Гражданский кодекс часть 1

Иск заявлен о вселении ООО «Березка» из принадлежащих ООО «Универмаг Русь» нежилых помещений площадью 150 кв. м., расположенных на первом этаже здания № 24 по улице Ленина г. Северо – Задонска Тульской области, взыскания задолженности по арендной плате 5 000 руб.; взыскании с ООО «Березка» неосновательного обогащения в сумме 69 038 руб. 79 коп., взыскать госпошлину, расходы по оплате услуг представителя.

Требование истца основано на том, что истец является собственником здания № 24 по улице Ленина. В связи с изменением нумерации здание имеет адрес: <...> – Задонск, ул. Ленина, д. 20.

Истец направил ответчику письмо № 69 от 24.08.06 г. с предупреждением о том, что договор аренды продлеваться не будет. В период с 06.10.06 г. по 15.01.07 г. ответчик пользовался услугами по отоплению, освещению, другими коммунальными услугами. В результате уклонения от оплаты, у него возникло неосновательное обогащение согласно ст. 1102 ГК РФ.

Истец увеличил исковые требования на 04.07.07 г. до суммы 142 521 руб. 53 коп., на 11.07.07 г. уменьшил до 93 457 руб. 07 коп..

Ответчик исковые требования не признал. В отзыве на иск от 09.03.07 г. считает, что не имеет задолженности по коммунальным платежам, поскольку их стоимость входила в общую стоимость арендной платы. На протяжении 10 лет исправно платит арендную плату, имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды.

Оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд находит требования истца обоснованными в части выселения, частично в сумме долга. При вынесении решения суд руководствуется ст. 610, 614, 621 ГК РФ.

Между ООО «Универмаг Русь» и ООО «Березка» был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 150 кв. м., расположенного по адресу: г. Северо – Задонск, ул. Ленина, д. 24 (сейчас 20). Согласно свидетельству о государственной регистрации прав на недвижимое имущество – здание универмага от 13.06.06 г. истец является собственником здания.

Согласно договору аренды от 06.10.05 г. ответчик обязан был оплачивать арендную плату – 10 000 руб. в месяц.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ «арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату)». При этом «порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах» (ч. 2 ст. 614 ГК РФ).

Поскольку в договоре аренды установлено, что арендная плата вносится ежемесячно 1 числа наступившего месяца (п. 3 договора), дать толкование условиям договора невозможно (ст. 431 ГК РФ), суд исходит из того, что из обычаев делового оборота (ст. 5 ГК РФ), а равно из условий договоров аренды нежилых помещений «при сравнимых обстоятельствах», применяемые в практике вообще по договорам аренды в Тульской области, не предусматриваются авансовые платежи, т. е. до начала текущего месяца.

Исходя из этого, суд не может согласиться с требованием о взыскании арендной платы вперед за июль – месяц 2007 г., кроме того, арендная плата уплачивается «в целом», поскольку определена «в твердой сумме» (п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Взыскание 4 000 руб. за 11 дней июля необоснованно. Более того, сами стороны подтвердили остаток долга на 13.07.07 г. в сумме 30 000 руб. Платежными поручениями № 11 от10.01.07 г., № 27 от 22.02.07 г., № 43 от 29.03.07 г., № 76 от 28.05.07 г., № 93 от 03.07.07 г., № 95 от 11.07.07 г. и № 97 от 12.07.07 г. ответчик оплатил и арендную плату за декабрь 2006 г., январь – июнь 2007 г. Ответчик оплатил арендную плату за октябрь ноябрь, декабрь месяцы 2006 г. , однако истец возвратил платежи на общую сумму 30 000 руб. (платежные поручения №№ 100, 211, 1 от 29.11.06 г., 13.12.06 г., 12.01.07 г.). Данный долг подтверждается двусторонним актом сверки, составленным на 13 июля 2007г. Данная сумма подлежит взысканию с ответчика.

При этом суд исходит из того, что согласно ст. 406 ГК РФ «кредитор является просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение…», а «надлежащее исполнение прекращает обязательства» (ст. 408 п. 1 ГК РФ). Суд взыскивает с ответчика 30 000 руб., как признанный долг согласно п. 8 ст. 8 ГК РФ, отнеся при этом расходы по госпошлине в этой части иска на истца, поскольку спор в части взыскания этой суммы возник по вине самого истца, его неправомерных действий по возврату оплаты за аренду (односторонний отказ от исполнения обязательств).

Истец, согласно ст. 1102 ГК РФ взыскивает с ответчика сумму неосновательного денежного обогащения, составляющую сумму стоимости платежей за электроэнергию. теплоснабжение, вывоз мусора и стоков.

Истец рассчитывает данную стоимость обогащения, исходя из выставленных счетов самому истцу специализированными организациями, осуществляющими предоставление услуг по поставке электроэнергии, теплоснабжения. а также из расчета общей площади здания и арендуемых площадей ответчиком (в долевом отношении).

Согласно ст. 210 ГК РФ «собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором». Бремя содержания включает в себя все расходы по содержанию имущества, в том числе и коммунальные расходы, благоустройство, налоги, уборка территории, ремонт текущий и капитальный.

Однако договором, в данном случае договором аренды, может быть предусмотрено, что арендатор несет определенные расходы коммунальным услугам, ремонту.

