Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Тульской области в составе судьи Большакова В.М. рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Тульской области к ООО «Проммонтаж» о расторжении договора аренды недвижимого имущества; обязании ответчика освободить здание, взыскании 2 993 342,83руб. долга и пени

При участии в заседании:

от истца – ФИО1 по дов.

от ответчика – ФИО2 по дов., ФИО3 по дов.

Иск предъявлен о расторжении договора аренды недвижимого государственного имущества; обязании ответчика освободить здание, взыскании 2 993 342,83руб., в том числе, 817 292,01руб. долга и 2 176 050,83руб. пени.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон арбитражный суд,

установил:

В обоснование исковых требований истец пояснил следующее.

16 августа 2004 года между Территориальным управлением Минимущества России по Тульской области (в настоящее время - Территориальное управление Росимущества по Тульской области - Истец) и 000 «Проммонтаж» (Ответчик) был заключен договор № 213 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью (далее — Договор) для использования под общежитие для рабочих.

На основании договора истец передал ответчику по Акту приёма передачи от 01 сентября 2004г. недвижимое имущество - нежилые помещения сувенирного цеха, расположенные по адресу: <...> общей площадью 622,8 кв.м.

В соответствии с пунктом 1.6 Договора Стороны договорились, что вышеуказанный договор действует до 31.08.2014 и вступает в силу с момента его государственной регистрации, при этом условия Договора распространяются на отношения, возникшие с 01.09.2004.

Государственная регистрация договора аренды от 16.08.2004 № 213 была произведена 23.12.2004, что подтверждает Выписка из ЕГРП от 06.03.2007 № 01 004/2007-725.

В соответствии с п.4.2 Договора Ответчик обязался за пользование арендованным имуществом перечислять арендную плату ежемесячно в установленный срок, однако ответчиком условия Договора по оплате не выполнялись, что нанесло ущерб федеральному бюджету.

В связи с нарушением существенных условий договора аренды недвижимого федерального имущества истец направил ответчику претензию от 19.04.2007 №71-20/246 о расторжении договора аренды, выселении и погашении задолженности арендных платежей и пени, претензия получена ответчиком 23.04.2007, о чем свидетельствует почтовое уведомление о вручении заказной корреспонденции.

Требования Территориального управления Ответчиком не были удовлетворены в добровольном порядкев связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Задолженность ответчика по арендным платежам (без НДС) за период с 01.09.2004г. по 15.08.2007г. составляет — 817292,01 руб.

Кроме того, пунктом 5.4 Договора неуплата платежей в установленные сроки влечет начисление арендатору пени в размере 0,5% за каждый день просрочки платежа. По состоянию на 15.08.2007г. размер пени за просрочку уплаты арендной платы в установленные сроки по расчёту истца составляет – 2 176 050,83 руб.

Ссылаясь на нормы ст.ст.450, 619 ГК РФ, истец просит суд расторгнуть договор аренды недвижимого государственного имущества от 16.08.2004 № 213; обязать ответчика освободить нежилое здание (сувенирный цех) общей площадью 622,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>; взыскать с ответчика в федеральный бюджет задолженность по арендным платежам и пени в размере 2993342,83руб., где 817292,01 руб. - задолженность по арендной плате (без НДС); 2176050,83 руб.- пени за просрочку платежей.

31 октября 2007 года Территориальным управлением Росимущества по Тульской области было заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, в котором истец просит взыскать с ответчика сумму пени в размере 2176050,83рублей, поскольку задолженность ответчиком погашена в добровольном порядке в полном объёме.

Ответчик исковые требования считает необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим причинам.

16 августа 2004 года между Территориальным управлением Росимущества по Тульской области и 000 «Проммонтаж» был заключен договор №213 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью. В соответствии с п.1.6 договора, Стороны пришли к соглашению, что указанный договор действует до 31.08.2014 года и вступает в силу с момента его государственной регистрации, при этом условия договора распространяются на отношения, возникшие с 1.09.2004 года. Государственная регистрация договора аренды от 16.08.2004 года №213 была произведена 23.12.2004 года.

Согласно п. 1.2 договора Арендатор принимает в аренду имущество и использует его под общежитие для рабочих. 1.09.2004 года сторонами был составлен и подписан акт приёмки-передачи имущества, являющийся неотъемлемой частью договора. Согласно указанному акту, состояние арендуемого имущества характеризуется как неудовлетворительное — центрального отопления нет, санузла нет. Воды холодной нет, воды горячей нет, освещения нет, сигнализации нет. Кроме того, помещение характеризуется как требующее капитального ремонта. Со стороны истца данный акт подписан руководителем Управления ФИО4 Согласно акту приёмки — передачи имущества здание являющееся предметом аренды не могло использоваться арендатором по назначению указанному в п.1.2 договора аренды.

