Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконным Постановления Главы администрации г. Тулы № 2553 от 08.07.2008 г. в части определения цены выкупаемого земельного участка с кадастровым № 71:30:030402:0041, площадью 4093 кв.м., расположенного по адресу: г. Тула, Пролетарский район, ул. Новотульская, д. 17-А, в размере 1067877 руб. и обязании определить цену земельного участка из расчета 2,5% его кадастровой стоимости

при участии в заседании:

от заявителя – ФИО1 по дов.

ответчик – извещен, ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя

ЗАО «Недвижимость» обратилось в арбитражный суд с заявлением о:

- признании незаконным Постановления Главы администрации г. Тулы № 2553 от 08.07.2008 г. в части определения цены выкупаемого земельного участка с кадастровым № 71:30:030402:0041, площадью 4093 кв.м., расположенного по адресу: г. Тула, Пролетарский район, ул. Новотульская, д. 17-А, в размере 1067877 руб.;

- обязании Администрации г. Тулы определить цену земельного участка из расчета 2,5% его кадастровой стоимости.

ЗАО «Недвижимость» просило удовлетворить заявленные требования.

Ответчик просил отказать в удовлетворении требований по основаниям, изложенным в отзывах от 13.10.2008 г. и от 22.12.2008 г.; рассмотреть дело в отсутствие представителя. Спор в порядке ч. 2 ст. 200 АПК РФ рассматривается в отсутствие ответчика.

Выслушав доводы заявителя, исследовав представленные доказательства, арбитражный суд

установил:

Главой администрации г. Тулы вынесено Постановление от 03.08.2006 г. № 1598 «О предоставлении ЗАО «Недвижимость» в аренду земельного участка, расположенного по ул. Новотульская 17-А в Пролетарском районе г. Тулы для эксплуатации зданий складской базы, в соответствии с которым ЗАО «Недвижимость» предоставлен из земель поселения (г. Тула) земельный участок площадью 4090 кв.м., расположенный по адресу: г. Тула, Пролетарский район, ул. Новотульская, д. 17-А и определенный проектом границ земельного участка (код @ 20828), в аренду на пять лет для эксплуатации зданий складской базы.

Во исполнение п. 3 Постановления Главы администрации г. Тулы от 03.08.2006 г. № 1598 между Комитетом имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы и ЗАО «Недвижимость» заключен договор аренды от 29.01.2007 г. № 07П1415 сроком на 5 лет земельного участка площадью 4093 кв.м. с кадастровым номером 71:30:03 04 02:0041, расположенного по адресу: <...>.

ЗАО «Недвижимость» на праве собственности принадлежит недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Тула, Пролетарский район, ул. Новотульская, д. 17-А (ранее принадлежавшее ЗАО «Тулпромстрой-7» (решение Арбитражного суда Тульской области от 20-21 августа по делу №А68-ГП-124/7-03)):

- нежилое здание (склад), общей площадью 805,80 кв.м., лит. А (свидетельство о государственной регистрации права от 07.05.2004 г. серии 71-АА № 416781),

- нежилое здание (склад), общей площадью 234,70 кв.м., лит. Б (свидетельство о государственной регистрации права от 07.05.2004 г. серии 71-АА № 416782),

- нежилое здание (склад), общей площадью 284,70 кв.м., лит. В (свидетельство о государственной регистрации права от 07.05.2004 г. серии 71-АА № 416783),

- нежилое здание (бытовое помещение), общей площадью 18 кв.м., лит. Ж (свидетельство о государственной регистрации права от 07.05.2004 г. серии 71-АА № 416784),

- нежилое здание (проходная), общей площадью 15,20 кв.м., лит. Д (свидетельство о государственной регистрации права от 07.05.2004 г. серии 71-АА № 416785).

В связи с заявлением ЗАО «Недвижимость» о предоставлении в собственность земельного участка, Главой Администрации г. Тулы принято Постановление от 08.07.2008 г. № 2553 «О предоставлении в собственность ЗАО «Недвижимость» земельного участка, расположенного по адресу: г. Тула, Пролетарский район, ул. Новотульская, д. 17-А, в соответствии с которым:

- ЗАО «Недвижимость» предоставлен из земель населенных пунктов (г. Тула) земельный участок с кадастровым № 71:30:03 04 02:0041, площадью 4093 кв.м., расположенный по адресу: г. Тула, Пролетарский район, ул. Новотульская, д. 17-А, в собственность по цене 1067877 руб. (п. 1 Постановления);

-в целях реализации Постановления ЗАО «Недвижимость» надлежало:

-получить в Управлении Роснедвижимости по Тульской области 5 экземпляров кадастрового паспорта земельного участка,

-заключить с Комитетом имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы договор купли-продажи земельного участка и осуществить государственную регистрацию права собственности на земельный участок,

-заключить с Комитетом имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № 07П1415 от 29.01.2007 г. и осуществить его государственную регистрацию (п. 2 Постановления).

