Гражданский кодекс часть 1

к обществу с ограниченной ответственностью «Азгард» (ИНН <***>, ОГРН <***>) (1), обществу с ограниченной ответственностью «Транском» (ОГРН <***>, ИНН <***>) (2)

о взыскании 17 174 154,04 руб.,

при участии в заседании:

от истца – ФИО1 (служебное удостоверение, доверенность № 1 от 11.01.2021, диплом от 07.06.2017 рег. № 353) (до и после перерыва),

от ответчика (1) – без участия (извещен),

от ответчика (2) - ФИО2 (паспорт, доверенность от 15.09.2021, диплом от 27.06.2009 рег. № 2034) (до перерыва)

У С Т А Н О В И Л:

муниципальное образование «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью города Томска (далее – истец, Департамент) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Азгард» (далее – ответчик 1, ООО «Азгард») о взыскании 3 915 550,21 руб., из которых: 3 766 291,16 руб. основного долга по договору аренды земельных участков № ТО-21-19573 от 26.10.2011 (за земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100052:0186 общей площадью 20 937 кв.м.) за период с 06.06.2018 по 30.06.2019, 149 259,05 руб. пени за период с 21.06.2018 по 24.06.2019.

Определением суда от 15.07.2019 исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу № А67-8160/2019.

Определением суда от 14.08.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Транском» (далее – ООО «Транском»).

Департамент обратился в арбитражный суд с иском к ООО «Азгард» о взыскании 906 008,48 руб., из которых: 897 482,40 руб. основного долга по договору аренды земельных участков № ТО-21-19573 от 26.10.2011 (за земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100052:0186 общей площадью 20 937 кв.м.) за период с 01.07.2019 по 30.09.2019, 8 526,08 руб. пени за период с 16.08.2019 по 02.10.2019.

Определением суда от 14.10.2019 исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу № А67-11445/2019; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ООО «Транском».

Определением суда от 05.11.2019 дела №№ А67-8160/2019, А67-11445/2019 для совместного рассмотрения объединены в одно производство, делу присвоен № А67-8160/2019.

Таким образом, в рамках дела № А67-8160/2019 рассматривались требования Департамента к ООО «Азгард» о взыскании 4 821 558,69 руб., из которых: 4 663 773,56 руб. основного долга по договору аренды земельных участков № ТО-21-19573 от 26.10.2011 (за земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100052:0186 общей площадью 20 937 кв.м.) за период с 06.06.2018 по 30.09.2019, 157 785,13 руб. пени за период с 21.06.2018 по 24.06.2019 и с 16.08.2019 по 02.10.2019.

Кроме того, Департамент обратился в арбитражный суд с иском к ООО «Азгард» о взыскании 387 373,69 руб., из которых: 383 728,27 руб. основного долга по договору аренды земельных участков № ТО-21-19573 от 26.10.2011 (земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100052:0126, общей площадью 8 951,84 кв.м.) за период с 01.07.2019 по 30.09.2019, 3 645,42 руб. неустойки за период с 16.08.2019 по 02.10.2019.

Определением суда от 26.11.2019 исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу № А67-13027/2019; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ООО «Транском».

Департамент обратился в арбитражный суд с иском к ООО «Азгард» о взыскании 386 339,74 руб., из которых: 383 728,26 руб. основного долга по договору аренды земельных участков № ТО-21-19573 от 26.10.2011 (земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100052:0126, общей площадью 8 951,84 кв.м.) за период с 01.10.2019 по 31.12.2019, 2 611,48 руб. неустойки за период с 16.11.2019 по 23.12.2019.

Определением суда от 10.07.2020 исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу № А67-5077/2020; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ООО «Транском».

Протокольными определениями суда от 03.08.2021 дела №№ А67-8160/2019, А67-13027/2019 и А67-5077/2020 возобновлены после приостановления производства по делу.

Определением суда от 10.08.2021 для совместного рассмотрения объединены дела №№ А67-8159/2019, А67-8160/2019, А67-13027/2019 и А67-5077/2020 в одно производство, делу присвоен № А67-8159/2019 (предметом рассмотрения объединенного является взыскание задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 70:21:0100052:0126 общей площадью 8 951,84 кв.м. и за земельным участком с кадастровым номером 70:21:0100052:0186 общей площадью 20 937 кв.м. за период с 06.06.2018 по 30.06.2020).

Определением суда от 14.09.2021 по ходатайству истца к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «Транском» (далее – ответчик 2).

