Гражданский кодекс часть 1

о признании недействительным решения Собрания представителей МО Суворовский район от 28.08.2009 г. №6-81 в части утверждения цены продажи недвижимого муниципального имущества, расположенного по адресу: <...> площадью 132,6 кв.м. в размере 3 444 810 руб. и урегулировании разногласий по договору купли-продажи указанного помещения

при участии в заседании:

от заявителя – директора ФИО1 – паспорт, представителей ФИО2 – по доверенности от 09.10.2009 г., ФИО3 – по доверенности от 26.11.2009 г.

от администрации МО Суворовский район – представитель не явился, извещен, уведомление №68970, расписка в протоколе судебного заседания от 25.01.2009 г.

от Собрания представителей МО Суворовский район - представитель не явился, извещен, уведомление №68971, расписка представителя в протоколе судебного заседания от 25.01.2009 г.

от 3-его лица – представитель не явился, извещен, телеграмма №253279/0637

установил : ООО «Успех» обратилось в Арбитражный суд Тульской области с заявлением о признании недействующим и не подлежащим применению со дня принятия решения Собрания депутатов МО город ФИО5 Суворовского района от 28.08.2009 г. №6-81 «Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества» и понуждении администрации МО Суворовский район заключить с заявителем договор купли-продажи муниципального имущества – нежилых помещений площадью 132,6 кв.м. (комнаты №№ 1, 2, 3, 4, 4а, 5, 13, 15 по данным технического паспорта), расположенных по адресу: <...> приложениями №1 и №2 в соответствии с проектом договора №7/09 от 03.09.2009 г., предоставленного администрацией МО Суворовский район в редакции протокола разногласий от 30.09.2009 г., предоставленного ООО «Успех», а именно:

- пункт 1.1. изложить в следующей редакции: «Продавец продает нежилые помещения площадью 132,6 кв.м. (комнаты №№ 1, 2, 3, 4, 4а, 5, 13, 15 по данным технического паспорта), расположенные по адресу: <...> соответствии с планом (приложение №1), именуемое в дальнейшем Объект, а Покупатель приобретает в собственность Объект по цене 1 649 640 руб. 00 коп. в том числе НДС 18% - 251 640 руб. 00 коп.»;

- пункт 2.1 изложить в следующей редакции: «Покупателю предоставляется рассрочка оплаты приобретаемого имущества сроком на пять лет. Рассрочка предоставляется на сумму 1 398 000 руб. 00 коп. далее – сумма основного долга. Оплата производится ежемесячно по 23 300 руб. 00 коп.»;

- пункт 2.2 изложить в следующей редакции: «Первый платеж Покупатель делает не позднее 10 дней с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на Объект. Все следующие платежи Покупатель обязан делать не позднее 15 числа, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором должен быть сделан первый платеж.»;

- пункт 2.3 изложить в следующей редакции: «На сумму основного долга начисляются проценты исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования Решения об условиях приватизации (31.08.2009 г.) – 3,58 % годовых.»;

- пункт 2.4 изложить в следующей редакции: «Проценты начисляются на остаток задолженности по основному долгу ежемесячно. Процентным периодом считается каждый период, равный количеству дней между платежами, начиная со дня, следующего за днем, в котором Покупатель сделал предыдущий платеж по день предстоящего платежа включительно. Первый процентный период начинается со дня государственной регистрации перехода права собственности Покупателю. При этом, сумма процентов определяется по формуле:

Пр=(О х ПП х 3,58)/ДГ х 100, где:

Пр – сумма процентов ы руб.,

О – остаток задолженности по основному долгу в рублях,

ПП – процентный период дней,

ДГ – количество дней в году (365 или 366)

Оплата процентов производится Покупателем одновременно с погашением основного долга.»

- пункт 2.5 изложить в следующей редакции: «оплата приобретаемого в рассрочку Объекта может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя. При досрочном погашении части основного долга покупатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу.»;

- пункт 2.6 изложить в следующей редакции: «Налог на добавленную стоимость Покупатель уплачивает как налоговый агент, в порядке, предусмотренном Налоговым кодексом Российской Федерации»;

- пункт 2.7 изложить в следующей редакции: «Надлежащим исполнением обязанности по оплате основного долга и процентов является списание денежных средств со счета Покупателя.».

