Гражданский кодекс часть 1

о признании недействительными сообщений об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи и объектов недвижимости за № № 21/008/2011-270, 21/008/2011-271, 21/008/2011-272, 21/008/2011-273, 21/008/2011-274 от 21.10.2011г.; действий по проведению процедуры отказа в государственной регистрации объектов недвижимости, а именно: часть жилого дома, расположенного по адресу: Тульская область, Чернский район, МО Поповское, <...>; часть жилого дома, расположенную по адресу: Тульская область, Чернский район, МО Поповское, <...>; жилой дом, расположенный по адресу: Тульская область, Чернский район, МО Поповское, <...>; жилой дом, расположенный по адресу: Тульская область, Чернский район, МО Поповское, <...>, незаконными; обязав ответчика совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации права собственности на данные объекты недвижимости

3-е лицо: СПК «Спартак» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

при участии в заседании:

от заявителя – ФИО1, по доверенности от 10.01.2012г.;

от ответчика – ФИО2, по доверенности от 10.01.2012г. №02/1/23/2;

от СПК «Спартак» – не явился, извещен

Суд установил.

Решением Арбитражного суда Тульской области по делу №А68-9243/08-322/7 от 21.01.2009г. за СПК «Спартак» было признано право собственности на недвижимое имущество: жилые дома, расположенные по адресу: Тульская область, Чернский район, МО Поповское, <...>, д.9; ул.Тургеневская, д.5; жилой дом с надворными постройками, расположенный по адресу: Тульская область, Чернский район, МО Поповское, <...>; часть жилого дома в надворными постройками, расположенного по адресу: Тульская область, Чернский район, МО Поповское, <...>; часть жилого дома в надворными постройками, расположенного по адресу: Тульская область, Чернский район, МО Поповское, <...>; часть жилого дома в надворными постройками, расположенного по адресу: Тульская область, Чернский район, МО Поповское, <...>; часть жилого дома, расположенного по адресу: Тульская область, Чернский район, МО Поповское, <...>; часть жилого дома, расположенного по адресу: Тульская область, Чернский район, МО Поповское, <...> (ранее Тульская область, Чернский район, МО Поповское, <...>). Право собственности на данные объекты недвижимости зарегистрированы за СПК «Спартак», о чем выданы свидетельства о государственной регистрации права №71-АГ 031330, №71-АГ 031329, №71-АГ 031331, №71-АГ 031316, №71-АГ 031328, №71-АГ 031326, №71-АГ 031320, №71-АГ 031319, №71-АГ 031318, №71-АГ 031332 от 05.03.2010г.

20.03.2010г. между СПК «Спартак» и ООО «Спарта» был заключен договор купли-продажи №5, в соответствии с которым СПК «Спартак» обязался передать в собственность ООО «Спарта», а ООО «Спарта» принять и оплатить в соответствии с условиями данного договора следующее имущество: жилые дома, расположенные по адресу: Тульская область, Чернский район, МО Поповское, <...>, д.9; ул.Тургеневская, д.5; жилой дом с надворными постройками, расположенный по адресу: Тульская область, Чернский район, МО Поповское, <...>; часть жилого дома в надворными постройками, расположенного по адресу: Тульская область, Чернский район, МО Поповское, <...>; часть жилого дома в надворными постройками, расположенного по адресу: Тульская область, Чернский район, МО Поповское, <...>; часть жилого дома в надворными постройками, расположенного по адресу: Тульская область, Чернский район, МО Поповское, <...>; часть жилого дома, расположенного по адресу: Тульская область, Чернский район, МО Поповское, <...>; часть жилого дома, расположенного по адресу: Тульская область, Чернский район, МО Поповское, <...> (ранее Тульская область, Чернский район, МО Поповское, <...>). 20.03.2010г. был подписан передаточный акт по данному договору купли-продажи.

30.08.2010г. в Единый государственный реестра юридических лиц была внесена запись о государственной регистрации прекращения деятельности СПК «Спартак» в связи с его ликвидацией на основании определения Арбитражного суда Тульской области от 26.07.2010г. по делу №А68-3/Б-06 от 26.07.2010г.

