Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Тульской области в составе судьи Косоуховой С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Родионовой Е.Н., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации муниципального образования г. Новомосковск (ИНН <***>, ОГРН <***>) к КФХ «Гарбарук» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности по договору аренды и процентов в размере 258 242,53 руб.,

в отсутствие в заседании представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

Установил:

Администрация муниципального образования г. Новомосковск (далее – Администрация) обратилась в суд с заявлением о взыскании с крестьянско-фермерского хозяйства «Гарбарук» (далее - КФХ) задолженности по арендной плате в размере 163 927, 09 руб. и процентов в сумме 36 008,70 руб., всего – 258 242,53 руб.

В судебном заседании 14.04.2014г. ФИО1 возражал против заявленных требований, указал, что спорными земельными участками пользуются иные лица, заявил о пропуске срока исковой давности.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Из материалов дела следует, что между Администрацией (арендодатель) и КФХ (арендатор) заключены договоры аренды земель сельскохозяйственного назначения для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, растениеводства, животноводства: № 57 от 11.05.1995, предметом которого являлся земельный участок площадью 91,4 га и № 79 от 11.11.1997, предметом которого являлся земельный участок площадью 86,6 га. Договоры заключены сроком на шесть лет и на момент их подписания не требовали государственной регистрации.

В соответствии с пунктами 2.1 договоров общая сумма ежегодной платы за арендованные земельные участки определена протоколами согласования размеров и сроков уплаты арендной платы.

По договору № 57 на 1995 год 121 675 руб.: 1 платеж 15.09.1995 в размере 50%, 2 платеж 15.11.1995 в размере 50%; на 1996 год 182 512,50 руб.: 1 платеж 15.09.1996 в размере 50%, 2 платеж 15.11.1996 в размере 50%; на 1997 год 365 025 руб.: 1 платеж 15.09.1997 в сумме182 513 руб., 2 платеж 15.11.1997 в сумме 182 513 руб.

По договору № 97 на 1997 год 140 666 руб.: платеж 15.11.1997 в сумме 140 666 руб.

Как указывает Администрация, КФХ в период с 2008 по 2013 годы арендная плата за использование земельными участками не внесена, размер задолженности по состоянию на 01.01.2014 составил 163 927,09 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами – 36 008,70 руб.

За взысканием указанных сумм Администрация обратилась в арбитражный суд с иском.

Оценив материалы дела, арбитражный суд пришел к выводу, что заявленные требования удовлетворению не подлежат. При этом, суд исходил из следующего.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как указано выше, пунктами 2.1 договоров определен размер арендной платы в соответствии с протоколами согласования размера, условий и сроков уплаты арендной платы.

На момент подписания договоров размер арендной платы рассчитывался как произведение площади земельного участка и ставки земельного налога: договору 57 -31,4 х 3875 = 121 675 руб. в год; по договору 79 - 86,6 х 11625 = 1 006 725 руб. в год (140 666 руб. за 51 день).

Согласно расчетам арендной платы за землю, представленным Администрацией и подписанными с ее стороны, размер арендной платы по договорам определяется:

- в период 2008 год -1 полугодие 2009 года по формуле: А = П х Рс х Кп, где А – годовая арендная плата, П – площадь земельного участка, Рс – рыночная стоимость 1 кв.м. земельного участка, по виду функционального использования с учетом зонирования, Кп – коэффициент, учитывающий площадь земельного участка;

- в период 2 полугодие 2009 года – 1 полугодие 2011 года по формуле: А = П х Рс х Кп, х ПК, где А - годовая арендная плата, П – площадь земельного участка, Рс – рыночная стоимость 1 кв.м. земельного участка, по виду функционального использования с учетом зонирования, Кп – коэффициент, учитывающий площадь земельного участка; ПК – поправочный коэффициент;

- в 2012 – 2013 годах по формуле: Аr = КС х Ки х ПК, где Аr - годовой размер арендной платы, КС – кадастровая стоимость земельного участка, Ки – коэффициент вида разрешенного использования земельного участка, в процентах, ПК – поправочный коэффициент.

При этом Администрацией представлены в материалы дела публикации газет Новомосковская жизнь за август 2008, сентябрь 2009, август 2010, в которых опубликованы сведения о рыночной стоимости 1 кв.м. земельных участков, предоставляемых в аренду на территории Новомосковского района.

