Гражданский кодекс часть 1

Из трех состоявшихся заседаний по делу ответчик ни на одно из них не явился, дело рассмотрено в его отсутствие на основании ст. 156 АПК РФ по имеющимся доказательствам.

Закрытое акционерное общество «Автотранспортное предприятие № 1» обратилось с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Тулатехсталь» о признании незаключенными договора от 06.03.2007г. в части п.2 и договора купли-продажи от 06.03.2007г. в части п.2.3, п.5.1., подписанных ЗАО «Автотранспортное предприятие №1» и ООО «Тулатехсталь»; а также о признании недействительными в силу ничтожности договора от 06.03.2007г. в части п.2 и договора купли-продажи от 06.03.2007г. в части п.2.3., п.5.1., подписанных ЗАО «Автотранспортное предприятие №1» и ООО «Тулатехсталь», отнесении на ответчика судебных расходов.

В дополнении № 1 к исковому заявлению истец уточнил свои требования и просит арбитражный суд:

- признать незаключенным договор от 06.03.2007г. в части п.2.: «2. Продавец обязуется после оформления права собственности Продавца (ЗАО «Автотранспортное предприятие №1») на земельный участок, принадлежащий ему на праве постоянного (бессрочного) пользования, заключить с Покупателем (ООО «Тулатехсталь») договор купли-продажи земельного участка, ориентировочно общей площадью 1 га, согласно плана по месту нахождения Объекта недвижимости, указанного в п.1 настоящего договора. Цена за выкуп земельного участка ориентировочно общей площадью 1 га, определена в размере 200 рублей за 1 кв.м. До момента оформления права собственности на земельный участок Покупателя объекта недвижимости территория земельного участка, занятого Объектом и прилегающая к Объекту, необходимая для его использования, ориентировочно общей площадью 1 га в границах плана (чертежа) передается Продавцом Покупателю Объекта недвижимости в пользование»;

- признать незаключенным договор купли-продажи от 06.03.2007г. в части п.2.3.: «Продавец обязуется:

2.3.1. В срок не позднее 01 января 2008 года предоставить все необходимые документы для оформления права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: г.Тула, Центральный район, ул.Скуратовская, д. 100, а также в наиболее короткие, предусмотренные для этого, сроки совершить все действия, необходимые с его стороны для выкупа земельного участка и оформления в дальнейшем прав Покупателя Объекта недвижимости на земельный участок.

2.3.2.Передать Покупателю в пользование территорию земельного участка, занятого объектом, и прилегающую к Объекту, необходимую для его использования, ориентировочно площадью 1 га в границах плана (чертежа) с возможностью устройства отдельного въезда и запасного выезда, а также подъезда к железнодорожной ветке до момента оформления права собственности Покупателя объекта недвижимости на земельный участок.»;

- признать недействительным в силу ничтожности договор от 06.03.2007г. в части п.2.:

«2. Продавец обязуется после оформления права собственности Продавца (ЗАО «Автотранспортное предприятие №1») на земельный участок, принадлежащий ему на праве постоянного (бессрочного) пользования, заключить с Покупателем (ООО «Тулатехсталь») договор купли-продажи земельного участка, ориентировочно общей площадью 1 га, согласно плана по месту нахождения Объекта недвижимости, указанного в п.1 настоящего договора. Цена за выкуп земельного участка ориентировочно общей площадью 1 га, определена в размере 200 руб. за 1 кв.м. До момента оформления права собственности на земельный участок Покупателя объекта недвижимости территория земельного участка, занятого Объектом и прилегающая к Объекту, необходимая для его использования, ориентировочно общей площадью 1 га в границах плана (чертежа) передается Продавцом Покупателю Объекта недвижимости в пользование»;

- признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от 06.03.2007г. в части п.2.3., в части п.5.1.:

«2.3. Продавец обязуется:

2.3.1. В срок не позднее 01 января 2008 года предоставить все необходимые
документы для оформления права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: г.Тула, Центральный район, ул.Скуратовская, д. 100, а также в наиболее короткие, предусмотренные для этого, сроки совершить все действия, необходимые с его стороны для выкупа земельного участка и оформления в дальнейшем прав Покупателя Объекта недвижимости на земельный участок.

2.3.2. Передать Покупателю в пользование территорию земельного участка, занятого Объектом, и прилегающую к Объекту, необходимую для его использования, ориентировочно площадью 1 га в границах плана (чертежа) с возможностью устройства отдельного въезда и запасного выезда, а также подъезда к железнодорожной ветке до момента оформления права собственности Покупателя объекта недвижимости на земельный участок.»; «5.1. Земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования, передается Продавцом Покупателю по передаточному акту в течение 3 дней после поступления денежных средств на счет Продавца в полном объеме.»

