Гражданский кодекс часть 1

с привлечением в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Публичного акционерного общества «Восточный экспресс банк» (675000, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>; <...>), ФИО1 (ОГРН <***> ИНН <***>, Томская область, Томский район);

о признании незаконным Сообщения от 16.09.2016 № 030/2016-5536,

При участии в заседании:

От Заявителя: ФИО2 (удостоверение, доверенность от 11.10.2016г.),

От Ответчика: ФИО3 (удостоверение, доверенность от 09.01.2017),

От Третьего лица (ПАО «Восточный экспресс банк»): не явились (уведомлены),

От Третьего лица (ФИО1): ФИО4 (паспорт, доверенность от 17.10.2014г. – на 3 г.)

УСТАНОВИЛ:

Департамент управления муниципальной собственностью администрации г. Томска» (далее – заявитель, Департамент) обратился в Арбитражный суд Томской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (далее – ответчик, Управление), о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области об отказе в государственной регистрации прекращения обременения в виде аренды на земельный участок, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 70:21:0200027:887, выраженного в сообщении от 16.09.2016 № 030/2016-5536.

Также заявитель просит суд обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области зарегистрировать прекращение обременения в виде аренды на земельный участок, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 70:21:0200027:887.

Определением от 09.02.2017г., 30.03.2017 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Публичное акционерное общество «Восточный экспресс банк», ФИО1. Определением суда от 30.03.2017 рассмотрение дела в судебном заседании отложено на 14.04.2017.

Третье лицо (ПАО «Восточный экспресс банк»), надлежащим образом уведомленное о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, явку представителей не обеспечил, суд рассмотрел дело в соответствии со ст. 156 АПК РФ в отсутствие надлежащим образом уведомленного указанного лица.

В ходе судебного разбирательства представитель заявителя поддержала заявленные требования, просил признать незаконным отказ в государственной регистрации прекращения обременения в виде аренды на земельный участок, расположенный по адресу: <...>, при этом указала, что оспариваемый отказ по изложенным в нем основаниям не правомерен, поскольку юридическое лицо, выступающее в качестве арендатора, прекратило свою деятельность в связи с ликвидацией, а, следовательно, его обязательства по передаче права аренды, возникшие из договора, прекратились, при этом, сама по себе запись о залоге не свидетельствует о наличии правовой связи залогодателя и залогодержателя, а также о существовании залога; залог прекратился в силу закона, поскольку обязательства по аренде прекратились.

Представитель ответчика требования не признала по основаниям, изложенным в отзыве, в том числе, указала, что отказ в государственной регистрации права вынесен законно и обоснованно, поскольку на государственную регистрацию не были представлены документы, предусмотренные ст. 25 Закона об ипотеке, необходимые для погашения записи об ограничении (обременении) права аренды, произвести государственную регистрацию прекращения аренды не представлялось возможным.

Представитель Третьего лица (ФИО1) поддержал позицию заявителя, просил удовлетворить заявленные требования.

Более подробно доводы участвующих в деле лиц изложены в заявлении, отзыве на заявление, письменных пояснениях. Суд считает установленными следующие обстоятельства.

22.04.2016 Департамент управления муниципальной собственностью Администрации г. Томска обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (Управление Росреестра по Томской области) с заявлением о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде аренды на земельный участок, находящийся по адресу <...>, с кадастровым номером 70:21:0200027:887 (т.1 л.д. 65).

В сообщении от 16.09.2016г. № 030/2016-5536 Управление Росреестра но Томской области уведомило Департамент управления муниципальной собственностью Администрации г. Томска об отказе в государственной регистрации права. В качестве оснований для отказа в государственной регистрации указано, что документов свидетельствующих о снятии обременения в виде записи об ипотеке на государственную регистрацию не представлено, в связи с чем регистрирующим органом сделан вывод о том, что с заявлением не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом для государственной регистрации прав. В качестве правового основания указано на абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона РФ № 122-ФЗ от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Считая, что отказ, содержащийся в Сообщении от 16.09.2016 № 030/2016-5536 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде аренды на земельный участок, находящийся по адресу <...>, с кадастровым номером 70:21:0200027:887, является незаконным, необоснованным, противоречащим нормам действующего законодательства РФ, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Арбитражный суд, рассмотрев требования заявителя, возражения на них ответчика, пояснения третьего лица, установив предмет спора, исследовав доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, определив характер спорного правоотношения и применив законодательство, считает, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч. 1 ст. 13 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.

