспариваемого постановления в отношении ООО "КонцернЪ"назначено минимальное наказание в рамках санкции части 2 статьи 14.8 КоАП РФ в виде штрафа в размере 10 000 руб.

Согласно части 3 статьи 211 АПК РФ в случае, если при рассмотрении заявления об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд установит, что решение административного органа о привлечении к административной ответственности является законным и обоснованным, суд принимает решение об отказе в удовлетворении требования заявителя.

В связи с тем, что арбитражным судом установлена правомерность вынесения оспариваемого по настоящему делу постановления Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Томской области№ 342 по делу об административном правонарушении от 09.10.2012, требование заявителя не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 168-170, 176, 207-211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью "КонцернЪ" (зарегистрированного в качестве юридического лица 04.12.2006 ИФНС России по г.Томску, ИНН 7017166102, ОГРН 1067017179206, место нахождения: 634034, Томская обл., г.Томск, ул.Нахимова, 11)к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Томской области об отмене постановления от 09.10.2012 № 342 по делу об административном правонарушении по части 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья С.З. Идрисова