23.08.2011г. ООО «Спарта» обратилось в Управление Росреестра по Тульской области с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи №5 от 20.03.2010г. и о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости: часть жилого дома, расположенного по адресу: Тульская область, Чернский район, МО Поповское, <...>; часть жилого дома, расположенную по адресу: Тульская область, Чернский район, МО Поповское, <...>; жилой дом, расположенный по адресу: Тульская область, Чернский район, МО Поповское, <...>; жилой дом, расположенный по адресу: Тульская область, Чернский район, МО Поповское, <...>.

Управлением Росреестра по Тульской области государственная регистрация договора купли-продажи №5 от 20.30.2010г. и регистрация права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости была приостановлена до 30.09.2011г. по причине отсутствия заявления на государственную регистрацию сделки со стороны продавца – СПК «Спартак» и уплаты им госпошлины за регистрацию сделки в размере 7500 руб.

21.10.2011г. Управлением Росреестра по Тульской области сообщениями № № 21/008/2011-270, 21/008/2011-271, 21/008/2011-272, 21/008/2011-273, 21/008/2011-274 ООО «Спарта» было отказано в государственной регистрации договора купли-продажи №5 от 20.03.2010г. по причине отсутствия заявления на государственную регистрацию сделки со стороны продавца – СПК «Спартак» и уплаты им госпошлины за регистрацию сделки в размере 7500 руб., а также в государственной регистрации права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости за № № 21/008/2011-270, 21/008/2011-271, 21/008/2011-272, 21/008/2011-273, 21/008/2011-274, в связи с отсутствием государственной регистрации сделки.

02.11.2011г. ООО «Спарта» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными сообщений Управления Росреестра по Тульской области об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи и объектов недвижимости за № № 21/008/2011-270, 21/008/2011-271, 21/008/2011-272, 21/008/2011-273, 21/008/2011-274 от 21.10.2011г.; действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области по проведению процедуры отказа в государственной регистрации объектов недвижимости, а именно: часть жилого дома, расположенного по адресу: Тульская область, Чернский район, МО Поповское, <...>; часть жилого дома, расположенную по адресу: тульская область, Чернский район, МО Поповское, <...>; жилой дом, расположенный по адресу: Тульская область, Чернский район, МО Поповское, <...>; жилой дом, расположенный по адресу: Тульская область, Чернский район, МО Поповское, <...>, незаконными; обязав ответчика совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации права собственности на данные объекты недвижимости по основаниям, изложенным в заявлении.

ООО «Спарта» отказалось от заявленного требования в части признания незаконными действий Управления Росреестра по Тульской области по проведению процедуры отказа в государственной регистрации объектов недвижимости, а именно: часть жилого дома, расположенного по адресу: Тульская область, Чернский район, МО Поповское, <...>; часть жилого дома, расположенную по адресу: Тульская область, Чернский район, МО Поповское, <...>; жилой дом, расположенный по адресу: Тульская область, Чернский район, МО Поповское, <...>; жилой дом, расположенный по адресу: Тульская область, Чернский район, МО Поповское, <...>.

В соответствии со ст.ст.45, 49 АПК РФ заявитель вправе до принятия решения арбитражным судом отказаться от своих требований.

Арбитражный суд принимает отказ заявителя, поскольку он не противоречит законам и иным нормативным правовым актам и не нарушает права и законные интересы других лиц.

Поскольку отказ заявителя от своих требований принят судом, производство по делу в этой части подлежит прекращению в соответствии с п.4 ст.150 АПК РФ.

Управление Росреестра по Тульской области возражало против удовлетворения требования заявителя по основаниям, изложенным в отзыве от 24.01.2012г. №01-13/31255.

СПК «Спартак» в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом. Спор рассмотрен в порядке ст.156 АПК РФ.

Суд, рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, считает, что в удовлетворении требования заявителю следует отказать. При этом суд исходит из следующего.

В соответствии с п.1 ст. 16 ФЗ от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ( далее по тексту решения- Закон о государственной регистрации прав) государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. Порядок государственной регистрации договора и перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации другой стороны до подачи заявления о регистрации указанным Законом не предусмотрен.

Согласно п.4 ст. 16 ФЗ от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вместе с заявлением о государственной регистрации прав и другими представленными для государственной регистрации прав документами представляется, если иное не установлено федеральным законом, документ об уплате государственной пошлины.

В соответствии с требованиями пп.22 п.1 ст.333.33 Налогового кодекса РФ за государственную регистрацию договоров об отчуждении недвижимого имущества уплачивается госпошлина для организаций 15 000 руб. разделенные на количество сторон договора.