На основании ст.49 АПК РФ истец в дополнении № 2 к исковому заявлению уточняет свои требования и просит арбитражный суд:

- признать незаключенным договор (предварительный) от 06.03.2007г. полностью,

- признать прекращенными обязательства, предусмотренные договором (предварительным) от 06.03.2007г.,

- признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от 06.03.2007г. в части п.2.3.2 по основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнении к нему.

Уточненные исковые требования приняты судом к рассмотрению, поскольку уменьшают объем ранее заявленных требований.

Ответчик в отзыве на иск просит отказать в удовлетворении заявленных требований.

Арбитражный суд установил:

В обоснование заявленных требований истец ссылается на следующие обстоятельства.

Согласно п.1 договора от 06.03.2007г., подписанного ЗАО «Автотранспортное предприятие №1» (продавец) и ООО «Тулатехсталь» (покупатель), Продавец обязуется в срок не позднее 01 января 2008 года предоставить все необходимые документы для оформления права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: г.Тула, Центральный район, ул.Скуратовская, д. 100, а также в наиболее короткие, предусмотренные для этого, сроки совершить все действия, необходимые с его стороны для выкупа земельного участка и оформления в дальнейшем прав Покупателя Объекта недвижимости на земельный участок. Покупатель обязуется приобрести в собственность недвижимое имущество - нежилое здание (блок вспомогательных цехов) площадью 1477,60 кв.м., лит.Е, расположенное по адресу: г.Тула, Центральный район, ул.Скуратовская, д. 100. Согласно п.2 договора от 06.03.2007г. Продавец обязуется после оформления права собственности Продавца на земельный участок заключить с Покупателем договор купли-продажи земельного участка, ориентировочно общей площадью 1 га, согласно плана по месту нахождения Объекта недвижимости. Цена за выкуп земельного участка ориентировочно общей площадью 1 га определена в размере 200 рублей за 1 кв.м. До момента оформления права собственности на земельный участок Покупателя объекта недвижимости территория земельного участка, занятого Объектом и прилегающая к Объекту, необходимая для его использования, ориентировочно общей площадью 1 га в границах плана (чертежа) передается Продавцом Покупателю Объекта недвижимости в пользование. Согласно п.З договора от 06.03.2007г., подписанного ЗАО «Автотранспортное предприятие №1» и ООО «Тулатехсталь», в случае уклонения Продавца от приобретения земельного участка, расположенного по адресу: г.Тула, Центральный район, ул.Скуратовская, д. 100, в собственность и передачи его Покупателю путем заключения договора купли-продажи на указанный земельный участок, ориентировочно общей площадью 1 га, Продавец должен будет вернуть по требования Покупателя сумму в размере 8 550 000 рублей, а Покупатель - вернуть Продавцу приобретенный по договору купли-продажи Объект недвижимости - нежилое здание (блок вспомогательных цехов) площадью 1477,60 кв.м, расположенное по адресу: г.Тула, Центральный район, ул.Скуратовская, д. 100.

Согласно п. 1.1 договора купли-продажи от 06.03.2007г., подписанного ЗАО Автотранспортное предприятие №1» и ООО «Тулатехсталь», Продавец (истец) обязуется передать в собственность, а Покупатель (ответчик) оплатить и принять следующее недвижимое имущество - здание нежилого назначения, кирпичное, двухэтажное, используемое под блок вспомогательных цехов, общей площадью 1477,60 кв.м, лит.Е, расположенное по адресу: .Тула, Центральный район, ул.Скуратовская, д. 100. Техническая характеристика объекта указана в копии технического паспорта, изготовленного Тульским бюро технической инвентаризации. Здание расположено на земельном участке, занимаемом истцом на праве постоянного (бессрочного) пользования. В п.2.1. данного договора указано, что земельный участок, занятый объектом недвижимости, являющимся предметом настоящего договора, и необходимый для его использования, в границах плана (чертежа), прилагаемого к настоящему договору, находится в г.Тула, Центральный район, ул.Скуратовская, д. 100. Согласно п.2.3. данного договора истец обязуется: В срок не позднее 01 января 2008 года предоставить все необходимые документы для оформления права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: г.Тула, Центральный район, ул.Скуратовская, д. 100, а также в наиболее короткие, предусмотренные для этого, сроки совершить все действия, необходимые с его стороны для выкупа земельного участка и оформления в дальнейшем прав Покупателя Объекта недвижимости на земельный участок. Передать Покупателю в пользование территорию земельного участка, занятого Объектом, и прилегающую к Объекту, необходимую для его использования, ориентировочно площадью 1 га в границах плана (чертежа) с возможностью устройства отдельного въезда и запасного выезда, а также подъезда к железнодорожной ветке до момента оформления права собственности Покупателя объекта недвижимости на земельный участок. В п.5.1. данного договора указано, что объект недвижимости и земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования, передается истцом Покупателю по передаточному акту в течение 3 дней после поступления денежных средств на расчетный счет истца в безналичном порядке.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 ГК РФ. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Истец указывает, что договор от 06.03.2007г. в части п.2. и договор купли-продажи от 06.03.2007г. в части п.2.3 по своему содержанию являются предварительными договорами.

