Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Тульской области в составе судьи Большакова В.М. при ведении протокола секретарем судебного заседания Моисеевой О.Б., рассмотрел в судебном заседании дело по иску ООО «Садко» к Департаменту имущественных и земельных отношений Тульской области, ЗАО «Центральный рынок», 3-и лица: Комитет имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы, Управление федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Тульской области, Земельная кадастровая палата по Тульской области о признании сделки недействительной

при участии в заседании:

от истца: ФИО1 по дов.,

от ДИЗО: ФИО2 по дов.,

от ЗАО «Центральный рынок» - ФИО3 по дов., ФИО4 по дов., ФИО5 по дов., ФИО6 по дов.,

от КИЗО – ФИО7 по дов.,

от Роснедвижимости – ФИО8 по дов.,

от Земельной кадастровой палаты – не явился, извещен.

Иск предъявлен о признании недействительным договора аренды земельного участка № 51 от 05.04.1995 года, заключенного между Главным управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Тулы и ЗАО «Центральный рынок» в части 781 кв.м. и применении последствий недействительности ничтожной сделки путем приведения сторон в первоначальное положение в части 781 кв.м земельного участка, расположенного по адресу: г. Тула, Центральный район, ФИО9, д. 17, корп. 14.

В дальнейшем истец неоднократно уточнял исковые требования.

Уточнением № 3, принятым судом к рассмотрению определением от 23 марта 2009 г. истец просит:

- признать недействительным договор аренды земельного участка № 51 от 05.04.1995 г., заключенный между Главным управлением архитектуры и градостроительства администрации г.Тулы и Акционерным обществом закрытого типа «Тульский центральный рынок» и Изменений к договору № 51 от 1 октября 1996 года в части 781 кв. м, применить последствия недействительности ничтожной сделки приведя стороны в первоначальное положение, а именно, обязать ЗАО «Тульский центральный рынок» в двухмесячный срок после вступления решения Арбитражного суда в законную силу передать в установленном законом порядке арендодателю земельный участок площадью 781 кв.м , расположенный по адресу: г. Тула Центральный район, ул. ФИО9, д. 17, корп. 14 в границах согласно Проекта границ земельного участка код @16570 (шифр 92/03), утвержденного постановлением Главы города Тулы № 1674 от 14.09.2005г., а арендодателя обязать в тот же срок в установленном законом порядке принять названный земельный участок;

- признать недействительной регистрацию 21 апреля 1995 года под № 36 в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Тулы договора аренды № 51 от 05.04.1995 года, регистрацию № 36-1 от 17.10.1996 года изменений от 01.10.1996 г. к договору аренды № 51 от 05.04.1995г. в части площади 781 кв. м.

Определением от 16.06.2005 г. производство по делу было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Тульской области по делу № А68-ГП-207/7-05.

Определением от 06.10.2006 г. арбитражный суд возобновил производство по делу.

Определением от 15.01.2007 г. производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебных актов по делу № А68-АП-167/5-06, А68-АП-94/18-06-247/5-06.

Определением от 14.01.2009 г. производство по делу возобновлено.

В связи с ликвидацией Главного управления архитектуры и градостроительства и передачей прав арендодателя с 01.01.2009 г. Департаменту имущественных и земельных отношений Тульской области арбитражный суд определением от 11.02.2009 г. произвел замену выбывшего ответчика – Главного управления архитектуры и градостроительства на Департамент имущественных и земельных отношений Тульской области.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон и третьих лиц, арбитражный суд,

установил:

В обоснование заявленных требований истец сослался на следующие обстоятельства.

Согласно договору аренды земельного участка № 51 от 05.04.1995 г. ЗАО «Центральный рынок» приобрело право аренды на земельный участок общей площадью 51232 кв.м сроком, на 49 лет.

На момент заключения договора аренды истец являлся собственником здания магазина площадью 168 кв.м, которое расположено на указанном земельном участке. Право собственности ООО «Садко» подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 71-АА № 382861, выданным 09.02.2004 года учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Тульской области.

В момент заключения договора передаваемое по нему имущество (земельный участок) являлось муниципальной собственностью.

Соответственно полномочиями на заключение договора аренды был наделен Комитет по управлению имуществом г. Тулы.

Однако из текста договора следует, что стороной, представляющей интересы «Арендодателя» является Главное управление архитектуры и градостроительства, которое на момент заключения договора не было наделено полномочиями на заключение договора.