В ходе судебного разбирательства заявитель уточнил первый пункт заявленных требований и просил признать недействительным решение Собрания представителей МО Суворовский район от 28.08.2009 г. №6-81 в части утверждения цены продажи недвижимого муниципального имущества, расположенного по адресу: <...> (ООО «Успех») площадью 132,6 кв.м. в размере 3 444 810 руб.

Также ООО «Успех» изменило второй пункт требований и просило понудить администрацию МО Суворовский район заключить с заявителем договор купли-продажи муниципального имущества – нежилых помещений площадью 132,6 кв.м. (комнаты №№ 1, 2, 3, 4, 4а, 5, 13, 15 по данным технического паспорта), расположенных по адресу: <...> приложениями №1 и №2 в соответствии с проектом договора №7/09 от 03.09.2009 г., предоставленного администрацией МО Суворовский район в редакции протокола разногласий от 30.09.2009 г., предоставленного ООО «Успех», а именно:

- пункт 1.1. изложить в следующей редакции: «Продавец продает нежилые помещения площадью 132,6 кв.м. (комнаты №№ 1, 2, 3, 4, 4а, 5, 13, 15 по данным технического паспорта), расположенные по адресу: <...> соответствии с планом (приложение №1), именуемое в дальнейшем Объект, а Покупатель приобретает в собственность Объект по цене 1 766 857 руб. 00 коп. в том числе НДС 18% - 269 520 руб. 56 коп.»;

- пункт 2.1 изложить в следующей редакции: «Покупателю предоставляется рассрочка оплаты приобретаемого имущества сроком на пять лет. Рассрочка предоставляется на сумму 1 497 336 руб. 44 коп. далее – сумма основного долга. Оплата производится ежемесячно по 24 955 руб. 60 коп.»;

Пр=(О х ПП х 3,58)/ДГ х 100, где:

Пр – сумма процентов ы руб.,

О – остаток задолженности по основному долгу в рублях,

ПП – процентный период дней,

ДГ – количество дней в году (365 или 366)

Оплата процентов производится Покупателем одновременно с погашением основного долга.»

Определением от 13.11.2009 г. к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено Собрание представителей МО Суворовский район.

В качестве оснований заявленных требований ООО «Успех» указало, что в силу Федерального закона от 22 июля 2008г № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ) имеет преимущественное право на выкуп арендованных помещений. При реализации указанного права ответчиками было принято решение и направлен проект договора, в которых определена завышенная цена выкупаемого имущества. Заявитель не согласен с определенной ЗАО «Р.О.С. Эксперт-Маркетинг» и установленной оспариваемым решением рыночной стоимостью выкупаемого имущества. подтверждение довода о необоснованности рыночной стоимости заявитель приложил отчет №О-29-6-2009 оценки спорных помещений, осуществленный ООО «Федбел».

Учитывая, что администрация МО Суворовский район отклонила протокол разногласий ООО «Успех» к направленному проекту договора №7/09 от 03.09.2009 г. на основании абз. 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ заявитель передал разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Ответчики возражали против удовлетворения заявленных требований. Указали, что решением Собрания представителей от 14.12.2009 г. №10-125 признано утратившим силу решение Собрания представителей МО Суворовский район №6-81 «Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества» в оспариваемой заявителем части. Возражали против результатов судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела.

Рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, суд установил:

На основании договора аренды от 15.12.2000 г. №37/1 ООО «Успех» пользовалось помещениями площадью 132,6 кв.м. (комнаты №№ 1, 2, 3, 4, 4а, 5, 13, 15 по данным технического паспорта), расположенными по адресу: <...>. Договор действовал до 01.06.2009 г.

С 01.06.2009 г. помещения арендуются заявителем по договору №162/2 от 01.06.2009 г.

В целях реализации преимущественного права заявителя на выкуп арендуемого помещения в соответствии с Законом №159-ФЗ администрацией МО Суворовский район был заключен договор на оценку помещений с ЗАО «Р.О.С. Эксперт Маркетинг».

Согласно отчету ЗАО «Р.О.С. Эксперт Маркетинг» №356 (часть 4) рыночная стоимость нежилых встроенных помещений (ООО «Успех») общей площадью 132,6 кв.м. составила 3 444 810 руб.