В ходе рассмотрения дела истец представил заявление об уточнении исковых требований (л.д. 53-55 т. 10), в соответствии с которым просит взыскать всего 17 174 154,04 руб., а именно просит:

- о взыскании с ООО «Азгард» задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 70:21:0100052:126 общей площадью 8 566,84 кв.м., расположенным по адресу: <...>, в размере 669 457 руб., из которых: 566 722,74 руб. задолженность по арендной плате за период с 06.06.2018 по 30.10.2018, 102 734,26 руб. – пеня за период с 21.06.2018 по 04.08.2021;

- о взыскании с ООО «Азгард» задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 70:21:0100052:186 общей площадью 20 904 кв.м., расположенным по адресу: <...>, в размере 1 633 546,23 руб., из которых: 1 382 863,72 руб. задолженность по арендной плате за период с 06.06.2018 по 30.10.2018, 250 682,51 руб. – пеня за период с 21.06.2018 по 04.08.2021;

всего взыскать с ООО «Азгард» 2 303 003,23 руб., в том числе 1 949 586,46 руб. задолженности по арендной плате за период с 06.06.2018 по 30.10.2018, 353 416,77 руб. пени за период с 21.06.2018 по 04.08.2021;

- о взыскании с ООО «Транском» задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 70:21:0100052:126 общей площадью 8 566,84 кв.м., расположенным по адресу: <...>, в размере 4 322 875,41 руб., из которых: 4 019 557,67 руб. задолженность по арендной плате за период с 31.10.2018 по 30.06.2021, 303 317,74 руб. – пеня за период с 16.11.2018 по 04.08.2021;

- о взыскании с ООО «Транском» задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 70:21:0100052:186 общей площадью 20 904 кв.м., расположенным по адресу: <...>, в размере 10 548 275,40 руб., из которых: 9 808 147,88 руб. задолженность по арендной плате за период с 31.10.2018 по 30.06.2021, 740 127,52 руб. – пеня за период с 16.11.2018 по 04.08.2021;

всего взыскать с ООО «Транском» 14 871 150,81 руб., в том числе 13 827 705,55 руб. задолженности по арендной плате за период с 31.10.2018 по 30.06.2021, 1 043 445,26 руб. пени за период с 16.11.2018 по 04.08.2021.

Уточнение размера исковых требований взыскания задолженности в общем размере по делу до 17 174 154,04 руб. принято протокольным определением суда от 22.12.2021.

В обоснование заявленных требований истец сослался на положения статей 330, 552, 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), указав, что ответчики не исполняют обязательства по внесению арендной платы за пользование земельными участками, предоставленными по договору аренды земельного участка № ТО-21-19573 от 26.10.2011. В связи с просрочкой оплаты задолженности истцом начислены пени в соответствии с условиями договора.

ООО «Азгард» в отзыве на исковое заявление указало, что является ненадлежащим ответчиком, поскольку после заключения договора купли-продажи объектов незавершенного строительства выяснились обстоятельства препятствующие продолжению строительства, о которых ООО «Транском» не уведомлял ООО «Азгард». 30.10.2018 между сторонами подписано соглашение о возврате сторон в первоначальное состояние (л.д. 67-68 т. 1, л.д. 95, 96 т. 5, л.д. 56, 57 т. 6).

В возражениях на отзыв истец указал на необоснованность доводов ООО «Азгард» изложенных в отзыве на исковое заявление (л.д. 97 т. 1, л.д. 119 т. 5).

ООО «Транском» отзыв на исковое заявление не представило.

В дополнениях истец пояснил, что в пункте 1 соглашения о признании незаключенным договора купли-продажи от 30.10.2018 стороны констатируют, что у ООО «Азгард» возникла обязанность по передаче ООО «Транском» документации в отношении спорных объектов незавершенного строительства. Таким образом, стороны констатировали как передачу объектов и документации от ООО «Транском» к ООО «Азгард», так и в обратном направлении. Следовательно, их фактические действия и подписанные между ними документы вступают в прямое противоречие с ранее заявленным тезисом о не выбытии имущества из владения ООО «Транском». В пункте 2 стороны констатируют наличие совместной обязанности по обращению в регистрирующий орган для осуществления государственной регистрации прав. Так же сторонами подписан акт приема-передачи, в котором однозначно установлена дата обратного перехода прав, а также условию самого мирового соглашения о передаче документации. Взыскание задолженности за истекшие периоды с общества как собственника объекта недвижимости правомерно (л.д. 53-55 т. 10).

