Гражданский кодекс часть 1

ООО «Суворовавтосервис» обратилось с иском к Администрации муниципального образования Суворовский район Тульской области о разрешении разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества. Истец просит определить пункт 1.1 статьи 1, статью 2 договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества № 10/09 от 03 сентября 2009 в редакции покупателя ООО «Суворовавтосервис»; взыскать с администрации МО Суворовский район Тульской области уплаченную сумму госпошлины; 5000 руб., уплаченную за услуги оценки ООО «Федбел»; 5000 руб. за юридические услуги.

Определением от 03.02.2010г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены ЗАО «Р.О.С.Эксперт Маркетинг» и ООО «ФЕДБЕЛ».

В судебном заседании представители истца поддержали исковые требования, просили принять пункт 1.1 договора в его редакции и определить стоимость объекта в размере 670 240 руб.

Представитель ответчика настаивал на своей редакции пункта 1.1 договора, просил определить стоимость объекта в размере 1 448 975 руб. Ответчик не возражал против рассрочки платежа выкупа сроком на 60 месяцев, но настаивал на уплате 60% от выкупной цены единовременно, сразу после заключения договора, а оставшуюся сумму с рассрочкой на 60 месяцев. По пункту 2.3 договора разногласий нет, по п.п. 2.5,.2.6, 2.7 ответчик не возражал.

Третьи лица в заседание суда не явились, дело рассмотрено в их отсутствие на основании ст. 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд

установил:

В обоснование заявленных требований истец в исковом заявлении сослался на следующие обстоятельства.

На основании договора аренды недвижимого имущества, являющегося муниципальной собственностью №108/2 от 07 декабря 2006г. ООО «Суворовавтосервис» является арендатором нежилых помещений по адресу: <...>, площадью 48,3 кв.м.

В августе 2009г. ООО «Суворовавтосервис» обратилось к администрации МО Суворовский район с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

На основании Федерального Закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 159-ФЗ от 22 июля 2008г. (далее закон № 159-ФЗ) Собранием представителей Муниципального образования Суворовский район 28 августа 2009г. были приняты: решение «Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества» № 6-81 и Постановление главы администрации Муниципального образования Суворовский район №897 от 01 сентября 2009г. «О продаже арендуемого недвижимого муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права». В соответствие с указанными актами администрация МО Суворовский район постановила продать ООО «Суворовавтосервис» арендуемые нежилые помещения <...>, площадью 49 кв.м. по цене 1 448 975 (один миллион четыреста сорок восемь тысяч девятьсот семьдесят пять) рублей. Данная цена была установлена отчетом ЗАО «Р.О.С. Эксперт Маркетинг» №373 (часть 3) но заказу администрации МО Суворовский район.

Для осуществления сделки купли-продажи, выполняя требования ст. 9 Закона №159-ФЗ, администрация МО Суворовский район направила истцу проект договора купли-продажи №10/09 от 03 сентября 2009г., рассмотрев который истец выразил свое несогласие по его отдельным условиям и направил в адрес администрации протокол разногласий к данному проекту договора.

Для обоснования протокола разногласий в части цены договора истец обратился в оценочную организацию ООО «Федбел». На основании отчета № 0-29-1-2009г. рыночная стоимость объекта оценки (<...>, площадью 48.3 кв.м.) составила 568 000 (пятьсот шестьдесят восемь тысяч) руб. (без НДС), что на 880 975 (восемьсот восемьдесят тысяч девятьсот семьдесят пять) руб. меньше цены предложенной администрацией Суворовского района (1 448 975 - 568 000 - 880 975).