Такое условие договором аренды не предусмотрено, а обязанность предоставлять такие услуги истцом закреплена в п. 2 договора. Арендная плата за помещение могла включать стоимость услуг, косвенно ответчик подтвердил аналогичными договорами на помещения сданные в аренду в этом здании и письменными заявлениями других арендаторов.

Истец необоснованно считает, что возмещение ему стоимости услуг электро – теплоснабжения, вода, стоки, вывоз мусора, есть возмещение неосновательного обогащения на основании ст. 1102 ГК РФ. Поскольку статьей определено, что «лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело сберегло имущество (приобретатель за счет другого лица (потерпевшего) обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)…». Отношения между истцом и ответчиком основаны на сделке (договоре), именно сделкой определяются взаимные обязательства сторон, неосновательное обогащение возможно при отсутствии каких – либо договорных отношений. В данном случае ответчик не приобрел никакого имущества на в денежном, ни в ином выражении «за чужой счет», не уменьшил доходы истца, не сократил его имущества, не обогатив себя.

Расходы по содержанию несет истец, это закреплено в законе, возложение этих обязанностей на ответчика возможно по соглашению сторон. Кроме того, даже при наличии такой договоренности, ответчик мог уплачивать такие расходы исходя из фактического потребления электроэнергии (показаний счетчика учета потребления электроэнергии), расчета потребления теплоэнергии (учет потребления воды), доказательства оказания услуг по вывозу мусора.

Истец фактически при определении размера содержания имущества исходит из ст. 249 ГК РФ, относящийся к определению доли участия в содержании общей долевой собственности.

Правомерно требование истца о выселении ответчика, учитывая, что согласно ст. 301 ГК РФ «собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения».

Выселение из занимаемого помещения равносильно истребованию своего имущества. Стороны в зале судебного заседания (протокол судебного заседания от 13.07.07 г.) подтвердили, что произошло изменение нумерации дома № 24 на № 20.

Договор аренда заключен на определенный срок и согласно ст. 621 п. 2 ГК РФ может считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если «арендатор продолжает пользование имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя».

Однако истец (арендодатель) своим письмом № 69 от 24.08.06 г. заявил о своем несогласии пролонгировать (продлить) срок действия договора.

Ответчик не оспаривал получение такого письма, квитанцией от 25.08.06 г. подтверждается отправка такого письма. Предупреждение истца считается отправленным (ст. 316 ГК РФ).

Требование о выселении подлежит удовлетворению с отнесением расходов по госпошлине в этой части на ответчика. Довод ответчика о том, что он имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды, суд оценивает таким образом, что ответчик может защитить свое право в порядке ст. 621 ГК РФ, заявив самостоятельный иск о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору с иным лицом.

Расходы по госпошлине в остальной части удовлетворенных исковых требований (30 000 руб.) следует отнести на истца, поскольку спор возник вине самого истца (не совершены действия, предусмотренные законом (ст. ст. 307, 310 ГК РФ).

Во взыскании суммы неосновательного обогащения следует отказать с отнесением расходов по госпошлине на истца.

Расходы по оказанию истцу юридической помощи нет оснований взыскивать с ответчика, поскольку в требованиях в большей части отказано, расходы по госпошлине отнесены на ответчика только в части выселения. Кроме того, нет подтверждающих

документов оплаты представителю истца 7 000 руб.

В части взыскания 20 000 руб., долга по арендной плате, в иске истцу суд отказывает, поскольку платежными поручениями № 95 от 11.07.07 г. и от 12.07.07 г. ответчик оплатил долг за аренду помещений образовавшийся на дату увеличения исковых требований 11.07.07 г. за май, июнь 2007 г. Расходы по госпошлине в этой части следует отнести на ответчика, поскольку долг оплачен с просрочкой на дату увеличения исковых требований (оплата за май должна быть произведена 01.06.07 г., за июнь – 01.07.07 г.).

Суд исходит из требований истца, заявленных на 11.07.07 г. при расчете госпошлины, подлежащей оплате от суммы 93 457 руб. 71 коп. (части уменьшенной суммы требований госпошлина взысканию не подлежит (ст. ст. 333.22, 333.40 НК РФ).

Арбитражный суд, руководствуясь ст. ст. 49, 163, 167-170, 176, 110, 319, 102, 111 АПК РФ

РЕШИЛ:

Исковые требования «Универмаг Русь» удовлетворить частично.

Выселить ООО «Березка» из принадлежащих ООО «Универмаг Русь» нежилых помещений площадью 150 кв. м., расположенных на первом этаже здания № 24 (20) по улице Ленина, г. Северо – Задонска Тульской области в 20-дневный срок со дня вступления решения в законную силу с передачей помещения по акту приема – сдачи.

Взыскать с ООО «Березка» в пользу ООО «Универмаг Русь» долг по арендной плате 30 000 руб. и расходы по госпошлине 2 706 руб.

В остальной части в иске отказать с отнесением расходов по госпошлине и расходов по оплате услуг представителя истца на истца (в части взыскания 30 000 руб. – на истца, 20 000 руб. – на ответчика).

Довзыскать в доход федерального бюджета РФ с ООО «Универмаг Русь» 582 руб. 55 коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его вынесения в Двадцать Апелляционный Арбитражный суд.

СудьяТ. А. Шестопалова