Администрация считает, что КФХ должны быть внесены арендные платежи в соответствии с представленными в материалы дела расчетами на 2008-2013 годы.

Суд не согласен с данным доводом Администрации в связи со следующим.

Как было указано выше, при заключении договоров сторонами установлено, что размер арендной платы (способ ее исчисления) определен, как произведение площади земельного участка на ставку земельного налога.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 ГК РФ).

В заключенных договорах № 57 и 79 отсутствует условие, позволяющее Администрации в одностороннем порядке, без заключения дополнительных соглашений изменять размер арендной платы.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 № 1709/11 пришел к выводу, что в случае заключения договора аренды, в котором согласована методика определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен сохраняться и при смене арендодателя. Данная методика, после согласования ее сторонами, стала существенным условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, а условия договора аренды о том, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер арендной платы за пользование землей, подлежат толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования платы.

С учетом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 № 1709/11, а также условий договоров аренды, следует, что арендодатель не вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, как и способ ее исчисления. Для изменения арендной платы, в данном случае необходимо заключение дополнительных соглашений к договорам аренды.

Поскольку договоры не предусматривают возможности одностороннего изменения размера арендной платы, как и методики ее расчета, доводы Администрации об обязанности КФХ производить арендную плату в размере, определенном расчетами на 2008- 2013 годы, суд признает необоснованными.

Изменение арендодателем арендной платы на прошедшее время без заключения дополнительного соглашения нарушает баланс интересов сторон и принцип правовой определенности и предсказуемости определения арендной платы.

Кроме того, арбитражный суд считает необходимым указать следующее.

Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

В силу пунктов 1, 3 статьи 607 ГК РФ предметом договора аренды может быть земельный участок; в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, условие о предмете договора аренды является существенным условием, без согласования которого договор считается незаключенным.

В соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон № 221-ФЗ) осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов.

В силу частей 2, 3 статьи 1 Закона № 221-ФЗ государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с законом недвижимом имуществе, позволяющих определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи или подтверждающих прекращение существования такого недвижимого имущества, в результате чего каждый объект недвижимости, в т.ч. земельный участок, получает уникальные характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков.

Кадастровый учет объектов недвижимости сопровождается присвоением каждому объекту не повторяющегося во времени и на территории РФ государственного учетного (кадастрового) номера (часть 1 статьи 5 Закона № 221-ФЗ).

Согласно вышеизложенному, индивидуализация отдельного земельного участка как объекта недвижимости, а значит, как объекта земельных отношений, гражданских правоотношений, осуществляется с помощью его кадастрового учета.

По договорам № 57 и 79 в аренду были переданы земельные участки, площади которых составляли 314 000 кв.м. и 866 600 кв.м., они не были поставлены на кадастровый учет в силу отсутствия на момент заключения договоров соответствующей обязанности.

В материалы дела представлен кадастровый паспорт от 10.12.2013 № 71/13-359663 земельного участка с кадастровым номером 71:15:020401:82 общей площадью 1 182 000 кв.м. Сведения об указанном земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости 07.09.2006.

Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что земельные участки, являющиеся предметами договоров аренды № 57 и 79 объединены в один и ему присвоен кадастровый номер 71:15:020401:82.

В представленных Администрацией расчетах задолженности по договорам также указан единственный кадастровый номер земельного участка - 71:15:020401:82.

Таким образом, с 07.09.2006 земельные участки, являющиеся предметами договоров № 57 и 79, перестали существовать.

Исходя из имеющихся материалов дела следует, что земельные участки, являющиеся объектами договоров аренды № 57 и 79, прекратили свое существование как объекты недвижимости, что, в свою очередь, привело к аннулированию предметов договоров аренды.

При изложенных обстоятельствах, оснований для удовлетворения заявленных требований у суда не имеется.

Кроме того, ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности, применение которой в соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований в период с 2008 года по 24.12.2010 года.

Вопрос о государственной пошлине судом не рассматривается, поскольку Администрация от ее уплаты освобождена в силу закона.

Руководствуясь 167 - 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований администрации муниципального образования город Новомосковск отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области в месячный срок после его принятия.

Судья С.В. Косоухова