Гражданский кодекс часть 1

Администрация муниципального образования Щекинский район обратилась с иском к Открытому акционерному обществу «Керамика» о взыскании 346 156,56 руб., в том числе 287 744,44 руб. задолженности по арендной плате и 58 412,12 руб. неустойки.

Представитель истца поддержал исковые требования в сумме 346 156,56 руб.

Ответчик иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд

установил:

В обоснование заявленных требований истец в исковом заявлении сослался на следующие обстоятельства.

Между администрацией МО Щёкинский район и ОАО «Керамика» заключён договор аренды земельного участка № 20/08 от 25.03.2008 г. (далее - Договор аренды).

Комитет по управлению муниципальной собственностью администрации Щёкинского района действует на основании Положения о Комитете, утверждённым распоряжением главы администрации Щёкинского района от 20.04.2007 г. № 60-р. В соответствии с п. 1.1.-1.2. Положения о Комитете, Комитет является структурным подразделением администрации Щёкинского района без образования юридического лица и осуществляет полномочия собственника от имени муниципального образования Щёкинский район. Таким образом, договор аренды заключён от имени администрации МО Щёкинский район.

Согласно п. 1.1. Договора Арендодатель предоставляет Арендатору в аренду земельный участок с кадастровым номером 71:22:030801:0028, площадью 25 166 кв.м., местоположение Участка указано в кадастровом плане: «Участок находится примерно в 150 м по направлению на юго-восток от ориентира - д. Щёкино, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Тульская область, Щёкинский район, МО Ломинцевское. Согласно п. 1.3. участок предоставляется для размещения производственных и административных зданий и обслуживающих их объектов.

Согласно п. 3.1. Договора арендная плата в год составляет 64 488 рублей в
год (в 2008 г.).

Согласно п. 3.2 Договора, арендная плата вносится Арендатором ежеквартально до 15 числа второго месяца текущего квартала в размере ¼ части годовой арендной платы. Согласно п. 3.4 Договора, размер арендной платы изменяется ежегодно и подлежит обязательной уплате Арендатором.

Согласно п. 10.2. Договора, Договор является актом приёма-передачи Участка.

Уведомлением от 17.12.2008 г. № 1991-кз Арендатор уведомлен о том, что с 01.01.2009 г. арендная плата по Договору аренды земельного участка № 20/08 от 25.03.2008 г. на основании постановления главы администрации МО Щёкинский район от 17.10.2008 г. № 11-1174 «Об утверждении размера арендной платы на 2009 год за земельные участки, предоставленные в аренду администрацией муниципального образования Щёкинский район» составляет 1 363 000 рублей в год.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно ст. 606 и ч. 1 ст. 614 ГК РФ, п. 4.4.3 Договора арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

С момента заключения Договора Арендатор нарушает свои обязательства по ежемесячной уплате арендных платежей.

В связи с неуплатой арендных платежей и неустойки ответчику направлено досудебное предупреждение от 16.03.2009 г. № 336-кз с предложением оплатить образовавшуюся задолженность по арендной плате и неустойке, которое было оставлено ответчиком без ответа и удовлетворения.

В результате ненадлежащего исполнения ответчиком условий Договора аренды по уплате арендных платежей за период с 01.01.2009 г. по 16.03.2009 г. образовалась задолженность по арендной плате согласно расчету истца в сумме 287 744,44 рубля.

В соответствии с п. 5.2. Договора, за нарушение срока уплаты арендной платы Арендатор уплачивает пеню в размере 0,7 % от суммы недоимки за каждый календарный день просрочки.

Согласно ч. 1 ст. 330, 331 ГК РФ в результате ненадлежащего исполнения ответчиком условий Договора по уплате арендных платежей образовалась неустойка (пеня) за период с 16.02.2009 г. по 16.03.2009 г. в сумме 58 412,12 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ч. 1. ст. 330, ст. 331, ч. 1 ст. 614 ГК РФ, ст. 4, ст. 27, ст. 110, ст. 125, ст. 126 АПК РФ, истец просит удовлетворить его требования.

В отзыве на иск ответчик указал следующее.

25 марта 2008 года между администрацией МО Щёкинский район и ОАО
«Керамика» заключен договор аренды земельного участка №20/08 (далее по тексту – договор аренды). Срок аренды с 25.03.2008 по 25.03.2013.

В соответствии с п. 3.1. договора аренды размер арендной платы за Участок составляет 64 488 руб. в год, определенной в соответствии с Отчетом оценщика об определении размера арендной платы.

Уведомлением от 17.12.2008 №191-кз Истец проинформировал Ответчика об изменении с 01.01.2009 размера арендной платы на основании постановления главы администрации Щекинского района от 17.10.2008 №11-1174 «Об утверждении размера арендной платы на 2009 год за земельные участки, предоставленные в аренду администрацией муниципального образования Щёкинский район». По мнению Истца, с 01.01.2009 размер арендной платы по договору аренды должен составлять 1 363 000 руб. в год.

В соответствии со ст.614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной плата определяются договором аренды. При этом если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Согласно ст. 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода; времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока (п.1 ст. 192 ГК РФ).