На основании указанного отчета Собранием представителей МО Суворовский район 28.08.2009 г. принято решение №6-81 «Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества, пунктом 6 Приложения к которому утверждена цена продажи выкупаемых ООО «Успех» помещений площадью 132,6 кв.м. в размере 3 444 810 руб.

Выписка из протокола заседания постоянной депутаткой комиссии от 25.08.2009 г. подтверждает соответствие ООО «Успех» всем критериям, установленным ст. 3 Закона №159-ФЗ, ч.1 ст.4 Федерального закона №209-ФЗ от 24.07.2007 г. «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

Постановлением главы администрации МО Суворовский район от 01.09.2009 г. №900 «О продаже арендуемого недвижимого муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права» утверждены условия приватизации арендуемых ООО «Успех» нежилых помещений общей площадью 132,6 кв.м. (комнаты №№ 1,2,3,4,5,6,7,8,9 по данным технического паспорта) расположенных по адресу: <...>. Указанным постановлением также установлена цена продажи – 3 444 810 руб.

Во исполнение постановления от 01.09.2009 г. №900 администрацией МО Суворовский район в адрес ООО «Успех» направлен подписанный ответчиком проект договора купли-продажи №7/09 от 03.09.2009 г. В проекте указана стоимость выкупаемых помещений 3 444 810 руб.

Не согласившись с предложенной ценой помещений ООО «Успех» заключило договор №О-29-6-2009 от 11.09.2009 г. с ООО «Федбел» на оценку выкупаемых помещений. Согласно отчету ООО «Федбел» от 25.09.2009 г. №О-29-6-2009 рыночная стоимость нежилых помещений площадью 132,6 кв.м., расположенных по адресу: Тульская область, г.Суворов, ул.Калинина, д.3 составила 1 398 000 руб. без учета НДС.

Письмом от 30.09.2009 г. ООО «Успех» направило в администрацию МО Суворовский район подписанный договор №7/09 от 03.09.2009 г. с протоколом разногласий. Данным протоколом предлагалось:

Пр=(О х ПП х 3,58)/ДГ х 100, где:

Пр – сумма процентов ы руб.,

О – остаток задолженности по основному долгу в рублях,

ПП – процентный период дней,

ДГ – количество дней в году (365 или 366)

Оплата процентов производится Покупателем одновременно с погашением основного долга.»

К письму прилагался также отчет ООО «Федбел».

Письмом от 06.10.2009 г. №2260 глава администрации МО Суворовский район сообщил заявителю, что ООО «Федбел» произвело оценку без согласия собственника, чем нарушены нормы Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отказался подписать протокол разногласий.

Письмом главы администрации МО Суворовский район от 13.10.2009 г. №2327 заявитель был уведомлен об утрате преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае отказа от подписания договора в первоначальной редакции.

Как пояснили представители администрации МО Суворовский район несогласие с протоколом разногласий выражалось только в стоимости отчуждаемого имущества, по всем остальным пунктам, предложенным заявителем, возражений не имелось.

Решением Собрания представителей МО Суворовский район от 14.12.2009 г. №10-125 признано утратившим силу решение Собрания представителей МО Суворовский район от 28.08.2009 г. №6-81 «Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества» в оспариваемой заявителем части.

Согласно ст.3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Указанная норма связывает возникновение права преимущественного выкупа с соблюдением всех приведенных условий.

Материалами дела подтверждается соответствие ООО «Успех» и арендуемых им помещений всем приведенным условиям. На основании договоров аренды №37/1 от 15.12.2000 г., №162/2 от 01.06.2009 ООО «Успех» непрерывно более двух лет арендует помещения.

При сопоставлении данных технического паспорта, экспликации к поэтажному плану строения и Приложения №1 к договору аренды №162/2 от 01.06.2009 г., приложения №1 к проекту договора №7/09 от 03.09.2009 г. следует, что выкупаемые помещения с номерами 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 соответствуют указанным в договоре аренды помещениям с номерами 1, 2, 3, 4, 4а, 5, 13, 14, 15.

Указанный вывод основан на сопсотавлении графической части приложений к договорам аренды и проекту договора купли-продажи, а также полном соответствии площадей указанных помещений, отраженных в экспликации к техническому паспорту. Данный вывод подтверждает и тот факт, что помещения были индивидуализированы в проекте договора купли-продажи №7/09 от 03.09.2009 г., направленном заявителю, постановлении главы администрации МО Суворовский район от 01.09.2009 г. №900 «О продаже арендуемого недвижимого муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права».

