Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Управдом» (далее по тексту – ООО «Управдом» обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Ленинский массив» (далее по тексту – ООО «УК «Ленинский массив») об устранении препятствий в управлении многоквартирным домом по адресу: <...> путем обязания передать в распоряжение ООО «Управдом» следующую документацию: карточки регистрационного учета граждан; технический паспорт многоквартирного дома; копии финансово лицевых счетов; документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества, акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического санитарно-технического и иного оборудования; акты разграничения балансовой принадлежности; выписку из реестра прав на недвижимое имущество, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты, являющиеся общим имуществом.

В обоснование заявленного требования истец сослался на то, что решением очного собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <...> выбрана форма управления – управление управляющей компанией, а ООО «Управдом» – управляющей организацией для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома. Пунктом 6 указанного решения утверждены условия договора и подписаны договоры на управление многоквартирным домом с ООО «Управдом». 01.12.2011 ООО «Управдом» уведомило ООО «УК «Ленинский массив» о намерении приступить к выполнению обязанностей по договору управления, и просьбой передать документацию на управление многократным домом. Пунктом 2 решения собрания от 29.11.2011 договор управления с ответчиком расторгнут. В качестве нормативного правового обоснования заявленного требования истец указал статьи 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 309, 450, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 3-4, 63-64).

Решением Арбитражного суда Томской области от 24.04.2012г., оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2012 года, в иске отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06 ноября 2012 года вышеуказанное решение Арбитражного суда Томской области и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Томской области.

В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении и дополнительных письменных пояснениях ( т.2 лд.59-60 и 61-63).

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал по основаниям, указанным в отзывах ( т.1 л.д.36, 73 и т.2 л.д.54), указав, что технический паспорт, а также иная документация на дом ответчику от ранее обслуживающих дом организаций не передавался, в настоящее время имеются только карточки регистрационного учета граждан – 7 шт., поквартирные карточки – 17 шт., архивная карточка регистрационного учета граждан – 7 шт., архивные поквартирные карты – 2 шт.. Других документов, которые являются предметом иска не имеется. Также до настоящего времени уведомления от собственников помещений о расторжении договора управления многоквартирным домом ответчику не поступало, в связи с чем договор управления многоквартирным домом от 28.08.2011г., заключенный между ООО «Управляющая компания «Ленинский массив» и собственниками помещений многоквартирного жилого дома , расположенного по адресу: <...>, до сих пор не расторгнут.

Заслушав представителей сторон, исследовав письменные доказательства , суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

25.08.2011 на основании решения от 20.07.2011 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <...> между собственниками помещений в указанном многоквартирном доме и ООО «УК «Ленинский массив» заключен договор управления многоквартирным жилом домом, расположенным по адресу: <...> (л.д. 38, 43-44).

29.11.2011 решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <...>, оформленного протоколом общего собрания, решено: выбрать способ управления многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: <...> – управляющая компания (пункт 2 решения); выбрать ООО «Управдом» управляющей организацией для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома (пункт 3 решения); утвердить и принять условия договора управления многоквартирным домом с ООО «Управдом» (пункт 6 решения); избрать совет многоквартирного дома в составе ФИО3 , ФИО4, ФИО5 (пункт 9 решения) (л.д. 7-9).

Решением избранного Совета многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> от 01.12.2011г. ( т.2 л.д.34), ООО «Управдом» было уполномочено уведомить ООО «УК «Ленинский массив» о расторжении договора управления многоквартирным домом, заключенного между собственниками и ООО «УК «Ленинский массив».

Письмом от 01.12.2011 №749 с приложением копии решения общего собрания собственников ООО «Управдом» известило ООО «УК «Ленинский массив» о принятом собственниками помещений многоквартирного дома решении, указало на свое намерение приступить к управлению многоквартирным домом с 01.01.2012г., а также обратилось с просьбой передать истцу всю техническую документацию , лицевые счета т паспортный стол ( карточки №9) ( т.1 л.д.13).

Письмом от 20.12.2011г. №68/1 ( т.1 л.д.71) ответчик отказал в передаче документации на многоквартирный дом со ссылкой на несоблюдение порядка расторжения договора управления.

Указанное обстоятельство явилось основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к компетенции которого относятся, в частности, выбор способа управления многоквартирным домом.

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Пунктом 3 ст.450 ГК РФ установлено право на односторонний отказ от исполнения договора, если такой отказ допускается законом или соглашением сторон. В этом случае договор считается расторгнутым.

Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

В силу части 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

В соответствии с частью 8.2 данной статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Пунктом 7.3 договора управления многоквартирным жилым домом от 25.08.2011, заключенным между собственниками помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: <...> и ООО «УК «Ленинский массив» на основании решения от 20.07.2011 общего собрания собственников помещений указанного многоквартирного дома, установлено право расторжения данного договора в случае принятия общим собранием собственников помещений решения о выборе иного способа управления или иной управляющей организации.

