Гражданский кодекс часть 1

Департамент управления муниципальной собственностью администрации Города Томска обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Клевер" о взыскании 756 144,61 руб., из которых: 698 450,38 руб. - задолженность по арендной плате за период с 01.07.2013 по 30.06.2014 по договору аренды земельного участка №040323:07 от 30.06.2008 и 57 694,23,38 руб.- пени за период с 17.08.2010 по 30.06.2014.

В обоснование заявленных требований истец сослался на положения статей 12, 309, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), указав, что ответчик ненадлежащим образом исполняет обязанность по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 30.06.2008 №040323:07. В связи с просрочкой оплаты задолженности истцом начислена пеня в соответствии с условиями договора.

В судебных заседаниях судом в порядке ст.163 АПК РФ объявлялись перерывы до 03.07.2015, до 06.07.2015 после окончания которых судебное разбирательство по делу было продолжено.

Ответчик представил отзыв на иск, в котором исковые требования не признал по следующим основаниям: в январе 2014 ООО «Клевер» уведомило арендодателя об изменении фактического вида использования объекта аренды, а именно: приостановлении установленных в дополнительном соглашении №1 видов коммерческой деятельности и закрытии объекта на реконструкцию с января 2014. Пояснил, что получение ООО «Клевер» каких-либо разрешений от арендодателя на проведение строительных работ либо дополнительных согласований с арендодателем не требуется в соответствии с п.п.5.2.2 и 6.2.8 договора. Указал, что арендодатель отказался изменять ставки арендной платы, о чем уведомил ООО «Клевер» на заседании Комиссии арендодателя по взысканию задолженностей по арендной плате. Считает начисление арендной платы за 2014 некорректным, так как оно произведено с применением ставок, не соответствующих фактическим обстоятельствам. Сообщил, что способ расчета пени противоречит п.4.9 договора: начисление пени производится в случае несвоевременного внесения арендной платы за каждый день просрочки, то есть, при оплате самой задолженности прекращается течение просрочки ее внесения. Однако в январе 2014 года ООО «Клевер» перечислило 500 000 руб. в счет погашения задолженности; указанная сумма была учтена истцом, но не остановила начисление пени за 2013 год. Полагает, что начисление арендной платы за 2014 необходимо производить в соответствии фактическим видом использования объекта аренды, с применением ставок, отражающих отсутствие коммерческого использования объекта (том 1 л.д.77-79). Кроме того, указал, что часть нежилых помещений была продана физическому лицу – ФИО3 в 2011 году, однако истец изменения в договор аренды не вносил.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.01.2013 по 30.06.2014 в размере 698 450,38 руб., пени за период с 16.02.2013 по 20.01.2015 в размере 92 068,31 руб.

Определением от 21.01.2015 заявление об уточнении исковых требований судом принято, дело рассматривается исходя из уточненного размера исковых требований (том 1 л.д.107-108). В ходе судебного разбирательства истцом приобщались к материалам дела иные расчеты исковых требований, которые истец просил не рассматривать и не принимать.

Исследовав материалы дела, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

Постановлением мэра г. Томска от 03.08.2007 №2086з ООО «Клевер» был предоставлен в аренду сроком на семь лет земельный участок, по адресу: <...> для эксплуатации нежилых помещений – административные, кафе, игровой зал (том 1 л.д.37).

На основании указанного постановления, между Муниципальным образованием «Город Томск», в лице департамента строительства и архитектуры администрации г.Томска (арендодатель) и ООО «Клевер» (арендатор) заключен договор №040323:07 аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 30.06.2008 (далее - договор, том 1 л.д.38-40), в соответствии с условиями которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование неделимый земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 2825 кв.м., в соответствии с условиями настоящего договора. Местоположение земельного участка: <...>, кадастровый номер земельного участка 70:21:0200024:0011 (п.1.1).

Объект аренды был передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи земельного участка от 30.06.2008 (том 1 л.д.41). Срок договора аренды установлен в пункте 4 дополнительного соглашения №1 к договору аренды от 30.06.2018 – по 03.08.2014 (том 1 л.д.42). Согласно п.4.1. договора от 30.06.2008 размер арендной платы определяется путем умножения ставки арендной платы, указанной в дополнительном соглашении к настоящему договору на площадь земельного участка, занятого арендатором.

В дополнительном соглашении №1 к договору аренды указаны разрешенные виды деятельности на площадях объекта недвижимости и установлены площади, которые ООО «Клевер» может использовать для специальных видов деятельности – 270,37 кв.м. для игры в боулинг и 150,79 кв.м для кафе.

В дополнительном соглашении №1/1 от 17.06.2009 к договору аренды указано, что площадь земельного участка, облагаемая арендной платой составляет 821,7 кв.м., в том числе, для эксплуатации и обслуживания: с 25.12.2008 для игры в боулинг отводилось 205,15 кв.м., для кафе 110,4 кв.м, остальные 506,15 кв.м. отнесены к административным помещениям (л.д.43).

В соответствии с п.4.5 договора плата за пользование земельным участком производится с момента, указанного в соответствующем дополнительном соглашении к настоящему договору, и вносится равными долями, поквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала.

Согласно п.4.8 договора аренды, в случае выявления уполномоченным органом муниципального земельного контроля фактов несоответствия фактического использования земельного участка разрешенному использованию, определенному в дополнительном соглашении к договору, взимание арендной платы взимается с даты выявления нарушения по ставкам арендной платы в соответствии с фактическим использованием земельного участка согласно акту обследования.

