Гражданский кодекс часть 1

Товарищество собственников жилья «Боровское» обратилось с иском о признании незаконными действий директора ООО «ПМК-205» в части отказа в передаче ТСЖ «Боровское» технической документации на многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <...> ВЛКСМ, д. 5-б; обязании ответчика передать техническую документацию и обязании передать на баланс истца весь комплекс недвижимого имущества в жилом доме № 5-б.

В заявлении без даты и номера (л.д. 46-47) ТСЖ «Боровское» уточнило требования и просит суд признать незаконными действия директора ООО «ПМК-205» в части отказа в передаче ТСЖ «Боровское» технической документации и иных, связанных с управлением документов на многоквартирный дом по адресу: <...> ВЛКСМ, д. 5-б; обязать ООО «ПМК-205» передать ему техническую документацию на многоквартирный жилой дом по адресу: <...> ВЛКСМ, д. 5-б, а именно а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

б) документы (акты) о приемке результатов работ;

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям.

Иные связанные с управлением документы:

копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии), а также

обязать ответчика передать ТСЖ «Боровское» в управление и на баланс весь комплекс недвижимого имущества в многоквартирном жилом доме по адресу: <...> ВЛКСМ, д. 5-б.

В отзыве и дополнении к нему (л.д. 42, 54) ответчик считает требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям: нежилые помещения, не предназначенные для обслуживания жилых и имеющие самостоятельное назначение, не входят в состав общего имущества собственников квартир, о чем свидетельствует п.1 ст.36 ЖК РФ, следовательно, могут использоваться самостоятельно. Общее имущество в многоквартирных домах не принадлежит на праве собственности ТСЖ, оно не является субъектом права собственности на помещения и на объекты общего пользования многоквартирного дома. Истец не подтвердил своих прав на спорные помещения. ТСЖ в силу п.1 ст.135 ЖК РФ не наделено полномочиями собственника. Ст. 162 ЖК РФ регулирует правовые отношения между собственниками жилья и управляющей организацией. Статья не содержит ни прямой, ни отсылочной нормы, обязывающей ответчика передать техническую документацию.

Что касается передачи ТСЖ «Боровское» на баланс всего комплекса недвижимого имущества в многоквартирном доме, то многоквартирный дом не является самостоятельным объектом жилищных прав. Согласно ст. 289, 290 ГК РФ, п.1 ст. 36 ЖК РФ доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам помещений в указанном доме. В соответствии со ст. 135 ЖК РФ цель создания ТСЖ – совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения имуществом в многоквартирном доме. Таким образом, создание ТСЖ никаким образом не связано с передачей доли в общем имуществе собственника жилья на баланс товарищества.

В соответствии со ст. 48 ГК РФ юридическое лицо (в данном случае ТСЖ «Боровское») вправе учитывать на самостоятельном балансе только то имущество, которое принадлежит ему на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления, однако ТСЖ не является собственником многоквартирного дома, который считает ответчика обязанным передать на баланс.

Кроме того, требования истца о наличии у ответчика обязанности по передаче комплекса в целом на баланс ТСЖ и технической документации не основаны на договоре № 3 от 12 марта 2005 г., на который ссылается истец, и законе, а также не подтверждены соответствующими доказательствами. В связи с этим у ответчика отсутствует обязанность по передаче на баланс ТСЖ «Боровское» всего комплекса недвижимого имущества в многоквартирном доме.

В дополнении к отзыву от 17.11.2006 г. ответчик не возражает против того, что истец примет на баланс и в управление помещения жилого дома согласно техпаспорта, т.к. ответчик не является его балансодержателем. Переданные помещения принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений.

Арбитражный суд установил:

21.12.2004 г. ООО «ПМК-205» заключило с ФИО4 договор № 8 о долевом участии в жилищном строительстве в г. Алексине жилого дома по ул. 50 лет ВЛКСМ. В соответствии с п.1.4 договора заказчик обязуется после ввода жилого дома в установленном порядке в эксплуатацию, а также при условии надлежащего исполнения дольщиками их обязательств, предусмотренных договором передать дольщикам квартиру № 7 на 3 этаже общей площадью 154,88 кв.м без выполнения отделочных работ, установки сантехнического оборудования, электророзеток, покрытия пола и установки межкомнатных дверей, а дольщики обязуются финансировать строительство жилого дома в размере, сроки и порядке, предусмотренном договором.

В п.2.2 стороны определили, что стоимость квартиры дольщиков определяется на основании сводного сметного расчета стоимости строительства с учетом рентабельности застройщика и на момент заключения договора стоимость квартиры составляет 2 028 928 руб. (два миллиона двадцать восемь тысяч девятьсот двадцать восемь руб.)

Стоимость метра квадратного общей площади составляет 13 100 руб. и является неизменной при оплате за вышеуказанную квартиру.

В силу п.п. 3.1.2, 3.1.3 в срок не позднее трех месяцев с момента получения заказчиком от филиала ДФГУП «ТОЦТИ» «Алексинтехинвентаризация» по г. Алексину технического паспорта на жилой дом и при условии надлежащего выполнения дольщиками п.2.7 договора передать дольщикам квартиру по «договору передачи квартиры в собственность», являющемуся актом приема-передачи квартиры, и актом реализации договора.

Одновременно с передачей квартиры передать дольщикам документы, необходимые для государственной регистрации права собственности дольщикам на квартиру. Участие заказчика в государственной регистрации права собственности дольщиков на квартиру ограничивается передачей дольщикам квартиры и документов, указанных в абзаце 1.2 настоящего пункта.