Договор аренды от 05.04.1995 года был заключен Главным управлением архитектуры и градостроительства г. Тулы от своего имени, то есть Главное управление архитектуры и градостроительства г. Тулы действовало не как поверенное лицо, заключающие сделку от имени доверителя, но и при отсутствии необходимых полномочий или с их превышением.

На момент заключения договора аренды Главархитектурой г Тулы с ЗАО «Центральный рынок» истец уже обладал правом собственности на здание магазина, которое расположено на земельном участке ставшим предметом договора аренды. Права истца подтверждаются договором выкупа имущества от 04.02.1993 г. и свидетельством о собственности № 338 от 14.04.1993 года.

Дополнительно пунктом 8 Решения Тульского городского совета народных депутатов от 19.11.1992 года № 23\310 «О регулировании земельных отношений в г. Туле установлено, что на территории г. Тулы при переходе права собственности на здание, строение, сооружение переходит и право землепользования земельным участком, на котором расположен объект недвижимости.

2 ноября 1971 года Решением горисполкома г. Тулы часть земельного участка, являющегося предметом спорного договора, выделялась под строительство здания, принадлежащего на праве собственности истцу.

В настоящее время истец продолжает являться фактическим землепользователем части земельного участка занимаемой зданием магазина и частью земельного участка, необходимой для его использования

Заключенный между ответчиками договор аренды также не соответствует действующему законодательству, в частности противоречит ч.3 ст. 35 ЗК РФ, согласно которой ООО «Садко» имеет преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка, занимаемого зданием и части земельного участка, прилегающего к нему.

В соответствии со ст.ст. 552, 553 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ, истец обладает правом пользования частью земельного участка, которая занята зданием магазина и необходима для его использования. После выкупа здания магазина истец приобрел право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что другие собственники строений расположенных на территории Центрального рынка г. Тулы.

Фактически в настоящее время истец использует земельный участок площадью 781 кв.м, расположенный по адресу : г. Тула, Центральный район, ул. ФИО9, 17, корп. 14 и в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ имеет исключительное право на приватизацию земельного участка

Уточнением иска № 3 истец дал подробное описание разработки проектной документации на строительство магазина в 1971-1972 гг., его приватизацию в соответствии с договором выкупа имущества магазина от 04.02.1993 г., заключенного между Комитетом по управлению имуществом г. Тулы и ТОО «Садко» (правопредшественник истца), разработку проекта границ с целью реализации прав на земельный участок.

Департамент имущественных и земельных отношений Тульской области иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление от 05.03.2009 г. № 35-01-16/56, где указал, в частности, что в соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Истец в основном ссылается на постановление Главы администрации г. Тулы «О предоставлении акционерному обществу закрытого типа «Тульский Центральный рынок» земельного участка в Центральном районе» от 2 февраля 1995 г.

Постановление органов местного самоуправления законом не является и не может служить основанием для признания сделки не соответствующей закону.

Другой ответчик – ЗАО «Тульский центральный рынок» просил в иске ООО «Садко» к ЗАО «Тульский центральный рынок», Департаменту имущественных и земельных отношений Тульской области отказать в полном объеме по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление от 06 марта 2009 г., где он, в частности, указал следующее:

ООО «Садко» мотивирует недействительность договора аренды в части 781 кв.м. тем, что по заданию истца ТУП «Тулземкадастр» сформировал проект границ земельного участка, на который претендует заявитель, именно в указанной площади. Однако, ООО «Садко» не учло того факта, что на территории указанного земельного участка находится объект недвижимости - асфальтовое покрытие, принадлежащее ЗАО «Тульский Центральный Рынок» на праве собственности. Право собственности на асфальтовое покрытие было подтверждено (зарегистрировано УФРС по Тульской области) 19.05.2006 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 71 АБ № 175821 от 19.05.2006 года. В качестве правоустанавливающего документа на указанное асфальтовое покрытие явился договор № 1 купли-продажи арендного предприятия «Тульский Центральный Рынок» от 01.12.1993 года.

Информация о том, что асфальтовое покрытие вошло в состав имущества, приватизированного Тульским Центральным Рынком в 1993 году, содержится в договоре на аренду от 01.11.1991 года (заключен между Тульским городским потребительским обществом и Тульским Центральным рынком), а именно в Приложении № 1 к последнему.