Истец считает, что обязательства, предусмотренные п.2 договора от 06.03.2007г. и п.2.3. договора купли-продажи от 06.03.2007г., в силу п.6 ст.429 ГК РФ считаются прекращенными, т.к. в течение одного года после подписания договора стороны не заключили договор купли-продажи земельного участка.

Согласно ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

В соответствии с п.1 ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции на момент подписания договора) обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав являются кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.

Согласно ст.37 Земельного Кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Истец указывает, что в отношении земельного участка, указанного в договоре от 06.03.2007г., кадастровый план не составлялся и к договору не прилагался.

На основании изложенного, истец считает, что договор от 06.03.2007г. в части п.2 и договор купли-продажи от 06.03.2007г. в части п.2.3. считаются также незаключенными, т.к. предмет будущего договора купли-продажи земельного участка и предмет договора в части п.2.3. договора купли-продажи от 06.03.2007г. стороны не согласовывали.

Согласно п.4 ст.20 Земельного кодекса РФ граждане или юридические лица, опадающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

В настоящее время истцу принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок общей площадью 40760 кв.м по адресу: г.Тула, Центральный район, ул.Скуратовская, 100 на основании постановления главы города Тулы №1306 от 20.12.1999г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.12.2007г. №71-АВ 005832.

В силу п.1 ст.20 Земельного Кодекса РФ переход к ответчику права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком не возможен.

Истец полагает, что из этого следует, что истец не вправе был распоряжаться земельным участком, казанным в договоре от 06.03.2007г. (предварительном), а также в договоре купли-продажи от 06.03.2007г.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Истец считает, что договор от 06.03.2007г. в части п.2, договор купли-продажи в части п.2.3., п.5.1. противоречат требованиям закона, а поэтому являются ничтожными.

В дополнении № 1 к исковому заявлению истец, обобщая свои доводы, указывает, что договор от 06.03.2007г. в части п.2 является незаключенным в силу ст.ст. 131, 554 ГК 0. ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст.37 Земельного Кодекса РФ. Договор купли-продажи от 06.03.2007г. в части п.2.3. является незаключенным в силу ст.ст.131, 554 ГК РФ, ст.17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст.37 Земельного Кодекса РФ. Договор от 06.03.2007г. в части п.2. является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ, ст.ст. 20, 35, 36 Земельного Кодекса РФ. Договор купли-продажи от 06.03.2007г. в части п.2.3. является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ, ст.ст.20, 35, 36 Земельного Кодекса РФ.

В отзыве на иск ответчик заявленные исковые требования не признает по следующим основаниям.

Ответчик считает, что исковое заявление с дополнением к нему не позволяют определить предмет иска. т.к. истец просит признать договоры (в соответствующих частях) незаключенными и одновременно (в тех же частях) - недействительными в силу ничтожности. Незаключенный договор не может признаваться недействительным.

Договор от 06.03.07 вместе с п.2.3 Договора купли-продажи от той-же даты свидетельствуют о заключении предварительного договора купли-продажи земельного участка, что признается истцом (стр.2-3 искового заявления).

Ответчик не согласен с мнением истца о прекращении обязательств по предварительному договору в связи с истечением годичного срока. В соответствии с п.4 гг.429 ГК РФ годичный срок применяется в случае, если в самом предварительном договоре срок заключения основного договора не предусмотрен. Между тем и в п.2.3 договора купли-продажи и в п.2 Договора определено, что основной договор подлежит заключению после оформления права собственности продавца на земельный участок. Поскольку не предусмотрено дополнительное время, основной договор должен быть заключен непосредственно после оформления прав продавца. До настоящего времени продавец не переоформил принадлежащее ему право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и такая возможность сохраняется за ним до 01.01.2010 года, поэтому срок заключения основного договора еще не наступил, следовательно, нет оснований считать предварительный договор прекращенным.