Возражений относительно предмета договора и занимаемых помещений ответчиками не заявлялось. Спора между сторонами по данному факту не имеется.

Выпиской из протокола 6-го заседания депутатской комиссии от 25.08.2009 г. и пояснениями представителей ответчиков, данными в судебном заседании арбитражного суда подтверждается отсутствие у ООО «Успех» задолженности по арендной плате.

Площадь арендуемых помещений находится в пределах значений, определенных Законом Тульской области от 18.12.2008 г. №1182-ЗТО.

Согласно ч.1 ст.4 Федерального закона №209-ФЗ от 24.07.2007 г. «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся внесенные в единый государственный реестр юридических лиц потребительские кооперативы и коммерческие организации (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), а также физические лица, внесенные в единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (далее - индивидуальные предприниматели), крестьянские (фермерские) хозяйства, соответствующие следующим условиям:

2) средняя численность работников за предшествующий календарный год не должна превышать следующие предельные значения средней численности работников для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства:

б) до ста человек включительно для малых предприятий; среди малых предприятий выделяются микропредприятия - до пятнадцати человек;

3) выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость или балансовая стоимость активов (остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов) за предшествующий календарный год не должна превышать предельные значения, установленные Правительством Российской Федерации для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства. Для микропредприятия - 60 млн. рублей.

Факт соответствия ООО «Успех» всем приведенным условиям подтверждается материалами дела. Данный факт не отрицался ответчиком в судебном заседании.

Таким образом, ООО «Успех» и арендуемое им имущество соответствует всем критериям, установленным ст. 3 Закона №159-ФЗ, ч.1 ст.4 Федерального закона №209-ФЗ от 24.07.2007 г. «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

Согласно ст. 13 Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно части 3 статьи 1 Закона №159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого или среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества". Следовательно, нормы Закона, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к нормам Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества". Это касается, в частности, определения цены отчуждаемого недвижимого имущества, способа и порядка его отчуждения.

Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 1 января 2009 года вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона №159-ФЗ).

Исходя из ст.ст.3, 9 Закона №159-ФЗ заключение договора для собственника имущества является обязательным.

В соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ст.3 Закона №159-ФЗ имущество подлежит продаже по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

Как следует из материалов дела, между сторонами не урегулированы разногласия по вопросу о цене выкупаемого имущества.

Учитывая, что сторонами было представлено два отчета об оценке спорного имущества, содержащие противоречивые сведения судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ЭКСО» ТПП РФ ФИО4.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

- Соответствует ли отчет об оценке, выполненной оценщиком ЗАО «Р.О.С. Эксперт маркетинг» требованиям Федерального закона от 29.07.1998г. № 135 «Об оценочной деятельности в РФ», федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики (Международным стандартам оценки, стандартам профессиональных организаций), которые были использованы оценщиком при проведении работы?

- В случае выявления несоответствия стандартам и правилам оценочной деятельности указать могли ли повлиять на определение рыночной цены объекта недвижимости такие нарушения, и соответствует ли рыночная стоимость объекта недвижимости, указанная в отчете ЗАО «Р.О.С. Эксперт маркетинг» № 356 (часть 4) фактической рыночной стоимости?

- Какова рыночная стоимость нежилых помещений площадью 132,6 кв.м.(комнаты №№1, 2, 3, 4, 4а, 5, 13, 15 по данным технического паспорта), расположенных по адресу: <...>?

Согласно заключению эксперта ФИО4:

1. Отчет №356 (часть 4), выполненный оценщиком ЗАО «Р.О.С. Эксперт маркетинг» не соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 г., Федеральным стандартам оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1), «Требования к отчету оценки» (ФСО №3), иным стандартам профессиональной практики (Международным стандартам оценки, стандартам профессиональных организаций), которые были использованы оценщиком при проведении работ.

2. Выявленные несоответствия федеральным стандартам оценки и правилам оценочной деятельности в Отчете №356 (часть 4), выполненного оценщиком ЗАО «Р.О.С. Эксперт Маркетинг», могут влиять на определение рыночной стоимости Объекта оценки.