Истец считает, что отдельные положения названного выше проекта договора №10/09 от 03.09.09г. являются незаконными и нарушают его права, а именно: п. 1.1. и п. 2.1. в части цены продажи в размере 1 448 975 (один миллион четыреста сорок восемь тысяч девятьсот семьдесят пять) рублей. Поскольку данная цена определена оценочной организацией с нарушением требований норм действующего законодательства. Истцом направлена жалоба в саморегулирующую организацию оценщиков, в которой указаны нарушения при составлении отчета ЗАО «Р.О.С. Эксперт Маркетинг». Статья 3 Закона №159-ФЗ устанавливает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. При возмездном отчуждении арендуемого имущества его цена должна быть равна его рыночной стоимости, и определена независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в РФ» №135 ФЗ от 29.07.1998г. (далее Закон «Об оценочной деятельности»). При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства... (ст. 3 Закона «Об оценочной деятельности»). Как установлено п. 6 Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя. Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки. Статья 12 Закона «Об оценочной деятельности» устанавливает», что Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из отчета ЗАО «Р.О.С. Эксперт Маркетинг» №373 (стр. 24-25), при определении стоимости имущества сравнительным подходом были использованы данные по крупным городам Тульской области: г. Щекино, г. Новомосковск. При этом указано, что состояние аналогичных помещений лучше и стоимость их больше, чем продаваемое в г. Суворов. Истец считает, что оценка стоимости имущества должна осуществляться сравнением помещений в наиболее близких по социально-экономическому уровню городах Тульской области.

Также подп. 8 п. 1.6. (стр. 9) Отчета ЗАО «Р.О.С. Эксперт Маркетинг» №373 установлено, что отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном отчете.

Таким образом, цена, указанная в отчете не является достоверной и рекомендуемой для совершения сделки (поскольку отчет не содержит таких указаний), и данный отчет не должен был применяться при установлении цены для продажи имущества.

Предлагаемая истцом цена, определена ООО «Федбел» с соблюдением вышеуказанных норм закона, и является более реальной на рынке недвижимости.

В соответствии со ст. 13 ГК РФ Ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. Руководствуясь данной статьей ГК РФ истец обратился в Арбитражный суд Тульской области с заявлением о признании недействительными вышеуказанных актов в части установления цены.

Статья 2 «Условия оплаты» проекта договора №10/09 от 03.09.09г., устанавливающая порядок оплаты и условия рассрочки оплаты, составлена с нарушением законодательства. Администрация МО Суворовский район самостоятельно определила порядок оплаты и порядок предоставления рассрочки, указав, что «После подписания настоящего договора Покупатель обязан произвести оплату объекта путем перечисления на банковский счет Продавца 1448975 рублей, что является ценой объекта, указанного в статье 1 настоящего договора. Цена указана без НДС». Согласно п. 2.2. проекта договора «Покупателю предоставляется рассрочка оплаты имущества, указанного в п. 1.1. Договора, сроком на 60 месяцев с даты заключения договора в установленном законом порядке». П 2.4. проекта договора устанавливает, что «Первоначальный платеж вносится до 15 сентября 2009года в сумме 869 385 рублей; ежемесячно оплата производится по 1/60 от оставшейся суммы 579 590 рублей до 15 числа оплачиваемого месяца».

Как установлено ч. 2 ст. 5 Закона № 159-ФЗ Право выбора порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Истца не устроил предложенный администрацией порядок рассрочки оплаты, и в протоколе разногласий он указал наиболее приемлемый для него порядок оплаты и порядок начисления процентов, что полностью соответствует нормам закона № 159-ФЗ, по мнению истца.

Истцом предлагается следующая редакция оспариваемых пунктов: «п. 2.1. Покупателю предоставляется рассрочка оплаты приобретаемого имущества сроком на пять лет. Рассрочка предоставляется на сумму 568 000 рублей, далее сумма основного долга. Оплата производится ежемесячно по 9466 руб. 67 коп.; п. 2.2. Первый платеж Покупатель делает не позднее 10 дней с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на объект. Все следующие платежи Покупатель обязан делать не позднее 15 числа, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором должен быть сделан первый платеж.

