Гражданский кодекс часть 1

Администрация муниципального образования Щекинский район обратилась с иском к открытому акционерному обществу «Керамика» о взыскании 1 306 369,59 руб., в том числе задолженность по арендной плате в сумме 1 073 434,34 руб. и неустойка в сумме 232 935,25 руб.

Представитель истца поддержал исковые требования в сумме 1 306 369,59 руб.

Ответчик иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд

установил:

В обоснование заявленных требований истец в исковом заявлении сослался на следующие обстоятельства.

Между администрацией МО Щёкинский район (арендодатель) и ОАО «Керамика» (арендатор) заключён договор аренды земельного участка № 22/08 от 25.03.2008 г. (далее - Договор аренды).

Комитет по управлению муниципальной собственностью администрации Щёкинского района действует на основании Положения о Комитете, утверждённым распоряжением главы администрации Щёкинского района от 20.04.2007 г. № 60-р. В соответствии с п. 1.1.-1.2. Положения о Комитете, Комитет является структурным подразделением администрации Щёкинского района без образования юридического лица и осуществляет полномочия собственника от имени муниципального образования Щёкинский район. Договор аренды заключён от имени администрации МО Щёкинский район.

Согласно п. 1.1. Договора Арендодатель предоставляет Арендатору в аренду земельный участок с кадастровым номером 71:22:030501:0020, площадью 285 989 кв.м., местоположение Участка указано в кадастровом плане: «установлено относительно ориентира - бывшая шахта 23, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Тульская область, Щёкинский район, МО Ломинцевское. Согласно п. 1.3. участок предоставляется для размещения производственных и административных зданий и обслуживающих их объектов. Согласно п. 3.1. Договора арендная плата в год составляет 732 847 рублей в год. Согласно п. 3.2 Договора, арендная плата вносится Арендатором ежеквартально до 15 числа второго месяца текущего квартала в размере ¼ части годовой арендной платы. Согласно п. 3.4 Договора, размер арендной платы изменяется ежегодно и подлежит обязательной уплате Арендатором. Согласно п. 7.1. Договора все изменения и (или) дополнения к Договору оформляются Сторонами в письменной форме, за исключением п. 3.1. и 3.2. Договора, изменения по которым оформляются письменным уведомлением. Согласно п. 10.2. Договора, Договор является актом приёма-передачи Участка.

Истец указывает, что уведомлением от 17.12.2008 г. № 1991-кз Арендатор уведомлен о том, что с 01.01.2009 г. арендная плата по Договору аренды земельного участка № 22/08 от 25.03.2008 г. на основании постановления главы администрации МО Щёкинский район от 17.10.2008 г. № 11-1174 «Об утверждении размера арендной платы на 2009 год за земельные участки, предоставленные в аренду администрацией муниципального образования Щёкинский район» (опубликовано в газете «Щёкинский вестник» от 22.11.2008 г. № 46) составляет 5 162 000 рублей в год.

Истец сообщает, что с момента заключения Договора Арендатор нарушает свои обязательства по ежемесячной уплате арендных платежей.

В связи с неуплатой арендных платежей и неустойки ответчику направлено досудебное предупреждение от 09.11.2009 г. № 1618-кз с предложением оплатить образовавшуюся задолженность по арендной плате и неустойке, которое было оставлено ответчиком без ответа и удовлетворения.

Истец сообщает, что предоставленный в аренду вышеуказанный земельный участок был приобретён ответчиком в собственность по Договору купли-продажи от 07.05.2009 г. № 69/2009, заключённого между истцом и ответчиком, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.06.2009 г. сделана запись регистрации № 71-71-22/012/2009-592, что подтверждается справкой о содержании правоустанавливающих документов от 17.12.2009 г. № 22/008/2009-854 выданной Щёкинским отделом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области.

В результате ненадлежащего исполнения ответчиком условий Договора аренды по уплате арендных платежей за период с 01.04.2009 г. по 15.06.2009 г. образовалась задолженность по арендной плате согласно расчету истца в сумме 1 073 434,34 рубля.

