Гражданский кодекс часть 1

от МО «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска: Гетуновой Т. Н. по доверенности от 11.10.2016 № 43

от ООО «Томлесдрев»: Бельской Т.А. по доверенности от 28.08.2015 № 15/23/40,

У С Т А Н О В И Л:

Заместитель прокурора Томской области в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска обратился в суд с иском к МО «Город Томск» в лице департамента по управлению муниципальной собственностью администрации Города Томска и ООО «Томлесдрев» о признании недействительными пунктов 8.1, 8.2. и 8.3 договора аренды земельного участка от 25.01.2016 № ТО-21-21157.

Исковые требования основаны статьями 167, 168, 180, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что оспариваемые условия, предусматривающие порядок расторжения договора, противоречат действующему законодательству, нарушают публичные интересы и интересы муниципального образования «Город Томск»; включение в текст договора оспариваемых условий не соответствует принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов.

Ответчик (департамент недвижимости) исковые требования не признал по основания, изложенным в отзыве на иск от 09.01.2017, заявил, что у прокурора отсутствует право на обжалование указанных пунктов договора; ответчиком по настоящему иску является муниципальное образование, в связи с чем предъявление иска не может быть направлено на защиту интересов муниципального образования; указал, что факт согласования сторонами права на односторонний отказ от договора или расторжение в одностороннем порядке не противоречат требованиям действующего законодательства, ввиду чего отсутствуют основания для признания сделки недействительной в части согласования данного условия.

Администрация Города Томска в отзыве на иск от 10.01.2017 возражала против удовлетворения требований, считает, что действия прокурора не направлены на защиту права и законных интересов неопределенного круга лиц для устранения нарушений законодательства.

ООО «Томлесдрев» в отзыве на иск от 16.01.2017 признал исковые требования обоснованными.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении (в редакции от 27.01.2017).

Представитель департамента управления муниципальной собственностью против удовлетворения исковых требований возражала по основаниям, изложенным в отзыве (л. д. 52-53).

Представитель ООО «Томлесдрев» не возражала против удовлетворения исковых требований.

Исследовав материалы дела, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суд установил.

Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием «Город Томск» в лице департамента управлению муниципальной собственностью администрации Города Томска (арендодателем) и ООО «Томлесдрев» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка для строительства по результатам аукциона на право заключения договора аренды № ТО-21-21157 от 25.01.2016, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное возмездное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов по адресу: Томская область, г. Томск, ЛПК 2-ой поселок, 109/15 площадью 4 кв. метров с кадастровым номером 70:21:0100004:3662 для строительства промышленных предприятий и коммунально-складских организаций 3 класса вредности (пункты 1.2, 1.3 договора).

Пунктом 2.1 предусматривает срок действия договора 10 лет с даты подписания, то есть с 25.01.2016 по 24.01.2026.

В силу пункта 8.1 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии со статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, письменно предупредив об этом арендатора за 14 дней, в случае нарушения предусмотренных договором условий или просрочки исполнения обязанности по внесению арендной платы более чем на 20 календарных дней.

Договор считается расторгнутым с момента, указанного в уведомлении об отказе от исполнения договора (пункт 8.2 договора).

Согласно пункту 8.3. извещения направляются сторонами в письменной форме в порядке, предусмотренном гражданским законодательством Российской Федерации, и могут публиковаться в сборнике официальных материалов муниципального образования «Город Томск».

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 25.01.2016.

Договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.10.2016 № 70/029/001/2016-7237.

При проведении проверки договоров аренды земельных участков, заключенных муниципальным образованием, прокуратурой Томской области выявлено заключение договоров аренды на условиях, не соответствующих пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающему исключительно судебный порядок прекращения долгосрочных договоров аренды земельных участков, предоставленных для строительства.

Полагая, что пункты 8.1, 8.2 и 8.3 договора № ТО-21-21157 от 25.01.2016 не соответствуют положениям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, заместитель прокурора Томской области обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» в силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» (далее - Закон о прокуратуре), прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

По смыслу приведенной нормы право требовать признания сделок недействительными предоставлено прокурору в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.05.2011 № 16402/10).

Целью обращения прокурора с настоящим иском в суд, как следует из содержания искового заявления, является защита гарантированных Конституцией Российской Федерации прав и законных интересов неопределенного круга лиц, публичных интересов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) по общему правилу сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац 2 пункта 2 статьи 166 ГК РФ).

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как разъяснено в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Следовательно, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок, более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Таким образом, пункты 8.1, 8.2 и 8.3 договора № ТО-21-21157 от 25.01.2016, предусматривающие право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, письменно предупредив об этом арендатора за 14 дней, в случае нарушения предусмотренных договором условий или просрочки исполнения обязанности по внесению арендной платы более чем на 20 календарных дней, извещения направляются сторонами в письменной форме в порядке, предусмотренном гражданским законодательством РФ, и могут публиковаться в сборнике официальных материалов муниципального образования «Город Томск» не соответствуют статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации и могут быть признаны недействительными по иску прокурора.