Также в протоколе разногласий истец предлагает в п. 2.3. договора прописать конкретную процентную ставку, согласно которой будет начисляться процент на сумму долга. Истцом предложена новая редакция п. 2.4. проекта договора, устанавливающая порядок начисления процентов и порядок оплаты процентов на сумму долга. В протоколе разногласий также истец предлагает установить в договоре возможность досрочной оплаты объекта (п.2.5.) и порядок оплаты НДС (п. 2.6.) - установленный п.3 ст. 161 части второй Налогового кодекса РФ.

Истец считает, что его редакция договора, изложенная в протоколе разногласий, является более законной и обоснованной, чем проект договора ответчика.

На сопроводительное письмо исх. № 061 от 06 октября 2009г. (где истец указывает, что согласен заключить договор купли-продажи на условиях протокола разногласий) администрация МО Суворовский район ответила, что истец потерял преимущественное право на приобретение арендуемого имущества (исх. №2289 от 07.10.2009г.). Но письмом исх. №2319 от 13.10.2009г. администрация МО Суворовский район продлило истцу срок для заключения договора еще на 30 дней с момента получения данного письма, но с условием подписания договора только на условиях, изложенных в проекте.

Истец на протяжении нескольких лет арендовал эти помещения, добросовестно вносил арендную плату, а также осуществлял за свой счет ремонт данных помещений. Для истца реализация преимущественного права выкупа является необходимой для продолжения нормальной работы организации (являющейся основным местом работы для сотрудников организации). В случае не подписания договора в редакции ответчика истец лишится права преимущественной покупки арендуемых помещений, а подписание договора на условиях ответчика также нанесет истцу существенный ущерб. Истец считает, что действия администрации МО Суворовский район являются не законными в оспариваемой части и нарушают права истца.

Так, ч. 1 ст. 421 ГК РФ устанавливает, что Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствие ч. 1 ст. 422 ГК РФ Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

При заключении договора, между сторонами должно быть достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ). Существенными для данного договора являются условия об объекте продажи, о цене, о порядке оплаты. В настоящее время соглашение достигнуто только по объекту продажи. Как установлено ч. 2 ст. 432 Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом (ст. 443 ГК РФ). Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

В соответствие ч. 2 ст. 445 ГК РФ В случаях, когда в соответствии с настоящим. Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Обязанность заключения договора администрацией МО Суворовский район установлена ст. 9 Закона №159-ФЗ, направленный нами протокол разногласий отклонен ответчиком. Истец считает что у него есть право на обращение в суд, на основании ст. 446 ГК РФ В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, у истца и ответчика есть намерение заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, но придти к соглашению об основных положениях данного договора не представляется возможным, в связи с чем мы вынуждены обратиться в суд с данным исковым заявлением.

На основании изложенного выше и в соответствии со статьями 4, 125, 126 АПК РФ. ст.ст. 6, 13 Закона «Об оценочной деятельности», ст.ст. 421, 422, 445, 446 ГПК РФ, истец просит удовлетворить его требования.

Администрация МО Суворовский район в отзыве на исковое заявление указала, что считает требования истца не подлежащими удовлетворению ввиду следующего. Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Закон) регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 4 статьи 4 Закона, в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Во исполнение Закона Администрацией было учтено преимущественное право истца на приобретение арендуемого непрерывно в течение более трех лет нежилого помещения.

Субъекты малого и среднего предпринимательства, ... пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Согласно части 2 статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственник в праве по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества- любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, и не нарушающие права и охраняемые законном интересы других лиц, в том числе, отчуждать имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным способом.

Не согласившись с выкупной ценой, истец направил в адрес администрации муниципального образования Суворовский район протокол разногласий, для обоснования протокола разногласий в части цены истец обратился в оценочную организацию ООО «Федбел».

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29.07.1998 № 132-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Как усматривается из приведенной нормы закона, правом на проведение оценки обладает только собственник имущества.

Статьей 421 Гражданского кодекса РФ установлено, что «Граждане и юридические лица свободны в заключении договора».

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Истец обосновывает свои требования в соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ. Вместе с тем эта норма не применима к спорной ситуации.