В судебное заседание представитель ответчика ООО «Азгард» не явился.

Дело рассматривается по правилам части 3 стати 156 АПК РФ в отсутствие ответчика (1), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования к ООО «Транском», к ООО «Азгард» в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении с учетом уточнения исковых требований.

Представитель ответчика (2) возражал против удовлетворения исковых требований.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд считает, что исковые требования Департамента подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации Города Томска от 09.11.2009 № 2633-з обществу с ограниченной ответственностью «Универсал-С» (далее – ООО «Универсал-С») в аренду предоставлены сроком на 3 года земельные участки с кадастровыми номерами 70:21:0100052:0126 и 70:21:0100052:0147 площадью 8 951,84 кв. м и 20 937,97 кв. м, соответственно (л.д. 9 т. 1).

Постановлениями администрации Города Томска от 28.07.2011 № 1252-з, от 14.10.2011 № 1727-з (л.д. 10, 11 т. 1) срок, на который земельные участки предоставлены в аренду, увеличен до 8 лет, кадастровый номер земельного участка 70:21:0100052:0147 изменен на 70:21:0100052:0186.

Между муниципальным образованием «Город Томск», от имени и в интересах которого действовал департамент экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации г. Томска (арендодателем), и ООО «Универсал-С» (арендатором) заключен договор аренды земельных участков для строительства от 26.10.2011 № ТО-21-19573 (в редакции дополнительного соглашения от 19.05.2014), в соответствии с которым арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное возмездное владение и пользование из земель населенных пунктов земельные участки площадью 20 937 кв. м с кадастровым номером 0:21:0100052:0186 по адресу: <...> и площадью 8 951,84 кв. м с кадастровым номером 70:21:0100052:0126 по адресу: <...> (л.д. 12-17 т. 1).

Согласно пункту 1.4 договора земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100052:0126 предоставлен для строительства гаражного комплекса, а площадью 20 937 кв. м – для строительства гаражно-торгового комплекса с административными корпусами.

Срок действия договора аренды установлен с 14.10.2011 по 13.10.2019 (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата за землю взимается с даты издания постановления администрации г. Томска от 09.11.2009 № 263-з, то есть с 09.11.2009.

Размер арендной платы за пользование земельными участками определяется путем умножения площади земельного участка на ставку арендной платы и на коэффициент, установленный для конкретного вида использования земельного участка и/или категории арендатора. Ставка арендной платы или механизм ее расчета, а также коэффициент к ставкам устанавливается решением уполномоченного органа местного самоуправления (пункт 3.2 договора).

Пунктом 3.3 договора (в редакции дополнительного соглашения от 19.05.2014) предусмотрено, что ставка арендной платы с 14.05.2013 составляет для строительства гаражей и автостоянок 150,7 руб./кв. м.

Согласно пункту 3.4 договора ставки арендной платы за землю могут изменяться арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором не чаще одного раза в год. В случае изменения ставки арендной платы или механизма ее расчета, либо бюджетного счета для оплаты арендных платежей, арендодатель обязан проинформировать арендатора об указанных изменениях путем опубликования соответствующего информационного сообщения в Сборнике официальных материалов муниципального образования «Город Томск».

В соответствии с пунктом 3.6 договора арендная плата вносится арендатором поквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала.

В силу пункта 3.9 договора в случае несвоевременного исполнения обязанности по уплате арендной платы начисляется пеня. Размер пени устанавливается равной 1/360 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

По акту приема-передачи земельных участков от 26.10.2011 объекты аренды переданы арендатору во временное владение и пользование (л.д. 15 т. 1).

Соглашением от 14.02.2012 о перемене стороны в договоре аренды права и обязанности арендатора переданы обществу с ограниченной ответственностью «СтройЗаказчик» (далее – ООО «СтройЗаказчик») (л.д. 16 т. 1).

Соглашением от 20.10.2015 произведена замена стороны в обязательстве, права и обязанности арендатора переданы обществу с ограниченной ответственностью «Спецгазстрой» (далее – ООО «Спецгазстрой») (л.д. 18 т. 1).

По акту приема-передачи земельных участков от 20.10.2015 объекты аренды приняты ООО «Спецгазстрой» (л.д. 19 т. 1).

По соглашению от 25.07.2016 ООО «Транском» приняло на себя в полном объеме все права и обязанности по договору аренды земельных участков от 26.10.2011 № ТО-21-19573 в редакции соглашений о перемене стороны в договоре аренды от 14.02.2012, от 20.10.2015, дополнительного соглашения от 19.05.2014 (л.д. 20 т. 1).

