Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Тульской области в составе судьи Рыжиковой Н.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Борисовым М.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к комитету имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора аренды № 18З2295 от 23.11.2018; взыскании неосновательного обогащения в размере 3 184 807 руб. 58 коп. Третьи лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, администрация муниципального образования г. Тула, Управление градостроительства и архитектуры администрации города Тулы, Правительство Тульской области, встречному исковому заявлению комитета имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 23.11.2018 № 18З2295 в размере 1 939 666 руб. 68 коп., пени в размере 67 888 руб. 34 коп.; расторжении договора аренды земельного участка от 23.11.2018 № 18З2295, при участии в заседании: от ФИО1 – ФИО2 по доверенности от 16.02.2021, от КИЗО – ФИО3 по доверенности от 28.01.2020, от администрации г. Тулы - ФИО3 по доверенности от 10.12.2020, от Управления градостроительства и архитектуры администрации города Тулы, от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, Правительства Тульской области – не явились, извещены,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее по тексту решения также ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к комитету имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы (далее также КИЗО администрации г. Тулы, комитет) о расторжении договора аренды № 18З2295 от 23.11.2018; взыскании неосновательного обогащения в размере 3 184 807 руб. 58 коп.

Комитет имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы обратился в Арбитражный суд Тульской области со встречным исковым заявлением (с учетом уточнения) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 23.11.2018 № 18З2295 в размере 2 909 500 руб. 02 коп., пени в размере 145 475 руб.; расторжении договора аренды земельного участка от 23.11.2018 № 18З2295; обязании передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 71:30:010229:189.

Истцы по первоначальному и встречному искам поддерживали требования, просили их удовлетворить.

Ответчики по первоначальному и встречному искам возражали против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзывах.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, администрация муниципального образования г. Тулы, Управление градостроительства и архитектуры администрации города Тулы, Правительство Тульской области.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд рассматривает дело в отсутствие третьих лиц.

В судебном заседании 25.11.2021 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 02.12.2021. После перерыва судебное заседание продолжено.

Из материалов дела суд установил, что на основании пункта 1 Постановления администрации г. Тулы от 03.10.2018 № 3594 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 71:30:010229:189» комитетом проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 71:30:010229:189, площадью 1 734 кв. м, местоположение: Тульская область, г. Тула, Зареченский район, ул. Ряжская, д. 8, разрешенное использование – под магазин, сроком на 2 года 8 месяцев.

В извещении о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 71:30:010229:189, размещенном на соответствующих сайтах в сети Интернет, на электронных площадках, указывалось следующее:

Лот № 1: право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 71:30:010229:189, площадью 1 734 кв. м, местоположение: Тульская область, г. Тула, Зареченский район, ул. Ряжская, д. 8, вид права: собственность, субъект права: муниципальное образование город Тула. Обременения (ограничения) не зарегистрированы. Категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование – магазины. Земельный участок находится в зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-4), в которой вид разрешенного использования «магазины» предусмотрен как один из условно-разрешенных видов разрешенного использования территории.

Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается в размере арендной платы и составляет 506 000 руб. Размер задатка - 506 000 руб.

Срок аренды земельного участка 2 года 8 месяцев.

Согласно протоколу от 13.11.2018 № 1 по результатам аукциона победителем признан участник № 3 – ИП ФИО1

23.11.2018 между комитетом имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды № 18З2295 земельного участка с кадастровым номером 71:30:010229:189.

Согласно пункту 3.3 договора считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации; 19.12.2018 договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Тульской области.

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2, 2.3 договора вид разрешенного использования земельного участка – магазины, участок предоставляется для строительства магазина и должен использоваться в соответствии с этими пунктами.

Согласно пункту 4.1 договора арендатор уплачивает ежемесячную арендную плату в размере 193 966 руб. 67 коп., исчисленную со дня заключения договора.

Как указывает ИП ФИО1, 17.10.2019 Правительством Тульской области № 492 принято Постановление об установлении границ объединенной зоны охраны объектов культурного наследия в границах муниципального образования г. Тула и утверждении требований к градостроительным регламентам в границах территории данных зон. Данным постановлением установлены дополнительные ограничения, связанные с капитальным строительством в границах земельного участка с кадастровым номером 71:30:010229:189 – земельный участок отнесен к единой зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности «ЗРЗ-0.1» и единой зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности «ЗРЗ-4п.11», в связи с чем использование земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования не представляется возможным.

Между тем, истцом внесены арендные платежи в размере 3 184 807 руб. 58 коп., что подтверждается платежными поручениями, представленными в материалы дела.

Истец в адрес КИЗО администрации г. Тулы направил претензию о расторжении договора аренды №18З2295 от 23.11.2018 и взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 3 184 807 руб. 58 коп.