Кроме того, данное условие договора нарушает интересы неопределенного круга лиц, поскольку договор № ТО-21-21175 от 05.02.2016 заключен по результатам торгов, и включение в договор условий о праве арендодателя в одностороннем порядке отказаться от договора снижает количество потенциальных арендаторов, которые вправе рассчитывать на предоставление в долгосрочную аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности, на условиях, обеспечивающих стабильность договорных отношений и надежность осуществляемых капитальных вложений, исключающих возможность произвольного прекращения договора по воле арендодателя.

Согласно статье 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Поскольку спорные условия договора не касаются существа арендных правоотношений, сделка была бы совершена сторонами и без включения спорных условий, исковые требования заместителя прокурора Томской области о признании недействительными пунктов 8.1, 8.2 и 8.3 договора № ТО-21-21157 от 25.01.2016 являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Судом отклонены доводы ответчика о том, что возможность согласования сторонами в договоре права на односторонний отказ от договора предусмотрена статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, и что данные условия включены в договор по воле сторон, руководствовавшихся принципом свободы договора.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Как разъяснено в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.

Норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы). При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов.

Пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает такой порядок досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, который существенно ограничивает права арендодателя по сравнению с общим порядком досрочного расторжения договоров аренды, предусмотренным статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. С учетом того, что сохранение долгосрочных отношений по аренде земли направлено на защиту публичных интересов, на обеспечение стабильности гражданского оборота, данная норма является императивной, и установление сторонами условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо.

При проведении проверки заключения муниципальным образованием договоров аренды земельных участков установлено, что спорные условия включены не только в договор № ТО-21-21157 от 25.01.2016, заключенный муниципальным образованием с ООО «Томлесдрев», но и в другие договоры аренды, и по существу данные условия являются типичными для подобных договоров.

Поскольку вышеназванный договор заключен муниципальным образованием «Город Томск» в лице департамента, являющегося органом местного самоуправления, при этом договор заключен органом не как хозяйствующим субъектом, в связи с чем нет оснований для вывода о том, что договор касается лишь его сторон и что прокурор обратился с иском в защиту прав конкретного лица. Прокурор в данном случае действует в защиту законности и в интересах муниципального образования, поскольку договор заключен именно при решении вопросов местного значения, то есть вопросов непосредственно обеспечения жизнедеятельности муниципального образования. При заключении договора такой субъект, исходя из его задач, должен быть заинтересован в предоставлении в долгосрочную аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности, на условиях, предусмотренных законом и обеспечивающих стабильность договорных отношений и надежность осуществляемых капитальных вложений, исключающих возможность произвольного прекращения договора по воле стороны. В связи с этим предъявление иска о признании недействительным части договора, не соответствующего нормам закона, направлено на защиту тех интересов муниципального образования, которые основаны на законе.

Обращаясь с настоящим иском о признании незаконным в части договора аренды земельного участка, прокурор действовал в защиту гарантированных Конституцией Российской Федерации прав и законных интересов неопределенного круга лиц для устранения нарушений законодательства. Включение в договор аренды земельного участка, не находящегося в частной собственности граждан или организаций, условий, противоречащих действующему законодательству, является нарушением публичных интересов.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии оснований для признания пунктов 8.1, 8.2 и 8.3 договора аренды земельного участка от 25.01.2016 № ТО-21-21157, недействительными.

Государственная пошлина по правилам части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на ответчиков. Однако, поскольку департамент управления муниципальной собственностью администрации Города Томска освобожден от уплаты государственной пошлины, с ООО «Томлесдрев» подлежит взысканию в доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины (50%).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 2, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным договор аренды земельного участка от 25.01.2016 № ТО-21-21157, заключенный между муниципальным образованием «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН 7017002351 ОГРН 1027000856211) и обществом с ограниченной ответственностью «Томлесдрев» (ИНН 7017213271 ОГРН 1087017012576) в части пунктов:

- 8.1 согласно которому Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора в соответствии со ст. 450.1 ГК РФ, письменно предупредив об этом Арендатора за 14 (четырнадцать) дней, в случае нарушения предусмотренных договором условий или просрочки исполнения обязанности по внесению арендной платы более чем на 20 дней;

- 8.2. согласно которому договор считается расторгнутым с момента, указанного в уведомлении об отказе от исполнения договора;

- 8.3. согласно которому извещения направляются сторонам в письменной форме в порядке, предусмотренном гражданским законодательством Российской Федерации, и могут публиковаться в сборнике официальных материалов муниципального образования «Город Томск».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Томлесдрев» (ИНН 7017213271 ОГРН 1087017012576) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3 000 рублей.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.

Судья С.В. Григорьев