Здание, являющееся предметом договора аренды, ранее использовалось Ефремовским лесхозом для размещения сувенирного цеха. 31.05.2004 года комиссией в составе директора Ефремовского лесхоза ФИО5, главного бухгалтера Ефремовского лесхоза ФИО6, генерального директора 000 «Проммонтаж» ФИО7, заместителя генерального директора 000 «Проммонтаж» ФИО8, был составлен акт технического состояния здания сувенирного цеха Ефремовского лесхоза, расположенного по адресу <...>. В указанном акте комиссией подробнохарактеризуется состояние здания и отражены все элементы, требующие ремонта или замены.

На основании акта приёмки-передачи имущества от 1.09.2004 года и акта эпического состояния здания от 31.05.2004 года, сметным отделом 000 «Проммонтаж» была разработана дефектная ведомость на ремонт здания расположенного по адресу: <...>, а на основании дефектной ведомости — локальная смета на ремонт здания.

Пункт 7.4 договора аренды №213 указывает: в случае если Арендатор производит за свой счёт капитальный ремонт имущества, то сроки ремонта и затраты на его осуществление предусматриваются согласованным Арендодателем планом-графиком работ и сметой, являющейся неотъемлемой частью договора. После выполнения каждого этапа работ, арендатор в течение десяти дней представляет арендодателю акты выполненных работ и заключение экспертной строительной организации о соответствии фактически выполненных работ с предоставленными актами.

Стоимость проведённых Арендатором проектно-изыскательских и ремонтных работ по соглашению сторон в соответствии со ст.616 ГК РФ в полном объёме или частично засчитывается в счёт арендной платы за пользование имуществом.

В октябре 2004 года 000 «Проммонтаж» направил истцу локальную смету на ремонт здания и письмо с просьбой о разрешении на проведение капитального ремонта.

06.04.2005 года истцом ответчику было направлено письмо, котором сообщается, что он не возражает против проведения капитального ремонта, а также, что возможность зачёта стоимости капитального ремонта в счёт арендных платежей, будет рассмотрена после проведения вышеуказанного ремонта и предоставления акта выполненных работ и экспертного заключения о соответствии энного акта фактическим объёмам выполненных работ.

22.11.2005 года 000 «Проммонтаж» направил в территориальное управление Росимущества по Тульской области акт выполненных работ и заключение технического обследования, проверки выполненных объёмов работ и качества СМР OAO «Тулаорггехстрой», с просьбой засчитать сумму выполненных работ в счёт арендной платы. Спустя год 000 «Проммонтаж» был получен отказ, Территориальное управление отказало сославшись на формальные нарушения в согласовании капитального ремонта.

Таким образом, капитальный ремонт был закончен осенью 2005 года. Однако затраты на его проведение в сумме 2 107 215, 21 рублей не были зачтены в счёт арендной платы.

Согласно ст. 616 ГК РФ нарушение Арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость капитального ремонта или зачесть её в счёт арендной платы.

В связи с изложенным ответчик просит суд: обязать Территориальное управление Росимущества засчитать в счёт арендных платежей средства, затраченные 000 «Проммонтаж» на проведение капитального ремонта здания являющегося федеральной собственностью, расположенном по адресу: <...>, в сумме 2 107 215,21руб. В удовлетворении требований заявленных Территориальным управлением Росимущества отказать в полном объёме.

В судебном заседании ответчик дал согласие на зачёт суммы предъявленной ему ко взысканию пени в счёт его затрат на проведение ремонта арендуемого здания и просил не выселять его из арендуемых помещений. В связи с изложенным, суд считает необходимым указать следующее:

1. Поскольку ответчик в добровольном порядке устранил допущенные нарушения, погасил задолженность по арендной плате в полном объёме основания для его выселения на дату принятия решения отсутствуют.

2. Вместе с тем, учитывая отсутствие возражений сторон по поводу проведения зачёта, суд считает, возможным на основании ст.333 ГК РФ уменьшить размер предъявленной ко взысканию пени до суммы затрат стоимости капитального ремонта – 2107215,21руб. и произвести их взаимозачёт.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В иске отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области в течение месяца со дня его принятия.

Судья В.М. Большаков