В соответствии с п. 5.2. Договора, за нарушение срока уплаты арендной платы Арендатор уплачивает пеню в размере 0,7 % от суммы недоимки за каждый календарный день просрочки.

В результате ненадлежащего исполнения ответчиком условий Договора по уплате арендных платежей образовалась неустойка (пеня) за период с 16.05.2008 г. по 15.06.2009 г. согласно расчету истца в сумме 232 935,25 рублей.

Ссылаясь на ч. 1. ст. 330, ст. 331, ч. 1 ст. 614 ГК РФ, ст. 4, ст. 27, ст. 110, ст. 125, ст. 126 АПК РФ, истец просит удовлетворить его требования.

В подтверждение заявленных требований истец представил следующие документы: копия положения о Комитете по управлению муниципальной
собственностью; копия Договора аренды земельного участка № 22/08 от 25.03.2008 г.; копия постановления главы администрации МО Щёкинский район 17.10.2008 г. № 11-1174; копия уведомления от 17.12.2008 г. № 1991-кз; копия досудебного предупреждения от 09.11.2009 г. № 1618-кз; копия платёжного поручения № 168 от 28.05.2009 г.; копия Договора купли-продажи от 07.05.2009 г. № 69/2009; копия справки о содержании правоустанавливающих документов от 17.12.2009 г. № 22/008/2009-854; расчёт исковых требований.

В отзыве на иск ОАО «Керамика» не согласно с указанием истца в своем исковом заявлении о том, что ему направлялось уведомление об изменении аренды в 2009г. Ответчик считает, что истец в данном случае нарушил условия договора и не направил ему это уведомление. Согласно п. 3.1. арендная плата составляет 732 847 рублей и эту сумму ответчик уже уплатил.

Ответчик указывает, что пункт. 1 ст. 453 ГК РФ гласит: при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации. Договор аренды № 22/08 от 25.03.2008 года, заключенный между сторонами, прошел государственную регистрацию в УФРС по Тульской области 04.09. 2008 года. Изменения в указанный договор стороны не вносили. Таким образом, ответчик считает, что действия администрации муниципального образования Щекинский район по увеличению в одностороннем порядке арендной платы являются неправомерными и не основаны на нормах законодательства, (п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59).

Ответчик указывает, что договор аренды земельного участка № 22/08 от 25 марта 2008 года в соответствии с ч. 1 ст. 164 ГК РФ подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке ст. 131 ГК РФ и Федеральным законом от 21.07. 1997 года № 122 -ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды земельного участка № 22/08 от 25 марта 2008 года был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы Тульской области 04 сентября 2008 года, номер регистрации 71:71:22/018/2008 - 116. Ответчик считает, что изменение размера арендной платы по договору ранее 4 сентября 2009 года является неправомерным.

В связи с этим ответчик считает, что оснований для удовлетворения иска Администрации муниципального образования Щекинский район к ОАО «Керамика» об оплате арендной платы не имеется. Ответчик считает также, что задолженность ОАО «Керамика» перед Администрацией муниципального образования Щекинский район образовалась в период с 01.04.2009 года по 15.06.2009 года и должна составлять 152 676 руб. 46 коп. (61 070,58 руб. х 2,5 мес.) На основании изложенного и в соответствии со статьями: ч.1 ст. 164, 190, ч.3. ст.433, п.1. ст. 452, п.1. ст . 453, ст. 606, ст. 453, ст. 614 ГК РФ, ответчик просит в удовлетворении заявленных требований истцу отказать.

Оценив материалы дела, суд считает, что требования истца подлежат удовлетворению ввиду следующего.