23.08.2011г. ООО «Спарта» обратилась в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации сделки, в связи с чем представило платежное поручение № 447 от 22.08.2011г. об уплате госпошлины на сумму 7 500 руб.

Согласно представленной выписке из ЕГРЮЛ от 21.01.2011г. №17260В/2011 деятельность СПК «Спартак» прекращена в связи с его ликвидацией 30.08.2010г., в связи с чем госпошлина в размере 7 500 рублей не была им уплачена.

В ходе судебного разбирательства представитель заявителя пояснил, что ООО «Спарта» не имело возможности обратиться за государственной регистрацией сделки сразу же после ее заключения в связи с наличием судебных споров по приобретаемым объектам недвижимости.

Суд считает, что поскольку после подписания договора купли-продажи и до ликвидации продавца, заявитель в установленном порядке не обращался за государственной регистрацией сделки, то он тем самым принял на себя риск возможных убытков. В данном случае это расходы, связанные с государственной регистрацией сделки в полном объеме.

В соответствии с п.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п.1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Пунктом 3 ст. 165 ГКРФ установлено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно п.2 ст.8и п.2 ст.223 ГК РФ право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации права, если иное не установлено федеральным законом.

Как говорилось ранее, порядок государственной регистрации сделки на основании заявления только одной стороны действующим законодательством не предусмотрено, в связи с чем в данном случае возможна государственная регистрация на основании решения суда о регистрации сделки.

В соответствии с п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный реестр прав (п.3 ст.2, п. 7 ст. 16 ФЗ от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Таким образом, право собственности у покупателя по договору купли-продажи жилого недвижимого имущества возникнет в результате совершения следующих регистрационных действий: государственнаярегистрация сделки, государственная регистрация перехода права и государственная регистрация права собственности на объект недвижимости.

С учетом вышеприведенного, государственная регистрация права собственности ООО «Спарта» на вышеуказанные объекты недвижимости была приостановлена на основании п.1 ст. 19 ФЗ от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до 30.09.2011 по причине отсутствия государственной регистрации сделки, требующей такой регистрации, а также отсутствия государственной регистрации перехода права собственности на основании данной сделки, заявления о которой в регистрирующий орган заявитель не представлял.

Суд считает несостоятельной ссылку заявителя на п.62 Постановления Пленума Верховного суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в подтверждение возможности проведения государственной регистрации договора купли-продажи №5 от 20.03.2010, перехода права собственности на спорные объекты недвижимости к ООО «Спарта», так как согласно п.62данногопостановления на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца -юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение имуществом во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В рассматриваемом случае, заявитель не обращался в регистрирующие органы с заявлением о регистрации перехода права собственности от ООО «Спартак» к ООО «Спарта» объектов недвижимости, в связи с чем и в регистрации перехода права ему не отказывали. Доказательств обратного заявитель не представил.

Согласно п.63 постановления Пленума Верховного суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010г. сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Препятствиями для государственной регистрации права собственности покупателя являются отсутствие государственной регистрации договора купли-продажи №5 от 20.05.2010г. и отсутствие государственной регистрации перехода права собственности.

Так как в период приостановления государственной регистрации не были представлены дополнительные доказательства (сведения, документы) наличия оснований для проведения государственной регистрации, 21.10.2011г. Управлением Росреестра по Тульской области были обоснованно приняты решения об отказе в государственной регистрации сделки и государственной регистрации права собственности ООО «Спарта» на спорные объекты недвижимости на основании абз.4, 10 п.1 ст.20 ФЗ от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Затраты по уплате госпошлины в размере 10 000 рублей должны быть отнесены на заявителя.

Руководствуясь ст.ст. 110, 150, 167-170, 176, 197-201 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требования ООО «Спарта» о признании незаконными отказы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области № 21/008/2011-270, № 21/008/2011-271, № 21/008/2011-272, № 21/008/2011-273, № 21/008/2011-274 от 21.10.2011г. в государственной регистрации договора купли-продажи и права собственности отказать.

В части требования о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области производство по делу прекратить.

Затраты по уплате госпошлины в размере 10 000 рублей отнести на заявителя.

Возвратить ООО «Спарта» из федерального бюджета уплаченную госпошлину в размере 2 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области.

Судья Е.В.Андреева