Гражданский кодекс часть 1

Истцом в заседании 02.07.2010г. заявлено ходатайство о назначении по делу экспертизы с целью выявления соответствия (несоответствия) отчета ООО АФ «АУДИТ_Партнер» требованиям законодательства и федеральным стандартам оценки.

Представители ответчика и третьего лица возражали против назначения экспертизы.

Судом ходатайство истца о назначении экспертизы отклонено ввиду отсутствия необходимости в её проведении.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон и третьего лица, арбитражный суд

установил:

В обоснование заявленных требований истец в исковом заявлении сослался на следующие обстоятельства.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 на основании Постановления Главы администрации муниципального образования Ленинский район №1071 от 20.08.2008г. Договора аренды земельного участка №86 и Соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка является арендатором земельного участка общей площадью 90000 кв.м. из земель населенных пунктов №71:14:040401:451, находящегося по адресу: участок находится примерно в 1000 м по направлению на 210 от ориентира населенный пункт, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Тульская область, Ленинский р-н, г.п.р.п. Плеханово, р.п. Плеханово; Тульская область, Ленинский р-н, г.п.р.п. Плеханово, р.п. Плеханово южнее р.п. Плеханово за железнодорожной веткой и севернее реки Упа (далее -Участок).

Данный Участок Арендатор собирается использовать в коммерческих целях, для строительства логистического склада.

В соответствии с п.3.2. и п.3.7 Договора размер арендной платы за Участок устанавливается сроком на один год и ежегодно определяется на основании независимой оценки.

В соответствии с п.3.1. Договора размер годовой арендной платы за пользование Участком на период 20.08.08г.-19.08.09г. составлял 500 000 (Пятьсот тысяч) рублей.

В конце 2009г. представитель Администрации ознакомил Арендодателя с проектом дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка №86 от 21.08.2008г. В соответствии с этим дополнительным соглашением арендная плата за участок на период с 20.08.2009г. по 19.08.2010г. составляет 2 512 000 (Два миллиона пятьсот двенадцать тысяч) рублей. Указанный размер арендной платы был установлен на основании Отчета №15/11/2009-3 «Об определении рыночной стоимости размера годовой арендной платы за пользование земельным участком», подготовленным ООО АФ «АУДИТ-Партнер».

Однако необходимо принимать во внимание, что за последние 1,5 года в связи с кризисными явлениями в мировой экономике и в России в частности, как минимум рост рыночной стоимости и соответственно арендных плат за пользование не наблюдался, тем более в пять раз. Это обстоятельство позволило Истцу усомниться в том, что расчетная рыночная арендная плата за пользование Участком определена верно, а не многократно завышена.

Проанализировав Отчет, Истец нашел целый ряд серьезных нарушений Федерального Закона №135-Ф3 «Об оценочной деятельности» и Федеральных стандартов оценки №1,2,3 (далее - ФСО 1,2.3). Ниже отмечены только такие нарушения требований стандартов, которые влияют или могут влиять на итоговую стоимость оценки:

Согласно п. 14 ФСО-1 под объектом-аналогом понимается объект, сходный с объектом оценки по своим экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В оценке сведения об аналогах применяются в сравнительном и доходном подходах к оценке (п. 21 и 22 ФСО-1). В сравнительном используются цены сделок и (или) предложений) по продаже аналогичных объектов, а в доходном - цены сделок (предложений) по сдаче аналогичных объектов в аренду.

При выборе аналога земельного участка оценщик должен учитывать, что: размер земельного участка и его состояние являются его материальной характеристикой; обеспеченность инженерными сетями (коммуникациями) являются его технической характеристикой; назначение земельного участка является его юридической характеристикой.

Объектом оценки является земельный участок со следующими характеристиками: Размер - 90 000 кв.метров; Категория земель - земли населенных пунктов; Разрешенное использование - для строительства логистического склада; Местоположение - вблизи рп. Плеханово Ленинского р-на.

В отношении земельных участков данные характеристики являются основными ценообразующими факторами. С учетом нормы права, изложенной в п. 14 ФСО-1, аналогами могут считаться объекты с сопоставимыми характеристиками, в частности, в отношении местоположения - расположенные в аналогичных местах Тульской области.

Кроме того, П. 4 ФСО-3 установлено, что отчет об оценке должен удовлетворять следующим принципам оценки: обоснованности - информация, использованная в результате проведения оценки, должна быть подтверждена; проверяемости - состав и последовательность представленных в отчете материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичному результату.

Согласно пп «ж» пункта 8 ФСО-3 оценщик обязан провести анализ рынка, к которому относится объект оценки, выявить при этом и описать основные ценообразующие факторы, влияющие на формирование стоимости аналогов.