Не согласившись с ценой выкупаемого земельного участка ЗАО «Недвижимость» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением, при этом сославшись на следующие обстоятельства:

- в 1992 г. в процессе приватизации государственного предприятия трест «Тулпромстрой» было создано ОАО «Тулпромстрой». Правоустанавливающим актом, закрепившим приватизацию, является План приватизации. Согласно подп. 1 п. 13 Плана приватизации в перечень объектов незавершенных строительством была включена База строительного Управления (СУ) № 7 г. Тулы со стоимостью объекта незавершенного строительством в размер 47 тыс. руб. Названные обстоятельства находят подтверждение и в Акте оценки стоимости незавершенного капитального строительства на 01.07.1992 г.

- в феврале 1998 г. ОАО «Тулпромстрой» выступило учредителем ЗАО «Тулпромстрой-7». В качестве имущества, вносимого ОАО «Тулпромстрой» в счет оплаты акций ЗАО «Тулпромстрой-7», были внесены уже завершенные строительством к тому времени объекты, расположенные по адресу: <...>. названное обстоятельство также подтверждается соответствующим Перечнем имущества. Разница в цене при приватизации объектов (47 тыс. руб.) и в процессе учреждения ЗАО «Тулпромстрой» объясняется переоценкой, произведенной 01.01.1997 г., поскольку в 1995 г. незавершенные строительством объекты были достроены и приняты в эксплуатацию.

- 21.08.2003 г. Арбитражный суд Тульской области, рассмотрев исковое заявление ЗАО «Тулпромстрой-7» о признании права собственности, принял решение, которым удовлетворил исковые требования в полном объеме и признал за ЗАО «Тулпромстрой-7» право собственности на объекты, расположенные по адресу: <...>. Решение арбитражного суда Тульской области послужило правоустанавливающим документов для регистрации права собственности ЗАО «Тулпромстрой-7» на объекты недвижимости;

- 15.04.2004 г. на основании договора купли-продажи, заключенного между ЗАО «Тулпрострой-7» и ЗАО «Недвижимость», объекты недвижимости перешли в собственность ЗАО «Недвижимость», что подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права серии 71-АА № 416781 от 07.05.2004 г., 71-АА № 416782 от 07.05.2004 г., 71-АА № 416783 от 07.05.2004 г., 71-АА № 416784 от 07.05.2004 г., 71-АА № 416785 от 07.05.2004 г.;

- План приватизации и договор купли-продажи в полной мере отвечают указаниям Министерства экономического развития РФ, сформулированным в Письме от 16.07.2008 г. № Д08-2162;

- ныне принадлежащие ЗАО «Недвижимость» объекты являются теми самыми объектами незавершенного строительства, которые в 1992 г. были приватизированы и в дальнейшем, в процессе их достройки трансформировались в оконченные строительством недвижимые объекты;

- реализуя свое право на получение земельного участка под объектами недвижимости в собственность, как это предусмотрено ст. 36 Земельного кодекса РФ, ЗАО «Недвижимость» произвело межевание земельного участка и осуществило его постановку на государственный кадастровый учет, что позволило обратиться в Администрацию г. Тулы с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие заявителю на праве собственности;

- в соответствии с п. 1 ст. 2 ФЗ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», коммерческим организациям, являющимся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, цена при продаже таких земельных участков устанавливается в пределах 2,5 % кадастровой стоимости земельного участка (города с численностью более 3 млн. человек). При этом единственным условием продажи земельного участка на названных условиях является то, что здания, строения, сооружения, иные принадлежащие коммерческой организации ранее были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе, в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения, таким образом, выкупная цена земельного участка должна исчисляться из 2,5% кадастровой стоимости и составить 104693,82 руб.;

- Постановлением нарушены права ЗАО «Недвижимость» на приобретение земельного участка в собственность на льготных условиях и созданы дискриминационные условия для реализации прав собственников строений на выкуп земельного участка.

