Гражданский кодекс часть 1

ЗАО "МиС" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением о взыскании с Администрации МО Алексинский район задолженности по возмещению стоимость неотделимых улучшений в сумме 2 067 554 руб. 90 коп.

Согласно ч.1 ст. 48 АПК РФ в случае выбытия одной из сторон в спорном правоотношении, в частности, в случае реорганизации юридического лица, арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником на любой стадии процесса.

На основании ч. 3 ст.48 АПК РФ для правопреемника все действия, совершенные в арбитражном процессе до вступления правопреемника в дело, обязательны в той мере, в какой они были обязательны для лица, которое правопреемник заменил.

Поскольку администрация муниципального образования город Алексин (далее – ответчик) является правопреемником администрации муниципального образования Алексинский район, суд определением от 30.04.15 заменил Администрации МО Алексинский район его правопреемником.

В порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) истец уточнил исковые требования, уменьшив их размер, и просил взыскать с ответчика задолженности по возмещению стоимость неотделимых улучшений в сумме 2 066 404 руб. 40 коп..

Истец поддержал исковые требования в полном объеме с учетом уточнения.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям изложенным в отзывах на иск.

Изучив материалы дела, заслушав доводы сторон, арбитражный суд установил.

Между ООО «МиС» (арендатор) и Администрацией муниципального образования Алексинский район (арендодатель) был заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности №80 от 17 декабря 2010 года (далее Договор).

Согласно п. 1.1. договора арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование нежилое встроенное помещение, общей площадью 181,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>. комнаты №9, 28-32, на период с 17.12.2010 года по 17.12.2015 года. 18 февраля 2011 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области была проведена государственная регистрация договора аренды.

Договор аренды №80 от 17.12.2010 заключен на основании договора купли - продажи права аренды №11 от 09.12.11., который был заключен с истцом, как с победителем аукциона проведенного на основании постановления администрации МО Алексинский район №2095 от 11.10.2010.

В 1.2. договора определено целевое назначение передаваемого в аренду имущества: осуществление предпринимательской деятельности.

Стороны в п. 1.3. договора согласовали, что 1.3 при передаче имущества составляется акт приема-передачи, подписываемый сторонами, в котором отражается перечень передаваемого Имущества, его фактическое состояние и другие необходимые данные.

До проведения аукциона, в соответствии с раздела 8, аукционной документации был организован осмотр объектов, право заключения договора аренды, на которые выносилось на аукцион.

Из материалов дела следует, что ранее в передаваемых в аренду помещениях размещалось швейное ателье, оценка передаваемого в арену имущества не проводилась, размер арендной платы был рассчитан по формуле. При расчете арендной платы учитывалось, что помещение не имеет водоснабжения, газоснабжения и канализации.

Спорные помещения были переданы истцу по акту приема-передачи недвижимого муниципального имущества 17.12.2010. В акте приема-передачи указано, что помещение пригодно для эксплуатации, по техническому состоянию переданного помещения стороны претензии друг к другу не имеют.

В п.п. в) п. 2.4. договора установлено, что арендатор обязался не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемого Имущества, а также его капитальный ремонт без письменного разрешения Арендодателя и согласования с отделом градостроительства и архитектуры администрации муниципального образования Алексинский район, а также при необходимости с другими инспектирующими организациями.

24.12.10 ООО «МиС» обратилось в администрацию МО Алексинский район с обращением №70 о разрешении проведения капитального ремонта, перепланировки встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, и согласования проекта перепланировки помещений швейного ателье «Чайка» под продовольственный магазин. С обращением был представлен: план помещений до и после перепланировки, схема проектируемого фасада магазина и план благоустройства, прилегающей к магазину территории.

План помещений до и после перепланировки был согласован отделом архитектуры и градостроительства администрации МО Алексинский район.

В письме №5792 от 30.12.2010 администрации МО Алексинский район сообщила истцу, что не возражает против выполнения ремонта и перепланировки арендуемого помещения, без возмещения затрат.