Поскольку договор аренды заключен с 25.03.2008 годичный срок, предусмотренный п.3 ст. 614 ГК РФ, истекает 25.03.2009, то изменение размера арендной платы по договору аренды ранее 26.03.2009 является неправомерным.

В пункте 3.4. договора аренды стороны установили, что размер арендной платы
изменяется ежегодно на основании отчета независимого оценщика и подлежит обязательной уплате Арендатором. В силу предмета договора аренды размер арендной платы является существенным условием для договора данного вида (ст.606 ГК РФ). Несогласование сторонами данного условия влечет его незаключенность в соответствии с п. 3 ст.433 ГК РФ. Таким образом, изменение существенных условий договора допускается только путем внесения в него соответствующих изменений. Согласно п. 1 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.

Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Как следует из разъяснений Президиума ВАС РФ, обобщенных в информационном письме от 16.02.2001 №59, договор аренды регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно п.1 ст.453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации. Договор аренды, заключенный между сторонами, прошел государственную регистрацию в УФРС по Тульской области 04.09.2008. Изменений в указанный договор стороны не вносили. Таким образом, действия Истца по увеличению в одностороннем порядке арендной платы являются не правомерными и не основаны на нормах законодательства.

По мнению ответчика, подлежит применению цена, согласованная сторонами в 2008 году, т.е. 64 488 руб. в год. В соответствии с п. 3.2. договора аренды арендная плата вносится Арендатором ежеквартально до 15 числа второго месяца текущего квартала в размере ¼ части годовой арендной платы, т.е. в размере 16 122 руб. Ответчик, с учетом изложенной позиции, считает, что задолженность Ответчика перед истцом по договору аренды в период с 01.01.09 по 01.04.2009 (первый квартал 2009) должна составлять 16 122 руб.

В соответствии с п.5.2. договора, предусматривающего применение штрафных санкций за нарушение срока уплаты арендной платы в размере 0,7 % от суммы недоимки за каждый календарный день просрочки, ответчик считает, что подлежит перерасчету размер неустойки, произведенный Истцом в исковом заявлении. Поскольку период просрочки обязательства определен с 16.02.2009 по 16.03.2009, то размер неустойки по договору аренды за данный период составит: 3 272 руб. 65 коп. = 16 122 руб. х 0,7 % х 29 дней.

Представитель ответчика в заседании суда 21.12.2009г. пояснил, что не согласен с периодом расчета задолженности истца – по 16.03.2009г., поскольку считает, что право собственности на земельный участок возникло у истца в момент заключения договора купли-продажи от 11.01.2009г.

В подтверждение заявленных требований истцом представлены следующие документы: копия Устава муниципального образования Щёкинский район; копия Положения о Комитете по управлению муниципальной собственности; копия договора аренды земельного участка № 20/08 от 25.03.2008г.; копия уведомления от 17.12.2008г. № 1991-кз; копия постановления главы администрации МО Щёкинский район от 17.10.2008 г. № 11-1174; копия досудебного предупреждения от 16.03.2009 г. № 336-кз; расчёт цены иска.

Оценив материалы дела, суд считает, что требования истца подлежат удовлетворению частично ввиду следующего.

25 марта 2008 года сторонами заключен договор аренды земельного участка №20/08 сроком с 25.03.2008 по 25.03.2013. Согласно уведомлению УФРС от 04.09.2008г. № 22/018/2008-116 указанный договор прошел государственную регистрацию 04.09.2008г.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 п. 1 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 3.1 договора аренды земельного участка № 20/08 от 25.03.2008г. предусмотрено, что размер арендной платы составляет 64 488 руб. в год и определена в соответствии с отчетом оценщика об определении размера арендной платы. Согласно п. 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 15 числа второго месяца текущего квартала в размере ¼ части годовой арендной платы. Согласно п. 3.4 договора размер арендной платы изменяется ежегодно на основании отчета независимого оценщика и подлежит обязательной уплате арендатором. В соответствии с п. 5.2. Договора, за нарушение срока уплаты арендной платы Арендатор уплачивает пеню в размере 0,7 % от суммы недоимки за каждый календарный день просрочки.

Постановлением Главы администрации МО Щёкинский район от 17.10.2008 г. № 11-1174 «Об утверждении размера арендной платы на 2009 год за земельные участки, предоставленные в аренду администрацией муниципального образования Щёкинский район» определено, что на основании отчета № 11-08 от 11.09.2008г. независимого оценщика ООО «Центральное Бюро Кадастровых Инженеров» с 01.01.2009г. арендная плата земельного участка с К№ 71:22:030801:0028 площадью 25166 кв.м. составляет 1 363 000 рублей в год. Указанное постановление опубликовано в газете «Щекинский вестник» от 22.11.2008г. № 46 (14690) и ответчиком не оспорено.

Кроме того, уведомлением от 17.12.08г. № 1991-кз истец также сообщил ответчику об изменении размера арендной платы по договору № 20/08 от 25.03.2008г., который в 2009 году составит 1 363 000 руб.

В результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы за ним образовалась задолженность согласно расчету истца в сумме 287 744,44 руб. за период с 01.01.2009г. по 16.03.2009г., а размер неустойки, определенный истцом на основании п. 5.2 договора аренды № 20/08 от 25.03.2008г., составил 58 412,12 руб.

Предупреждение от 16.01.09г. № 336-кз, полученное ответчиком согласно почтовому уведомлению 18.03.09г., оставлено без удовлетворения и ответа.

Доказательств оплаты долга на момент рассмотрения спора суду не представлено. Требования истца в сумме 287 744,44 руб. являются обоснованными и подлежат удовлетворению в соответствии со ст.ст. 309, 310, 606, 614 ГК РФ.

Факт просрочки платежей является установленным, однако суд считает, что размер неустойки следует уменьшить до 20 000 рублей по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.97 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Уменьшая размер договорной пени до 20 000 руб. суд даёт оценку обстоятельствам дела в этой части и учитывает несоразмерность пени, заявленной истцом, к взыскиваемой сумме основного долга и незначительный период просрочки, а также чрезмерно высокий размер пени – 0,7% в день, что составляет 255,5 % годовых (0,7%х365дн) при существующей ставке рефинансирования ЦБ РФ – 9% годовых. Суд считает, что присужденная сумма (20 000 руб.) является достаточной компенсацией понесенных истцом убытков от инфляции при действующей ставке рефинансирования 9%. Доказательств понесения других убытков истцом не представлено.

Применив статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд исходит из обстоятельств данного дела и последствий ненадлежащего исполнения обязательства. Оценив в соответствии с пунктом 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, арбитражный суд использует право, предоставленное ему названной нормой закона.

Согласно п. 9 постановления от 20.03.1997г. № 6 Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах применения арбитражными судами законодательства Российской Федерации о государственной пошлине» при уменьшении арбитражным судом размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации расходы истца по государственной пошлине подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее уменьшения.

Возражения ответчика рассмотрены судом и признаны необоснованными ввиду следующего.

Довод ответчика о том, что истцом изменен размер арендной платы ранее, чем по истечении одного года, признан судом необоснованным ввиду следующего.

Нарушений п. 3 ст. 614 ГК РФ судом не установлено, поскольку фактически договорные отношения по аренде земельного участка существовали между сторонами с 03 марта 2005г. на основании договора № 14/05. Дополнительным соглашением от 05.12.2007г. к договору № 14/05 сторонами определено, что размер арендной платы за земельный участок с 01.01.2008г. устанавливается в размере 64 488 руб. в год. Такой же размер арендной платы установлен сторонами и при перезаключении договора аренды (заключении договора № 20/08 от 25.03.2008г.), и он не изменялся до 01.01.2009г. Новый размер арендной платы в сумме 1 363 000 руб. установлен с 01.01.2009г., то есть требования закона об изменении размера арендной платы не чаще одного раза в год были соблюдены.

Довод ответчика о том, что изменение цены договора не согласовано, поскольку сторонами не заключено допсоглашение по указанному вопросу, не принят судом во внимание ввиду следующего. Пунктом 7.1 договора аренды № 20/08 от 25.03.2008г. установлено, что оформление сторонами допсоглашений по пунктам 3.1 и 3.2 договора (определяющим стоимость арендной платы и сроки ее внесения) не требуется; изменения по пунктам 3.1 и 3.2 договора оформляются письменным уведомлением. Анализ перечисленных пунктов договора позволяет сделать вывод о том, что арендодателю (истцу) предоставлено право в одностороннем порядке изменять арендную плату. Указанное изменение носит уведомительный характер и заключение письменного соглашения с арендатором не требуется, что не противоречит положениям п. 1 ст. 452 ГК РФ, поскольку данная норма является диспозитивной и применяется в том случае, если иное не установлено договором. Стороны в своем договоре установили иные правила в отношении внесения изменений в договор в части изменения размера арендной платы. Учитывая, что факт изменения арендной платы оформляется не допсоглашением сторон, а в одностороннем порядке уведомлением арендодателя, то оно не нуждается в регистрации.

С доводом ответчика о том, что право собственности на земельный участок возникло у него 11.01.2009г. (в момент заключения договору купли-продажи) суд не согласен ввиду следующего.

Согласно ст. 414 ч. 1 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).

В соответствии со ст. 223 ч.ч. 1,2 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Право собственности на земельный участок возникло у ОАО «Керамика» 17 марта 2009г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 71-АВ 236691. До указанной даты между сторонами существовали арендные отношения и арендатор (ответчик) обязан был вносить арендную плату за владение и пользование земельным участком по установленным ставкам. Следовательно, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.09г. по 16 марта 2009г. включительно является обоснованным.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине в сумме 8 423,13 руб. суд относит на ответчика и взыскивает в доход федерального бюджета, поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176, 319 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с Открытого акционерного общества «Керамика» в пользу Администрации муниципального образования Щекинский район задолженность по арендной плате в сумме 287 744 руб. 44 коп., пени в сумме 20 000 руб., а всего 307 744 руб. 44 коп.; в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 8 423 руб. 13 коп.

В остальной части иска отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области в течение месяца со дня его принятия.

Судья В.М. Большаков