Оценщиком анализ рынка приведен в таблице на стр 11-13 отчета. Однако, в нарушение требований данного пункта ФСО-3, оценщиком не сделан анализ основных ценообразующих факторов. Без такого анализа невозможно дальнейшее обоснование поправок к ценам аналогов ни в рамках сравнительного, ни в рамках доходного подходов к оценке. Более того, как показывает анализ дальнейшего текста, почему-то ни один из аналогов, из перечисленных в данной таблице, в дальнейших расчетах не используется. При проведении анализа аналогов, представленных на стр. 11-13 отчета выяснилось, что на указанном оценщиком портале www.roszem.ru отсутствуют предложения Z50005, Z48962, Z48247, Z48018, Z48109, Z48014, Z46466, Z45064, Z45490, Z42249, Z39145, Z39149, Z39150, Z39151. Распечатки с данными предложениями оценщиком к отчету не приложены, хотя в случае возможности ее изменения (а информация на любом сайте может быть изменена) данная информация в обязательном порядке должна быть приложена к отчету об оценке (п. 10 ФСО-3).

В приведенной на стр. 11-13 отчета таблице оценщиком не указано, к какой категории земель относятся предложения на продажу. При проверке тех аналогов (из представленных в таблице), которые на момент написания рецензии отображались на сайте www.roszem.ru выявилось следующее: в лоте Z51406 земельный участок относится к землям промышленности, его размер 1,33 Га вместо 1 Га, указанный в таблице. На нем расположены объекты недвижимости (адм. здание площадью 800 кв.м., производственное здание площадью 1100 кв.м., металлический гараж пристроенный площадью 54 кв.м, гараж отдельно стоящий с подсобными помещениями 150 кв.м., 2 эстакады, частично забор). Стоимость лота составляет 9 млн рублей вместо 11 млн рублей, указанной оценщиком. Таким образом, лот Z51406 не является аналогом и сопоставление с ним некорректно.

В рамках затратного подхода к оценке оценщик использует следующую формулу: Aпл=3*R*S. Где 3-затраты, R-норма прибыли, S - площадь участка.

Подобной формулы расчетов нет ни в одном из справочников/учебных пособий по оценке недвижимости.

Если рассматривать используемую оценщиком формулу с точки зрения экономического содержания, то можно придти к выводу о том, что она бессмысленна. Это заключается в следующем:

Бессмысленность данной формулы проверяется простым подставлением в нее в качестве множителей размерности тех величин, которые указаны в формуле: для АР - руб, для 3 - руб, для R- число, для S - кв.м. В результате мы получим: Руб=руб*коэфф*кВ.м.

Чего быть не может (все-равно, что признать 1=2).

При определении ставки доходности оценщик в качестве безрисковой ставки взял доходность ЕВРООБЛИГАЦИЙ. Данная доходность выражается в годовых % в евро. Далее же мы видим, что эта доходность применяется к платежам, выраженным в рублях. Это, к примеру, все-равно, что считать 5% годовых в евро равными 5% годовых в рублях. Но всем известно, что в еврозоне по сравнению с Россией совсем другая инфляция, другая экономика.

На стр. 14 отчета в одном абзаце оценщик пишет, что «цена земли составит десятикратный размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка» (равно 1 633 770 рублей). А далее, через 3 строки он же пишет, что «цена выкупа земли составит: 121,02*2,5/100*90000=272 295 рублей. Иными словами, одна и та же величина имеет почему-то разные численные значения. Это является
нарушением принципа однозначности (П. 4 ФСО-3 «содержание отчета об
оценке не должно вводить в заблуждение пользователей оценки»), приводящем
к тому, что отчет об оценке не может быть признан документом, носящим
доказательственный характер.

Оценщик калькулируя затраты, почему-то и госпошлину на получение свидетельства на земельный участок, и затраты на формирование земельного участка (межевание и присваивание кадастрового номера) относит их только на 49 лет действия договора аренды. Однако земельный участок, как часть поверхности земли в данном месте Тульской области, имеет бесконечный срок экономической жизни - данный участок будет существовать и через 100 и через 1000 лет. Из этого следует, что включение в калькуляцию затрат платежей по данным статьям, распределенным только на 49 лет, неверно и завышает итоговую стоимость подхода.

Исходя из вышесказанного, можно констатировать, что арендная плата, рассчитанная оценщиком в рамках затратного подхода, неверна и не отражает экономических взаимосвязей между арендной платой и естественным желанием собственника земельного участка как минимум компенсировать себе через арендные платежи все затраты, связанные с« сдаваемым в аренду объектом.

В рамках доходного подхода для определения годовой арендной платы оценщик применяет формулу расчетов: Апл=ФИО4*ФИО5*S.

Данная формула является общеизвестной в оценке формулой капитализации доходов. Для того, чтобы найти годовую арендную плату, необходимо рассчитать ФИО4 и ФИО5 (рыночную стоимость сдаваемого в аренду участка и коэффициент капитализации).