3. В результате проведенных расчетов и анализа рынка, рыночная стоимость нежилых помещений площадью 132,6 кв.м.(комнаты №№1, 2, 3, 4, 4а, 5, 13, 15 по данным технического паспорта), расположенных по адресу: <...> по состоянию на 17.12.2009 г. с учетом НДС составляет 1 766 857 руб.

Оценив указанное заключение эксперта, заслушав пояснения эксперта, данные в судебном заседании, суд приходит к выводу об обоснованности выводов экспертизы.

Ответчики возражали против выводов экспертизы и ходатайствовали о назначении повторной экспертизы. В ходатайстве указали свои возражения по экспертному заключению.

Давая пояснения эксперт представила свои доводы относительно приведенных ответчиками возражений.

Ответчики указали, что в разделе №1 экспертного заключения изложено мнение оценщика о несоответствии отчета ЗАО «Р.О.С. Эксперт-Маркетинг» Федеральным стандартам оценки и дано заключение, что данные несоответствия могут влиять на определение рыночной стоимости, но доказательств, каким образом данные замечания повлияли, не приводится. Экспертом не приведено доказательств, что на величину рыночной стоимости объекта повлияло отсутствие следующей информации:

на странице 14 - срок правоведение оценки (п. 9.7) и дата присвоения основного регистрационного номера (п. 10.1.4);

на странице 15 - отсутствие копий правоустанавливающих и право подтверждающих документов по объекту оценки (п. 16.2);

- на странице 16 - отсутствие информации о земельном участке, сведений о проведенных ремонтах и др.

По данному вопросу эксперт пояснила, что при оценке отчета ЗАО «Р.О.С. Эксперт Маркетинг» ею учитывались все нарушения в том числе и формальные. Вывод же о возможном влиянии на определенную стоимость данных нарушений был сделан на основе анализа всех выявленных нарушений, а не только оговоренных ответчиками в ходатайстве. Описание объекта оценки – обязательно для его идентификации. Отсутствие информации о земельном участке и технических эксплуатационных характеристиках помещения, его текущего функционального назначения могло повлиять на величину оценки.

Каждый подход дает рыночную оценку. Должно быть примерное равенство между результатами. Если разница больше 30 процентов необходимы анализ и четкое обоснование от оценщика всех подходов, причин такого расхождения. Такого анализа в исследуемом отчете не было. В условиях значительного расхождения оценщику необходимо не просто принять, а выбрать один из подходов. Обоснований выбора подхода рассматриваемый отчет не содержал.

Ответчики указали, что на странице 41 в таблице 2.1.8 приведен диапазон цен предложений по продаже коммерческой недвижимости в Тульской области. Согласно приведенным сведениям цены на объекты торговли колеблются в приделах от 6 000 до 57 000 рублей за кв. м. На странице 58 экспертного заключения оценщиком отмечено, что г. ФИО5 относится к числу крупных городов Тульской области и обладает высокой коммерческой привлекательностью. Следовательно, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости не может быть ниже средней величины приведенного выше диапазона. Однако, в экспертном заключении рыночная стоимость объекта оценки площадью 132,6 кв. м составляет 1 766 857 рублей, а стоимость 1-го кв. м - 13324 рубля с учетом НДС или 11291 рубль без учета НДС.

По данному вопросу эксперт пояснила, что готовых аналитических отчетов по рынку недвижимости Тульской области нет. Анализ рынка проводился самостоятельно. Собирались все возможные предложения на рынке, аналоги, которые разбивались на коммерческую недвижимость и жильё, среди коммерческой недвижимости выделялись офисные, торговый, производственные помещения, аренда и продажа. Вся информация на конец 2009 года. На этой базе и сделан анализ. ФИО5 – крупный город, поскольку он является районным центром. Но это не значит, что он должен выходить на средний уровень ценового диапазона по Тульской области. Вывод о высокой коммерческой привлекательности относится к самому объекту оценки и его местоположению в городе ФИО5, а не в отношении города ФИО5. Напрямую с диапазоном цен по Тульской области он не связан. Анализировать рынок по г. Суворову было сложно, так как нет никаких аналогов. С Новомосковском и Тулой объекты несопоставимы. Сравнивалось со Щекино и, отчасти, с Киреевском, хотя г.Щекино находится в 10 км. от г.Тулы. Аналоги в Щекино хорошо подходили по конструктиву с фотографиями. Все варианты обзванивались. Вариация между аналогами не должна превышать 15%. Сравнение осуществлялось, в том числе и по рынку жилья. В Суворове в целом мало предложений по жилью и коммерческой недвижимости. Рынок практически стоит. В основу расчетов легло предложение по г.Щекино, так как жилье там сопоставимо по цене.