По акту приема-передачи земельных участков от 03.08.2016 объекты аренды приняты ООО «Транском» во владение и пользование (л.д. 21 т. 1).

Договор аренды от 26.10.2011 № ТО-21-19573 зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 22.05.2019 (л.д. 24-28 т. 1).

Изложенные обстоятельства установлены вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Томской области по делу № А67-10689/2017 и № А67-981/2018 и в силу части 2 статьи 69 АПК РФ не требуют повторного доказывания при рассмотрении настоящего дела.

18.01.2018 между ООО «Транском» (продавцом), с одной стороны, и ООО «Азгард» (покупателем), с другой стороны, заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, предметом которого является объект незавершенного строительства с кадастровым номером № 70:21:0100052:2752, степень готовности - 7% стоимостью 1 700 000 руб.

25.01.2018 между ООО «Транском» (продавцом), с одной стороны, и ООО «Азгард» (покупателем), с другой стороны, заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, предметом которого является объект незавершенного строительства с кадастровым номером № 70:21:0100052:2751, степень готовности - 5% стоимостью 1 500 000 руб.

06.06.2018 зарегистрирован переход права собственности на объекты незавершенного строительства, возведенные на арендованных земельных участках, к ООО «Азгард», что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 21.05.2019 (л.д. 29-32 т. 1).

Вступившим в законную силу решением по делу А67-10689/2017 от 18.05.2018 Арбитражного суда Томской области, оставленным без изменения постановлением от 25.09.2018 г. Седьмого арбитражного апелляционного суда и постановлением от 23.01.2019 г. Арбитражного суда Западно-Сибирского округа, договор аренды от 26.10.2011 № ТО-21-19573 расторгнут.

В силу статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

30.10.2018 между ООО «Азгард» (покупатель) и ООО «Транском» (продавец) подписано соглашение о признании незаключенными сделок договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 18.01.2018, договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 25.01.2018, соглашения о перемене стороны в договоре аренды от 12 марта 2018 (л.д. 75 т. 1), в соответствии с которым в связи с обнаружением покупателем обстоятельств препятствующих использованию объектов незавершенного строительства по адресу: <...>, <...> по назначению (решение Арбитражного суда Томской области по делу А67-10689/2017), о которых покупатель не знал и не был уведомлен продавцом (п.1 ст.431.2) считать договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 18.01.2018 г., договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 25.01.2018 г., соглашения о перемене стороны в договоре аренды от 12 марта 2018 г. незаключенными.

Пунктом 2 соглашения от 30.10.2018 стороны установили, привести стороны в первоначальное положение. Возврат объектов незавершенного строительства и документов на них оформляется актами.

Как указано в пункте 3 соглашения от 30.10.2018 расходы на содержание объектов незавершенного строительства (охрана, коммунальные расходы, арендные платежи за землю) за период с момента заключения договоров купли-продажи и соглашения о перемене стороны до заключения настоящего соглашения несет продавец (ООО «Транском»).

По акту приема-передачи земельных участков от 30.10.2018 земельные участки по адресу: <...> и по адресу: <...> приняты ООО «Транском» (л.д. 74 т. 1).

Как указано в пункте 2 акта приема-передачи от 30.10.2018, расходы по оплате арендной платы за указанные земельные участки за период с момента заключения Соглашения о перемене стороны в договоре аренды от 12 марта 2018 несет продавец.

По акту приема-передачи объектов незавершенного строительства от 30.10.2018 объекты незавершенного строительства по адресу: <...> и по адресу: <...> приняты ООО «Транском» (л.д. 73 т. 1).

Как следует из материалов дела и сведений информационной системы «Картотека арбитражных дел», в рамках дела № А67-14083/2019 рассматривались требования ООО «Азгард» к ООО «Транском» о государственной регистрации Соглашения, заключенного между ООО «Азгард» и ООО «Транском» от 30.10.2018 г., о признании незаключенными сделок договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 18.01.2018, договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 25.01.2018, соглашения о перемене стороны в договоре аренды от 12 марта 2018.