Коэффициент капитализации оценщик рассчитывает методом экстракции (таблица без №). Анализ данной таблицы позволяет сделать следующие выводы:

Оценщик никак не сопоставил результаты расчета данной величины в затратном подходе и в доходном подходе. Он не попытался выяснить, почему в одном подходе ставка доходности равна 20,51%, а в другом - 10,77%. Такое расхождение свидетельствует о наличии ошибок в предположениях и допущениях при оценке.

В данной таблице оценщиком используются аналоги, не представленные им ранее в разделе - «Анализ рынка цен предложений земельных участков по состоянию на 02.11.09 г». Оценщик также не делает анализ того, входят ли представленные в таблице предложения в диапазон цен упомянутого в данном предложении раздела. В отношении приведенных «аналогов» отсутствует указание источников информации и не приложены распечатки с сайтов, где данная информация была представлена. Это является нарушением принципов обоснованности и проверяемости расчетов (п. 4 ФСО-3). Это также является нарушением условий применимости доходного подхода (п. 21 и 22 ФСО-1) - доходный и сравнительный подходы применяются оценщиком когда существует достоверная и доступная информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Достоверной, является информация, если данная информация соответствует действительности (п. 19 ФСО-1). При таких обстоятельствах отчет об оценке не может быть признан документом, носящим доказательственный характер.

В отношении представленных в таблице аналогов оценщиком указывается, что разрешенное их использование - промстроительство. Однако это ничем не подтверждено, и, вероятно, не соответствует действительности. Скорее всего данные земельные участки относятся к землям сельхозназначения, а участок в д. Варфоломеево - ИЖС (размер слишком мал для промстроительства). Цена предложения этих земельных участков (в пересчете на единицу площади) различается в десятки раз, что говорит о том, что данные участки не только не являются аналогами для объекта оценки, но и не являются аналогами между собой (нарушение формальной логики: если объекты А, В, С являются аналогами Д, то А, В, С должны быть аналогами между собой). Исходя из этого, ставка капитализации, не является обоснованной, отражающей реальную зависимость между стоимостью земельных участков данной категории и их доходности.

В таблице «Анализ рынка цен предложений на продажу земельных участков по состоянию на 13.11.09 года» в качестве объектов сравнения представлены земельные участки, имеющие иное разрешенное использование (ИЖС). Такие участки не могут быть признаны аналогами объекта оценки, имеющего назначение - для строительства склада.

После таблицы оценщик обосновывает поправку на местоположение участка-аналога (расстояние от Тулы). Данное обоснование неверно. Если с ним согласиться, то получится, что на удалении 75 км от г. Тулы земельные участки должны иметь стоимость 0 рублей. Оценщик при определении скидки на торг ссылается на исследование ФБК, однако сам текст этого исследования не приводит, в связи с чем перепроверить данное утверждение не представляется возможным. Без приведения комментариев неясно, по каким категориям недвижимого имущества ФБК сделал такой вывод, на каких рынках (местоположение), при каком размере объектов недвижимости?

При расчете итоговой стоимости аналогов оценщик в одном случае применяет коэффициенты 0,95 и 0,88, а в других - эти множители отсутствуют. Никакого разумного объяснения этому нет. Это нарушает принцип проверяемости, вследствие чего отчет об оценке не может быть признан документом, носящим доказательственный характер.

В результате расчетов стоимости земельных участков-аналогов оценщик получил величины, значительно отличающиеся друг от друга: 61,09; 40,66; 274,11; 1596,2 руб/кВ.м. Итоговую же стоимость он рассчитывает исходя из среднего. Это все-равно, что средняя температура по больнице. Вместе с тем, оценщик должен был проанализировать результаты на предмет корректности и сопоставимости, и только после этого путем логического обоснования он должен был сделать вывод о том, какова наиболее вероятная рыночная стоимость кв.м. земли объекта оценки.

Оценщик ссылаясь на сайт www.roszem.ru , пишет, что разница между ценами предложения земли на праве собственности и земли на праве аренды составляет всего 2-13%. Оценщик не приводит распечаток с данного сайта, что не позволяет проверить достоверность данного утверждения (нарушает принцип проверяемости отчетов).

Оценщик в доходном подходе рассчитал годовую арендную плату, равную 4683218,51 рубль. При этом он не проверил данный результат на здравый смысл. Простая проверка позволяет сделать вывод о неадекватности подобного размера годовой арендной платы за пользование земельным участком. Так, например, приобрести данный земельный участок обойдется для арендатора в сумму 1633770 рублей (стр 14 отчета), а взять в аренду получается за сумму 4683218,51 руб. Такого быть не может.

Итоговое обобщение необоснованных (в рамках каждого из примененных подходов) оценщиком стоимостей приводит к тому, что и итоговая стоимость объекта оценки не может быть признана обоснованной и рекомендуемой сторонам для целей совершения сделки (ст 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»), а сам отчет не представляет собой документ, «содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки».