10.12.2020 комитет направил в адрес ФИО1 ответ на претензию №КИиЗО/8724/2, в котором указывает, что 23.11.2020 ему выдано разрешение №RU71326000-45/2020 на строительство объекта капитального строительства «нежилое здание, расположенное по адресу: МО, г. Тула, Зареченский район, ул. Ряжская, д. 8 (кадастровый номер 71:30:010229:189)», в связи с чем условия договора аренды не нарушены и отсутствуют основания для возврата денежных средств, уплаченных в счет арендной платы.

Отказ комитета в расторжении договора аренды и возврате денежных средств, послужили основанием для обращения предпринимателя в суд с настоящими требованиями.

Комитет не согласившись с исковыми требованиями ИП ФИО1 обратился со встречным исковым заявлением.

При этом указывает, что ответчиком в период с 01.01.2021 по 30.09.2021 не исполнялись обязательства по уплате арендной платы за пользование земельным участком, в связи с чем образовалась задолженность в размере 2 909 500 руб. 02 коп. и начислены пени в размере 145 475 руб.

Оценив представленные доказательства, выслушав доводы представителей истцов по первоначальному и встречному искам, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.

Правила о неосновательном обогащении применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

По смыслу статьи 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством, в частности, при излишней оплате товара, работ, услуг и так далее.

В пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» также указано на возможность применения правил об обязательствах вследствие неосновательного обогащения к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате ошибочно исполненного.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, и в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пределах срока действия договора аренды к обязанностям арендодателя отнесено предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества; к правам арендатора отнесено право на использование имущества (статьи 606, 610, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Статья 614 ГК РФ предусматривает обязанность своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и даты внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, определены статьей 612 указанного Кодекса. В этом случае арендатор вправе совершить одно из предусмотренных пунктом 1 данной статьи действий, в частности, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 указанной нормы).

Согласно извещению о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 71:30:010229:189 указанный земельный участок не имеет обременений. В извещении указано, что земельный участок находится в зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-4), в которой вид разрешенного использования «магазины» предусмотрен как один из условно-разрешенных видов разрешенного использования территории. Согласно карте зон с особыми условиями использования территории Правил землепользования и застройки муниципального образования г. Тула, земельный участок находится в зоне ограниченного использования земельных участков и объектов капитального строительства — санитарный разрыв железной дороги (Н-2 санитарные разрывы железных и автомобильных дорог). Также земельный участок находится в санитарно-защитной зоне производственно-коммунальных, инженерно-технических, санитарно-технических объектов Н-1, определенной в соответствии с СанПин 2.2.1/2.1.11200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов.

Порядок установления, изменения, прекращения существования зон с особыми условиями использования территорий регламентирован статьей 106 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 6 указанной статьи предусмотрено, что установление, изменение, прекращение существования зоны с особыми условиями использования территории осуществляются на основании решения уполномоченного органа государственной власти, органа местного самоуправления.

Согласно пункту 1 статьи 107 Земельного кодекса Российской Федерации со дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории на земельных участках, расположенных в границах такой зоны, не допускаются строительство, использование зданий, сооружений, разрешенное использование (назначение) которых не соответствует ограничениям использования земельных участков, предусмотренных решением об установлении, изменении зоны с особыми условиями использования территории, а также иное использование земельных участков, не соответствующее указанным ограничениям, если иное не предусмотрено пунктами 2 и 4 настоящей статьи.

Как следует из Постановления № 492 от 17.10.2019, установлены дополнительные ограничения, связанные с капитальным строительством в границах спорного земельного участка. Земельный участок был отнесен к единой зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности «ЗРЗ-0.1» и единой зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности «ЗРЗ-4п.11», в соответствии с которыми в данных зонах разрешается, в том числе, строительство новых объектов капитального строительства офисного, производственного и складского назначения, не превышающих высотные габариты существующих корпусов на территории участков единой зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности «ЗРЗ-4п».

Таким образом, использование спорного земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования – для строительства магазина с учетом ограничений, установленных постановлением Правительства Тульской области № 492, не представляется возможным.

Между тем, предприниматель вносил арендную плату по договору на основании выставленных счетов до момента, когда ему стало известно о невозможности использования участка по назначению, в связи с чем ИП ФИО1 перечислено комитету 3 184 807 рублей 58 копеек.

Истец, полагает, что у него отсутствовала обязанность по внесению арендной платы по договору от 23.11.2018 №18З2295, с учетом обстоятельств изменения зон регулирования застройки и хозяйственной деятельности и наличия обременения.

В силу статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (пункт 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3); правила, предусмотренные подпунктами 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (пункт 4).

Общее регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 названного кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2);

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053 сформулирована следующая правовая позиция.

Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

В ходе рассмотрения спора истец заявлял, что у него отсутствовала реальная возможность пользоваться объектом аренды в заявленный комитетом период для целей, предусмотренных договором, по причине, за которую арендатор не отвечает, что освобождает предпринимателя от обязанности по внесению арендной платы.

К строительству магазина ИП ФИО1 не приступал. Кроме того, земельный участок был отнесен к зонам регулирования застройки и хозяйственной деятельности «ЗРЗ-0.1» и «ЗРЗ-4п.11», которые не предполагают осуществление строительства объектов торговли (магазина) на данном земельном участке.

В связи с невозможностью использования земельного участка по целевому назначению, арендодатель не исполнил обязанность по предоставлению земельного участка, предусмотренную пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, то у ИП ФИО1 отсутствовала встречная обязанность по внесению платы за аренду земельного участка.

Суд приходит к выводу, что невозможность использования земельного участка по назначению у ИП ФИО1 наступила после даты вынесения (опубликования) Постановления № 492 – с 18.10.2019.

Договор заключен сроком на 2 года 8 месяцев (пункт 3.1 договора).

19.12.2018 договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Тульской области.

Согласно пункту 4.1 договора арендатор уплачивает ежемесячную арендную плату в размере 193 966 руб. 67 коп.

03.04.2020 истец в адрес комитета направил заявление о подготовке и заключении дополнительного соглашения об отсрочке уплаты арендных платежей по договору.

30.06.2020 между комитетом имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы и ИП ФИО1 заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка №18З2295 от 23.11.2018, в соответствии с которым в целях обеспечения устойчивого развития экономики Тульской области в условиях распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) арендная плата за период с 01.05.2020 по 31.12.2020 подлежит рассрочке в течение 2021 и уплате аннуитетными частями в сроки, установленные пунктом 4.2 договора, в соответствии с графиком, приложенным к настоящему соглашению.

Индивидуальный предприниматель обращался в администрацию г. Тулы с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 71:30:010229:189.

Ответами администрации г. Тулы от 07.07.2020, 11.08.2020, 09.09.2020 в выдаче разрешения было отказано по причине расположения земельного участка в зонах «ЗРЗ-0.1» и «ЗР-4п.11».

Последующая выдача разрешения на строительство от 23.11.2018 сама по себе с учетом ограничений, установленных Постановлением № 492, не свидетельствует о возможности строительства магазина на спорном земельном участке.

На основании изложенного требование ИП ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения подлежит удовлетворению частично, в размере 1 251 397 руб. 87 коп. (за период с 18.10.2019 по апрель 2020 предпринимателем уплачена арендная плата по договору аренды в размере 1 251 397 руб. 87 коп.). В остальной части требование предпринимателя о взыскании неосновательного обогащения удовлетворению не подлежит с учетом положений статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ИП ФИО1 заявлено требование о расторжении договора от 23.11.2018 № 18З2295.

Расторжение договора предусмотрено 7 разделом договора.

Поскольку договор аренды прекращен в силу истечения срока его действия (19.08.2021), оснований для его расторжения в судебном порядке не имеется, в удовлетворении требований истца в указанной части надлежит отказать.

Рассматривая встречные исковые требования комитета, отказывая в их удовлетворении, суд исходит из того, что в период с 01.01.2021 по 30.09.2021 ИП ФИО1 арендные платежи в размере 3 054 975 руб. 02 коп., в силу вышеприведенных обстоятельств не подлежали оплате.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12 по делу № А67-3141/2011 указано, что исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Отказ от исполнения встречного обязательства по внесению арендной платы в силу пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации допустим лишь в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения.

Из правового анализа статей 614, пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Учитывая, что судом установлена невозможность использования предпринимателем спорного земельного участка для целей, указанных в договоре, то основания для взыскания арендной платы в заявленном размере у суда не имеется, в связи с чем требование комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы в указанной части удовлетворению не подлежит.

В связи с указанным, и учитывая, что договор аренды от 23.11.2018 № 18З2295 прекращен в связи с истечением срока его действия, требование комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы о его расторжении удовлетворению не подлежит.

Также, принимая во внимание указанные выше обстоятельства, не подлежит удовлетворению требование комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы об обязании передать земельный участок.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по первоначальному иску в размере 15 294 рубля относятся на ответчика по первоначальному иску и подлежат взысканию в пользу предпринимателя пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы в пользу ФИО1 неосновательное обогащение в размере 1 251 397 рублей 87 копеек, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 15 294 рубля.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

В удовлетворении встречного иска комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы отказать.

Решение может быть обжаловано в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области в месячный срок после его принятия.

Судья Н.А. Рыжикова