Определением арбитражного суда от 11.06.2020 по делу № А67-14083/2019 утверждено мировое соглашение, заключенное между ООО «Азгард» и ООО «Транском», по условиям которого ООО «Азгард» обязуется в срок до 01 августа 2020 передать внешнему управляющему ООО «Транском» ФИО3 всю документацию в отношении объекта незавершенного строительства по адресу <...> (кадастровый номер № 70:21:0100052:2752), степень готовности - 7%; в отношении объекта незавершенного строительства по адресу <...> (кадастровый номер № 70:21:0100052:2751), степень готовности - 5%, передать все имеющиеся у него сведения о данных объектах незавершенного строительства; стороны в срок до 01 августа 2020 обязуются явиться в орган государственной регистрации кадастра и картографии по Томской области для осуществления государственной регистрации перехода права собственности в связи с заключением Соглашения между ООО «Азгард» и ООО «Транском» от 30.10.2018, о признании незаключенными сделок договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 18.01.2018, договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 25.01.2018, соглашения о перемене стороны в договоре аренды от 12 марта 2018.

15.10.2020 зарегистрирован переход права собственности на объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами № 70:21:0100052:2752 и № 70:21:0100052:2751 к ООО «Транском», что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 28.07.2021 (л.д. 90-93 т. 9).

Как указал истец, в период с 06.06.2018 по 30.10.2018 ООО «Азгард» занимало арендованные земельные участки, а в период с 31.10.2018 по 30.06.2021 - ООО «Транском».

Арендная плата за указанные периоды ответчиками не уплачена, задолженность, по расчету истца, составила у ООО «Азгард» 1 949 586,46 руб., у ООО «Транском» 13 827 705,55 руб. (л.д. 53-55 т. 10).

Претензиями № 6152/3 от 23.05.2019, № 5301/1 от 21.05.2020, № 14169/3 от 19.11.2019, № 1971/2 от 20.02.2020, № 6152/2 от 23.05.2019, № 10457/2 от 27.08.2019, № 10524 от 28.08.2019, № 14300/1 от 21.11.2019 Департамент потребовал от ООО «Азгард» оплатить имеющуюся задолженность и неустойку (л.д. 33, 34 т. 1, л.д. 36, 37 т. 3, л.д. 61-63, 91-97 т. 4, л.д. 41, 42 т. 5, л.д. 31, 32 т.6, л.д. 31-33 т. 8, л.д. 40, 41 т. 9).

В связи с неисполнением требований претензий Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 ГК РФ). В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (пункт 2 статьи 622 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце 2 пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», в случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Как следует из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Томской области от 06.07.2020 по делу № А67-981/2018, вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Томска от 25.12.2017 по делу № 2-1707/2017 установлено, что ООО «СтройЗаказчик» и ООО «Спецгазстрой» неоднократно в 2016 году обращались с заявлениями в Департамент недвижимости с просьбой освободить часть земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100052:0186, находящегося у них в пользовании на основании договора аренды, от самовольно возведенного на нем спорного нежилого строения, а также произвести перерасчет арендной платы с учетом того, что использование указанного земельного участка в полном объеме арендатором не представляется возможным (л.д. 82-87 т. 6). Упомянутым выше решением Ленинского районного суда г. Томска от 25.12.2017 по делу № 2-1707/2017 установлено, что нежилое строение с кадастровым номером 70:2160100052:2635 расположено за границами сформированного для него земельного участка и частично занимает земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100052:0186. В удовлетворении иска администрации Города Томска к собственникам нежилого строения о сносе данной самовольной постройки отказано.

В рамках дела А67-981/2018 судом назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Геомастер».

Согласно заключению судебного эксперта от 22.11.2019 № 2/2019, выполненному экспертом А.И. Цильке, на земельном участке с кадастровым номером 70:21:0100052:0126 расположены части трех объектов (за исключением объектов незавершенного строительства, возводившихся арендатором земельного участка) общей площадью наложения 385 кв. м; на земельном участке с кадастровым номером 70:21:0100052:0186 – части восьми объектов (за исключением объектов незавершенного строительства, возводившихся арендатором) общей площадью наложения 216 кв. м. По результатам анализа картографических материалов – ортофотопланов масштаба 1:2000 на территорию г. Томска Томской области, изготовленных в 2010 году, установлено, что до 26 октября 2011 года возведены 3 здания гаражей для стоянки автомобилей, частично расположенные на земельном участке 70:21:0100052:0126, 2 здания гаражей для стоянки автомобилей и нежилое здание с кадастровым номером 70:2160100052:2967, частично расположенные на земельном участке с кадастровым номером 70:21:0100052:0186. Общая площадь земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100052:0126, занятая сторонними объектами по состоянию на 26.10.2011, составляет 385 кв. м. Общая площадь земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100052:0186, занятая сторонними объектами по состоянию на 26.10.2011, составляет 33 кв. м. (т. 7, л.д. 42-94).

Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Томской области от 06.07.2020 по делу № А67-981/2018, площадь земельных участков с кадастровыми номерами 70:21:0100052:0126, 70:21:0100052:0186, свободная от объектов третьих лиц по состоянию на дату заключения договора от 26.10.2011 № ТО-21-19573, составляла 8 566,84 кв. м и 20 904 кв. м., соответственно. Именно земли такой площади фактически предоставлены истцом во владение и пользование арендатора для осуществления строительства.

В системе действующего правового регулирования предусмотренное частью 2 статьи 69 АПК РФ основание освобождения от доказывания во взаимосвязи с положениями части 1 статьи 64 и части 4 статьи 170 того же Кодекса означает, что толькофактические обстоятельства (факты), установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 21 марта 2013 года № 407-О, от 16 июля 2013 года № 1201-О, от 24 октября 2013 года № 1642-О).

Преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами. Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

Свойством преюдиции обладают обстоятельства, составляющие фактическую основу ранее вынесенного по другому делу и вступившего в законную силу решения, когда эти обстоятельства имеют юридическое значение для разрешения спора, возникшего позднее.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в том числе, в постановлении от 21.12.2011 № 30-П и определении от 16.07.2013 № 1201-О, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Доказательства того, что арендатору были предоставлены свободные земельные участки меньшей площадью, ответчики в нарушение статьи 65 АПК РФ не представили.

Поскольку по условиям договора аренды от 26.10.2011 № ТО-21-19573 размер арендной платы определяется исходя из площади земельного участка, а арендатору фактически переданы во владение и пользование для строительства земельные участки меньшей площадью, чем указано в договорах, суд полагает, что размер обязательств ответчика должен определяться исходя из фактической площади арендованных участков, свободных от объектов недвижимости третьих лиц.

Таким образом, истцом с учетом решения суда по делу А67-981/2018 правомерно определена площадь земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100052:0126 равная 8 566,84 кв. м, и земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100052:0186 - 20 904 кв. м.

Расчет выполнен в соответствии с решением Думы г. Томска от 19.08.2008 № 965 «О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «Город Томск», решением Думы города Томска от 01.04.2008 № 828 «Об утверждении Положения о порядке взимания арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования «Город Томск» (в редакции решения от 01.11.2016 №396), исходя из ставки 150,7 рублей за кв. м в год, увеличенной на индекс инфляции.

Как указано выше, 30.10.2018 между ООО «Азгард» (покупатель) и ООО «Транском» (продавец) подписано соглашение о признании незаключенными сделок договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 18.01.2018, договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 25.01.2018, соглашения о перемене стороны в договоре аренды от 12 марта 2018 (л.д. 75 т. 1).

Пунктом 3 соглашения от 30.10.2018 стороны предусмотрели, что расходы на содержание объектов незавершенного строительства (охрана, коммунальные расходы, арендные платежи за землю) за период с момента заключения договоров купли-продажи и соглашения о перемене стороны до заключения настоящего соглашения несет продавец.

Пунктом 2 акта приема-передачи от 30.10.2018 стороны предусмотрели, что расходы по оплате арендной платы за указанные земельные участки за период с момента заключения Соглашения о перемене стороны в договоре аренды от 12 марта 2018 несет продавец.

Незаключенность договора свидетельствует об отсутствии между сторонами какой-либо сделки. Незаключенный договор не порождает для его сторон каких-либо прав обязанностей.

Признание договора незаключенным влечет не только отсутствие обязательственных отношений между сторонами по этому договору, не порождает последствий, на которые был направлен, но является отсутствующим фактически, поскольку стороны не достигли какого-либо соглашения, а, следовательно, не может породить такие последствия в будущем (Определения Верховного Суда РФ от 10.04.2018 № 81-КГ17-31, от 31.03.2016 № 305-ЭС15-16158, от 07.07.2015 № 78-КГ15-7, пункт 1 информационного письма Президиума ВАС Ф от 25.02.2014 № 165).

Как указано выше, определением Арбитражного суда Томской области от 11.06.2020 по делу № А67-14083/2019 суд утвердил между ООО «Транском» и ООО «Азгард» мировое соглашение, условия которого предусматривают исполнение сторонами Соглашения между ООО «Азгард» и ООО «Транском» от 30.10.2018 о признании незаключенными сделок договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 18.01.2018, договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 25.01.2018, соглашения о перемене стороны в договоре аренды от 12 марта 2018.