Ответчик указывает, что правовые нормы, которыми истец обосновывает признание договоров незаключенными и недействительными, относятся к основному договору купли-продажи, а не к предварительному. Согласно ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. В то же время, п.З ст.429 ГК РФ требует указания в предварительном договоре условий, позволяющих установить предмет и другие существенные условия основного договора. Максимальная индивидуализация предмета требуется при заключении основного договора. Для предварительного договора достаточно таких данных, которые позволяют отграничить объект продажи от других аналогичных объектов. В оспариваемых договорах назван земельный участок, принадлежащий, конкретному лицу, указаны его местоположение и ориентировочная площадь, приложен план (чертеж) участка. Обстоятельством, позволяющим определить предмет продажи, является также наличие у продавца Государственного акта на право постоянного пользования указанным участком, зарегистрированного в свое время в установленном грядке.

Ответчик считает, что утверждение истца об отсутствии согласования сторонами предмета будущего договора купли-продажи не соответствует содержанию оспариваемых договоров.

Ст. 131 ГК РФ и ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривают необходимость и порядок государственной регистрации прав, вытекающих из основного договора купли-продажи. Предварительный говор не подлежит государственной регистрации, поэтому, считает ответчик, названные истцом нормы не применимы к оспариваемым договорам.

Ст.20 Земельного кодекса РФ запрещает распоряжаться земельным участком, принадлежащим владельцу на праве постоянного пользования. Заключение предварительного договора о продаже в будущем земельного участка (после приобретения продавцом права собственности на него) не может считаться распоряжением самим участком.

Что касается передачи земельного участка в пользование покупателя до момента заключения основного договора, то эти условия анализируемых договоров не противоречат ст.35 Земельного кодекса РФ в связи с переходом к покупателю права собственности на здание.

Ответчик считает, что заключенные сторонами договоры от 06.03.07г. в оспариваемой части соответствуют предъявляемым законом требованиям, в связи с чем просит полностью отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.

Рассмотрев материалы дела, выслушав пояснения сторон, суд пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению частично на основании следующего.

В соответствии с п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

К объектам земельных отношений согласно ст. 6 ЗК РФ относится земельный участок - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

В силу ст. 20 п. 4 ЗК РФ 4 граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

В соответствии с п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

На основании изложенного, договор (предварительный) от 06.03.2007г. признан судом незаключенным, поскольку не содержит условия, позволяющие установить его предмет. По тем же основаниям, суд признает недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 06.03.2007г. в части п. 2.3.2.

Требование истца в части признания прекращенными обязательств, предусмотренных договором (предварительным) от 06.03.2007г., удовлетворению не подлежит, поскольку договор признан судом незаключенным, а из незаключенного договора обязательства не возникают, а если обязательства не возникли, то и вопрос об их прекращении лишен всякого смысла.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ суд относит расходы по госпошлине в части отклоненного требования в сумме 2 000 руб. на истца, а в части удовлетворенных требований (двух) в сумме 4 000 руб. на ответчика и возмещает истцу.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 333.22, п. 1 ч. 1 ст. 333.40 НК РФ госпошлина в размере 2 000 руб., перечисленная платежным поручением № 295 от 12.08.2008г., подлежит возвращению истцу из федерального бюджета в связи с уменьшением истцом размера исковых требований.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 49, 110, 156, 167-171, 176, 319 АПК РФ, ст.ст. 333.22 ч. 1 п. 3, 333.40 ч.1 п.1 НК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Принять к рассмотрению дополнение № 2 к исковому заявлению.

Признать незаключенным полностью договор (предварительный) от 06.03.2007г. купли-продажи земельного участка общей площадью 1 га, расположенного по адресу: г. Тула, Центральный район, ул. Скуратовская, д. 100.

Признать недействительным (ничтожным) пункт 2.3.2 договора купли-продажи от 06 марта 2007г. здания общей площадью 1447,60 кв.м., лит. Е, расположенного по адресу: г. Тула, Центральный район, ул. Скуратовская, д. 100.

В иске о признании прекращенными обязательств, предусмотренных договором (предварительным), Центральный район, уадресу: г. т 06 марта 2007 г. адресу: г. от 06.03.2007 г. отказать.

Взыскать с ООО «Тулатехсталь» в пользу ЗАО «Автотранспортное предприятие № 1» 4 000 руб. государственной пошлины.

Возвратить истцу из бюджета РФ 2 000 руб. государственной пошлины.

Государственную пошлину в сумме 2 000 руб. отнести на истца.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области в течение месяца со дня его принятия.

Судья В.М. Большаков