Как гласит статья 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 132-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации. Обязанность совершения сделки установлена Федеральными законами от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах», от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

Предложенный администрацией муниципального образования Суворовский район договора купли-продажи не подпадает под обязательность заключения ни по Гражданскому кодексу РФ, ни по указанным выше Федеральным законам, устанавливающему эту обязательность.

Истец в своем исковом заявлении ссылается «на подп. 8 п. 1.6. (стр. 9) Отчета ЗАО «Р.О.С. Эксперт-Маркетинг» № 373, что отчет об оценке содержит профессиональные мнение оценщика относительно стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном отчете.

Данный вывод является необоснованным по следующим основаниям, согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 132-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основания и в порядке, предусмотренным настоящим законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 132-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона. Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны" сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение.

Более того, в исковом заявлении не приводится обстоятельства, на которых основано искового заявления, а также нет ссылок на законы и иные нормативные правовые акты и не указывается почему администрация муниципального образования Суворовский район должна принять условия.

Также считаем, что ООО «Сувороавтосервис» утратил свое преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, по следующим основаниям, в соответствии с Федеральным законно от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» жестко сформулирована следующая норма: покупатель утрачивает свое преимущественное право, если он не подписывает договор в течении 30 дней после получения им проекта этого договора.

В дополнении к отзыву на исковое заявление ответчик указал следующее. ООО «Суворовавтосервис» администрацией муниципального образования Суворовский район (далее по тексту - Администрация) признан субъектом малого предпринимательства, отвечающим требованиям Федерального закона от 22.07.2008г № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Закон № 159-ФЗ), которому предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого им имущества в порядке, установленной статьей 4 Закона № 159-ФЗ.

Во исполнение Закона Администрацией, как уполномоченным органом по управлению муниципальным имуществом была проведена следующая работа: арендуемый объект недвижимости включен в программу приватизации
муниципального имущества. Условиями приватизации предусмотрено право субъекта
малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества с
соблюдением условий, установленных статьей 3 Закона; Администрацией: постановлением главы администрации муниципального образования Суворовский район от 15.07.2009 № 732 утверждено Положение о порядке прохождения документов при отчуждении муниципального имущества в соответствии с Законом № 159-ФЗ; обеспечено определение независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998г № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рыночной стоимости имущества, подлежащего отчуждению; рыночная стоимость имущества, подлежащего отчуждению, утверждена Собранием представителей муниципального образования Суворовский район, являющимся в соответствии с Уставом муниципального образования органом, определяющим порядок использования муниципального имущества; администрацией принято постановление от 01.09.2009г № 897 о продаже ООО «»Суворовавтосервис недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> общей площадью 49 кв. м по цене 1448975 рублей, данная стоимость не включает НДС, так как администрация в соответствии с п.п..3, 4 п.2 ст.146 НК не подлежит обложению налогом на добавленную стоимость выполнение работ (оказание услуг) органами, входящими в систему органов государственной власти и местного самоуправления, в рамках выполнения возложенных на них исключительных полномочий в определенной сфере деятельности в случае, если обязательность выполнения указанных работ (оказания услуг) установлена законодательством РФ, актами органов местного самоуправления, а так же передача имущества государственных и муниципальных предприятий, выкупаемого в порядке приватизации.

Таким образом, Администрация в полном объеме выполнила все обязанности, возложенные на нее Законом №159-ФЗ, соблюла все требования законодательства, преимущественное право выкупа в первоочередном порядке истца не нарушила.

В соответствии со статьей 12 Конституции РФ в Российской Федерации признается и гарантируется местное самоуправление. Местное самоуправление в пределах своих полномочий самостоятельно. Органы местного самоуправления не входят в систему органов государственной власти.

Согласно статье 130 Конституции РФ: Местное самоуправление в Российской Федерации обеспечивает самостоятельное решение населением вопросов местного значения, владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью. 2. Местное самоуправление осуществляется гражданами путем референдума, выборов, других форм прямого волеизъявления, через выборные и другие органы
местного самоуправления.