Руководствуясь положениями ст.445 ГК РФ Истец 18.03.2009г. отправил Ответчику Протокол разногласий к проекту дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка №86 от 21.08.2008г. Однако никакого ответа получено не было. С учетом истечения 30-дневного срока, установленного 445 ГК РФ, представляется, что Истцом был соблюден претензионный порядок решения спора, и он имеет право передать спорные вопросы на рассмотрение Арбитражного суда.

На основании изложенного, в соответствии со ст.445, 446, 654 ГК РФ, ст. 12, ст. 13 Закона №135-ФЗ, ст.82-87, 125, 126 АПК РФ, Федеральных стандартов оценки №1,2,3, истец просит удовлетворить его требования.

Ответчик в отзыве на иск по существу заявленных требований возражает, считает их незаконными, необоснованными, не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

21 августа 2008 года между комитетом имущественных отношений администрации муниципалвного образования Ленинский район и ФИО6 был заключен договор аренды земельного участка № 86.

Согласно п. 1.1. предметом данного договора является предоставление арендодателю в аренду земельного участка из земель населенных пунктов (кадастровый № 71:14:040401:451), находящийся примерно в 1000 м по направлению на 210 от ориентира населенного пункта, расположенного за пределами участка; адрес ориентира: Тульская область, Ленинский район, р.п.Плеханово, южнее р.п.Плеханово за железнодорожной веткой и севернее р.Упа, для строительства логистического склада категории А, общей площадью 90 000 кв.м.

На основании п.2.1. срок аренды данного земельного участка составляет 49 лет, с 20.08.2008г. по 20.08.2057г.

Письмом от 27.08.09г. ФИО6 уведомил комитет имущественных отношений администрации муниципального образовании Ленинский район о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 86 от 21.08.2008г. ФИО1

На основании п. 3.1. договора аренды земельного участка № 86 от 21.08.2008г. размер арендной платы за земельный участок на момент заключения договора определяется на основании отчета № 003/08/2008 по состоянию на 19 июля 2008 года и составляет 500 000 рублей за период с 20.08.2008г. по 19.08.2009г.

В соответствии с п.3.7. договора аренды земельного участка № 86 от 21.08.2008г. размер арендной платы устанавливается сроком на один год, по истечению которого подлежит пересмотру в соответствии с п. 3.2 данного договора.

В свою очередь, согласно п.3.2. договора аренды земельного участка № 86 от 21.08.2008г. размер арендной платы при предоставлении земель, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые на разграничена, в аренду с 01.01.2008г. определяется на основании независимой оценки, при определении в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» рыночной стоимости объекта оценки.

Данная норма отражена и в п.2.3 Порядка определения размера арендной платы при предоставлении земель (земельных участков), находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного Решением Собрания представителей муниципального образования Ленинский район от 27.12.2007г. № 31-2.

На основании нового подготовленного отчета оценки рыночной стоимости арендуемого земельного участка, размер арендной платы по договору аренды №86 от 21.08.2008г. изменился.

Согласно п.6.1. данного договора изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме.

В связи с этим, 02 декабря 2009 года комитетом имущественных отношений администрации муниципального образования Ленинский район ИП ФИО1 был вручен проект Дополнительного соглашения к договору аренды №86 от 21.08.2008г.

До настоящего времени данное Дополнительное соглашение ФИО1 не подписано.

Согласно информационному письму Президиума Высшего Арбитражного суда РФ о 30.05.2005г. № 92 в силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой дляцелей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Отмечаем, что истцом требование об оспаривании оценки рыночной стоимости годовой арендной платы не заявлено.

Поскольку проведенная оценка рыночной стоимости арендуемого ИП ФИО1 земельного участка не оспорена, то основания для изменения положений п. 3.1. Дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 86 от 21.08.2008г. отсутствуют.

Документы, подтверждающие право осуществлять оценочную деятельность в материалах отчета рыночной стоимости имеются. Поэтому оснований подвергать сомнению подготовленную ООО АФ «АУДИТ-Партнер» оценку у комитета имущественных отношений администрации муниципального образования Ленинский район не имелось.

Полагаем, что проведенная оценка рыночной стоимости земельного участка, находящийся примерно в 1000 м по направлению на 210 от ориентира населенного пункта, расположенного за пределами участка; адрес ориентира: Тульская область, Ленинский район, р.п.Плеханово, южнее р.п.Плеханово за железнодорожной веткой и севернее р.Упа, для строительства логистического склада категории А, общей площадью 90 000 кв.м является обоснованной и соответствующей действительности.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным законом от 06.10.2003 г. № 131- ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления Российской Федерации», Уставом муниципального образования Ленинский район, комитет имущественных отношений администрации муниципального образования Ленинский район просит отказать в удовлетворении заявленных требований.