14.01.2011 г. истец передал в администрацию МО город Алексин Алексинского района письмо от 11.01.11, в котором просит разрешить перепланировку встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, и согласовании проекта перепланировки помещений швейного ателье «Чайка» под продовольственный магазин. К письму истец приложил: копию разрешения перепланировки от администрации МО Алексинский район, схему проектируемого фасада магазина и план благоустройства, прилегающей к магазину территории.

Постановлением Главы администрации муниципального образования город Алексин Алексинского района №17 от 18.01.2011 года дано согласие на перепланировку встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>. согласно представленному проекту, согласованному с отделом по градостроительству и архитектуре администрации муниципального образования город Алексин Алексинского района.

Постановлением Главы администрации муниципального образования город Алексин Алексинского района №95 от 17.03.2011 года утвержден акт от 09.03.2011 года приемочной комиссии о завершении переустройства и перепланировки встроенного нежилого помещения по адресу: <...>.

Согласно п. 5.2. договора стоимость неотделимых улучшений Имущества, произведенных Арендатором за счет собственных средств и с письменного согласия Арендодателя, после прекращения действия настоящего договора подлежи возмещению на основании смет и актов выполненных работ, согласованных с Арендодателем.

По соглашению сторон договор аренды №80 от 17.12.2010 года был расторгнут 01.09.2014 года.

26.09.14 истец обратился к ответчику с письмом в котором просит ознакомится Администрацию муниципального образования Алексинский район со сметной документацией и согласовать ее, однако прикладывает к письму договоры подряда и договоры оказания услуг заключенные, как указывает истец в целях переустройства и перепланировки арендуемого помещения, а также акты выполненных работ.

07.11.14 истец вручил ответчику заявление 05.11.14 о возмещении стоимости неотделимых улучшений по договору аренды в размере 2 067 554 руб. 90 коп.

Администрация муниципального образования Алексинскии район на обращение истца от 07.11.2014 года в письме №6300 от 18.11.14 попросило истца представить смет и актов выполненных работ, согласованных с Арендодателем.

Истец 10.12.14 в дополнение к ранее переданным документам дополнительно передал заявление о согласовании документов с приложением актов выполненных работ и актов освидетельствования скрытых работ.

В связи с неполучением ответа на заявление истец основываясь на ст. 623 ГК РФ обратился с иском в суд.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела документы, заслушав мнение лиц, участвующих в деле, суд полагает, что предъявленные требования не подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Правоотношения сторон возникли на основании заключенного ими договора аренды, следовательно, регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ).

Положениями статьи 616 Гражданского кодекса РФ урегулированы обязанности сторон договора аренды по содержанию арендуемого помещения: арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт в установленный договором срок, арендатор - текущий ремонт, а также нести расходы по содержанию имущества в надлежащем состоянии.

В силу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Пунктом 3 той же статьи предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, с учетом условий п. 5.2. договора, в предмет доказывания по рассматриваемому спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений входят не только обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества и факт прекращения договора аренды, но и факт согласования с Арендодателем объема и стоимости произведенных улучшений.

Из анализа статьи 623 Гражданского кодекса РФ следует, что под неотделимыми улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть указанные улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дообрудованием арендуемого объекта.

При этом неотделимые части имущества должны являться улучшениями с точки зрения назначения указанного имущества, в частности, с учетом того как собственник использует это имущество в своей хозяйственной деятельности.

Кроме того, произведение данных улучшений должно отвечать требованиям необходимости и разумности.

На основании изложенного, суд пришел к выводу, что при осуществлении неотделимых улучшений арендуемого имущества арендатор должен согласовать с арендодателем и объем и стоимость таких улучшений.

Как следует из материалов дела до заключения договора аренды помещение передаваемое в аренду истцу использовалось собственником для размещения в нем швейного ателье. В договоре аренды указано целевое назначение передаваемого в аренду имущества: осуществление предпринимательской деятельности. В соответствии с актом приема-передачи арендуемое помещение передано арендодателем ответчику, в пригодном для использования по целевому назначению состоянии.

С учетом того обстоятельства, что в арендуемом помещении истцом предполагалась реализация продовольственных товаров, у истца возникла необходимость в перепланировке помещения, проведения ремонта фасада благоустройство, прилегающей к магазину территории.