Согласно ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

В соответствии с п.1 ст. 3 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в указанной статье, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Право собственности может быть приобретено и, как следствие, признано по основаниям, предусмотренным действующим законодательством.

В ходе судебного разбирательства установлено, что между Администрацией города Томска в лице Департамента недвижимости и Обществом с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Профи-М» 24.10.2000 был заключен Договор аренды земельного участка № ТО-21-12352, находящегося по адресу: <...>, общей площадью 1517,7 кв. м., кадастровый номер 70:21:040431:08 (т.1 л.д. 100-103).

10.11.2000 г. в ЕГРП была внесена запись № 70-01/4п-97/2000-698 об аренде земельного участка с кадастровым номером 70:21:040431:08 (впоследствии в государственном кадастре недвижимости и ЕГРП данный кадастровый номер был изменен на 70:21:0200027:887), расположенном по адресу: <...>. Основанием для государственной регистрации указанного ограничения (обременения) послужил Договор аренды земельного участка № ТО-21-12352, заключенный между Департаментом недвижимости от имени Администрации города Томска и Обществом с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Профи-М» (срок действия данного договора до 24.10.2025).

18.12.2003 г. № 3-91307-170 между ООО «Торговый дом «Профи-М» (залогодатель) ЗАО КБ «Движение» (залогодержатель) был заключен Договор об ипотеке, в соответствии с которым залогодатель передал залогодержателю в залог недвижимое имущество – нежилое двухэтажное здание с подвалом, общей площадью 1244,87 кв.м., расположенное по адресу: <...>; право аренды земельного участка. (т.1 л.д. 112-115). 15.03.2004 в ЕГРП в соответствующие подразделы была внесена запись об ограничении (обременении) прав № 70-01/4п-45/2004-12.

Сообщением от 22.10.2012 № 01/245/2012-616 Департаменту экономического развития и управления муниципальной собственностью Администрации г. Томска было отказано в государственной регистрации прекращения ограничения в виде аренды, в связи с ликвидацией ООО «Торговый дом «Профи-М» (т.1 л.д. 124-126).

Решением Арбитражного суда Томской области по делу № А67-6310/2014 (вступило в законную силу) признан незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области в государственной регистрации права собственности ФИО1 на нежилое здание, 2-этажное с подвалом, общей площадью 1244,87 кв.м., инв. № 16789, лит. А, кадастровый (или условный) номер у70:21:0:0:5353 по адресу: <...>, выраженный в Сообщении от 05.09.2014 № 01/174/2014-806. Ответчик был обязан устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 путем регистрации права собственности на нежилое здание, 2-этажное с подвалом, общей площадью 1244,87 кв.м., инв. № 16789, лит. А, кадастровый (или условный) номер у70:21:0:0:5353 по адресу: <...>.

22.04.2016 в Управление с заявлением о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, обратился представитель заявителя.

11.05.2016г. ответчик сообщил о приостановлении государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200027:887 в связи с необходимостью представления дополнительных документов (т.1 л.д. 78).

08.06.2016 государственным регистратором был подготовлен запрос № 030/2016-5536, направленный в адрес Публичного акционерного общества «Восточный экспресс банк» (выступающего в качестве правопреемника ЗАО «КБ Движение»), в котором содержалась просьба сообщить об актуальности ипотеки права аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...> (т.1 л.д. 75) . На момент окончания срока проведения государственной регистрации и на момент рассмотрения дела ответа данный запрос и соответствующие документы банком не представлены.

В связи с изложенным Сообщением от 16.09.2016 заявителю отказано в государственно регистрации прекращения ограничения в виде аренды на земельный участок по причине непредставления Департаментом документов, подтверждающих погашение записи об ипотеке земельного участка на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон № 122-ФЗ).

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имуществом и сделок с ним.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (ст. 16 указанного Федерального закона № 122-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 17 Федерального закона № 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав

Из материалов дела следует, что Департаментом в Управление представлены заявление, доверенность № 56 от 30.09.2013; приказ Департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью Администрации города Томска от 14.08.2012 № 1239 о прекращении действия договора аренды земельного участка № ТО-21-12352 от 24.10.2000; выписка из Единого государственного реестра юридических лиц от 15.06.2012.

Таким образом, по мнению суда, Департаментом представлены все необходимые документы для государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 70:21:0200027:887.

Управление, отказывая в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка, сослалось на наличие зарегистрированного обременения в виде аренды в отношении ООО «Торговый дом «Профи-М», обременённое ипотекой в отношении ЗАО КБ «Движение», и непредставление документов, свидетельствующих о погашении записи об ипотеке.