Таким образом, асфальтовое покрытие вошло в перечень имущества, переданного в аренду в адрес Центрального рынка от Тульского Горпо, и впоследствии выкупленного АП «Тульский Центральный Рынок» по договору купли-продажи от 01.12.1993 года. Данный договор купли-продажи был зарегистрирован в БТИ г. Тулы 08.09.1995 года, реестровый № 278.

В соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» «1. Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом». Таким образом, право на асфальтовое покрытие возникло у ЗАО «ТЦР» с момента регистрации в БТИ договора купли-продажи от 01.12.1993 года.

В соответствии со ст. 36 ЗК РФ исключительное право на выкуп (аренду) земельного участка, на котором расположены здания, строения и сооружения принадлежит собственникам этих зданий, сооружений. Таким образом, ЗАО «Тульский Центральный Рынок» имеет исключительное право аренды на земельный участок, на котором расположено сооружение - асфальтовое покрытие, право на которое зарегистрировано в установленном законом порядке.

Асфальтовое покрытие, принадлежащее ЗАО «Тульский Центральный Рынок», вплотную прилегает к объекту ООО «Садко», в связи с чем, у ООО «Садко» отсутствуют правовые основания требовать признать договор аренды земельного участка недействительным в части 781 кв.м.

2. Ссылка ООО «Садко» на состоявшиеся судебные акты, в которых истец выступал в качестве лица, участвующего в деле, в которых были установлены те или иные факты, и которые по мнению ООО «Садко» имеют доказательственное значение в настоящем деле, также несостоятельны, ввиду следующего:

в силу п. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. В соответствии со ст. 40, 44 АПК РФ лицами, участвующими в деле, являются стороны (истец, ответчик), заявители и заинтересованные лица, третьи лица. Сравнение состава лиц, участвовавших в делах, рассмотренных ранее арбитражным судом с участием ООО «Садко», указывает на то, что состав лиц, участвующих в настоящем деле отличен от состава лиц в делах, рассмотренных арбитражным судом ранее.

Таким образом, ссылка ООО «Садко» на то, что имеются вступившие в законную силу решения арбитражного суда, которыми установлены обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения настоящего дела, несостоятельна. В настоящем деле принимают участие лица, не участвовавшие при рассмотрении иных арбитражных дел, в частности - Департамент имущественных и земельных отношений Тульской области, Управление федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Тульской области, в связи с чем, все обстоятельства будут доказываться сторонами вновь.

В судебном заседании представители ответчиков подтвердили свою позицию и просили суд отказать истцу в иске.

Представитель Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы возражал против удовлетворения исковых требований, считая, что оснований для удовлетворения иска не имеется.

Представитель Управления Роснедвижимости по Тульской области считает возможным удовлетворить исковые требования.

Представитель Земельной кадастровой палаты по Тульской области в судебное заседание не явился, дело рассмотрено в его отсутствие на основании ст. 156 АПК РФ.

Оценив материалы дела, арбитражный суд решил в иске отказать по следующим основаниям.

Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку договор является разновидностью сделки (п. 1 ст. 154 ГК РФ), то на него распространяются правила недействительности сделок.

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

От имени арендодателя оспариваемый договор аренды № 51 от 05.04.1995 г. заключен Главным управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Тулы на основании постановления Главы администрации г. Тулы от 23.06.1994 г. № 500 «О главном управлении архитектуры и градостроительства г. Тулы» от имени администрации г. Тулы, о чем указано в преамбуле договора аренды.

В отзыве на исковое заявление от 16.06.2005 г. Главное управление архитектуры и градостроительства (до своей ликвидации) сообщило, что «в соответствии со ст. 62 ГК РСФСР полномочия Главархитектуры г. Тулы на заключение договоров аренды земельных участков были определены Положением о Главном управлении архитектуры и градостроительства администрации г. Тулы (утверждено постановлением Главы администрации г. Тулы № 500 от 23.06.1994 г.). Пункт 3.18 данного положения указывал на то, что в основные функции управления входит заключение от имени администрации г. Тулы договоров аренды и иного пользования земельными участками».

Функции арендодателя земельных участков перешли к Комитету по управлению имуществом Управы г. Тулы на основании решения Тульской Городской Думы № 11/180 от 10.07.2002 г. О положении «О порядке предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной собственности г. Тулы» и на основании постановления Главы города Тулы от 28.01.2003 г. № 150 «О передаче Комитету по управлению имуществом Управы г. Тулы прав и обязанностей арендодателя земельных участков». Таким образом, утверждение истца о том, что полномочиями на заключение договора аренды был наделен Комитет по управлению имуществом Управы г. Тулы, а Главное управление архитектуры и градостроительства г. Тулы при заключении договора аренды действовало с превышением полномочий не соответствует действительности.