Договором (п.6.2.16) установлено, что в случае изменения реально используемой площади, либо вида деятельности, арендатор обязан в течение 7-дней с момента наступления таких изменений письменно уведомить об этом арендодателя и заключить соответствующее дополнительное соглашение к настоящему договору.

Согласно п.4.9 договора в случае несвоевременного исполнения обязанности по уплате арендной платы начисляется пеня, которая определяется в процентах от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего дня после предусмотренных настоящим разделом сроков платежа. Размер пени устанавливается равной 1/360 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Арендодатель имеет право изменить в одностороннем порядке без согласования с арендатором размер пени, уведомив арендатора путем опубликования соответствующего информационного сообщения в средствах массовой информации муниципального образования «Город Томск» либо в официальном источнике опубликования города Томска.

По мнению Департамента управления муниципальной собственностью Администрации Города Томска ответчик свою обязанность по своевременной оплате аренды земельного участка исполнил ненадлежащим образом, в связи с чем задолженность по арендой плате составила за период с 01.01.2013 по 30.06.2014 в размере 698 450,38 руб.

В связи с неуплатой ответчиком задолженности истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии с п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 309, 310 ГК РФ).

В силу п.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование своей правовой позиции ответчиком представлены заверенные копии документов, подтверждающих переход права собственности на часть нежилых помещений по адресу <...> ФИО3 (т.1 л.д.149-151). В ходе судебного разбирательства дела сторонами не оспаривалось, что общая площадь нежилых помещений, фактически принадлежащих ответчику в течение искового периода и на дату рассмотрения настоящего дела составила 152,03 кв.м. (т.2 л.д.18).

Между тем, истцом исковые требования не уточнялись, в связи с чем суд рассматривает их в редакции последних принятых судом уточнений, исходя из которых истцом при расчете задолженности по арендной плате применены три вида ставок: административно-офисные помещения, кафе, бары, кафе-бары, боулинги (т.1 л.д.88-90).

Как следует из материалов дела, 27.01.2014 ответчик направил истцу Уведомление на основании п.6.2.16 договора об изменении вида деятельности с просьбой пересмотреть ставки арендной плате на время производства строительных работ (т.1 л.д.83-84). В ответ на указанное Уведомление Департамент экономического развития и управления муниципальной собственностью Администрации г. Томска отказал ООО «Клевер» в пересмотре ставок арендной платы (т.1 л.д.91).

Факт получения истцом Уведомления об изменении вида деятельности истцом не оспорен, подтверждается материалами дела, в связи с чем, учитывая правовую позицию, сформулированную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.10.2010 №5743/10, согласно которой невнесение уполномоченным органом в государственный земельный кадастр изменений относительно вида разрешенного использования спорного земельного участка не свидетельствует о том, что фактически вид разрешенного использования земельного участка в спорный период не был иным, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для применения с 27.01.2014 ставок арендной платы «для административно-офисных помещений» в размере 360 руб./кв.м ко всей площади земельного участка (п.6.8 приложения №1 к решению Думы города Томска от 19.08.2008 №965 «О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «Город Томск» в редакции на 27.01.2014).

Довод ответчика о необходимости применения в спорный период ставки арендной платы в размере 10,2 руб./кв.м, исходя из п.2.4 приложения №1 к решению Думы города Томска от 19.08.2008 №965 «О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «Город Томск» (эксплуатация инженерных коммуникаций, объектов по предоставлению услуг жилищно-коммунального хозяйства, объектов пожаротушения, ГО и ЧС), судом отклоняется за необоснованностью, поскольку в обязанности арендатора, в случае изменения вида деятельности, входит уведомление в порядке п.6.2.12 договора арендодателя о соответствующих обстоятельствах, что в данном случае ООО «Клевер» осуществлено не было.

При этом суд учитывает, что при заключении договора аренды, ставка за аренду земельного участка под нежилыми помещениями, принадлежащими в настоящее время ООО «Клевер» (коридор, лестничная клетка, вестибюль, тамбур, бойлерная, вентиляционная камера, электрощитовая, подсобное помещение), устанавливалась именно «для административно-офисных помещений», иной вид использования земельного участка установлен не был.

Вместе с тем, в настоящее время ответчик не ограничен в возможности обратиться в установленном договором порядке к арендодателю с уведомлением об изменении вида деятельности с определенной даты, представив подтверждающие тому документы.

При изложенных обстоятельствах суд принимает информационный Расчет задолженности, произведенный истцом из расчета площади 152,03 кв.м и ставки арендной платы в размере, определенном договором «для административных помещений» - 360 руб./кв.м.(т.2 л.д.88), исходя из которого задолженность по арендной плате у ООО «Клевер» отсутствует. Также истцом не оспаривается и то обстоятельство, что у ответчика имелась переплата по арендным платежам по договору от 30.06.2008, в связи с чем при рассмотрении дела истец не обосновал правомерность начисления им пени в заявленном размере.

Таким образом, установив, что на стороне ООО «Клевер» имеется переплата (ответчиком по платежному поручению №1 от 30.01.2014 была перечислена сумма задолженности по арендной плате за землю за 2013 по договору №040322:07 в размере 500 000 руб., т.1 л.д.82), ответчиком за рассматриваемый по делу период обязательства по уплате задолженности по арендным платежам и пени исполнены в полном объеме, суд, учитывая положения ст.319 ГК РФ, приходит к выводу, что основания для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате и пени отсутствуют.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Седьмой арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья М.А. Лысых