Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Тульской области в составе судьи Большакова В.М. рассмотрел в судебном заседании дело по иску ФИО1 к ЗАО «Промэлектросервис» (ответчик 1), ООО «Копейка – Тула» (Ответчик 2) о признании недействительным предварительного договора от 12 октября 2005г., заключенного между ЗАО «Промэлектросервис» и ООО «Копейка-Тула»

При участии в заседании:

от истца – ФИО2 адвокат, по доверенности от 31.10.07г.

от ответчика 1 – ФИО3, адвокат, по доверенности от 31.10.07г.

от ответчика 2 – ФИО4, представитель по доверенности от 30.10.2007г.

Истец обратился в суд с иском о признании недействительным предварительного договора от 12 октября 2005г., заключенного между ЗАО «Промэлектросервис» и ООО «Копейка-Тула» по трём самостоятельным основаниям, а именно: сделка не была одобрена общим собранием акционеров, не была произведена её государственная регистрация, у арендодателя отсутствовали права на объект аренды. В судебном заседании представитель истца заявил устное ходатайство об исключении одного из оснований иска, а именно: отсутствие государственной регистрации спорной сделки.

Ходатайство истца удовлетворено на основании ст.ст.49 ч.1, 159 АПК РФ.

Ответчик 1 исковые требования признал частично, заявив, что при заключении предварительного договора были нарушены нормы ст.ст. 78,79 ФЗ «Об акционерных обществах» и ст.7 Устава ЗАО «Промэлектросвязь» о крупных сделках, поскольку предварительный договор не был одобрен общим собранием акционеров. Другие основания недействительности сделки ответчик 1 не признал.

Ответчик - 2 исковые требования не признал полностью.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

В обоснование заявленных требований истец указал следующее:

С 25 июля 2005 года истец является акционером Закрытого акционерного общества (далее- 3AO) «Промэлектросервис». В его собственности находятся 50 процентов акций данного общества.12 октября 2005 года генеральный директор ЗАО «Промэлектросервис» от имени общества подписал Предварительный договор (и приложения к нему) с Обществом с ограниченной ответственностью «КОПЕЙКА-ТУЛА». Согласно данному Предварительному договору ЗАО «Промэлектросервис» приняло на себя следующие обязательства:

1) завершить строительство здания, расположенного по адресу: г. Тула, пересечение улиц Гармонной и Марата;

2) сдать в аренду Обществу с ограниченной ответственностью «КОПЕЙКА-ТУЛА» помещение, занимающее первый этаж данного здания.

В качестве приложения № 1 к Предварительному договору был подписан проект основного договора аренды указанного помещения на срок 15 (пятнадцать) лет.

Истец считает, что данный Предварительный договор должен быть признан недействительным, так как сам договор и порядок его заключения не соответствуют требованиям действующего законодательства Российской Федерации.

Согласно п. 1, 3 ст. 7 Устава ЗАО «Промэлектросервис» и п. 1 ст. 48, ст. 79 Федерального закона РФ от 26 декабря 1995 года № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» решение об одобрении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет более 50 процентов балансовой стоимости активов общества, принимается общим собранием акционеров большинством в три четверти голосов акционеров - владельцев голосующих акций, принимающих участие в общем собрании акционеров. Согласно бухгалтерскому балансу на 1 октября 2005 года общество не обладало активами. В связи с чем, рассматриваемая сделка должна была рассматриваться как крупная.

В данном случае одобрения общего собрания акционеров при заключении предварительного договора не было и такое собрание не проводилось.

Условия предварительного договора касались передачи в аренду недвижимого имущества на срок свыше 1 года. Согласно статьи 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Согласно п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года подлежит государственной регистрации.

Данное положение было также разъяснено и подтверждено в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 года № 53 «0 государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений».

Заключенный между ЗАО «Промэлектросервис» и 000 «КОПЕЙКА-ТУЛА» предварительный договор не прошел государственной регистрации. Таким образом, не было соблюдено требование закона о государственной регистрации договора.

В соответствии с п. 1 ст. 165 Гражданского кодекса РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет её недействительность.

На момент заключения Предварительного договора ЗАО «Промэлектросервис» не обладало какими-либо правами на объект договора аренды, что нарушает ст. 608 Гражданского кодекса РФ, согласно которой право сдачи в аренду имущества принадлежит собственнику или лицам, управомоченным на это законом или собственником.

В данном случае у 3AO «Промэлектросервис» отсутствовали как сам объект договора аренды (здание не было построено), так и права на земельный участок, на котором предполагалось строительство.

Право на аренду земельного участка по адресу: г. Тула, пересечение улиц Гармонной и Марата было получено ЗАО «Промэлектросервис» только 20 июля 2007 года на основании Постановления Главы администрации г. Тулы № 2707 в связи с чем у ЗАО «Промэлектросервис» отсутствовало право сдачи в аренду имущества. Соответственно незаконно и заключение Предварительного договора в отношении имущества, права на которое у организации отсутствовали.