На основании пункта 3 статьи 15 Федерального закона от 06.10.2003 №131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности муниципального района;

Согласно статье 3 ГК РФ гражданское законодательство, которое регулируется в том числе и приватизация государственного и муниципального имущества, находится в ведении Российской Федерации.

В соответствии со статьей 121 ГК РФ имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а так же Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Права владения, пользования и распоряжения своим имуществом всех собственников подлежат судебной защите, равным образом.

Статья 217 ГК РФ установлено, что при приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения права собственности, применяются, если законом о приватизации не предусмотренное иное.

В соответствии с частью 3 статьи 2 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом.

В части 1 статьи 10 названного Закона указанно, что порядок планирования приватизации имущества, находящегося в собственности субъектов РФ, и муниципального имущества определяется соответственно органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления самостоятельно.

Статьей 13 Федерального закона от 21.12.2001г № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» определены способы приватизации муниципального имущества. Продаже муниципальное имущество подлежит на аукционе или на конкурсе, открытом по составу участников.

Порядок проведения аукционов утвержден постановление Правительства РФ от 12.08.2002г № 585 Российской Федерации.

Более того, согласно части 1 статьи 49 Федерального закона от 06.10.2003 №131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» экономическую основу местного самоуправления составляют находящееся в муниципальной собственности имущество, средства местных бюджетов, а также имущественные права муниципальных образований.

Согласно части 5 статьи 50 Федерального закона от 06.10.2003 №131-Ф3 в случаях возникновения у муниципальных образований права собственности на имущество, не предназначенное для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления, для обеспечения деятельности органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления, муниципальных служащих, работников муниципальных предприятий и учреждений либо не относящееся к видам имущества, перечисленным в частях 2 и 3 настоящей статьи, указанное имущество подлежит перепрофилированию (изменению целевого назначения имущества) либо отчуждению. Порядок и сроки отчуждения такого имущества устанавливаются федеральным законом.

В соответствии с частями 2, 3 статьи 51 Федерального закона от 06.10.2003 131 –ФЗ органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во
временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам
государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти
субъекта Российской Федерации) и органам местного самоуправления иных
муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с
федеральными законами.

Порядок и условия приватизации муниципального имущества определяются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления в соответствии с федеральными законами.

Доходы от использования и приватизации муниципального имущества поступают в местные бюджеты.

Следовательно, порядок выкупа муниципального имущества может быть установлен только органами местного самоуправления и правовых оснований для обязании этих органов заключить договор купли - продажи нежилых помещений не имеется.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов РФ или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Законом № 159-ФЗ, в соответствии со статьей 3 которого субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со статье 12 Федерального закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основания и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством РФ не определено или в судебном порядке неустановленно иное.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ обращение заинтересованного лица в суд является способом защиты этим лицом своего нарушенного права или охраняемых законом интересов. Акт независимого оценщика сам по себе не может нарушать права и охраняемые законом интересы, поскольку не влечет непосредственных правовых последствий.

Следовательно, отчет, исполненный ЗАО «Р.О.С. Эксперт - Маркетинг» сам по себе не может нарушать права заявителя и цена, указанная в отчете, является достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

В части, что касается рассрочки платежа срок рассрочки оплаты недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Тульской области или муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, пять лет с момента заключения договора купли-продажи арендуемого имущества установлен Законом Тульской области от 18.12.2008 № 1182-310 «О предельном значении площади арендуемых помещений и сроке рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества, находящегося в государственной собственности Тульской области или муниципальной собственности, при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества».

На основании вышеизложенного и в соответствии со ст. 131 АПК РФ, ответчик просит в удовлетворении заявленных требований отказать.