Ответчики указали, что в качестве аналога при расчете доходным подходом используются ставки аренды. Экспертом указано, что данные ставки по аналогам №№
1,2,4,5 (стр. 79) приведены с учетом НДС и эксплуатационных расходов.
Хотя в описании аналогов нет данных о том, что приведенные ставки их
включают. Поэтому в расчете доходным подходом - при использовании
ставок дохода, происходит уменьшение на НДС и коммунальные расходы. В
расчетах коммунальные платежи не указаны, поэтому доходный подход
занижен. Первый аналог не может являться аналогом, поскольку это частный дом. Вышеуказанное существенно, так как повлияло на величину потенциального валового дохода (стр. 88 таб. 5.2.12).

Эксперт пояснила, что первый аналог (Богородицк) может являться аналогом, так как помещения сдаются для коммерческого использования. То, что они расположены в жилом доме не имеет существенного значения. При анализе рынка продаж характеристики здания в целом имеют значение. Для оценки рынка аренды это не так, поскольку основное значение имеют доходность, состояние и месторасположение помещений. Цена, формирующаяся на рынке, не может включать характеристики покупателя и продавца с точки зрения налогообложения. Она является единой как для плательщиков НДС, так и лиц, не уплачивающих данный налог. Объявления о сдаче в аренду помещений содержат формулировку включая НДС и эксплуатационные расходы, данные сведения также были получены в ходе обзвона объявлений. НДС был учтен, так как в итоге рыночная стоимость определена как в чистом виде, так и с учетом НДС, то есть в итоге НДС прибавлен к стоимости.

Ответчики считали некорректным использование оценщиком некоторых
поправок:

- на проведение текущего ремонта. Данная поправка не может применяться, так как проведение текущего ремонта является обязанностью арендатора в соответствии с Гражданским кодексом РФ и условиями договора аренды недвижимого имущества;

- поправка на затраты по капитальному ремонту не обоснованна. Отсутствуют документы строительной экспертизы о том, что требуется значительный капитальный ремонт объекта оценки (стр. 100).

- поправка на низкую ликвидность объекта не объективна, не обоснованна, не соответствует реальности.

Как пояснил эксперт объект должен быть в хорошем состоянии, иначе арендатор должен будет тратить на текущий ремонт. Ставка при хорошем состоянии помещений выше. Необходимость вложения в текущий ремонт понижает ставку аренды, что не может не учитываться. В отношении капитального ремонта – объект требует инвестиций для наиболее эффективного использования. Чтобы применять высокую ставку нужно вложить деньги. Здание, в котором находятся помещения имеет значительный износ. Необходимость использования поправок также обоснованна на стр.68-70 экспертного заключения.

Поправка на низкую ликвидность применяется для всех объектов недвижимости. Ликвидность означает как быстро можно продать объект на рынке. Вся недвижимость имеет низкую ликвидность и поправка применяется ко всем объектам недвижимости.

По-мнению ответчиков экспертное заключение не содержит сведений о проведении
оценщиком полевой экспертизы объекта оценки.

Однако, раздел 3 «Описание объекта» экспертного заключения содержит результаты визуального осмотра объекта оценки, который проведен 17.12.2009 г. Также содержатся фотографии оцениваемого объекта. Эксперт в судебном заседании пояснила, что ею осуществлялся осмотр оцениваемого объекта и дополнительно представлен акт осмотра объекта оценки от 17.12.2009 г.

В отношении указанных ответчиками в п.4 ходатайства о проведении повторной экспертизы доводов эксперт пояснила, что такими сведениями не располагала. Во всех стандартах отмечается, что оценщик должен использовать легко доступную информацию.

Как пояснил представитель заявителя, ответчиками приведены сведения о продаже объектов недвижимости в рамках Закона №159-ФЗ иным арендаторам на основании отчетов об оценке, произведенных ЗАО «Р.О.С. Эксперт Маркетинг» по цене, отраженной в решении Собрания представителей МО Суворовский район от 28.08.2009 г. №6-81 «Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества».