25 марта 2008 года сторонами заключен договор аренды земельного участка №22/08 сроком с 25.03.2008 по 25.03.2013, указанный договор прошел государственную регистрацию 04.09.2008г.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 п. 1 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 3.1 договора аренды земельного участка № 22/08 от 25.03.2008г. предусмотрено, что размер арендной платы определяется в соответствии с отчетом оценщика об определении размера арендной платы и указанный размер составляет 732 847 руб. в год. Согласно п. 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 15 числа второго месяца текущего квартала в размере ¼ части годовой арендной платы. Согласно п. 3.4 договора размер арендной платы изменяется ежегодно на основании отчета независимого оценщика и подлежит обязательной уплате арендатором. В соответствии с п. 5.2. Договора, за нарушение срока уплаты арендной платы Арендатор уплачивает пеню в размере 0,7 % от суммы недоимки за каждый календарный день просрочки.

Постановлением Главы администрации МО Щёкинский район от 17.10.2008 г. № 11-1174 «Об утверждении размера арендной платы на 2009 год за земельные участки, предоставленные в аренду администрацией муниципального образования Щёкинский район» определено, что на основании отчета № 11-08 от 11.09.2008г. независимого оценщика ООО «Центральное Бюро Кадастровых Инженеров» с 01.01.2009г. арендная плата земельного участка с К№ 71:22:030501:0020, площадью 285 989 кв.м. составляет 5 162 000 рублей в год. Указанное постановление опубликовано в газете «Щекинский вестник» от 22.11.2008г. № 46 (14690) и ответчиком не оспорено.

Кроме того, уведомлением от 17.12.08г. № 1991-кз истец также сообщил ответчику об изменении размера арендной платы по договору № 22/08 от 25.03.2008г., который в 2009 году составит 5 162 000 руб.

В результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы за ним образовалась задолженность согласно расчету истца в сумме 1 073 434,34 руб. за период с 01.04.2009г. по 15.06.2009г., а размер неустойки, определенный истцом на основании п. 5.2 договора аренды № 22/08 от 25.03.2008г., составил 232 935,25 руб. за период с 16.05.2008г. по 15.06.2009г.

Предупреждение от 09.11.09г. № 1618-кз, полученное ответчиком согласно почтовому уведомлению 11.11.09г., оставлено без удовлетворения и ответа.

Период расчета задолженности с 01.04.2009г. по 15.06.2009г. признан судом обоснованным, поскольку право собственности на земельный участок К№ 71:22:030501:0020, приобретенный по договору купли-продажи от 07.05.2009г. № 69/2009, возникло у ответчика 16.06.2009г. (дата государственной регистрации права) и до указанной даты между сторонами существовали арендные отношения и арендатор (ответчик) обязан был вносить арендную плату за владение и пользование земельным участком по установленным ставкам.

Доказательств оплаты долга на момент рассмотрения спора суду не представлено. Требования истца в сумме 1 073 434,34 руб. являются обоснованными и подлежат удовлетворению в соответствии со ст.ст. 309, 310, 606, 614 ГК РФ.

Факт просрочки платежей является установленным, однако суд считает, что размер неустойки следует уменьшить до 70 000 рублей по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.97 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Уменьшая размер договорной пени до 70 000 руб. суд даёт оценку обстоятельствам дела в этой части и учитывает несоразмерность пени, заявленной истцом, к взыскиваемой сумме основного долга и незначительный период просрочки, а также чрезмерно высокий размер пени – 0,7% в день, что составляет 255,5 % годовых (0,7%х365дн) при существующей ставке рефинансирования ЦБ РФ – 8,25% годовых. Суд считает, что присужденная сумма (70 000 руб.) является достаточной компенсацией понесенных истцом убытков от инфляции при действующей ставке рефинансирования 8,25%. Доказательств понесения других убытков истцом не представлено.

Применив статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд исходит из обстоятельств данного дела и последствий ненадлежащего исполнения обязательства. Оценив в соответствии с пунктом 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, арбитражный суд использует право, предоставленное ему названной нормой закона.

Согласно п. 9 постановления от 20.03.1997г. № 6 Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах применения арбитражными судами законодательства Российской Федерации о государственной пошлине» при уменьшении арбитражным судом размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации расходы истца по государственной пошлине подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее уменьшения.