Оставляя без изменения выше указанное определение суда первой инстанции, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в Постановлении от 03.08.2020, указал, что обоюдная отмена сделки сторонами не противоречит положениям статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации и, вопреки доводам кассатора, не влечет нарушения его прав.

Учитывая даты совершения сторонами спора сделки по первоначальному отчуждению обществом «Транском» обществу «Азгард» объектов незавершенного строительства 18 и 25 января 2018 года, дату возбуждения дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Транском», и применительно к предусмотренным специальным основаниям оспаривания сделок должника, суд кассационной инстанции считает необоснованными доводы кассатора о наличии злоупотребления в действиях сторон при заключении мирового соглашения по осуществлению государственной регистрации соглашения от 30.10.2018, которым стороны признали незаключенными договоры купли-продажи объекта незавершенного строительства от 18.01.2018, от 25.01.2018 и соглашение от 12.03.2018 о перемене стороны в договоре аренды земельных участков.

Вывод о возведении ООО «Транском» на законных основаниях соответствии с договором аренды от 26.10.2011 и разрешениями на строительство на спорных земельных участках объектов незавершенного строительства (фундаменты) степенью готовности 5 % и 7% с кадастровыми номерами 70:21:0100052:2752 и 70:21:0100052:2751, на которые за обществом зарегистрировано право собственности и в установленном законом порядке и данное право никем не оспорено, содержится в Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.10.2021 по делу № А67-8542/2019.

В ходе судебного разбирательства ООО «Транском» не отрицал фактическое пользование земельными участками за весь период взыскания, в том числе за период, заявленный в требовании к ООО «Азгард».

В ходе рассмотрения дела истцу предлагалось рассмотреть вопрос о надлежащем ответчике в части требования о взыскании задолженности за период с 06.06.2018 по 30.10.2018, истец своим правом не воспользовался. Кроме того, в дополнительных пояснениях указал, что взыскание задолженности за истекшие периоды с ООО «Азгард», как собственника объекта недвижимости, правомерно (л.д. 53-55 т. 10).

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Частью 3 статьи 123 Конституции РФ, статьей 8, 9 АПК РФ закреплено положение об осуществлении судопроизводства на основе состязательности и равноправия сторон, что предполагает предоставление сторонам равных процессуальных возможностей для защиты своих прав и законных интересов.

Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 21.05.2015 № 1119-О разъяснено, что в силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности только истец определяет, защищать ему или нет свое нарушенное или оспариваемое право (часть 1 статьи 4 АПК РФ), какое исковое требование и в связи с чем предъявлять в суд (пункты 4 и 5 части 2 статьи 125 АПК РФ), к кому предъявлять иск (пункт 3 части 2 статьи 125 АПК РФ) и в каком объеме требовать от суда защиты (часть 5 статьи 170 АПК РФ). Соответственно, суд обязан разрешить дело по тому иску, который предъявлен истцом.

Из пункта 4 части 2 статьи 125 АПК РФ следует, что под предметом иска понимается материально-правовое требование истца. Основание иска - это фактические обстоятельства, на которые ссылается истец в подтверждение своих требований (пункт 5 части 2 статьи 125 АПК РФ).

В силу статей 9, 49 и 170 АПК РФ арбитражный суд рассматривает дело исходя из заявленного предмета и основания иска и не вправе самостоятельно выходить за пределы заявленных требований, изменять предмет или основание иска. Такое право предоставляется только истцу (Определение Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 305-ЭС15-8891, Определение Верховного Суда РФ от 16.09.2015 № 304-КГ15-5008).

Самостоятельно изменяя исковые требования, суд нарушает такие закрепленные в АПК РФ принципы арбитражного процесса, как законность (статья 6 АПК РФ), равноправие (статья 8 АПК РФ), состязательность (статья 9 АПК РФ).

Наличие у суда права самостоятельно корректировать требования и возражения сторон спора означало бы возможность необоснованного судебного вмешательства в правоотношения независимых и действующих в своих интересах участников процесса, тогда как принципы арбитражного судопроизводства предполагают самостоятельность сторон.

Соответственно, суд не вправе выйти за пределы заявленных требований и оценивать обстоятельства, делать на их основе предположения и выводы, которые к ним не относятся.