Сравнив текст приложения к решению Собрания представителей МО Суворовский район от 28.08.2009 г. №6-81 «Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества» и приведенные ответчиками в п.4 ходатайства сведения суд приходит к выводу, что указанные данные получены по результатам продажи части объектов на основании Закона №159-ФЗ по цене, определенной Собранием представителей МО Суворовский район.

Данные случаи продажи не могли использоваться при определении цены объекта, свободно сформировавшейся на рынке. Указанная цена была определена на основании отчетов ЗАО «Р.О.С. Эксперт Маркетинг» (что следует из преамбулы решения №6-81).

Доводы ответчика относительно отсутствия у эксперта должной квалификации в связи с непрохождением повышения квалификации специалистов в области
оценочной деятельности не реже одного раза в три года начиная с даты выдачи диплома, подтверждающего квалификацию в области оценочной деятельности являются необоснованными.

Эксперт по данному вопросу пояснила, что сейчас, в новом законе об оценочной деятельности, требование о прохождении повышения квалификации каждые три года отсутствует, в отличие от прежнего закона. Лицензирование отменено и все оценщики должны являться членами саморегулируемых организаций (СРО). Требования определяются внутренними документами самих СРО. Таких требований сейчас нет. В СРО разъяснили, что о повышении квалификации оценщик принимает решение самостоятельно. Так как эксперт является членом СРО он имеет право на проведение таких экспертиз.

Также экспертом представлены сертификаты о повышении квалификации прохождении обучения в 2006-2007 годах. Так сертификаты №1958-К от 14.07.2006 г., №3624-К от 29.10.2007 г. подтверждают прохождение ФИО4 повышения квалификации в июле 2006 г., октябре 2007 г. в Институте профессиональной оценки.

Кроме того, ответчиками не указаны нормативные основания для дисквалификации оценщика в случае непрохождения повышения квалификации. Судом таких оснований не выявлено.

Эксперт ФИО4 является членом саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческого партнерства «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО» и включена в реестр оценщиков 12.12.2007 г. за регистрационным номером 1124, что подтверждается приложенной к заключению выпиской НП «СМАО» №07226 от 29.10.2009 г.

Таким образом, эксперт обладает необходимыми специальными познаниями и вправе осуществлять оценочную деятельность.

Согласно ч.2 ст.87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

У суда не имеется оснований сомневаться в достоверности выводов судебной экспертизы, выполненной экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем суд находит приведенные экспертом доводы убедительными. Доказательств, опровергающих данные доводы, ответчиками не представлено.

Оснований для удовлетворения ходатайства ответчиков в соответствии со ст.87 АПК РФ не имеется.

Оценив представленные в дело доказательства, заключение эксперта, его пояснения в судебном заседании суд приходит к выводу что достоверной является рыночная стоимость, определенная в ходе судебной экспертизы, которая составляет 1 766 857 руб. с учетом НДС.

Решение Собрания представителей МО Суворовский район от 28.08.2009 г. №6-81 «Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества» в оспариваемой части признано утратившим силу решением Собрания представителей МО Суворовский район от 14.12.2009 г. №10-125.

Данное решение само по себе не нарушило права заявителя в период его действия. В настоящий момент действует постановление главы администрации МО Суворовский район от 01.09.2009 г. №904 «О продаже арендуемого недвижимого муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права», утвердившее условия приватизации, направлен проект договора, разногласия по данному договору переданы на рассмотрение суда.

В настоящее время восстановление нарушенных прав заявителя в силу ст.13 Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ст.445 ГК РФ возможно путем рассмотрения разногласий по договору и понуждения совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Таким образом, оспариваемый ненормативный правовой акт утратил силу и не нарушил прав заявителя, вследствие чего производство по делу в этой части подлежит прекращению на основании пункта 1 части 1 статьи 150 АПК РФ.

Государственная пошлина в сумме 2000 руб., уплаченная за данное требование, подлежит возвращению заявителю на основании п.3 ч.1 ст.333.40 НК РФ.

Требование о заключении договора на условиях протокола разногласий от 30.09.2009 г., подлежат удовлетворению с учетом рыночной стоимости, определенной судебной экспертизой.