Возражения ответчика рассмотрены судом и признаны необоснованными ввиду следующего.

Довод ответчика о том, что изменение цены договора не согласовано, поскольку сторонами не заключено допсоглашение по указанному вопросу, не принят судом во внимание ввиду следующего. Пунктом 7.1 договора аренды № 22/08 от 25.03.2008г. установлено, что оформление сторонами допсоглашений по пунктам 3.1 и 3.2 договора (определяющим стоимость арендной платы и сроки ее внесения) не требуется; изменения по пунктам 3.1 и 3.2 договора оформляются письменным уведомлением. Анализ перечисленных пунктов договора позволяет сделать вывод о том, что арендодателю (истцу) предоставлено право в одностороннем порядке изменять арендную плату. Указанное изменение носит уведомительный характер и заключение письменного соглашения с арендатором не требуется, что не противоречит положениям п. 1 ст. 452 ГК РФ, поскольку данная норма является диспозитивной и применяется в том случае, если иное не установлено договором. Стороны в своем договоре установили иные правила в отношении внесения изменений в договор в части изменения размера арендной платы. Учитывая, что факт изменения арендной платы оформляется не допсоглашением сторон, а в одностороннем порядке уведомлением арендодателя, то оно не нуждается в регистрации.

Довод ответчика о том, что им не было получено уведомление от 17.12.2008г. № 1991-кз опровергается самим же ответчиком в доводах, изложенных в апелляционной жалобе от 21.01.2010г. № 23 по делу № А68-12816/09, постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2010г. по которому решение от 21.12.2009г. оставлено в силу. В апелляционной жалобе ответчик указывает, что был уведомлен истцом об изменении размера арендной платы с 01.01.2009г. по договору № 20/08 уведомлением от 17.12.2008г. № 1191-кз. Из текста указанного уведомления следует, что истец информировал ответчика об изменении размера арендной платы с 01.01.2009г. по договору № 20/08 от 25.03.2008г. (являющего предметом по делу № А68-12816/09) и по договору № 22/08 от 25.03.2008г., являющегося предметом по настоящему делу. Кроме того, факт получения ответчиком уведомления истца от 17.12.2008г. № 1991-кз был установлен при рассмотрении дела № А68-12816/09 между теми же сторонами. Следовательно, этот факт не доказывается вновь при рассмотрении настоящего дела, поскольку в силу ст. 69 ч. 2 АПК РФ он имеет преюдициальное значение.

Довод ответчика о том, что истцом изменен размер арендной платы ранее, чем по истечении одного года, признан судом необоснованным ввиду следующего.

Нарушений п. 3 ст. 614 ГК РФ судом не установлено, поскольку фактически договорные отношения по аренде земельного участка существовали между сторонами с 03 марта 2005г. на основании договора № 12/05. Дополнительным соглашением от 05.12.2007г. к договору № 12/05 сторонами определено, что размер арендной платы за земельный участок с 01.01.2008г. устанавливается в размере 732 847,00 руб. в год. Такой же размер арендной платы установлен сторонами и при перезаключении договора аренды (заключении договора № 22/08 от 25.03.2008г.), и он не изменялся до 01.01.2009г. Новый размер арендной платы в сумме 5 162 000 руб. установлен с 01.01.2009г., то есть требования закона об изменении размера арендной платы не чаще одного раза в год были соблюдены.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине в сумме 26 063,70 руб. суд относит на ответчика и взыскивает в доход федерального бюджета, поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176, 319 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с Открытого акционерного общества «Керамика» в пользу Администрации муниципального образования Щекинский район задолженность по арендной плате в сумме 1 073 434 руб. 34 коп., пени в сумме 70 000 руб., а всего 1 143 434 руб. 34 коп.; в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 26 063 руб. 70 коп.

В остальной части иска отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области в течение месяца со дня его принятия.

Судья В.М. Большаков