Администрация г. Тулы предъявленные требования отклонила по основаниям, изложенным в отзывах от 13.10.2008 г. и от 22.12.2008 г., при этом ответчик сослался на следующие обстоятельства:

- в статье 36 Земельного кодекса РФ указано, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления;

- в соответствии со статьей 71 Закона Российской Федерации от 06.07.1991 года №. 1550-1 «О местном самоуправлении в Российской федерации» городская администрация предоставляет земельные участки в порядке, установленном законодательством Российской Федерации;

- согласно решению Тульской городской Думы от 10.07.2002 года № 11/180, Глава администрации города Тулы издает постановления по вопросам предоставления земельных участков, на которых расположены объекты;

- заявителем указано, что земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, используется ЗАО «Недвижимость» на основании договора аренды № 07П1415 от 29.01.2007 года. Исходя из текста заявления, ранее объекты недвижимости принадлежали на праве собственности ЗАО «Тулпромстрой-7», которое получило эти объекты в качестве вклада в уставной капитал, а до этого они находились в собственности ОАО «Тулпромстрой», куда они еще в незавершенном виде перешли в процессе приватизации предприятия, осуществленной в 1992-1993 годах. Данные факты свидетельствуют об отсутствии оснований для предоставления земельного участка в соответствии с пунктом 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» за 2,5% кадастровой стоимости участка. В соответствии с вышеуказанной нормой коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, приобретшие здания в собственность непосредственно из государственной (муниципальной) собственности вправе приобрести земельные участки за 2,5% кадастровой стоимости участка, а для всех иных покупателей выкупная цена установлена пунктом 2 статьи 2 закона Тульской области «Об установлении на территории Тульской области цены земли при продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений» от 18.03.2008 года № 984. Поэтому, в данном случае, с учетом обстоятельств указанных заявителем, участок должен быть предоставлен по цене соответствующей семнадцатикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, и у заявителя отсутствует право на приобретение земельного участка в собственность на льготных условиях, т.е. право на приобретение участка по цене 2,5% кадастровой стоимости;

- на основании изложенного, в действиях администрации не было допущено ни нарушения действующего земельного законодательства в части определения выкупной цены земельного участка, ни прав заявителя на приобретение участка на условиях в соответствии с пунктом 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» за 2,5% кадастровой стоимости участка, что свидетельствует о том, что заявителем не соблюдены требования ст. 199 АПК РФ.

Проанализировав доводы сторон, собранные по делу доказательства, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно приведенной норме для признания решений, действий (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух условий: их несоответствие закону или иному правовому акту и нарушение прав и охраняемых законом интересов заявителя.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию таких земельных участков.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 9 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Вводным законом к кодифицированному земельному акту, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

В пункте 1 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что до 1 января 2010 года продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения, производится по установленной субъектами Российской Федерации цене в пределах:

- 20 процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллиона человек;

- 2,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Из содержания названной нормы следует, что субъектами применения льготного порядка расчетов за приватизируемые земельные участки выступают собственники зданий, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.

Следовательно, при приобретении в собственность земельного участка по цене, установленной в пункте 1 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", достаточным критерием установления права собственника недвижимого имущества на льготу служит факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.

Суд отмечает, что характеризующие признаки права на льготу законодатель, излагая правовую норму (п. 1 ст. 2 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации») отнес к объектам - «если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения», а не к субъектам – «коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям» (для них характеризующим признаком является - наличие права собственности на указанные объекты). Таким образом у суда нет оснований согласиться с позицией Администрации г. Тулы.

Буквальное толкование упомянутого пункта позволяет прийти к выводу, что любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного (муниципального) образования, имеет право на получение земельного участка на льготных условиях независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или на вторичном рынке.

Решением арбитражного суда Тульской области от 20-21 августа 2003 г. по делу № А68-ГП-124/7-03 подтверждается, что спорные объекты недвижимости отвечают критериям п. 1 ст. 2 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ».

Суд исходит из того, что законодатель не должен допускать неоднозначного толкования правовой нормы, в противном случае все сомнения должны толковаться в пользу стороны, обратившейся за судебной защитой.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.167-170, 176, 198-201 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Требования ЗАО «Недвижимость» удовлетворить.

Признать незаконным Постановление Главы администрации г. Тулы № 2553 от 08.07.2008 г. в части определения цены выкупаемого земельного участка с кадастровым № 71:30:030402:0041, площадью 4093 кв.м., расположенного по адресу: г. Тула, Пролетарский район, ул. Новотульская, д. 17-А, в размере 1067877 руб., как не соответствующее требованиям п. 1 ст. 2 ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса РФ».

Обязать Администрацию г. Тулы устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности, определить цену земельного участка из расчета 2,5% его кадастровой стоимости.

Взыскать с Администрации г. Тулы в пользу ЗАО «Недвижимость» 2000 руб. расходов по уплате госпошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области.

Судья Н.М.Пестрецова