Следовательно, договор на управление считается расторгнутым, при условии проведения общего собрания собственников помещений дома в установленном порядке.

Принимая во внимание, что в ходе судебного заседания установлено, что решением общего собрания собственников многоквартирного дома по ул. Первомайской , д.99 от 29.11.2011 года принято решение о расторжении договора с ответчиком, выбрана новая управляющая компания – ООО «Управдом», об указанном обстоятельства ответчик был уведомлен надлежащим образом, в силу ч. 9 ст.161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией, суд приходит к выводу, что договор управления многоквартирным домом по ул. Первомайской,д.99 от 25.08.2011 года, заключенный с ООО «УК «Ленинский массив» является расторгнутым, что означает прекращение всех прав у управляющей организации, осуществлявшей функции управления ранее.

В соответствии с ч.10 ст.162 ЖК РФ, управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, либо, в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме, одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

По смыслу указанной нормы прекращение договорных отношений влечет обязанность предыдущей управляющей организации передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением таким домом документы выбранной управляющей организации.

Министерство регионального развития Российской Федерации в письме от 20.12.2006 N 14313-РМ/07 "О передаче технической документации на многоквартирный дом" указало, что согласно части 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив обязаны осуществлять хранение и ведение технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением таким домом. Техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.

Перечень документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, определен в пунктах 24 и 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), подпунктом 1.5.1 Постановления Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" и включает план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем; проектно-сметную документацию и исполнительные чертежи; акт приемки жилого дома от строительных организаций; схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей для сведения); паспорт котельного хозяйства, котловые книги; паспорта лифтового хозяйства; паспорта на жилой дом, квартиру, земельный участок; исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).

Кроме того, в состав документации, заменяемой с истечением срока действия, входят сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт; акты технических осмотров; журналы заявок жителей; протоколы измерения сопротивления электросетей; протоколы измерения вентиляции.

Пунктом 24 вышеуказанных Правил предусмотрено, что техническая документация на многоквартирный дом включает в себя: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; документы (акты) о приемке результатов работ; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, , установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

В соответствии с п.26 указанных Правил, в состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются: копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка); документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута); проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии); иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

Исчерпывающий перечень документов, связанных с управлением многоквартирным домом, нормами действующего законодательства не установлен.

В соответствии с п.4 Правил регистрации и снятии граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995г.№713, управляющие организации ответственны за регистрацию граждан по месту жительства.

Следовательно , организация , осуществляющая управление многоквартирным жилым домом , должна иметь учетно-регистрационные документы и обязана передать их вновь избранной управляющей организации.

В соответствии со статьями 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Права, предусмотренные статьями 301-304 Гражданского кодекса Российской Федерации, принадлежат также титульному владельцу.

В соответствии со статьей 135 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежностью), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Учитывая указанные положения законодательства, ООО «Управдом» с момента его избрания собственниками помещений многоквартирного жилого дома по ул. Первомайской,д.99 в г.Томске в качестве управляющей организации имеет право требовать от других лиц передачи документации, необходимой для осуществления деятельности по управлению и содержанию общего имущества указанного многоквартирного дома.

Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает обязанность ответственных лиц в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (пункт 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491). Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица. Указанная правовая позиция сформирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 марта 2010года №17074/09.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст.110 АПК РФ судебные расходы относятся на ответчика. Истцом при подаче искового заявления была оплачена государственная пошлина в размере 4000 рублей. Кроме того, истцом была оплачена государственная пошлина в сумме 2000 рублей при подаче апелляционной жалобы (т.1 л.д.142) и 2000 рублей при подаче кассационной жалобы ( т.2 л.д.33). Таким образом , с ответчика в пользу истца в возмещение расходов по оплате государственной пошлины подлежит взысканию 8000 рублей.

Руководствуясь статьями 167-171, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Ленинский массив» ИНН <***> ОГРН <***> передать обществу с ограниченной ответственностью «Управдом» ИНН <***> ОГРН <***> следующую документацию на многоквартирный жилой дом, находящийся по адресу: <...>: карточки регистрационного учета граждан; технический паспорт многоквартирного дома; копии финансово лицевых счетов; документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества, акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического санитарно-технического и иного оборудования; акты разграничения балансовой принадлежности; выписку из реестра прав на недвижимое имущество, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты, являющиеся общим имуществом.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Ленинский массив» ИНН <***> ОГРН <***> в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Управдом» ИНН <***> ОГРН <***> рублей в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Якимович Т. Ю.