О заключении ЗАО «Промэлектросервис» рассматриваемого Предварительного договора истец узнал только в августе 2007 года. Совершение ЗАО «Промэлектросервис» сделки, не соответствующей требованиям закона, повлекло нарушение прав истца - акционера, закрепленных Уставом общества и законодательством.

С целью соблюдения досудебного порядка разрешения спора, 17 августа 2007 года истцом было направлено требование в 3AO «Промэлектросервис» о необходимости расторжения Предварительного договора, однако никаких действий к расторжению договора ЗАО «Промэлектросервис» предпринято не было.

На основании изложенного и в соответствии со ст. 166, 168 Гражданского кодекса РФ, ст. 79 Федерального закона РФ от 26 декабря 1995 года № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» истец просит суд признать недействительным Предварительный договор от 12 октября 2005 года, заключенный между ЗАО "Промэлектросервис» и ООО «КОПЕЙКА-ТУЛА».

Ответчик 1 в отзыве на иск указал, что предъявленный иск не признает, поскольку оспариваемый истцом предварительный договор был подписан от имени ЗАО «Промэлектросервис» генеральным директором ФИО5, назначенным в соответствии с протоколом №2 собрания акционеров от 25 июля 2005 года.

При подписании предварительного договора руководитель ЗАО "Промэлектросервис" действовал согласно Уставу общества и действующему законодательству. Заключение оспариваемого предварительного договора полностью отвечало экономическим интересам общества. В связи с вышеизложенным, ЗАО "Промэлектросервис" не признавало предъявленный иск и просило Арбитражный суд Тульской области отказать истцу в удовлетворении исковых требований.

Заявлением от 23.11.2007г. ЗАО "Промэлектросервис" признало иск в связи с отсутствием одобрения общим собранием акционеров крупной сделки в нарушение п.6 ст.79, ст.78 ФЗ «Об акционерных обществах», ст.7 Устава общества.

Ответчик 2 в отзыве на иск указал, что исковые требования не признаёт по следующим основаниям.

Оспариваемый истцом предварительный договор был подписан от имени 3AO«Промэлектросервис» генеральным директором ФИО5, назначенным в соответствии с протоколом №2 собрания акционеров от 25.07.2005 года. При подписании предварительного договора руководитель ЗАО «Промэлектросервис» действовал согласно Уставу общества и действующему законодательству. Заключенный истцом договор полностью отвечал экономическим интересам общества. В результате его заключения производственная деятельность истца, дающая его основной доход, не прекращена, в связи с чем, данная сделка не может рассматриваться: 1) как крупная и 2) как сама сделка с недвижимостью исходя из требований статьи 164 ГК РФ, так как предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора (статья 429 ГК РФ), а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Данное положение было разъяснено и подтверждено в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 года №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Ответчик считает, что предварительный договор аренды не требует одобрения общего собрания акционеров, как того требует статья 48, 79 Федерального закона РФ от 26.12.1995 года №208-ФЗ «Об акционерных обществах», а так же п. 1, 3 ст. 7 Устава ЗАО «Промэлектросервис», так как не подпадает под понятие сделки исходя из требований статьи 164 ГК РФ.

В соответствии со статьей 78 Федерального закона от 26.12.1995 года № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» крупной сделкой считается сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества. В связи с тем, что предварительный договор аренды не влечет приобретения и отчуждения обществом своего имущества, он не подпадает под понятие крупной сделки. Предварительный договор аренды относится к договору, совершаемому в процессе обычной хозяйственной деятельности общества.

Ссылка истца на несоблюдение требования о государственной регистрации предварительного договора аренды установленного статьей 429 ГК РФ так же является необоснованной. Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить основной договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации. Данное положение было разъяснено и подтверждено в пункте 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 года №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии с данным письмом и руководствуясь п. 2 ст. 429 ГК РФ к предварительному договору аренды применяются только правила о форме основного договора-аренды. Установленное п. 2 ст. 651 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора аренды помещения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора.

Ссылка истца на обстоятельство, что на момент заключения предварительного договора ЗАО «Промэлектросервис» не обладало какими-либо правами на объект аренды, является необоснованной в связи с несоответствием статье 429 ГК РФ, так как предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Следовательно, ст. 608 ГК РФ истцом не была нарушена, так как для заключения предварительного договора не нужно быть собственником помещения, кроме того, все существенные условия предварительного договора аренды сторонами были согласованы.

Ответчик 2 считает, что стороны обязаны руководствоваться, прежде всего, положениями заключенного предварительного договора, в котором установлена обязанность ЗАО «Промэлектросервис» согласно п. 2.1. договора завершить строительство здания, расположенного по вышеуказанному адресу площадью 900 кв. м., обеспечить ввод объекта в эксплуатацию и получить все соответствующие документы не позднее 31.12.2006 года и не позднее 20 дней после истечения установленного в пункте 2.1. Договора срока заключить основной договор аренды нежилого помещения площадью 700 кв. м.