Третье лицо в отзыве на иск указало следующее. В исковом заявлении Истец просит определить суд своим решением «редакцию п.3.1. Договора аренды земельного участка № 86 от 21.08.2008 г. в дополнительном соглашении к Договору», а также назначить экспертизу в виде иной независимой оценки и истребовать у Ответчика Отчет № 003/08/2008 по состоянию на 19.07.2008 г.

Исполнителем оценочных работ выступало ООО АФ «АУДИТ-Партнер», которое в последствии изменило наименование на ООО «Консалтинг и Оценка» (Протокол № 8 внеочередного общего собрания участников ООО АФ «АУДИТ-Партнер» от 05.04.2010 г.).

Мы не согласны с доводами Истца, по следующим основаниям.

1. В обосновании заявленных требований Истец ссылается на то обстоятельство, что объект оценки не идентифицирован, т.к. при описании объекта оценки было указана категория земель «земли промышленности и пр.», а не «земли населенных пунктов». Истец полагает, что данные разночтения не позволяют достоверно определить объект оценки, а также идентифицировать его как объект.

Данный вывод Истца не обоснован, т.к. идентификация земельного участка в Едином государственном реестре прав осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему органом кадастрового учета (абз. 4 ч. 3 ст. 12 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Следовательно, информация, представленная на стр.10 Отчета в таблице «земельный участок» по строке «категория земель» является опиской, которая не оказывает влияние на результат оценки.

По поводу применения формулы для определения рыночной стоимость годового размера арендной платы в рамках затратного подхода сообщаю следующее.

В настоящее время нет единой методики определения годового размера арендной платы за использование земельного участка по договору аренды. Несовершенство имеющегося методического аппарата подтверждается и представителями ТУ Росимущества по г. Москве и оценщиками (ФИО7, ФИО8. Оценка годовых рыночных арендных платежей за земельные участки// Финансовая газета, № 45, 2006) (далее по тексту - Статья).

Истец пишет, что данной формулы нет ни в одном из справочников/учебных пособий по оценке недвижимости. Однако, это не так.

Согласно ст. 14 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» «оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки».

В рамках теории ценообразования существуют затратные методы ценообразования, которые широко распространены. Суть затратного метода состоит в суммировании совокупных затрат и прибыли, которую планируется получить.

Согласно Методике оценки величин арендных ставок объектов недвижимости с помощью затратного подхода, разработанной к.т.н. ФИО9 (Научно-Практический Центр Профессиональных Оценщиков (НПЦПО), г. Москва) в рамках затратного подхода для определения арендной ставки возможно применение следующей формулы: А = Затраты на содержание объекта * прибыль предпринимателя (норма прибыли).

Используя данную формулу возможно определять затраты на содержание объекта за год как с объекта в целом, так и с одного квадратного метра площади объекта. При использовании второго варианта данную формулу необходимо скорректировать путем умножения на площадь объекта, выраженную в кв.м.

Следовательно, использование данной формулы не является экономически не правильным.

Кроме того, в книге «Оценка недвижимости: учеб.пособие для студентов вузов ...», автора ФИО10 на стр.406 указано, что при определении арендной платы прежде всего важно установить единую базовую ставку арендной платы и предлагается формула определения, которую можно выразить как: А = аренда базовая*площадь* коэффициент доходности. Это является аналогией приведенной выше формулы.

Следовательно, утверждение Истца об отсутствии данной формулы «ни в одном из справочников/учебных пособий по оценке недвижимости» является голословным, т.е. не подтвержденным документально.

Затраты на содержание объекта включают: затраты на межевание, затраты на регистрацию права, налоговые платежи, затраты на оценку, т.е. те затраты которые необходимо понести для получения участка в аренду.

По вопросу применения оценщиком при расчете затрат на эксплуатацию земельного участка срока использования, равного 49 лет сообщаем следующее.

В книге ФИО11 Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие/ФИО12; под ред. ФИО13.-2-е изд., перераб. и доп.-М.: КНОРУС, 2008 (копия страниц прилагается) на стр.92 срок капитализации установлен в интервале от 33 лет до 50 лет. Практика заключения долгосрочных договоров в РФ свидетельствует о максимальном сроке аренды в 49 лет, о чем, свидетельствует и срок заключения договора аренды № 86 от 21.08.2008 г. Поэтому оценщик при расчете затрат к1 эксплуатацию участка применил срок в 49 лет, что является верным и не влечет завышения цены.

Что касается цены земли, которая включается в затраты на содержание объекта сообщаем следующее. Участок является свободным от застройки. При определении данных затрат допускалось, что на нем имеется строение, с назначением для коммерческого использования.

При продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений и сооружений в г. Туле следует руководствоваться положениями закона Тульской области «Об установлении на территории Тульской области цены земли при продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий строений и сооружений от 18.03.2008 № 984-ЗТО (далее по тексту - Закон 984-ЗТО). Согласно ст.2 закона 984-ЗТО цена земли составит десятикратный размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. Однако, при условии продажи собственникам зданий и пр. земельных участков из муниципальных земель цена земли устанавливается как 2,5 % от кадастровой стоимости (п.1 Закона 984-ЗТО).

Согласно статье 2 Закона о введении в действие ЗК РФ при продаже в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений до 1 января 2012 года их цена устанавливается субъектами РФ в пределах: двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Поэтому оценщиком при определении затрат на содержание объекта была применена плата 2,5% от кадастровой стоимости земли.

Истец не согласен с использованием оценщиком при определении нормы прибыли в качестве безрисковой ставки доходность еврооблигаций, считая, что это неправильно. Однако вывод Истца не обоснован.

ФИО14 в своей книге: Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества: прил.к журн. «Имуществ. отношения в Рос.Федерации»/ ФИО14. - М.: (Междунар.акад.оценки и консалтинга), 2004.-128 с. на стр. 36 пишет «Под безрисковой ставкой понимается ставка отдачи на капитал при наименее рискованном инвестировании капитала». На стр. 37 данной книги приведен пример определения ставки дисконтирования с использованием метода кумулятивного построения, где в качестве безрисковой ставки для России были выбраны казначейские облигации США, на стр.38-39 идет речь о применении в качестве безрисковой ставки LIBOR.

Авторы ФИО15, ФИО16 в книге «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» на стр. 124 указывают, что в России в качестве безрисковой ставки может быть использована ставка доходности по еврооблигациям РФ.

Авторы ФИО17 и ФИО18 в статье «Безрисковая ставка: возможные инструменты расчета в российский условиях», опубликованной в журнале Московский оценщик, № 3, 2001 г. и размещенной на сайте www.valnet.ru также свидетельствуют о возможности использования в качестве безрисковой ставки доходность еврооблигаций.

Еврооблигации являются облигациями внешних облигационных займов РФ, которые предлагаются к продаже как территории РФ, так и за ее пределами (Письмо Минфина РФ от 7 мая 2009 г. № 03-03-06/2/96), поэтому ее использование в качестве безрисковой ставки при расчете нормы доходности является обоснованным.

В Отчете на стр.14 описано, почему бралась для расчетов данная величина, приведено обоснование ее использования, поэтому утверждение Истца о нарушении принципа однозначности и о введении в заблуждении пользователей оценки неверно. При этом следует отметить, что оценочные процедуры всегда сопровождаются расчетами, и пользователи отчета при отсутствии набора знаний в области экономики могут испытывать затруднения.

По поводу определения рыночной стоимости годового размера арендной платы в рамках доходного подхода сообщаем следующее.

Постановлением Правительства РФ № 582 от 16.07.2009 г. утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее по тексту – Основные принципы). Согласно п. 2 Основных принципов размер арендной платы при аренде земельных участков может быть определен на основании рыночной стоимости. Таким образом, формула, используемая для определения стоимости в рамках доходного подхода, применена правомерно.

По величине ставки капитализации, используемой при определении стоимости, поясняем, что она была определена по результатам собственного исследования рыночных данных оценщиком. Кроме того, по совместным исследованиям Росимущества и оценщиков, ставка капитализации находится в интервале от 3,5% до 14,5%. Причем, нижние границы интервала соответствуют краткосрочному договору аренды (до 11 мес), а верхние - долгосрочной и среднесрочной аренде. Оценщиком был проведен анализ ставки капитализации по собственным данным, и была определена ставка капитализации в размере 10,77 % (данные возможно подтвердить результатами расчетов оценщика). Участок в д. Варфоломеево был предоставлен в аренду для строительства пром.сооружения. Утверждение «это ничем не подтверждено, и, вероятно, не соответствует действительности» является голословным, так как не подтверждено фактами.

Разница нормы доходности в затратном подходе и ставки капитализации в доходном подходе объясняется следующим.

Определение стоимости в рамках доходного подхода проводилась путем умножения значения рыночной стоимости на соответствующее значение коэффициента, определяющего соотношение размера арендной платы и рыночной стоимости (ставки капитализации). Учитывая то, что определение ставки капитализации методом кумулятивного построения носит субъективный характер, так как надбавки за риск инвестирования определяются оценщиком, основываясь на его знаниях, было принято использовать ставку в размере 10,77%.

Норма доходности в затратном подходе отражает надежды инвестора, который старается максимизировать свою прибыль. Данную величину оценщик определял, руководствуясь своими предпочтениями, основанными на его опыте. С учетом предположений данная величине использовалась при доходном подходе.

