Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «Индиго» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к администрации муниципального образования город Алексин (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, третье лицо: индивидуальный предприниматель ФИО1,

при участии в заседании:

от истца: ФИО2 – директор, паспорт,

от ответчика: представитель по доверенности ФИО3,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Индиго» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к АМО г.Алексин об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи №3-2021 недвижимого имущества, нежилого помещения, общая площадь 185,3 кв.м., адрес объекта: <...>, кадастровый номер: 71:24:030208:326, изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции: «2.1. Цена Предмета договора составляет 3 033 333, 33 руб. (три миллиона тридцать три тысячи триста тридцать три руб. 33 коп.), без учета НДС» (с учетом уточнений иска, принятых к рассмотрению в порядке ст. 49 АПК РФ).

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представитель ответчика не возражал по существу заявленных требований с учетом проведенной судебной экспертизы.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что с 10 ноября 2016 года, он является арендатором недвижимого имущества, а именно нежилого помещения общей площадью 185,3 кв., метра, расположенного по адресу <...> кадастровым номером 71:24:030208:326, принадлежащее Администрации муниципального образования г. Алексин.

В соответствии с Федеральным Законом №159_ФЗ от 22.07.2008 года «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Решением Собрания депутатов муниципального образования г. Алексин от 28.05.2015 года №6(14),11 «Об утверждении Положения о порядке владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью муниципального образования г. Алексин, Решением Собрания депутатов муниципального образования г. Алексин от 18.12.2019 года № 5(5),6 «Об утверждении прогнозного плана приватизации муниципального имущества муниципального образования г. Алексин на 2020-2022 годы» (с учетом изменений, внесенных Решением Собрания депутатов муниципального образования г. Алексин от 24.05.2021 г., № 5(21),19), Постановлением администрации муниципального образования г. Алексин от 01.06.2021 «О продаже недвижимого муниципального имущества» было принято решение:

1. комитету имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования г. Алексин в установленном законом порядке:

1.1 заключить с ООО «Индиго» договор купли-продажи муниципального имущества на нежилое помещение общей площадью 185,3 кв., метра, адрес (местонахождение) объекта <...> кадастровым номером 71:24:030208:326, с преимущественным правом на приобретение арендуемого по договору аренды №7 от 10.11.2016 года недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, по цене равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком;

1.2 установить цену продажи имущества в размере 4 048 416,67 рублей ( четыре миллиона сорок восемь тысяч четыреста шестнадцать тысяч рублей 67 копеек) без учета НДС, на основании отчета №901-21 от 17.05.2021 года, составленного ИП ФИО4

04 июня 2021 года вместе с сопроводительным письмом ООО «Индиго» был получен Договор купли-продажи №3-2021 недвижимого муниципального имущества в 3х экземплярах.

Однако некоторые условия данного договора, по мнению истца, являются кабальными и не способствуют основной цели – развитию малого и среднего, социально ориентированного предпринимательства в регионе.

06 июля 2021 года ООО «Индиго» в администрацию муниципального образования г.Алексин был передан протокол разногласий по вышеуказанному договору.

В частности, ООО «Индиго» не согласно с оценочной стоимостью объекта недвижимости, так как согласно оценке, произведенной ЧПО ФИО5, в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности», стоимость объекта недвижимости меньше на 827 660 рублей 60 копеек и составляет 3 220 756, 00 рублей, без учета НДС.

Кроме этого, администрацией муниципального образования город Алексин договором предусмотрен первый платеж в размере 2 (двух) годовых арендных плат, что составляет 1335 998 рублей 16 копеек.

Истец считает данное требование противоречащим пункту договора 2.2, согласно которого ответчик предоставляет покупателю рассрочку по оплате объекта недвижимости на 60 месяцев. Кроме того, не обоснован размер первого платежа и не понятны основания по, которым ответчик рассчитал первый взнос, отталкиваясь от размера и сроков арендной платы.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд истца с настоящим иском.

Изучив материалы дела, выслушав мнения представителей сторон, арбитражный суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в виду следующего.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Предметом спора является выкупная цена имущества, при этом истец оспаривает достоверность отчета об определении рыночной стоимости муниципального недвижимого имущества.

Процессуально-правовой целью рассмотрения споров об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, является установление параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия.

Разногласия сторон возникли относительно цены выкупаемого имущества.

Как следует из материалов дела, ответчик направил истцу проект договора купли-продажи №3-2021 недвижимого муниципального имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом рыночной стоимости на основании отчета, выполненного ИП ФИО1, в размере 4 048 416,67 руб., без НДС.

Не согласившись с указанной ценой, истец направил ответчику протокол разногласий к проекту договора купли-продажи №3-2021 недвижимого муниципального имущества, от подписания которого ответчик отказался.

На основании п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

В связи с наличием спора о стоимости выкупного имущества по ходатайству истца определениями суда от 09.02.2022 и 01.06.2022 по настоящему делу были назначены судебная экспертиза и дополнительная судебная экспертиза соответственно.

Проведение экспертизы было поручено эксперту ФИО6 ООО «Центр бизнес-консалтинга».

Согласно заключению эксперта №03/1-2022 от 01.06.2022 отчет № 901-21 от 17.05.2021г. об оценке рыночной стоимости и размера арендной платы объектов муниципального имущества, объект оценки: нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 185,3 кв.м, этаж: 1, адрес (местонахождение) объекта: <...> д, 9; дата оценки 17.03.2021 г, выполненный ИП ФИО1, членом Ассоциации «Свободный оценочный департамент», реестровый № 586, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки. Имеющиеся в Отчете нарушения законодательства влияют на полученные в нем результаты оценки. Рыночная стоимость нежилого помещения, общая площадь 185,3 кв.м, этаж: 1, адрес (местонахождение) объекта: <...>, кадастровый номер: 71:24:030208:326, муниципальная собственность, по состоянию на 17.03.2021 составляет 3 640 000 руб. с НДС.

В силу статьи 64 АПК РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 71 АПК РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

При этом арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Материалы дела свидетельствуют о том, что экспертное заключение №03/1-2022 от 01.06.2022 произведено экспертом ФИО6 в полном объеме, выводы эксперта понятны, достаточны, конкретны, мотивированы и обоснованы. Судом не установлено оснований сомневаться в полноте и ясности заключения эксперта, в связи с чем, суд принимает данную экспертизу в качестве доказательства по делу.

Поскольку судом не может быть признана достоверной величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная ИП ФИО1, а судебным экспертом рыночная цена нежилого помещения, отчуждаемого из муниципальной собственности, определена в размере 3 033 333,33 руб. без учета НДС, то требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст.ст. 106, 110, 112 АПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 6 000 руб. и расходы за проведение судебной экспертизы в размере 25 000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 110, 156, 167 - 170, 176, 180, 181, 318 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования удовлетворить.

Изложить пункт 2.1. договора купли-продажи №3-2021 недвижимого имущества, нежилого помещения, общая площадь 185,3 кв.м., адрес: <...>, кадастровый номер: 71:24:030208:326, в следующей редакции:

«2.1. Цена Предмета договора составляет 3 033 333, 33 руб. (три миллиона тридцать три тысячи триста тридцать три руб. 33 коп.), без учета НДС».

Взыскать с администрации муниципального образования город Алексин в пользу общества с ограниченной ответственностью «Индиго» расходы по оплате экспертизы в размере 25 000 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления его в полном объеме в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Тульской области.

Судья И.Ю. Воронцов