В соответствии с пунктом 2.2. предварительного договора исполнение обязательств по пункту 2.1. договора является предложением Арендодателя заключить основной договор, а неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение Арендодателем принятых на себя обязательств по пункту 2.1. договора является фактом уклонения Арендодателя заключить основной договор. Согласно пункту 5 ст. 429 ГК РФ в случае, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения предусмотренные пунктом 4 ст. 445 ГК РФ. В соответствии с пунктом 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с законом заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая, сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить ' другой стороне причиненные этим убытки. Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и иных правовых актов. Рассмотрев представленное истцом исковое заявление, ответчик считает невозможным принять его во внимание, поскольку считает, что оно составлено в нарушении условий заключенного предварительного договора и фактическим обстоятельствам дела.

Оценив материалы дела, суд решил исковые требования удовлетворить по следующим основаниям.

Истец является акционером ЗАО «Промэлектросервис». Ему принадлежит 50% акций данного общества.

В соответствии со ст. 78 ФЗ "Об акционерных обществах" крупной сделкой считается сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, за исключением сделок, совершаемых в процессе обычной хозяйственной деятельности общества.

Согласно пункту 1 статьи 79 названного закона крупная сделка должна быть одобрена советом директоров (наблюдательным советом) общества или общим собранием акционеров в соответствии с настоящей статьей.

Согласно пункту 3 статьи 79 закона решение об одобрении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет более 50 процентов балансовой стоимости активов общества, принимается общим собранием акционеров большинством в три четверти голосов акционеров - владельцев голосующих акций, принимающих участие в общем собрании акционеров.

Согласно ст.7 п.3 Устава ЗАО «Промэлектросервис» к компетенции общего собрания относятся принятие решений об одобрении крупных сделок в случаях, предусмотренных ст.79 ФЗ «Об акционерных обществах».

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 марта 2001г. № 62 при решении вопроса об отнесении сделки к крупной необходимо сопоставлять стоимость имущества, являющегося предметом сделки, с балансовой стоимостью активов общества, а не с размером его уставного капитала.

Как усматривается из материалов дела предметом сделки является принятие ЗАО «Промэлектросервис» обязательств заключить договор аренды нежилого помещения площадью 700 кв.м., расположенного по адресу: город Тула на пересечении улиц Гармонной и Марата в Пролетарском районе.

В соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 18.11.2003 N 19 "0 некоторых вопросах применения Федерального закона "Об акционерных обществах" к сделкам, совершаемым в процессе обычной хозяйственной деятельности, могут относиться, в частности, сделки по приобретению обществом сырья и материалов, необходимых для осуществления производственно-хозяйственной деятельности, реализации готовой продукции, получению кредитов для оплаты текущих операций (например, на приобретение оптовых партий товаров для последующей реализации их путем розничной продажи).

Оспариваемая сделка не является сделкой, совершенной в процессе обычной хозяйственной деятельности ЗАО «Промэлектросервис», поскольку на дату её совершения общество имело нулевой баланс, что подтверждается бухгалтерским балансом общества на 01.10.2005г. с отметкой налогового органа, и, следовательно, для её совершения требовалось одобрение общего собрания акционеров согласно Уставу общества (ст.7 пп.1,3) и ст.ст.78, 79 ФЗ "Об акционерных обществах".

В силу ст. 79 ФЗ "Об акционерных обществах" крупная сделка, совершенная с нарушением требований настоящей статьи, может быть признана недействительной по иску общества или акционера.

В соответствии со ст. 174 ГК РФ, положениями Постановления Пленума ВАС РФ от 18.11.2003 N 19, если сделка от имени общества совершена лицом, которое действовало как орган юридического лица, но на самом деле таких полномочий не имело, отчуждение имущества следует признать совершенным помимо воли собственника - юридического лица.

Такая сделка, как совершенная с нарушением ст. 209 ГК РФ, является недействительной в силу ничтожности в соответствии со ст. 168 ГК РФ.

При таких условиях суд находит требования истца о признании недействительным предварительного договора от 12 октября 2005г. заявленными обоснованно и подлежащими удовлетворению.

Суд не считает, что заключением предварительного договора была нарушена ст.608 ГК РФ.

Госпошлина в сумме 2000 руб. подлежит отнесению на ответчиков на основании ст.110 АПК РФ.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 176, 319 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным договор от 12 октября 2005г., заключенный между ЗАО «Промэлектросервис» и ООО «Копейка-Тула» о заключении договора аренды (основного договора) нежилого помещения площадью 700 квадратных метров, расположенного по адресу: город Тула на пересечении улиц Гармонной и Марата в Пролетарском районе города Тулы.

Взыскать в пользу ФИО1: с ЗАО «Промэлектросервис» 1000 рублей госпошлины, с ООО «Копейка-Тула» 1000 рублей госпошлины.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области в течение месяца со дня его принятия.

Судья В.М. Большаков