Различие нормы доходности в затратном подходе и ставки капитализации в доходном подходе не свидетельствует о наличии ошибок в расчетах, так как одна величина определена на основе потенциального дохода, а другая по ценам сделок.

Оценка влияния ценообразующих факторов проведена при согласовании стоимостей на стр. 21-23 с использованием метода анализа иерархий Саати.

На стр.11-13 Отчета приведен анализ цен предложения земельных участков, которые были предложены к продаже на дату оценки. Согласно наименованию таблицы - это все участки, предложенные к продаже, а не аналоги объекта оценки.

Лот Z51406, о котором писал Истец в исковом заявлении, не является аналогом объекта оценки, в расчетах стоимости не участвовал, поэтому утверждение Истца о некорректности его использования в расчетах является необоснованным.

Оценщиком было обнаружено также другие предложения, которые он использовал в работе. Данные объекты сходны с объектом оценки по площади, местоположению, однако имеют отличия по категории земель и разрешенному использованию. Поэтому необходимо это учесть в оценке. Для сглаживания отличий между аналогами и объектом оценки, рассчитывают скорректированные цены.

Согласно данным стр.166 в книге «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», авторы ФИО15, ФИО16 указанные корректировки могут быть определены методами парного анализа продаж, стат. анализом, при этом, когда величину поправки невозможно подтвердить рыночными данными, оценщик определяет ее экспертным путем.

Отличие по местоположению было определено методом парных сравнений продаж, с учетом малого различия в местоположении. Вывод Истца о том, что данная поправка неверна не соответствует действительности, так как при большем различии в местоположении необходимо применять другую корректировку с использованием других объектов для ее определения.

Отличие по разрешенному использованию определяется по отличию в кадастровой стоимости в размере 0,88 (стр.19 Отчета, после таблицы). Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости, (п.п. 4 и 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316).

Таким образом, определение отличий по размешенному использованию по кадастровой стоимости правомерно и целесообразно.

Что касается информации о скидки на торг (коэф. к цене предложения аналога 0,95), то она предоставлена в свободном доступе на сайте компании ФБК, и определена на основании исследования, проведенного 77 агентствами недвижимости в 18 городах РФ (распечатка прилагается). Согласно данным стр.170 в книге «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», авторы ФИО15, ФИО16 реальная цена продажи объекта недвижимости отличается от цены предложения на 5-10 %.

Согласно данным стр.171 в книге «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», авторы ФИО15, ФИО16 при согласовании результатов оценки следует учитывать основное правило: чем меньше количество и величина корректировок, внесенных в цену конкретного объекта, тем больший вес имеет данная продажа в процессе определения стоимости объекта оценки. В связи с тем, что корректировки были внесены в равном количестве, оценщик использовал для определения рыночной стоимости все скорректированные цены предложения аналогов, что является логичным и обоснованным.

Что касается невозможности проверить данные аналоги, как утверждает Истец, оценщиком был проведен анализ цен предложений земельных участков, который выявил наличие данных объектов к продаже по состоянию на 24.02.2010 г.

При анализе цен предложений данных объектов к продаже, выявилось, что цены предложения на данные участки повысились по сравнению с ценами предложения их в 2009 году. Например, участок в д. Барыково предлагается к продаже по 256,28 руб/кв.м. (в ноябре 2009 года - 243,78 руб/кв.м.), участок в д. Верхняя Иншинка предлагается к продаже по 331,65 руб/кв.м. (в ноябре 2009 года - 243,78 руб/кв.м.), участок в д. Струково предлагается к продаже по 100 руб/кв.м. (в ноябре 2009 года - 60 руб/кв.м.) и только цена предложения на участок в с. Зайцево предлагается к продаже со скидкой 15 %.

Следовательно, цены предложения на земельные участки в Ленинском районе Тульской области увеличились в 2010 году по сравнению с 2009 годом.

Причем, следует отметить, что право аренды предлагается к продаже дороже, чем право собственности. Например, п. Петровский, право аренды за земельный участок под строительство складского терминала 537,63 руб/кв.м. - 1196,24 руб/кв.м., собственность 294.12 руб./кв.м.

Что касается вывода Истца о «неадекватности размера арендной платы за пользование земельным участком», определенным в рамках доходного подхода, то приобретение земельного участка по цене 1 633 770 рублей является невозможным в силу положений Закона 984-ЗТО и ст.36 ЗК РФ. Поэтому такое может быть. Приобретение права собственности или права аренды на незастроенный земельный участок будет осуществяться не по льготной цене, а по цене, определенной независимым оценщиком,т.е.43 484 000 рублей.

Таким образом, рыночная стоимость размера годовой арендной платы определена верно, и не является завышенной.

2. Согласно п. 26 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утв. Приказом
Минэкономразвития и торговли РФ № 256 от 20.07.2007 г. «Итоговая величина стоимости
объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для
целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке
до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной
оферты прошло не более 6 месяцев» (далее по тексту - ФСО № 1).