При этом суд исходит из вывода о достоверности рыночной стоимости, определенной в рамках судебной экспертизы. Условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора. Суд при вынесении решения обязан в силу ст. 173 АПК РФ указать именно ту цену, которая соответствовала бы императивным нормам действующего законодательства, а именно – ст.3 Закона №159-ФЗ.

Возражений относительно остальных условий договора в редакции, предложенной заявителем, ответчиками не высказывалось. Данные условия соответствуют требованиям ст. 5 Закона №159-ФЗ и подлежат принятию в редакции, предложенной заявителем.

Исходя из ст. 5 Закона №159-ФЗ право выбора размера первого взноса и периода рассрочки в пределах установленного максимального срока принадлежит субъекту малого предпринимательства. Срок рассрочки определен в соответствии с Законом Тульской области от 18.12.2008 г. №1182-ЗТО «О предельном значении площади арендуемых помещений и сроке рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества, находящегося в государственной собственности Тульской области или муниципальной собственности, при реализации преимущественного права на приобретение имущества». Процентная ставка и иные условия не противоречат Закону №159-ФЗ. Пункт 2.6 договора, предложенный в протоколе разногласий соответствует ст.161 НК РФ. Возражений по указанным условиям ответчиками не представлено.

В связи с удовлетворением требований к администрации МО Суворовский район на основании ст.110 АПК РФ судебные расходы подлежат возмещению данным лицом.

Судебные расходы, подлежащие возмещению администрацией МО Суворовский район состоят из уплаченных заявителем сумм: 2 000 руб. – государственной пошлины, 10 000 руб. – расходов на оплату услуг представителя, 25 000 руб. – расходов на проведение экспертизы.

Взыскивая судебные расходы на оплату услуг представителя суд исходит из того, что в их подтверждение представлены: квитанция №030689 от 21.10.2009 г., договор об оказании юридической помощи от 09.10.2009 г. Возражений относительно размера расходов ответчиком не высказано. Учитывая сложность рассматриваемого дела суд считает размер осуществленных расходов разумным.

Руководствуясь ст.ст. 87, 159, 110, 150, 151, 167-170, 173 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Производство по делу в части требования о признании недействительным решения Собрания представителей МО Суворовский район от 28.08.2009 г. №6-81 в части утверждения цены продажи недвижимого муниципального имущества, расположенного по адресу: <...> (ООО «Успех») площадью 132,6 кв.м. в размере 3 444 810 руб.

Ходатайство администрации МО Суворовский район и Собрания представителей МО Суворовский район о проведении повторной экспертизы отклонить.

Обязать администрацию МО Суворовский район заключить с ООО «Татьяна» договор купли-продажи муниципального имущества – нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> приложениями №1 и №2 в соответствии с проектом договора №17/09 от 03.09.2009 г., предоставленного администрацией МО Суворовский район в следующей редакции:

- пункт 1.1. изложить в следующей редакции: «Продавец продает нежилые помещения площадью 132,6 кв.м. (комнаты №№ 1, 2, 3, 4, 4а, 5, 13, 15 по данным технического паспорта), расположенные по адресу: <...> соответствии с планом (приложение №1), именуемое в дальнейшем Объект, а Покупатель приобретает в собственность Объект по цене 1 766 857 руб. 00 коп. в том числе НДС 18% - 269 520 руб. 56 коп.»;

Пр=(О х ПП х 3,58)/ДГ х 100, где:

Пр – сумма процентов ы руб.,

О – остаток задолженности по основному долгу в рублях,

ПП – процентный период дней,

ДГ – количество дней в году (365 или 366)

Оплата процентов производится Покупателем одновременно с погашением основного долга.»

- дополнить договор пунктом 2.6: «Налог на добавленную стоимость Покупатель уплачивает как налоговый агент, в порядке, предусмотренном Налоговым кодексом Российской Федерации»;

- дополнить договор пунктом 2.7: «Надлежащим исполнением обязанности по оплате основного долга и процентов является списание денежных средств со счета Покупателя.».

Возвратить ООО «Татьяна» из федерального бюджета РФ государственную пошлину в сумме 2000 рублей.

Взыскать с администрации МО Суворовский район в пользу ООО «Татьяна» судебные расходы в сумме 37 000 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области в месячный срок после его принятия.

Судья А.В. Драчен