Определением от 02.04.2010г. по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Экспертиза собственности» Торгово-промышленной палаты Российской Федерации ФИО4. Для разрешения экспертов судом поставлены следующие вопросы:

1. Соответствуют ли отчеты об оценке, выполненные оценщиками ЗАО «Р.О.С. Эксперт маркетинг» и ООО «ФЕДБЕЛ», требованиям Федерального закона от 29.07.1998г. № 135 «Об оценочной деятельности в РФ», федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики (Международным стандартам оценки, стандартам профессиональных организаций), которые были использованы оценщиками при проведении работы?

2. В случае выявления несоответствия стандартам и правилам оценочной деятельности указать, могли ли повлиять на определение рыночной цены объекта недвижимости такие нарушения, и соответствует ли рыночная стоимость объекта недвижимости, указанная в отчете ЗАО «Р.О.С. Эксперт маркетинг» и ООО «ФЕДБЕЛ» фактической рыночной стоимости?

3. Какова рыночная стоимость нежилого помещения площадью 48,3 кв.м. (комнаты №№22, 23 по данным технического паспорта), расположенного по адресу: <...>.

Поступившее в арбитражный суд экспертное заключение № 85/0410 содержит следующие ответы на поставленные вопросы.

Отчет №373 (часть 3), выполненный оценщиком ЗАО «Р.О.С. Эксперт маркетинг», не соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998г., Федеральным стандартам оценки «Общие понятии оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1), «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3), иным стандартам профессиональной практики (Международным стандартам оценки, стандартам профессиональных организаций), которые были использованы оценщиком при проведении работ.

Отчет № 0-29-1-2009, выполненный ООО «ФЕДБЭЛ» не соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998г., Федеральным стандартам оценки «Общие понятии оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1), «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3) и иным стандартам профессиональной практики (Международным стандартам оценки, стандартам профессиональных организаций), которые были использованы оценщиком при проведении работ.

Выявленные несоответствия федеральным стандартам оценки и правилам оценочной деятельности в отчете №373 (часть 3), выполненного оценщиком ЗАО «Р.О.С. Эксперт маркетинг», могут влиять на определение рыночной стоимости Объекта оценки.

Выявленные несоответствия федеральным стандартам оценки и правилам оценочной деятельности в Отчете № 0-29-1-2009, выполненном оценщиком ООО «ФЕДБЕЛ», могут влиять на определение рыночной стоимости Объекта оценки.

В результате проведенных расчетов и анализа рынка, рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 48,3 кв.м (комнаты №№ 22, 23 по данным технического паспорта), расположенных по адресу: <...>, по состоянию на 07.08.2009г. с учетом НДС составляет: 667 400 руб.

Истец просит принять за основу выкупную стоимость объекта купли-продажи в размере 670 240 руб., которая больше определенной экспертным заключением.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В результате проведенной экспертизы рыночная стоимость приватизируемого объекта составляет 667 400 руб. (с учетом НДС). Ответчиком результаты экспертизы не оспорены, и отчет эксперта принимается судом в качестве доказательства по делу. Предложенная истцом выкупная цена составляет 670 240 руб., то есть больше, чем стоимость объекта, определенная экспертом. Уточнения исковых требований истцом не производилось, суд не вправе выходить самостоятельно за пределы исковых требований, а поэтому суд считает приемлемой предложенную истцом редакцию спорных условий договора в части определения стоимости подлежащего приватизации имущества, то есть пунктов 1.1, 2.1, 2.2 договора 10/09 купли-продажи недвижимого муниципального имущества, поскольку они соответствуют ФЗ № 159-ФЗ от 22.07.08г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и ЗТО № 1182-ЗТО от 18.12.2008г. «О предельном значении площади арендуемых помещений и сроке рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества, находящегося в государственной собственности Тульской области или муниципальной собственности, при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества».

Пункт 2.3 договора принимается в редакции ответчика с добавлением следующих слов (31.08.2009г.) - 3,58% годовых.

Пункты 2.4,.2.4.1,.2.4.2 из текста договора следует исключить, поскольку следует руководствоваться пунктом 2.1 договора.