При этом следует отметить, что положениями Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 27.07.2006 г.) (далее по тексту - Закон № 135-ФЗ), не предусматривается в данном случае обязанность сторон совершать сделки купли-продажи имущества по определенной стоимости.

Следовательно, величина рыночной стоимости, указанная в Отчете № 15/11/2009-3 от 16.11.2009 г. является рекомендуемой, а не обязательной.

Дата составления Отчета № 15/11/2009-3 является 16 ноября 2009 г.

Таким образом, величина, указанная в данном документе, могла быть рекомендуемой для заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 86 от 21.08.2008 г. (далее по тексту - Договор) до 13 мая 2010 г.

Согласно положениям п.п. 3.2, 3.7 Договора размер арендной платы за Участок устанавливается сроком на один год и ежегодно определяется на основании независимой оценки.

Дополнительное соглашение к Договору не было подписано в сроки, указанные в п. 26 ФСО № 1. Следовательно, на момент подача искового заявления Истцом, рыночная стоимость годового размера арендной платы, указанная в Отчете № 15/11/2009 -3 от 16.11.2009 г. не может быть рекомендуемой для целей Договора, а Отчет № 15/11/2009-3 от 16.11.2009 г. - не признается документом, содержащим сведения доказательственного значения.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (п.4 ст.22, ст. 65 Земельного Кодекса РФ).

Таким образом, существенное условие Договора не определено на дату подачи иска. В связи с чем, можно сделать вывод об отсутствии предмета и объекта экспертизы.

3. В соответствии с положениями ст. 15 Закона № 135-ФЗ Оценщик обязан «не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации».

Кроме того, в разделе «Сделанные допущения и ограничивающие условия» Отчета № 003/08/2008 содержится запрет на использование Заказчиком отчета или какой-либо его части в прочих целях, отличных от целей написания отчета.

На дату составления Отчета № 003/08/2008 Истец не являлся стороной по Договору также не являлся Заказчиком оценочных работ, следовательно, предоставление ему копии Отчета № 003/08/2008 приведет к нарушению в области законодательства об оценочной деятельности и гражданского законодательства.

Указанная в Отчете № 003/08/2008, информация не относится к существу рассматриваемого дела, поэтому требование Истца об истребовании у Ответчика Отчета № 003/08/2008 не основано на законе.

В связи с вышеизложенным, в соответствии со ст.ст. 41, 51 АПК РФ, Федеральным законом № 135-ФЗ от 29.07.1998, ФСО №№ 1, 2, 3, третье лицо просит отказать истцу в удовлетворении его требований.

Оценив материалы дела, суд считает, что требования истца удовлетворению не подлежат ввиду следующего.

Согласно п. 1 ст. 2 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражном суде является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

По смыслу ч. 1 ст. 4, ч.ч. 1,2 ст. 27 АПК РФ право на обращение в арбитражный суд имеет заинтересованное лицо тогда, когда нарушены либо оспариваются его права и законные интересы.

Рассматривая настоящее дело, арбитражный суд пришел к выводу о том, что оспариваемым отчетом оценщика об определении рыночной стоимости размера арендной платы за пользование земельным участком права истца не нарушены, поскольку определенная оценщиком цена не является для сторон обязательной, а носит лишь рекомендуемый характер. К тому же согласно п. 6.1 договора аренды земельного участка № 86 от 11.08.2008г. все приложения и дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме и должны быть зарегистрированы в регистрационном центре, поскольку основной договор зарегистрирован. Поэтому не подписанное арендатором (истцом) дополнительное соглашение к договору, изменяющее размер арендной платы, не влечет никаких юридических последствий и не изменяет права и обязанности сторон, предусмотренные договором аренды земельного участка.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита прав осуществляется путем перечисленных в ней способов, а также иными способами, предусмотренными законом.

Избранный истцом способ защиты гражданских прав противоречит указанной норме права, поскольку не предусмотрен действующим законодательством.

Истец просит суд определить своим решением пункт 3.1 договора аренды земельного участка от 21.08.2008г., который уже определен сторонами при его подписании. Что касается дополнительного соглашения к договору аренды, то истец не представил свои предложения относительно редакции проекта соглашения.

В судебном заседании представитель ответчика заявил, что размер арендной платы остается для истца прежним, который определен в договоре аренды. Представитель третьего лица пояснил, что изготовленный им отчет действителен в течение 6-ти месяцев и на настоящий момент он утратил силу, что еще раз подтверждает тот факт, что права истца не нарушены и у него не было оснований для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 41, 82, 110, 159, 163, 167-171, 176, 319 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Ходатайство истца о назначении экспертизы отклонить.

В иске отказать.

Расходы по госпошлине отнести на истца.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области в течение месяца со дня его принятия.

Судья В.М. Большаков