В п.5.4 дольщики обязались: не позднее шести месяцев до ввода объекта в эксплуатацию совместно с другими дольщиками создать товарищество с целью обеспечения передачи законченного строительством жилого дома в эксплуатацию коммунальным или иным службам и переоформления правомочий на земельный участок, предоставленный заказчику для строительства объекта;

не позднее трех дней с момента сдачи объекта в эксплуатацию по акту Госкомиссии передать объект созданному товариществу для обслуживания соответствующими службами;

в течение месяца с момента получения от заказчика квартиры по акту приема-передачи зарегистрировать право собственности на квартиру в ТОРЦ.

Аналогичные договора заключены и с другими дольщиками.

10.10.2005 г. Глава МО Алексинский район Тульской области Постановлением № 2208 утвердил акт государственной приемной комиссии о приемке законченного строительством 11-ти квартирного жилого дома с закрытой стоянкой для автомобилей по ул. 50 лет ВЛКСМ в г. Алексине (л.д. 37, 38).

По состоянию на 15.12.2005 г. Алексинское отделение Тульского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» выдан технический паспорт на домовладение (л.д. 39).

01.03.2006 г. общим собранием собственников жилья утвержден Устав ТСЖ «Боровское» (л.д. 7).

22.03.2006 г. председателем правления был избран ФИО5

ТСЖ «Боровское» обратилось с просьбой к ответчику о представлении техпаспорта БТИ и другой документации (письмо в материалы дела истец не представил), в ответ на которую ООО «ПМК-205» сообщило (л.д. 18), что считает невозможным передачу документации, т.к. это не предусмотрено договором о долевом участии в строительстве. Ответчик пояснил, что необходимость в техпаспорте на весь дом возникает только при условии, когда оформляется право собственности на весь дом, в данном случае права собственности оформляются на каждого дольщика на квартиру. Участие заказчика в строительстве данного жилого дома заключается в оформлении разрешительной документации на землю, разработке проекта, подготовке проекта межевания – проведение жилищных изысканий, проведении госэкспертизы проекта, строительстве нулевого цикла, оплате коммунальных расходов до передачи объекта. ООО «ПМК-205» намерено зарегистрировать свое право собственности и передать его третьему лицу, не участвующему на начальной стадии строительства на построенный подвал. При заинтересованности ТСЖ в нежилом помещении (подвал) ответчик рассмотрит его предложение, что ускорит окончательное распределение долей и приведет к возможности передачи техпаспорта. Проектная документация необходима ООО «ПМК-205» для окончания второй очереди строительства.

03.05.2006 г. ТСЖ «Боровское» обратилось к прокурору г. Алексина с просьбой проверить законность действий ООО «ПМК-205» и обязать руководителя передать техдокументацию (л.д. 19).

В письме от 02.06.2006 г. № 119 ж-06 (л.д. 17) помощник прокурора разъяснил ТСЖ «Боровское», что в соответствии со ст. 254, 255 ГПК РФ оно имеет право оспорить в суде действия директора ООО «ПМК-205».

Не получив документацию 25.07.2006 г., истец обратился в Арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на ст.ст. 36, 135, 162 ЖК РФ и п.5.4 договора.

В силу ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации. Иное, обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее – общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Земельный участок. На котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие ЖК РФ. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

Согласно ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45-48 ЖК РФ, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

В силу ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления или иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

Изменение (и) или расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI ЖК РФ.

Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течении первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Исследовав материалы дела и доводы сторон, суд установил, что спор возник из-за части подвала, в помещении которого не находятся обслуживающие дом коммунальщики.

У ответчика нет притязаний на часть подвала, в помещении которого находятся коммуникации, и которые, как пояснил в заседании суда директор, по закону принадлежат собственникам жилья. Однако, часть подвала без коммуникаций не оплачивалась дольщиками, построена за счет средств ответчика, которые он намерен компенсировать, оформив право собственности на нее.

Довод ответчика суд считает обоснованным, следовательно, передачи всего комплекса жилого дома истец требовать не в праве. Не в праве он и требовать передачи на баланс всего комплекса. Для отражения имущества на балансе не требуется чьего-либо согласия, в т.ч. совершения каких-либо действий со стороны ответчика, у которого нет на балансе спорного имущества.

Требования истца о передаче на баланс в связи с изложенным не подлежат удовлетворению, госпошлина в сумме 2 000 руб. относится на истца.

Суд согласен с доводами ответчика, что ни ст. 162 ЖК РФ ни договором, на которые истец ссылается в исковом заявлении не установлена обязанность ответчика передать техническую документацию, так же как и условия договора в т.ч. п.5.4.

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», определяющее состав передаваемой документации застройщиком, не применимо, т.к. распространяется на многоквартирные дома, разрешение на эксплуатацию которых получено после 01.07.2007 г.

Таким образом, судом не установлена обязанность ООО «ПМК-205» по передаче техдокументации и, следовательно, нет оснований для признания незаконными действий (бездействий) директора ООО «ПМК-205». Госпошлина по 2 000 руб. с каждого из указанных требований относится на истца.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-171, 181, 259, 276 АПК РФ, Арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Взыскать с Товарищества собственников жилья «Боровское» в доход федерального бюджета РФ госпошлину в размере 6 000 руб.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Двадцатый Апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области в течение месяца после принятия Арбитражным судом первой инстанции, вступившее в законную силу, - в Арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Судья Н.Г. Романова