В связи с отсутствием фактического пользования спорными земельными участками со стороны ООО «Азгард», с учетом процессуальной позиции по делу ООО «Транском», принимая во внимание соглашение от 30.10.2018 между ООО «Азгард» и ООО «Транском» о признании незаключенными сделок договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 18.01.2018, договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 25.01.2018, соглашение о перемене стороны в договоре аренды от 12 марта 2018, определение Арбитражного суда Томской области от 11.06.2020 по делу № А67-14083/2019, оставленного без изменения Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 03.08.2020, суд не усматривает оснований для взыскания с ООО «Азгард» задолженности за пользование земельными участками.

ООО «Азгард» является ненадлежащим ответчиком по делу в части требований о взыскании задолженности в размере 2 303 003,23 руб., в том числе 1 949 586,46 руб. задолженности по арендной плате за период с 06.06.2018 по 30.10.2018, 353 416,77 руб. пени за период с 21.06.2018 по 04.08.2021, а именно:

- за пользование земельным участком с кадастровым номером 70:21:0100052:126 общей площадью 8 566,84 кв.м., расположенным по адресу: <...>, в размере 669 457 руб., из которых: 566 722,74 руб. задолженность по арендной плате за период с 06.06.2018 по 30.10.2018, 102 734,26 руб. – пеня за период с 21.06.2018 по 04.08.2021;

- за пользование земельным участком с кадастровым номером 70:21:0100052:186 общей площадью 20 904 кв.м., расположенным по адресу: <...>, в размере 1 633 546,23 руб., из которых: 1 382 863,72 руб. задолженность по арендной плате за период с 06.06.2018 по 30.10.2018, 250 682,51 руб. – пеня за период с 21.06.2018 по 04.08.2021.

Истец настаивал на требованиях о взыскании с ООО «Азгард» за период с 06.06.2018 по 30.10.2018 в размере 1 949 586,46 руб., с ООО «Транском» задолженности за период, начиная с 31.10.2018 по 30.06.2021 в размере 13 827 705,55 руб. В ином размере Департамент недвижимости требования к ООО «Транском» не заявлял.

Согласно части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Поскольку ООО «Транском» не представлены доказательства уплаты арендной платы за период с 31.10.2018 по 30.06.2021, суд считает исковые требования Департамента недвижимости обоснованными о взыскании 9 808 147,88 руб. основной задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 70:21:0100052:0186 по адресу: <...>, за период с 31.10.2018 по 30.06.2021, 4 019 557,67 руб. основной задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 70:21:0100052:0126 по адресу: <...>, за период с 31.10.2018 по 30.06.2021.

Таким образом, требование истца о взыскании с ООО «Транском» основной задолженности в сумме 13 827 705,55 руб. подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В связи с просрочкой внесения арендных платежей истец в соответствии с пунктом 3.6 договора начислил ООО «Транском» пеню в размере 1/360 действующей ставки рефинансирования Центрального банка России от суммы долга за каждый день просрочки за период с 16.11.2018 по 04.08.2021 в размере 1 043 445,26 руб.

Расчет пени ответчиком не опровергнут, судом проверен, признан соответствующим условиям договора аренды от 26.10.2011 № ТО-21-19573.

Доказательства уплаты истцу суммы пени в материалы дела ООО «Транском» не представлены. Ответчиком о снижении размера пени не заявлено. Соразмерность пени последствиям нарушения обязательства предполагается, ответчиком не опровергнута (пункт 1 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 г. № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»), в связи с чем, оснований для снижения пени по статье 333 ГК РФ суд не усматривает.

При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании с ООО «Транском» неустойки в размере 1 043 445,26 руб. является правомерным.

Исковые требований к ООО «Азгард» удовлетворению не подлежат.

Истец в установленном законом порядке освобожден от уплаты государственной пошлины. По правилам части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина взыскивается в доход федерального бюджета с ООО «Транском».

С учетом цены иска по требованию к ООО «Транском» о взыскании 14 871 150 руб. 81 коп. государственная пошлина подлежит взысканию в размере 97 356 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Транском» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью г. Томска (ИНН <***>, ОГРН <***>) 9 808 147,88 руб. основной задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 70:21:0100052:0186 по адресу: <...>, за период с 31.10.2018 по 30.06.2021, 740 127,52 руб. пени за период с 16.11.2018 по 04.08.2021, 4 019 557,67 руб. основной задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 70:21:0100052:0126 по адресу: <...>, за период с 31.10.2018 по 30.06.2021, 303 317,74 руб. за период с 16.11.2018 по 04.08.2021, всего 14 871 150 руб. 81 коп.

В удовлетворении исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью «Азгард» (ИНН <***>, ОГРН <***>) отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Транском» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 97 356 руб. государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Судья О.Н. Чикашова