На основании изложенного, суд соглашается с доводом ответчика о том, что произведенные истцом ремонтные работы необходимы были для осуществления профессиональной деятельности арендатора и самостоятельной ценности для арендодателя, не являющегося продавцом продовольственных товаров, не имеют.

Перепланировка помещений (жилых и нежилых) является частью переустройства помещения. Устройство проемов в несущих стенах, объединение, расширение или устройство нового санузла, объединение кухни с гостиной, демонтаж или возведение перегородок, объединение квартир по горизонтали, демонтаж подоконной части с установкой новых дверей, остекление балкона, устройство отдельного входа, все эти строительные мероприятия должны быть согласованы в установленном порядке, утверждены в соответствии с законом.

Истец обращался в администрацию МО Алексинский район с просьбой о разрешении проведения капитального ремонта, перепланировки встроенного нежилого помещения

Администрации МО Алексинский район сообщила истцу, что не возражает против выполнения ремонта и перепланировки арендуемого помещения, однако указала, что разрешает выполнение работ без возмещения затрат.

В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Для получения указанного выше согласования на перепланировку ООО «МиС» обратилось в соответствии со статьей 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в публичный орган - в администрацию муниципального образования город Алексин Алексинского района, наделенную полномочиями в силу закона на выдачу согласования, при этом основанием для обращения за согласованием перепланировки помещений послужило в том числе разрешение собственника помещения на проведение перепланировки.

Постановлением администрации муниципального образования город Алексин Алексинского района от 17.03.2011 № 95 «Об утверждении акта приемочной комиссии о завершении переустройства и перепланировки встроенного нежилого помещения по адресу: <...>».

Судом установлено, что истцом был согласован с отделом по градостроительству и архитектуре администрации муниципального образования город Алексин Алексинского района только план помещений до и после перепланировки. Доказательство согласования с Арендодателем проекта перепланировки, сметы на выполнение работ, следовательно объема и стоимости производимых истцом улучшений арендованного имущество в материалы дела не представлены.

Следует отметить, что при изготовлении проекта перепланировки смета в составе проекта не значится, смета на выполнение работ не представлена и в материалы дела. В заявлении от 26.09.14 26.09.14 истец просит ознакомится Администрацию муниципального образования Алексинский район со сметной документацией, однако, как следует из перечня передаваемых документов указанных в заявлении сметы на выполнения работ ответчику не передавались. Как следует из акта приемочной комиссии от 09.03.11, при принятии объекта комиссией не устанавливалась стоимость произведенных работ, в том числе неотделимых улучшений.

Таким образом, суд пришел к выводу, что перепланировка и переустройство арендуемого помещения была выполнена с нарушением условий п. 5.2 договора аренды от 17.12.2010 № 80.

В статье 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Данный принцип представляет собой правило, по которому заинтересованные в исходе дела лица вправе отстаивать свою правоту в споре путем представления доказательств. Состязательность предполагает возложение бремени доказывания на сами стороны и снятие по общему правилу с арбитражного суда обязанности по сбору доказательств. Приведенное правило содержит и статья 65 АПК РФ, согласно пункту 1 которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, истцом не представлено доказательств факта согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений арендованного имущества в согласованных объемах и стоимости.

Указанные обстоятельства не позволяют суду удовлетворить предъявленные требования.

Довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности для предъявления иска.

В силу статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно п. 5.2. договора право требования возмещения стоимости неотделимых улучшений Имущества, произведенных Арендатором, за счет собственных средств, возникает у Арендатора осле прекращения действия договора аренды. Учитывая, что договор аренды расторгнут 01.09.14, то срок, установленный ст. 196 ГК РФ для предъявления иска ООО «МиС» не пропущен.

С учетом уменьшения истцом размера исковых требований, на основании ст. 110 АПК РФ государственная пошлина в размере 33332 руб. относится на истца. Государственная пошлина в размере 6 руб. подлежит возвращению истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «МиС» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Двадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок после его принятия через Арбитражный суд Тульской области.

Судья А. В. Литвинов