Пункт 2.5 договора принять в редакции ответчика, так как он соответствует требованиям ст. 316 ГК РФ.

Предложенные истцом дополнения (п.п. 2.5, 2.6 по протоколу разногласий) принимаются судом, поскольку они не противоречат законодательству и не вызвали возражений со стороны ответчика. Поскольку в договоре уже имеется пункт 2.5, то необходимо считать п. 2.5 по протоколу разногласий в редакции истца пунктом 2.5.1: «Оплата приобретаемого в рассрочку Объекта может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя. При досрочном погашении части основного долга Покупатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу».

Пункт 2.7 по протоколу разногласий в редакции истца следует исключить, поскольку необходимо руководствоваться пунктом 2.5 в редакции ответчика.

В соответствии со ст.ст. 101, 106, 110 п.п. 1,2 АПК РФ судебные расходы на оплату госпошлины, на оплату экспертизы и на оплату услуг представителя суд распределяет между сторонами поровну, поскольку спорные пункты договора принимаются судом частично в редакции истца, частично в редакции ответчика.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 445 ГК РФ, ФЗ № 159-ФЗ от 22.07.08г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и ЗТО № 1182-ЗТО от 18.12.2008г. «О предельном значении площади арендуемых помещений и сроке рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества, находящегося в государственной собственности Тульской области или муниципальной собственности, при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», ст. ст. 110, 156, 167-171, 176, 319 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Пункты 1.1, 2.1, 2.2 договора 10/09 купли-продажи недвижимого муниципального имущества изложить в редакции покупателя (истца):

1.1. Продавец продает нежилое помещение площадью 49,0 кв.м. (комнаты 11, 12 по данным технического паспорта), расположенное в здании по адресу: <...> соответствии с планом (приложение № 1), именуемое в дальнейшем Объект, а Покупатель приобретает в собственность Объект по цене 670 240 руб. 00 коп. (Шестьсот семьдесят тысяч двести сорок рублей 22 коп.), в том числе НДС 18% - 102 240 руб. 00 коп. (Сто две тысячи двести сорок рублей 00 копеек).

2.1 Покупателю предоставляется рассрочка оплаты приобретаемого имущества сроком на пять лет. Рассрочка предоставляется на сумму 568 000 руб. 00 коп. (Пятьсот шестьдесят восемь тысяч рублей 00 копеек), далее - сумма основного долга. Оплата производится ежемесячно по 9 466 руб. 67 коп. (девять тысяч четыреста шестьдесят шесть рублей 67 коп.).

2.2 Первый платеж Покупатель делает не позднее 10 дней с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на Объект. Все следующие платежи Покупатель обязан делать не позднее 15 числа, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором должен быть сделан первый платеж.

Пункт 2.3 договора принять в следующей редакции: 2.3 На сумму денежных средств, по уплате которых предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (31.08.2009г.) - 3,58% годовых.

Пункты 2.4, 2.4.1, 2.4.2 из текста договора исключить и руководствоваться пунктом 2.1 договора.

Пункт 2.5 договора принять в редакции продавца (ответчика): 2.5 Надлежащим исполнением обязанности Покупателя по оплате имущества является поступление денежных средств на счет Продавца.

Дополнить статью 2 договора пунктами 2.5.1 и 2.6, изложив их в следующей редакции:

2.5.1 Оплата приобретаемого в рассрочку Объекта может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя. При досрочном погашении части основного долга Покупатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу.

2.6 Налог на добавленную стоимость Покупатель уплачивает, как налоговый агент, в порядке, предусмотренном Налоговым кодексом Российской Федерации.

Пункт 2.7 исключить и руководствоваться пунктом 2.5.

Взыскать с Администрации муниципального образования Суворовский район в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Суворовавтосервис» 1 000 руб. расходов по оплате госпошлины, 2 500 руб. расходов по оплате услуг представителя, 12 500 руб. расходов по оплате экспертизы.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области в течение месяца со дня его принятия.

Судья В.М. Большаков