Заключению договора аренды земельного участка № 51 от 05.04.1995 г. предшествовало издание Главой администрации г. Тулы ряда постановлений, а именно: от 19.06.1992 г. № 386 «О разрешении арендному предприятию «Тульский центральный рынок» проектно-изыскательских работ для реконструкции рынка в Центральном районе», от 15.04.1994 г. № 282 «О продлении срока действия и внесения дополнений в постановление Главы администрации г. Тулы от 19.06.1992 г. № 386», от 08.02.1995 г. № 106 «О предоставлении акционерному обществу закрытого типа «Тульский центральный рынок» земельного участка в Центральном районе». Указанные постановления в установленном законом порядке никем не оспорены и не были признаны недействительными ни в части, ни полностью.

В пункте 1 постановления Главы г. Тулы от 08.02.1995 г. № 106 указано: «Предоставить АОЗТ «Тульский центральный рынок» земельный участок общей площадью 51232 кв.м., расположенный согласно прилагаемой схеме в зоне градостроительной ценности 1-1 и ограниченный ул. ФИО9, Хлебной площадью, ул. Колетвинова, ул. Пушкинской в аренду на срок в пять лет, обремененный правом кооператива «Чинар» на проведение проектно-изыскательных работ по реконструкции и расширению кафе «Чинар».

Пунктом 4 названного постановления предусмотрено: «Рекомендовать АОЗТ «Тульский центральный рынок» в срок не более двух месяцев с момента регистрации договора аренды земли в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Тулы заключить и зарегистрировать в установленном законодательством Российской Федерации порядке договоры субаренды земельных участков с собственниками зданий, строений и сооружений, расположенных на территории Центрального рынка, при этом эти договоры субаренды земли не должны ухудшать права субарендаторов по сравнению с арендатором».

ЗАО «Центральный рынок» во исполнение постановления Главы г. Тулы от 08.02.1995 г. № 106 направил правопредшественнику истца предложение о заключении договора субаренды, однако получил отказ за подписью директора ТОО ТТП «Садко» ФИО10, на котором указана дата получения – 23.01.1996 г.

Таким образом, ЗАО «Центральный рынок» выполнило все условия, на которых ему предоставлялся земельный участок в аренду в соответствии с постановлением Главы администрации г. Тулы от 08.02.1995 г. № 106 «О предоставлении акционерному обществу закрытого типа «Тульский центральный рынок» земельного участка в Центральном районе».

Истец просит признать недействительным договор аренды земельного участка в части площади 781 кв.м., однако на этой площади находится принадлежащее ЗАО «Центральный рынок» сооружение (недвижимость) в виде асфальтового покрытия, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 19 мая 2006 г., серия 71 АБ № 175821, выданным Управлением федеральной регистрационной службы по Тульской области, где указано, что ЗАО «Центральный рынок» является собственником объекта права: Сооружение: асфальтовое покрытие, общая площадь 34066 кв.м, лит. XII. Адрес: Тульская обл., г. Тула, Центральный район, пл. Хлебная, д. 8.

Правообладателем указанного сооружения ЗАО «Центральный рынок» стало в результате приватизации (выкупа) арендованного имущества, что подтверждается договором аренды от 01 ноября 1991 г. с приложением № 1 к нему – см. пункт 23 перечня основных средств по состоянию на 01 ноября 1991 года и договором № 1 от 01 декабря 1993 г. купли-продажи арендного предприятия «Тульский центральный рынок».

Право собственности и государственную регистрацию этих прав ЗАО «Центральный рынок» на сооружение (асфальтовое покрытие) никем в установленном законом порядке не оспорено.

Таким образом, в силу ст. 36 п. 1 ЗК РФ, ЗАО «Центральный рынок» также имеет право на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка, на котором находится принадлежащее ему сооружение в виде асфальтового покрытия.

Следовательно, оснований для признания недействительным договора аренды земельного участка № 51 от 05.04.1995 г. в части земельного участка площадью 781 кв.м. не имеется.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 156, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В иске отказать.

Расходы по госпошлине отнести на истца.

Решение может быть обжаловано в Двадцатый Арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области в течение месяца со дня его вынесения.

Судья В.М. Большаков