В соответствии с п. 1.1 ст. 62 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Федеральный закон № 102-ФЗ) залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды.

Пунктами 2 и 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом; арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 352 ГК РФ в случае прекращения заложенного права залог прекращается.

Как указывалось выше, по Договору аренды земельного участка № ТО-21-12352 ООО «Торговый дом «Профи-М» предоставлен в аренду земельный участок, находящийся по адресу: <...>, общей площадью 1517,7 кв. м, кадастровый номер 70:21:0200027:887. Право аренды указанного земельного участка заложено ООО «Торговый дом «Профи-М» по договору ипотеки от 18.12.2003 № 3-91307-170.

14.04.2011 между ООО «Торговый дом «Профи-М» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен Договор купли-продажи недвижимого имущества: нежилого здания общей площадью 1244,87 кв.м. по адресу: <...> (п.1.1 договора) (т.2 л.д. 14-15).

Как следует из материалов дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле, ООО «Торговый дом «Профи-М» 13.10.2011 исключено из ЕГРЮЛ по решению ИФНС России по г. Томску (т.1 л.д. 23-28).

В соответствии с п. 1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в п.п. 2 п. 1 ст. 352 и ст. 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

При этом, в соответствии со ст. 419 ГК РФ обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.). Также, как было указано выше, согласно п.п.1 п.1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается, с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Таким образом, прекращение права аренды и обеспеченного залогом кредитного обязательства свидетельствует о фактическом прекращении залога права аренды на земельный участок. Доказательства иного (в том числе от ПАО «Восточный экспресс банк») в материалы дела не представлено.

Учитывая изложенное, арбитражный суд делает вывод о том, что Департамент обоснованно обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации прекращения обременения в виде аренды на земельный участок, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 70:21:0200027:887.

Довод Управления о том, что не может быть зарегистрировано прекращение права аренды земельного участка без погашения записи об ипотеке по правилам, установленным статьей 25 Федерального закона № 102-ФЗ, подлежит отклонению, поскольку указанной статьей установлены основания для погашения регистрационной записи об ипотеке, но не прекращения самого права залога, сохранение которого зависит от наличия предмета залога, в данном случае – права аренды.

По мнению суда, прекращение права аренды и регистрация прекращения такого права, не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон соглашения ипотеки. Следовательно, поскольку Департамент не является участником залоговых отношений, он не мог представить в Управление документ, на основании которого подлежит погашению запись об ипотеке.

Само по себе наличие регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка, обеспечивающей прекратившееся кредитное обязательство, в отсутствие самого права аренды земельного участка не может являться препятствием для регистрации прекращения права аренды земельного участка по адресу: <...>, кадастровый номер 70:21:0200027:887.

Таким образом, у регистрирующего органа не было предусмотренных ст. 20 Федерального закона № 122-ФЗ оснований для отказа в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка в связи с прекращением арендных отношений.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд делает вывод о том, что заявителю неправомерно отказано в регистрации прекращения обременения в виде аренды на земельный участок, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 70:21:0200027:887.

В соответствии с п.5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Учитывая изложенное, суд делает вывод о том, что Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области не представлено доказательств правомерности отказа в государственной регистрации прекращения обременения в виде аренды на земельный участок, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 70:21:0200027:887, применительно к тем основаниям, которые в нем указаны, указанное решение вынесено с нарушением норм действующего законодательства, доводы заявителя о нарушении его прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, являются обоснованными, в связи с чем требования департамента подлежат удовлетворению.

Согласно п.2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с ч.4 ст. 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться: 1) наименование органа или лица, принявших оспариваемый акт, решение; название, номер, дата принятия оспариваемого акта, решения; 2) название закона или иного нормативного правового акта, на соответствие которому проверены оспариваемый акт, решение; 3) указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Учитывая изложенное, суд считает, что отказ в государственной регистрации права собственности подлежит признанию незаконным, при этом ответчик обязывается устранить нарушение прав и законных интересов заявителя, а именно обязывается осуществить государственную регистрацию прекращения обременения в виде аренды на земельный участок, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 70:21:0200027:887.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 198 – 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области об отказе в государственной регистрации прекращения обременения в виде аренды на земельный участок, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 70:21:0200027:887, выраженное в сообщении от 16.09.2016 № 030/2016-5536, проверенное на соответствие требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области осуществить государственную регистрацию прекращения обременения в виде аренды на земельный участок, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 70:21:0200027:887.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Ю.М. Сулимская